【正文】 ? 輔助客戶（占比 20％以內(nèi)）： 部分主城區(qū)居民，主要來(lái)自于城南區(qū)域以及地鐵沿線，可以通過(guò)現(xiàn)有交通方便的抵達(dá)自在城。 ★ 未被開(kāi)發(fā)的板橋地緣客戶 \長(zhǎng)期的消費(fèi)壓抑 , 是本案在當(dāng)前市況引爆市場(chǎng)的戰(zhàn)略性機(jī)會(huì)。 ★ “地緣客戶、需求壟斷” ,引爆市場(chǎng)。 “自在城”不會(huì)提供絕對(duì)價(jià)格。” “打破市場(chǎng)觀望的唯一‘秘訣’是‘逆市熱銷’。 新城規(guī)劃 和以石閘湖為核心的 景觀 、 配套 價(jià)值，構(gòu)成項(xiàng)目巨大價(jià)值支撐。主題鮮明，位與小區(qū)主入口優(yōu)越位置。板橋片區(qū)將迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，區(qū)域價(jià)值逐漸呈現(xiàn) 教育 實(shí)驗(yàn)小學(xué)、兩所標(biāo)準(zhǔn)幼兒園都在小區(qū)內(nèi)部，避開(kāi)人流、車流干擾，與周邊小區(qū)結(jié)合，形成共享。 ?運(yùn)用不同的建筑符號(hào)與景觀小品， 加強(qiáng)社區(qū)的歸屬感 ?無(wú)論是水景還是園林，都充分考慮了人的 可親近性 人文化 、時(shí)間的增值 根－骨子里的都市情結(jié)； 2.“有時(shí)代生活的影子 ” 對(duì)現(xiàn)代生活狀態(tài)反映 ?精神堡壘：城市的符號(hào) ?藝術(shù)雕塑：人文精神的彰顯 ?用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法，借助科技手段，運(yùn)用到燈光、小品設(shè)計(jì)等方面 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 生態(tài)化 ?近觀湖景，遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江 ?自然為主，綠量充沛 ?臺(tái)地遍布，與人造水景觀相互交融 ?大喬木、小喬木、灌木，地被等多層次的綠化 ?果樹成林，四季飄香 ?給汽車一個(gè)綠色的家 —— 室外停車位植物廊架 人性化 ?運(yùn)用不同的建筑符號(hào)與景觀小品，歸屬感（雕塑、精神堡壘、背景墻）標(biāo)準(zhǔn)入戶設(shè)計(jì)，營(yíng)造交流空間，增強(qiáng)鄰里感情 ?大面積綠地種植，減少硬質(zhì)鋪裝帶來(lái)的生硬感、距離感休閑娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施齊全，可參與性，親近感（室外休閑泳池、景觀小品）生長(zhǎng)在綠色里的樣板房 人文化 ?現(xiàn)代、大氣 ?圓環(huán)加曲線的設(shè)計(jì)和空間的收放，增添韻律感和自然美 ?強(qiáng)烈都市感的社區(qū)主入口 ?“重拾童年記憶 ”景觀小品的營(yíng)造 ?林蔭大道，巨大的精神堡壘，花崗巖道路鋪裝， “條形碼 ”沿街飾面，彰顯城市尺度 ?璀璨的燈光，營(yíng)造強(qiáng)烈繽紛都市感 ?社區(qū)內(nèi)部和社區(qū)之間的公共空間（有自然氛圍的，也有商業(yè)氛圍的）為客戶充分提供了交往空間。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目賣點(diǎn) 精裝修 ? 根據(jù)前期調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，金地公司的裝修評(píng)級(jí)高于南京市場(chǎng)裝修房的評(píng)級(jí)，在裝修檔次上有一定的優(yōu)勢(shì) ? 金地公司擁有大量的裝修房施工經(jīng)驗(yàn)，從一定程度上保證了客戶最為關(guān)心的裝修房質(zhì)量和售后問(wèn)題 設(shè)備 優(yōu)勢(shì) ? 科技應(yīng)用更加廣泛 ： 應(yīng)用范圍：從整個(gè)社區(qū)的智能安防 → 局部戶型的門磁 科技含量：從高科技的自清潔玻璃 → 生態(tài)的濕地處理 ? 科技應(yīng)用區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先 無(wú)線上網(wǎng)設(shè)備、家庭垃圾處理系統(tǒng) ? 