【正文】 金彩石林 50— 110元 /㎡ 〃 月 70元 /㎡ 〃 月 結論：根據(jù)本項目所在位置的租金特點，利用市場比較法可推斷本項目的街鋪現(xiàn)階段可實現(xiàn)租金為 50~120元 /平方米 月。 收益還原法 —— 計算 ? P：價格 ? a：年收益，取月租金 12月＝年收益； ? r：投資回報率，市場平均投資回報率為 6%； ? n：收益年限，商鋪 50年使用權，項目按實際收益年限 47年計算。 P=a/r [11/(1+r)n] 月租金 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300年租金 480 720 960 1200 1440 1680 1920 2160 2400 2640 2880 3120 3360 3600收益率 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%收益年限 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47售價 （元/ ㎡ ） 7500 11200 15000 18700 22400 26200 29900 33700 37400 41200 44900 48600 52400 56100核心均價確定 說明： ? 市場比較法價格遠高于收益還原價格，說明本項目所在區(qū)域商業(yè)價值已經(jīng)被市場充分挖掘； ? 商業(yè)物業(yè)“賣的是未來的價值”； ? 根據(jù)目前市場旺勢狀況，本項目核心均價確定傾向于市場比較法。 因此，本項目商鋪實收核心均價定為 18000元 /平方米 ~40000元 /平方米 項目 B、 C區(qū)商鋪貨包組合： C區(qū) 第二貨包 第三貨包 項目 B、 C區(qū)住宅貨包暫定三個 ? B區(qū)兩次貨包 ? C區(qū)兩次貨包 最終貨包組合及價格，根據(jù)回遷后可售房源進行調整。 第一貨包 第一貨包 第二貨包 B區(qū) 批次 推售時間 房源 首次開盤 10月下旬 商鋪第一個貨包 第二次開盤 11月中旬 住宅第一個貨包 第三次開盤 11月下旬 商鋪第二個貨包 第四次開盤 12月下旬 住宅第二個貨包 第五次開盤 1月中旬 商鋪第三個貨包 推售節(jié)奏及房源分布 貨包供應可根據(jù)當時開盤蓄客及開盤認籌情況及時調整。 [項目銷售策略 ] 執(zhí)行措施： 利用節(jié)假日組織，組織銷售團隊在城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要廣場、商場等人流聚集區(qū)域做外展場拓客，變坐銷為行銷，靈活機動，積累意向客戶。 項目外展拓客戶 —— 行銷 百人 call客，客戶全部洗過 執(zhí)行措施： ?針對內(nèi)部資源如銀行 VIP客戶、昆明豪車客戶等，集中 call客，快速積累意向客戶。 ?針對外展拓客收集的客戶信息電話回訪，并隨時傳遞最新項目信息。 一對一電話 call客 —— 電話營銷 建議物業(yè)服務前置，按照五星級酒店的服務標準，從客戶進入售樓部開始全程服務，彰顯尊貴。 銷售現(xiàn)場五星級物業(yè)服務體驗 商鋪總價高首付 50%，降低首付門檻是促進商鋪銷售的利器，公司可創(chuàng)立創(chuàng)富購鋪計劃。即購買商鋪首付 30%，由公司單獨成立基金公司，以創(chuàng)富基金形式，以無息擔保抵押借款給客戶支付剩余首付，客戶承諾一年內(nèi)償還基金公司剩余首付。 具體操作須與公司財務、法務部門商討實施細則和規(guī)避政策、銀行等風險。 降低首付門檻，實施首付分期付款 售樓部的設計布置，代表著樓盤的整體形象。關系到整個樓盤將給客戶留下什么樣的印象！鹿城廣場作為石林城市綜合體第一大盤，售樓部的對外展示必需體現(xiàn)出其商業(yè)大盤的品質。在售樓部現(xiàn)有基礎上在不大幅增加成本的情況下，將項目核心賣點、核心價值更好的展示，具體提升如下： 增加項目電子區(qū)位圖，方便客戶了解項目的地段、區(qū)位價值。 根據(jù)招商進展，增加招商品牌 LOGO形象墻，增強投資者信心。 增加公司品牌介紹、地段價值提煉、升值潛力、商業(yè)酒店運營等方面的信息展板展架，豐富售樓部展示內(nèi)容。 立爭打造石林城市綜合體第一品牌大盤形象，樹立投資者投資信心。 項目核心價值提升展示 眾所周知，位置差、面積大、總價高的商鋪銷售難度大，為提升銷售人員對難鋪、冷鋪的銷售積極性，建議實施差別化商鋪銷售提成比例方式，針對總價高、位置差的商鋪在正常提成比例上適當上調 10%~20%的比例 。 招式六：制定靈活的銷售提成比例 —— 促進積極性 銷售目標激勵 保持銷售人員的激情及目標感，共同完成銷售目標 ?每周開銷售分享會，銷售、策劃人員共同參與，分析成交及未成交客戶，對難點客戶分析，提出解決方案 ?采取 TOP獎金制及末尾淘汰制 5年退鋪回購（后續(xù)提交退鋪協(xié)議書以）； 客戶購買本項目商鋪如滿五年 ,可無理由退鋪 ,退鋪后開發(fā)商退還五年前客戶購買商鋪的本金加五年的銀行存款利息 制定投資保障方案 —— 增值退鋪策略 5年帶租約銷售，在租金收益不足條件下，由開發(fā)商補足，保證投資回報率為每年 7%； 說明 ：經(jīng)營管理公司與投資者簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，年回報 8%，租金每半年支付一次；合同金額按返租前執(zhí)行； 適用范圍 ：面積 200平方米以上的中大型商鋪； 條件限制 ：招商完成，所銷售的商鋪都有明確的進駐商家，并據(jù)此在委托經(jīng)營管理協(xié)議明確商家屬性、名稱，如不符合情況下，投資者可無條件退鋪，經(jīng)營管理公司承擔相關賠償責任； 制定投資保障方案 —— 帶租約銷售 THE END THANKS ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 5, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 06:31:1706:31:1706:312/5/2023 6:31:17 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :31:1706:31Feb235Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 06:31:1706:31:1706:31Sunday, February 5, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :31:1706:31:17February 5, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 5日星期日 上午 6時 31分 17秒 06:31: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 6時 31分 :31February 5, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 5日星期日 6時 31分 17秒 06:31:175 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 6時 31分 17秒 上午 6時 31分 06:31: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 5, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 06:31:1706:31:1706:312/5/2023 6:31:17 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :31:1706:31Feb235Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 06:31:1706:31:1706:31Sunday, February 5, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :31:1706:31:17February 5, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 5日星期日 上午 6時 31分 17秒 06:31: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 上午 6時 31分 :31February 5, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 5日星期日 6時 31分 17秒 06:31:175 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 6時 31分 17秒 上午 6時 31分 06:31: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , February 5, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 06:31:1706:31:1706:312/5/2023 6:31:17 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :31:1706:31Feb235Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 06:31:1706:31:1706:31Sunday, February 5, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :31:1706:31:17February 5, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 5日星期日 上午 6時 31分 17秒 06:31: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 上午 6時 31分 :31February 5, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 5日星期日 6時 31分 17秒 06:31:175 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 6時 31分 17秒 上午 6時 31分 06:31: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