【正文】 金彩石林 50— 110元 /㎡ 〃 月 70元 /㎡ 〃 月 結(jié)論：根據(jù)本項(xiàng)目所在位置的租金特點(diǎn)，利用市場(chǎng)比較法可推斷本項(xiàng)目的街鋪現(xiàn)階段可實(shí)現(xiàn)租金為 50~120元 /平方米 月。 收益還原法 —— 計(jì)算 ? P：價(jià)格 ? a：年收益，取月租金 12月＝年收益； ? r：投資回報(bào)率，市場(chǎng)平均投資回報(bào)率為 6%； ? n：收益年限，商鋪 50年使用權(quán)，項(xiàng)目按實(shí)際收益年限 47年計(jì)算。 P=a/r [11/(1+r)n] 月租金 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300年租金 480 720 960 1200 1440 1680 1920 2160 2400 2640 2880 3120 3360 3600收益率 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%收益年限 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47售價(jià) （元/ ㎡ ） 7500 11200 15000 18700 22400 26200 29900 33700 37400 41200 44900 48600 52400 56100核心均價(jià)確定 說(shuō)明： ? 市場(chǎng)比較法價(jià)格遠(yuǎn)高于收益還原價(jià)格，說(shuō)明本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)價(jià)值已經(jīng)被市場(chǎng)充分挖掘； ? 商業(yè)物業(yè)“賣的是未來(lái)的價(jià)值”； ? 根據(jù)目前市場(chǎng)旺勢(shì)狀況，本項(xiàng)目核心均價(jià)確定傾向于市場(chǎng)比較法。 因此，本項(xiàng)目商鋪實(shí)收核心均價(jià)定為 18000元 /平方米 ~40000元 /平方米 項(xiàng)目 B、 C區(qū)商鋪貨包組合： C區(qū) 第二貨包 第三貨包 項(xiàng)目 B、 C區(qū)住宅貨包暫定三個(gè) ? B區(qū)兩次貨包 ? C區(qū)兩次貨包 最終貨包組合及價(jià)格，根據(jù)回遷后可售房源進(jìn)行調(diào)整。 第一貨包 第一貨包 第二貨包 B區(qū) 批次 推售時(shí)間 房源 首次開(kāi)盤(pán) 10月下旬 商鋪第一個(gè)貨包 第二次開(kāi)盤(pán) 11月中旬 住宅第一個(gè)貨包 第三次開(kāi)盤(pán) 11月下旬 商鋪第二個(gè)貨包 第四次開(kāi)盤(pán) 12月下旬 住宅第二個(gè)貨包 第五次開(kāi)盤(pán) 1月中旬 商鋪第三個(gè)貨包 推售節(jié)奏及房源分布 貨包供應(yīng)可根據(jù)當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)蓄客及開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌情況及時(shí)調(diào)整。 [項(xiàng)目銷售策略 ] 執(zhí)行措施： 利用節(jié)假日組織，組織銷售團(tuán)隊(duì)在城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要廣場(chǎng)、商場(chǎng)等人流聚集區(qū)域做外展場(chǎng)拓客，變坐銷為行銷，靈活機(jī)動(dòng)，積累意向客戶。 項(xiàng)目外展拓客戶 —— 行銷 百人 call客，客戶全部洗過(guò) 執(zhí)行措施： ?針對(duì)內(nèi)部資源如銀行 VIP客戶、昆明豪車客戶等，集中 call客，快速積累意向客戶。 ?針對(duì)外展拓客收集的客戶信息電話回訪，并隨時(shí)傳遞最新項(xiàng)目信息。 一對(duì)一電話 call客 —— 電話營(yíng)銷 建議物業(yè)服務(wù)前置，按照五星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從客戶進(jìn)入售樓部開(kāi)始全程服務(wù)，彰顯尊貴。 銷售現(xiàn)場(chǎng)五星級(jí)物業(yè)服務(wù)體驗(yàn) 商鋪總價(jià)高首付 50%，降低首付門(mén)檻是促進(jìn)商鋪銷售的利器，公司可創(chuàng)立創(chuàng)富購(gòu)鋪計(jì)劃。即購(gòu)買商鋪首付 30%，由公司單獨(dú)成立基金公司，以創(chuàng)富基金形式，以無(wú)息擔(dān)保抵押借款給客戶支付剩余首付，客戶承諾一年內(nèi)償還基金公司剩余首付。 具體操作須與公司財(cái)務(wù)、法務(wù)部門(mén)商討實(shí)施細(xì)則和規(guī)避政策、銀行等風(fēng)險(xiǎn)。 降低首付門(mén)檻，實(shí)施首付分期付款 售樓部的設(shè)計(jì)布置，代表著樓盤(pán)的整體形象。關(guān)系到整個(gè)樓盤(pán)將給客戶留下什么樣的印象！鹿城廣場(chǎng)作為石林城市綜合體第一大盤(pán)，售樓部的對(duì)外展示必需體現(xiàn)出其商業(yè)大盤(pán)的品質(zhì)。在售樓部現(xiàn)有基礎(chǔ)上在不大幅增加成本的情況下，將項(xiàng)目核心賣點(diǎn)、核心價(jià)值更好的展示，具體提升如下： 增加項(xiàng)目電子區(qū)位圖，方便客戶了解項(xiàng)目的地段、區(qū)位價(jià)值。 根據(jù)招商進(jìn)展，增加招商品牌 LOGO形象墻，增強(qiáng)投資者信心。 增加公司品牌介紹、地段價(jià)值提煉、升值潛力、商業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)等方面的信息展板展架，豐富售樓部展示內(nèi)容。 立爭(zhēng)打造石林城市綜合體第一品牌大盤(pán)形象，樹(shù)立投資者投資信心。 項(xiàng)目核心價(jià)值提升展示 眾所周知，位置差、面積大、總價(jià)高的商鋪銷售難度大，為提升銷售人員對(duì)難鋪、冷鋪的銷售積極性，建議實(shí)施差別化商鋪銷售提成比例方式，針對(duì)總價(jià)高、位置差的商鋪在正常提成比例上適當(dāng)上調(diào) 10%~20%的比例 。 招式六：制定靈活的銷售提成比例 —— 促進(jìn)積極性 銷售目標(biāo)激勵(lì) 保持銷售人員的激情及目標(biāo)感，共同完成銷售目標(biāo) ?