【正文】 間。 ?高層住宅和花園洋房均考慮了地下停車直接入樓的流線和地下品質(zhì)感的營造。項(xiàng)目周邊無配套 ，瓶頸 區(qū)位 －交通 1. 外部客觀條件： ? 公交狀況比金域藍(lán)灣 \西堤國際差； ? 路況較好 ,有寧馬高速直接連接南京主城 區(qū)域前景 江寧僅為南京的次配套區(qū)域，未來河西將發(fā)展成為南京第一 CBD，與河西相毗鄰的板橋新城的前景非常好 。但是存在著教育資源不佳的現(xiàn)狀，缺乏優(yōu)質(zhì)教育。 結(jié)論：產(chǎn)品的推陳出新與一輪 開發(fā)商品牌洗牌的速度與力度加劇。目前項(xiàng)目定價(jià)表現(xiàn)非常混亂，從 5100元到 6700元，開發(fā)商心態(tài)復(fù)雜。 Gemdale Corporation 20232023年各板塊成交面積份額 ? 江北市場的超高速發(fā)展 ,完全由板塊內(nèi)的 5個大盤項(xiàng)目所推動 ? 雖然江北板塊供應(yīng)巨大 ,并且整體絕對價(jià)格市場最低 ,但 85%以上的成交面積集中在 5個大盤項(xiàng)目內(nèi)； ? 江北的大盤營銷 ,代表南京大盤營銷的最高市場水平。 ? 結(jié)論：江北、江寧、河西三大板塊將是未來市場供求的主要區(qū)域 。 ? 結(jié)論：江北板塊與本案并不構(gòu)成直接競爭，但自 04年由陌生板塊的成功入市，到今天大盤扎堆大手筆運(yùn)營，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)值得借鑒 . 江北板塊商品住宅市場走勢 － “調(diào)控期”中江北板塊市場走勢 Gemdale Corporation ? 分析： ? 06年之前，江寧的均價(jià)沒有越過 4000元。刺激并留住了城市購房客群體。 ? 結(jié)論：板橋新城將會迅速發(fā)展成為具有鮮明特色的現(xiàn)代化綜合性衛(wèi)星城鎮(zhèn) ? 結(jié)論：東北組團(tuán)未來將會以石閘湖為核心，形成板橋新城的核心居住及配套區(qū) － 總體規(guī)劃 西南組團(tuán) 東北組團(tuán) 綠色南京 規(guī)劃建設(shè)面積 35平方公里，以寶鋼集團(tuán)和雨花開發(fā)區(qū)為主； 組團(tuán)約 10公里，建設(shè)“綠色南京”人居森林公園 規(guī)劃建設(shè)面積 公里，主要是生活居住區(qū)和商業(yè)配套區(qū) 生活居住區(qū)的核心－－石閘湖公園 Gemdale Corporation ? 分析： ? 公交配套－－與市區(qū)的聯(lián)接的公交線路較少，大多為城郊線路，班次少，乘客多；板橋新城區(qū)域內(nèi)還沒有開通相聯(lián)接的公交線路，區(qū)域可達(dá)性不佳。 國家金融新政 （降低利率）應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂觀。（ 自然都市生活 ） ?社區(qū)巴士與各ＢＬＯＣＫ之間的步行距離控制在５分鐘內(nèi)， 最大不超過８ 00米； ?每一個 商業(yè)或景觀點(diǎn) 到社區(qū)巴士的距離也應(yīng)控制在 5分鐘步行范圍內(nèi)，最大不超過８ 00米 “科學(xué)的尺度 ”是 “人 ”的尺度 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對接－項(xiàng)目價(jià)值 3 意識形態(tài) 身自在、心自在－不一樣的人群，一樣的自在 ? “我想很快找到朋友的家、便利店、幼兒園或是一家２４小時洗衣店 ?? ” ?“我喜歡這里的風(fēng)情商業(yè)街，因?yàn)閬淼竭@里就可以滿足一切需求，這是最重要的，其他什么都無所謂 ?? ” ?“商業(yè)街吸引了周邊的人全來消費(fèi)，這里人氣很旺，我們共同擁有它，非常美妙?? ” “每一個人都會與自己生活過的城市（或某一部分）聯(lián)系密切， 對城市的印象也必然留在記憶中，當(dāng)把它們挖掘出來、反映出來，也就是價(jià)值的體現(xiàn) ” “城市同其他事物一樣，也有其視覺語言；清晰的語言，意味著清晰的信息，使人迅速遷移，找到歸屬 ” 1. 