科技人性化 考慮周到（驅(qū)蚊燈） 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 設(shè)備 科技態(tài)度－ “讓生活變得更好 ” 安全 圍墻攝像頭、紅外線、 生態(tài)環(huán)保 循環(huán)水系統(tǒng)－水可以使局部小氣候更加濕潤(rùn)、涼爽 精裝修 ?健康材料 健康生活 ?現(xiàn)代生活 現(xiàn)代生活方式 綠色建材： 客餐廳，綠色環(huán)保乳膠漆，保證住居健康 新功能 ?2號(hào) BLOCK引入最新的自由魔方組合 ,受到年輕客戶親睞 ?細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)： 如可拉伸龍頭、床前燈口位、防滑地磚，增加住居的便利和舒適度 ?人體工學(xué)： 家居尺度，便捷實(shí)用－以廚房為例，操作臺(tái)面范圍是以人的臂端為原點(diǎn)，手臂長(zhǎng)為半徑的圓，方便使用 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 精裝修 ?高性價(jià)比的裝修級(jí)別設(shè)定 ?豐富的精裝修房設(shè)計(jì)、采購(gòu)、管理、施工經(jīng)驗(yàn) 新技術(shù)新材料的應(yīng)用 遵循 “以人為本 ”的理念，將 “科學(xué)筑家 ”的精髓全方位應(yīng)用于住房產(chǎn)品中。 充分考慮了入戶花園、玄關(guān)、主臥套等人性化設(shè)計(jì)。 ?主臥套南北通透，主衛(wèi)、更衣、臥室寬敞豪華。餐廳和客廳有分有合，可分可合。 ?此外，廚房形狀較方正， L型臺(tái)面布置操作方便。 ?B、由于采用復(fù)式房型，可以大大減少公攤面積，本戶型得房率達(dá)到 ％ ?C、底層從北面入戶進(jìn)入北客廳，上層南北通風(fēng)，充分利用了北面的面寬和北側(cè)的景觀資源。 建筑尺度 ?著名建筑物視角應(yīng)當(dāng)大于 18度 ，會(huì)所成為商業(yè)廣場(chǎng)的控制中心 —— 強(qiáng)烈的心理意向 “這里是 ? 自在城 ” 建筑比例 ?以花園洋房為例，充分體現(xiàn)了新現(xiàn)代主義構(gòu)圖原理（黃金分割比等）、柯布理論（人的尺度） 生態(tài)化 ?“坐享自然 ” ?依水而居 ?種在絕版湖邊的房子 人性化 ?舒適的生活 ?私密性 基本需求、品質(zhì)生活 ?以遮陽(yáng)板為例，功能決定形式 —— 遮陽(yáng)板已經(jīng)被賦予了多重功能＝立面造型的光影效果＋遮陽(yáng)＋提升居住私密性 戶內(nèi)玄關(guān)空間、儲(chǔ)藏空間、空中花園、轉(zhuǎn)角凸窗等人性化設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品提升了附加值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 項(xiàng)目實(shí)踐－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 人文化 ?對(duì)城市的向往、向往（擁有和發(fā)展進(jìn)程） 積極向上的職業(yè)精神 根－骨子里的城市情結(jié) ?以項(xiàng)目 “客廳 ”－風(fēng)情商業(yè)街為例，溫暖紅色的 連廊設(shè)計(jì) ，映射了著騎樓的衍變，統(tǒng)一了風(fēng)情商業(yè)街的整體視覺(jué)，延續(xù)了風(fēng)情商業(yè)街的建筑風(fēng)格與現(xiàn)代感，增強(qiáng)商業(yè)街靈動(dòng)變化感，吸引和召喚顧客的行進(jìn) 戶型 ?功能個(gè)性化 個(gè)性化需求 ?舒適居住 基本需求 ?附加值高 高價(jià)值 功能個(gè)性化 ?高層公寓：以人群分，充分考慮地緣客戶、青年客群等各類人群的居住需求 ?花園洋房：地下室、私人庭院、大露臺(tái)的多功能用途 舒適居住 ?絕版湖景 ?戶戶大開(kāi)間，間間朝南，通風(fēng)朝向 OK ?戶戶有風(fēng)景，坐享大自然 ?標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、方正、實(shí)用 高附加值 ?花園羊房：１、 2層贈(zèng)送地下室、庭院，頂樓贈(zèng)送大露臺(tái)，充分接觸大自然，同時(shí)打造了很好的家庭氛圍平臺(tái)，層層送大露臺(tái)或大陽(yáng)臺(tái)。 人居尺度 ?金域藍(lán)灣、西堤國(guó)際的項(xiàng)目建筑尺度均 OK； ?