每周開(kāi)銷售分享會(huì)，銷售、策劃人員共同參與，分析成交及未成交客戶，對(duì)難點(diǎn)客戶分析，提出解決方案 ?采取 TOP獎(jiǎng)金制及末尾淘汰制 5年退鋪回購(gòu)（后續(xù)提交退鋪協(xié)議書(shū)以）； 客戶購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪如滿五年 ,可無(wú)理由退鋪 ,退鋪后開(kāi)發(fā)商退還五年前客戶購(gòu)買商鋪的本金加五年的銀行存款利息 制定投資保障方案 —— 增值退鋪策略 5年帶租約銷售，在租金收益不足條件下，由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足，保證投資回報(bào)率為每年 7%； 說(shuō)明 ：經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，年回報(bào) 8%，租金每半年支付一次；合同金額按返租前執(zhí)行； 適用范圍 ：面積 200平方米以上的中大型商鋪； 條件限制 ：招商完成，所銷售的商鋪都有明確的進(jìn)駐商家，并據(jù)此在委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議明確商家屬性、名稱，如不符合情況下，投資者可無(wú)條件退鋪，經(jīng)營(yíng)管理公司承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任； 制定投資保障方案 —— 帶租約銷售 THE END THANKS ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 5, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 06:31:1706:31:1706:312/5/2023 6:31:17 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :31:1706:31Feb235Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 06:31:1706:31:1706:31Sunday, February 5, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :31:1706:31:17February 5, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 5日星期日 上午 6時(shí) 31分 17秒 06:31: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 6時(shí) 31分 :31February 5, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 5日星期日 6時(shí) 31分 17秒 06:31:175 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 6時(shí) 31分 17秒 上午 6時(shí) 31分 06:31: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 5, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 06:31:1706:31:1706:312/5/2023 6:31:17 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :31:1706:31Feb235Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 06:31:1706:31:1706:31Sunday, February 5, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :31:1706:31:17February 5, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 5日星期日 上午 6時(shí) 31分 17秒 06:31: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 2月 上午 6時(shí) 31分 :31February 5, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 5日星期日 6時(shí) 31分 17秒 06:31:175 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 6時(shí) 31分 17秒 上午 6時(shí) 31分 06:31: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 5, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 06:31:1706:31:1706:312/5/2023 6:31:17 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :31:1706:31Feb235Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 06:31:1706:31:1706:31Sunday, February 5, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :31:1706:31:17February 5, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 5日星期日 上午 6時(shí) 31分 17秒 06:31: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 上午 6時(shí) 31分 :31February 5, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 5日星期日 6時(shí) 31分 17秒 06:31:175 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 6時(shí) 31分 17秒 上午 6時(shí) 31分 06:31: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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