道路 ： 自在路 ，連接了住宅區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街、交通站點(diǎn)、石閘湖商業(yè)街、會所和十平方公里的森林含氧帶，具有城市中心大道的強(qiáng)指向性和標(biāo)志性 —— 它向每一個路上的業(yè)主預(yù)示： “您在回家的路上 ” 2. 邊界：緊鄰項(xiàng)目的 十平方公里的含氧帶 ，外觀上具有較強(qiáng)的秩序感、設(shè)計(jì)感 —— 從與周邊環(huán)境跳出，告訴客戶 “這里是您的家， “石閘湖是您的主花園 ”” 3. 區(qū)域： 主入口區(qū)域 （會所、交通總站點(diǎn)）、 風(fēng)情商業(yè)街、酒店 ——每一個區(qū)域都有其自身的特點(diǎn)，構(gòu)成了業(yè)主不同的認(rèn)知－ 如 “這里很有感覺，像都市 ” 4. 4. 節(jié)點(diǎn)：如 風(fēng)情商業(yè)街 ，自在城的中心生活區(qū)，向整個區(qū)域敞開 —— 根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論， “市 ”為城生、 “城 ”為市榮，加之街區(qū)特色的“源泉 ”水景，所以商業(yè)街已不僅僅是自在城的經(jīng)濟(jì)中心，而且被升華為城市的源頭 “這里很有情調(diào)，總能讓人想起些什么 ” 5. 標(biāo)志物：商業(yè)廣場聳立的 標(biāo)志物 、主入口的 安全崗?fù)?、主入口的 會所，在第一時間將映入業(yè)主的眼簾， 告訴業(yè)主 “您到家了 ” 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 物業(yè)組合 ?除城市化的高層建筑外，還有親近土地的 TOWN HOUSE和情景花園洋房，相互高低搭配、錯落有致、親疏得當(dāng)，相互既有交流又有各自區(qū)塊的私密性。 ?此外，廚房形狀較方正， L型臺面布置操作方便。 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項(xiàng)目賣點(diǎn) 精裝修 ? 根據(jù)前期調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，金地公司的裝修評級高于南京市場裝修房的評級，在裝修檔次上有一定的優(yōu)勢 ? 金地公司擁有大量的裝修房施工經(jīng)驗(yàn)，從一定程度上保證了客戶最為關(guān)心的裝修房質(zhì)量和售后問題 設(shè)備 優(yōu)勢 ? 科技應(yīng)用更加廣泛 ： 應(yīng)用范圍：從整個社區(qū)的智能安防 → 局部戶型的門磁 科技含量：從高科技的自清潔玻璃 → 生態(tài)的濕地處理 ? 科技應(yīng)用區(qū)域市場領(lǐng)先 無線上網(wǎng)設(shè)備、家庭垃圾處理系統(tǒng) ? 科技人性化 考慮周到（驅(qū)蚊燈） 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 設(shè)備 科技態(tài)度－ “讓生活變得更好 ” 安全 圍墻攝像頭、紅外線、 生態(tài)環(huán)保 循環(huán)水系統(tǒng)－水可以使局部小氣候更加濕潤、涼爽 精裝修 ?健康材料 健康生活 ?現(xiàn)代生活 現(xiàn)代生活方式 綠色建材： 客餐廳，綠色環(huán)保乳膠漆，保證住居健康 新功能 ?2號 BLOCK引入最新的自由魔方組合 ,受到年輕客戶親睞 ?細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)： 如可拉伸龍頭、床前燈口位、防滑地磚，增加住居的便利和舒適度 ?人體工學(xué)： 家居尺度，便捷實(shí)用－以廚房為例，操作臺面范圍是以人的臂端為原點(diǎn)，手臂長為半徑的圓，方便使用 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 精裝修 ?