自在城優(yōu)勢(shì)：細(xì)分市場(chǎng)客群，產(chǎn)品差異化，并借鑒目前先進(jìn)設(shè)計(jì)元素使金地科學(xué)筑家的理念真正運(yùn)用到項(xiàng)目產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié) 生態(tài)化 優(yōu)勢(shì) ?依水而居 ?種在絕版湖邊的房子，不可再生的湖景資源 ?內(nèi)部綠化及水景的多樣運(yùn)用 ?高層多位于臺(tái)地，增加景觀面 劣勢(shì) ?石閘湖目前的狀況還不能稱之為湖，有待開(kāi)發(fā) ?周邊的生態(tài)環(huán)境有待整合 人性化 優(yōu)勢(shì) ?考慮周密，配套齊全； ?創(chuàng)新＋實(shí)用 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 人文化 優(yōu)勢(shì)： 創(chuàng)新的探索，住宅與湖景的互相借勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)的精神，讓板橋新城的概念深入人心 劣勢(shì)： 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的抗性很大，區(qū)域內(nèi)多為當(dāng)?shù)亟紖^(qū)居民 戶型 優(yōu)勢(shì) ?細(xì)分市場(chǎng)，尋找差異化路線（以青年小戶型為例） ?市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)吻合度高：戶型指標(biāo)匹配良好，體現(xiàn)在戶型面積 → 房間數(shù)量 → 室內(nèi)指標(biāo)的一一總價(jià)控制（以５０－６０平米的小戶型為例） ?舒適度高：通風(fēng)采光好、景觀質(zhì)素高 ?創(chuàng)新戶型，引領(lǐng)居住時(shí)尚，小戶型自由魔方組合更加適合年輕人的口味 ?高層得房率較高，得房率均保證在 80％以上，部分得房率達(dá)到 85％ ?附加值高：戶戶有景、花園洋房贈(zèng)送面積多，高湯戶型居住質(zhì)素高，高湯戶型附增面積非常實(shí)惠 ?戶型設(shè)計(jì)完全以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)各方面以客戶為本 ?關(guān)鍵空間（如客廳、主臥）達(dá)到舒適尺寸 ?此外餐廳空間均考慮了它的完整性、安定性（周邊盡量少有交通穿行）及其與客廳空間的交流感 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 風(fēng)格 ?國(guó)際風(fēng)向標(biāo)，強(qiáng)調(diào)品味 形象、標(biāo)簽； ?新（簡(jiǎn)約）現(xiàn)代主義 ：從公建到住宅貫穿了新現(xiàn)代的風(fēng)格，尤以會(huì)所設(shè)計(jì)為例，時(shí)代感清冽，風(fēng)情商業(yè)街的紅色連廊更是表達(dá)了濃烈的都市色彩 ?溫暖親切 ：在用材、色彩上考慮住居的親切、宜人（以住宅為例，干凈、清爽、關(guān)注細(xì)節(jié)、局部自然肌理的處理很舒服） 人居尺度 ?“看起來(lái)舒服 ” 功能需求 ?無(wú)論高層公寓還是花園洋房均滿足居住者對(duì)居住功能的需求，特別是花園洋房，將地下室、空中露臺(tái)、電梯入戶等細(xì)節(jié)尺度考慮得非常合理、到位。（ 自然都市生活 ） ?社區(qū)巴士與各ＢＬＯＣＫ之間的步行距離控制在５分鐘內(nèi)， 最大不超過(guò)８ 00米； ?每一個(gè) 商業(yè)或景觀點(diǎn) 到社區(qū)巴士的距離也應(yīng)控制在 5分鐘步行范圍內(nèi)，最大不超過(guò)８ 00米 “科學(xué)的尺度 ”是 “人 ”的尺度 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 3 意識(shí)形態(tài) 身自在、心自在－不一樣的人群，一樣的自在 ? “我想很快找到朋友的家、便利店、幼兒園或是一家２４小時(shí)洗衣店 ?? ” ?“我喜歡這里的風(fēng)情商業(yè)街，因?yàn)閬?lái)到這里就可以滿足一切需求，這是最重要的，其他什么都無(wú)所謂 ?? ” ?“商業(yè)街吸引了周邊的人全來(lái)消費(fèi)，這里人氣很旺，我們共同擁有它，非常美妙?? ” “每一個(gè)人都會(huì)與自己生活過(guò)的城市（或某一部分）聯(lián)系密切， 對(duì)城市的印象也必然留在記憶中，當(dāng)把它們挖掘出來(lái)、反映出來(lái)，也就是價(jià)值的體現(xiàn) ” “城市同其他事物一樣，也有其視覺(jué)語(yǔ)言；清晰的語(yǔ)言，意味著清晰的信息，使人迅速遷移，找到歸屬 ” 1. 