高性價(jià)比的裝修級別設(shè)定 ?豐富的精裝修房設(shè)計(jì)、采購、管理、施工經(jīng)驗(yàn) 新技術(shù)新材料的應(yīng)用 遵循 “以人為本 ”的理念，將 “科學(xué)筑家 ”的精髓全方位應(yīng)用于住房產(chǎn)品中。 新城規(guī)劃 和以石閘湖為核心的 景觀 、 配套 價(jià)值，構(gòu)成項(xiàng)目巨大價(jià)值支撐。 ★ 未被開發(fā)的板橋地緣客戶 \長期的消費(fèi)壓抑 , 是本案在當(dāng)前市況引爆市場的戰(zhàn)略性機(jī)會。 ★ “地緣客戶、需求壟斷” ,引爆市場。主題鮮明，位與小區(qū)主入口優(yōu)越位置。 充分考慮了入戶花園、玄關(guān)、主臥套等人性化設(shè)計(jì)。 ?B、由于采用復(fù)式房型，可以大大減少公攤面積，本戶型得房率達(dá)到 ％ ?C、底層從北面入戶進(jìn)入北客廳，上層南北通風(fēng)，充分利用了北面的面寬和北側(cè)的景觀資源。 2. 西堤國際： ?小環(huán)境：主入口大門的景觀與綠色植被很溫馨； ?已經(jīng)交付的高層立面較大氣，時代感、國際感強(qiáng)； ?內(nèi)部小環(huán)境、標(biāo)志物及景觀配備合理，相互交融，代表了項(xiàng)目的整體氣質(zhì) 3. 自在城： 先進(jìn)的開發(fā)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品規(guī)劃，擁有 8個不同目標(biāo)客群的 block組團(tuán)，配合大型的商業(yè)和會所等設(shè)施， 8個地塊各具特色，有各自的歸屬感，而又統(tǒng)合在石閘湖的自然感召力之下。 新城 主導(dǎo)房地產(chǎn)，并成為置業(yè)首選。 ? 距離市中心新街口 22公里，與合肥、蕪湖、馬鞍山等城市相鄰，是南京市往南發(fā)展的跳板，輻射皖中、皖南地區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。其余所有板塊內(nèi)的項(xiàng)目價(jià)格，在 08年年底均將有所反應(yīng)。 2 0 0 5 . 1 2 0 0 8 . 7 月全市逐月成交及供銷比走勢圖02040608010012014005.1 3 5 7 91106.1 3 5 7 91107.1 3 5 7 91108.1 3 5 700 . 511 . 522 . 53銷售量（萬平米） 供銷比－ “調(diào)控期 ”3大 “人氣 板塊”的表現(xiàn)及市場整體走勢 2 0 0 5 . 1 2 0 0 8 . 7 月全市逐月成交及供銷比走勢圖02040608010012014005.1 3 5 7 91106.1 3 5 7 91107.1 3 5 7 91108.1 3 5 700 . 511 . 522 . 53銷售量（萬平米） 供銷比Gemdale Corporation ? 分析： ? 河西目前無新開大盤，主要在售為前期的尾盤或延續(xù)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目無主動向下“跳水”動力。 造成主城客戶被迫出城，支撐江寧、江北等外圍板塊急速放量。 ? 08年 1－ 7月全市住宅成交量為254萬平方米，同比降幅超過50％，市場轉(zhuǎn)入“調(diào)控期”。隨后開盤的“萬科金域藍(lán)灣”將快速反應(yīng)，一輪價(jià)格“跳水”將在板塊內(nèi)鏈?zhǔn)秸归_。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：開發(fā)商在市場競爭的壓力下開始精耕產(chǎn)品的打造，預(yù)計(jì)中小戶型產(chǎn)品將成為郊區(qū)供應(yīng)的主流，另外如何完善生活配套也成為開發(fā)商面臨的問題； ? 土地市場：由于受到融資渠道和市場低迷的雙重壓力，開發(fā)商拿地?zé)崆椴辉?，尤其是市政配套還不十分成熟的郊區(qū)土地，未來很難再有超級大盤的出現(xiàn)；另外 07年高價(jià)出讓的部分地塊，則有被開發(fā)商退地的可能性； － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷小節(jié) 結(jié)論：南京市場不會長期低靡。 ? 板橋區(qū)域現(xiàn)在售房源都是小產(chǎn)權(quán)房 ,沒有商品房供應(yīng) ,雨花城鎮(zhèn)項(xiàng)目第一期以政策性用房為主 。首批入市的 1號 BLOCK地塊將很好地滿足地緣客戶的居住需求，改善地緣客戶居住質(zhì)量， 2號 BLOCK滿足青年客戶需求，控制總價(jià) +強(qiáng)大功能配套 ?? 金地自在城將全面營造繽紛都市生活。 ?此外高層戶型可重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)高湯的贈送空間。 ?次衛(wèi)考慮了干濕分離 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 戶型 ?“退臺式電梯花園洋房 ”每個單元都擁有精致的花園和露臺；帶電梯設(shè)計(jì)，提供舒適性。將素質(zhì)教育設(shè)在家門口，解決父母的后顧之憂。 ★ “超越江寧、接軌河西” ,整體形象決定板塊價(jià)格。包括梅鋼職工，濱江開發(fā)區(qū)職工、雨花開發(fā)區(qū)職工和雨花臺區(qū)政府及企事業(yè)單位工作人員等。 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶范圍 目標(biāo)客戶特征分析 第三章 Gemdale Corporation “南京市場 ,絕大多數(shù)項(xiàng)目將以‘凈消耗狀態(tài)’渡過 09年新年。 人文化 金域藍(lán)灣：現(xiàn)代風(fēng)格、大間距高板建筑 自在城項(xiàng)目優(yōu)勢：追求品質(zhì)感的現(xiàn)代風(fēng)格，并且滿足不同客群對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的要求，以高層板樓和板 樓為主的住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) ，在建筑面積最大化的同時維持了大片地面綠化 比較競爭項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對接－項(xiàng)目價(jià)值 生態(tài)化 “自然的環(huán)境、高水平的開發(fā) ”→ 唯一性→ 高價(jià)值 尊重的開發(fā)： —— 24頃湖岸線 ； 適當(dāng)遵循地形，保留等高線 積極的開發(fā)： 生態(tài)文化主題公園， 使自然環(huán)境增添了人文色彩 政府開發(fā)：增強(qiáng)可信度 人性化 功能性 → 現(xiàn)代化 → 差異性 → 可親近性 ?樹種選擇：大路旁種植適應(yīng)性強(qiáng)、生長快的樹種，起到隔音效果，社區(qū)內(nèi)則選擇小樹種，主要是美觀和綠化作用， 綠色生態(tài)空間的創(chuàng)造，使生活與自然有機(jī)融合一體 ?樓宇架空層的綠化布置， 增加公共空間，促進(jìn)鄰里感情 ?園林：根據(jù)不同社區(qū)選用不同樹木和花草，比如老年社區(qū)主要種植綠化樹或草地，適合老年人漫步；青年社區(qū)有大片的花圃，適合年輕人浪漫的特性， 滿足差異性需求。 ?廚房 3面操作臺布置，廚房、餐廳、工作陽臺關(guān)系舒適便捷。 ?花園洋房在強(qiáng)調(diào)整體性和細(xì)部處理外，還強(qiáng)調(diào)多層分層疊落感，充分體現(xiàn)花園洋房層層退臺的最大特色，也使得整體體量減小而更貼近人的尺度。 項(xiàng)目概況－ 1BLOCK技術(shù)指標(biāo) Gemdale Corporation 產(chǎn)品 高層公寓（ B B3） crossover戶型（ B5） 花園洋房（ C2） 分布 B1： 10 106 B3： 10 10 108 10 10 10