道路 ： 自在路 ，連接了住宅區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街、交通站點(diǎn)、石閘湖商業(yè)街、會(huì)所和十平方公里的森林含氧帶，具有城市中心大道的強(qiáng)指向性和標(biāo)志性 —— 它向每一個(gè)路上的業(yè)主預(yù)示： “您在回家的路上 ” 2. 邊界：緊鄰項(xiàng)目的 十平方公里的含氧帶 ，外觀上具有較強(qiáng)的秩序感、設(shè)計(jì)感 —— 從與周邊環(huán)境跳出，告訴客戶 “這里是您的家， “石閘湖是您的主花園 ”” 3. 區(qū)域： 主入口區(qū)域 （會(huì)所、交通總站點(diǎn)）、 風(fēng)情商業(yè)街、酒店 ——每一個(gè)區(qū)域都有其自身的特點(diǎn)，構(gòu)成了業(yè)主不同的認(rèn)知－ 如 “這里很有感覺(jué)，像都市 ” 4. 4. 節(jié)點(diǎn)：如 風(fēng)情商業(yè)街 ，自在城的中心生活區(qū)，向整個(gè)區(qū)域敞開(kāi) —— 根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論， “市 ”為城生、 “城 ”為市榮，加之街區(qū)特色的“源泉 ”水景，所以商業(yè)街已不僅僅是自在城的經(jīng)濟(jì)中心，而且被升華為城市的源頭 “這里很有情調(diào)，總能讓人想起些什么 ” 5. 標(biāo)志物：商業(yè)廣場(chǎng)聳立的 標(biāo)志物 、主入口的 安全崗?fù)?、主入口的 會(huì)所，在第一時(shí)間將映入業(yè)主的眼簾， 告訴業(yè)主 “您到家了 ” 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 物業(yè)組合 ?除城市化的高層建筑外，還有親近土地的 TOWN HOUSE和情景花園洋房，相互高低搭配、錯(cuò)落有致、親疏得當(dāng)，相互既有交流又有各自區(qū)塊的私密性。 2. 西堤國(guó)際： ?小環(huán)境：主入口大門的景觀與綠色植被很溫馨； ?已經(jīng)交付的高層立面較大氣，時(shí)代感、國(guó)際感強(qiáng)； ?內(nèi)部小環(huán)境、標(biāo)志物及景觀配備合理，相互交融，代表了項(xiàng)目的整體氣質(zhì) 3. 自在城： 先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品規(guī)劃，擁有 8個(gè)不同目標(biāo)客群的 block組團(tuán)，配合大型的商業(yè)和會(huì)所等設(shè)施， 8個(gè)地塊各具特色，有各自的歸屬感，而又統(tǒng)合在石閘湖的自然感召力之下。 區(qū)位 －交通 ?實(shí)際距離 “遠(yuǎn) ”； 心理距離 “偏 ” ?縮短實(shí)際距離－通過(guò)交通狀況的改善來(lái)實(shí)現(xiàn)，但需要一定 “時(shí)間 ” ?心理距離通過(guò)不斷樹立和鞏固的良好印象緩解 置業(yè)基本需求，客觀，挑剔 解決實(shí)在問(wèn)題，努力改善形象 1. 市政： ?大力引進(jìn)公交線路； ?寧馬高速上設(shè)置項(xiàng)目指導(dǎo)系統(tǒng)，牽引客戶至項(xiàng)目； ?城市建設(shè)利好消息：買斷收費(fèi)站，地鐵八號(hào)線規(guī)劃； 2. 車況： ?管理：服務(wù)外延；包裝：形象外延 形象包裝 ?包裝項(xiàng)目形象，包裝星級(jí)服務(wù)的社區(qū)巴士，改善置業(yè)者的心理距離 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 區(qū)位價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 規(guī)模－總規(guī)模 ?江南八區(qū)超級(jí)大盤 ?政府運(yùn)營(yíng) 區(qū)位（大） 河西南 ?南京濱江發(fā)展的必然延伸帶 —— 城市擴(kuò)張方向 ?新都市 區(qū)位（?。? ?都市生活 － 現(xiàn)代之城 ?自然生態(tài) – 生態(tài)之城 區(qū)位－交通 ?濱江大道 +寧馬高速 +地鐵 8號(hào)線 +長(zhǎng)江三橋，立體交通網(wǎng)線 ?城市公交 +社區(qū)巴士 ?市區(qū)通達(dá)性強(qiáng)， 15分鐘到達(dá)奧體