【正文】 15000元 /M2 16000元 /M2 17000元 /M2 18000元 /M2 10棟北面 10棟南面 6棟北面 5棟北面 1棟北面 6棟南面 5棟南面 1棟南面 總價 位臵 銷售分階段模擬圖 銷售前期 銷售中期 銷售后期 第四部分 銷售執(zhí)行 分階段執(zhí)行 MIMA 階段劃分 階段策略 時間 銷售計劃 比例累計 支撐點 第一階段 形象 amp。概念攻擊 544 40% 形象展示及外界的影響力 第二階段 展示 amp。示范攻擊 現(xiàn)場的感染力 /會所 第三階段 價值 amp。資源攻擊 544 80% 硬環(huán)境展示 第四階段 文化 amp。品牌攻擊 274 100% 外立面 /實景社區(qū) 分 階 段 劃 分 總 攬 形象 amp。概念攻擊階段 形象宣傳以 MIMA為主線，以品牌 /時尚 /潮流 為主要表現(xiàn)形式，強調視覺沖擊 區(qū)位宣傳以口岸為主線，通過政府 /民間的共同 炒作，各角度分析與預測，達到心靈震憾。 第一階段 明線 暗線 MIMA形象面世，重點宣傳國際口岸價值 階段 形象 amp。概念攻擊階段 第一階段 核心攻擊點 一點：項目核心范圍 一線：區(qū)位價值炒作線 一面：皇崗片區(qū)輻射面 一關：皇崗口岸核心范圍 二面：政府層面 +民間層面 三路：皇崗路、濱河路、深南路 把握項目核心區(qū)位的形象展示，封殺最直接的口岸客戶 一條線的兩個層面同時炒作，迅速提升項目片區(qū)的投資關注度 片區(qū)輻射面的三條路段封殺，攬截深圳大批目標投資居住客戶 主要路口密集性形象封殺 第一階段 封殺周邊目標群 封殺皇崗片區(qū) 工地圍板 (形象墻 )感染力 銷售展場外入口及外廣場包裝 沿路燈箱彩旗 夜間燈光效果 封殺深圳投資人群 房地產(chǎn)網(wǎng)絡博客專業(yè)分析 報紙軟文連載投資論談 核心路段戶外廣告牌封殺 政府相關權威部門區(qū)位分析及展望 投資客戶深度訪談 蓄客策略 【 暗渡陳倉 】 ～ 指在項目未拿到預售許可證的情況下，借用“金地 〃 家天下”的非營利性會員性的會員式組織，為本項目開設“金地 〃 家天下 MIMA特區(qū)”體驗活動，在項目咨詢期間， 凡有意購買本項目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額 ,即可憑回單在本項目換取金卡一張 。憑卡可在本項目取得預售許可證后優(yōu)先選房，并獲得優(yōu)先選房的各種優(yōu)惠。 金地 家天下 MIMA特區(qū)體驗金卡 金地 MIMA專享 蓄客方式 注：購房僅為金卡的服務內容之一 ， 此卡為客戶提供除購房外更多價值 客戶光臨接待中心 金地 MIMA提前鑒賞暨 MIMA專享卡啟動 了解項目詳細信息 填寫 MIMA生活問卷 基礎資料 客戶信息 購房意向 MIMA測試 去中行皇崗支行定存一萬元三個月 簽署家天下申請 持回單換領金卡 領卡 了解 MIMA專享金卡 以中國銀行皇崗支行為例 蓄客方法 一、深圳十大平面設計師形象海報設計； 06年 6月 二、國際口岸地鐵站通車紀念活動（贈送紀念票） 06年 8月 公關活動 深圳戶外廣告 文錦渡口岸 深圳市政府 羅湖口岸 福田口岸 皇崗口岸 文錦渡口岸 深圳地鐵一期 本案 福強路與金田路交匯處 深南路田面段現(xiàn)有廣告牌 濱河路與皇崗路交匯處 羅湖口岸出入境通道廣告牌 媒體位臵 : 皇崗口岸落馬洲大橋南側 媒體規(guī)格 : 18m 6mX2＝ 216m2 媒體形式 : 噴繪 最短發(fā)布期 : 1年 可發(fā)布日期： 06年 5月 之前發(fā)布 : 京基 御景華城 口岸通道戶外廣告建議 媒體位臵 :皇崗口岸落馬洲大橋 媒體規(guī)格 : 18m 6mX2＝ 216m2 媒體形式 : 噴繪含制作 最短發(fā)布期 : 1年 可發(fā)布日期：即時 口岸通道戶外廣告建議 展示 amp。示范攻擊階段 形象宣傳充份展示現(xiàn)場示范的視覺沖擊，感染力 通過媒體及外界擴大宣傳 區(qū)位宣傳以現(xiàn)場的規(guī)劃模型 /圖表示范 /數(shù)據(jù)說明 投資分析等全方位提升投資價值 第二階段 明線 暗線 以產(chǎn)品實現(xiàn)提升 MIMA形象 階段 展示 amp。示范攻擊階段 第二階段 核心攻擊點 2022. 10 集中展示部分： 銷售中心 精裝單位 樣板房 售樓通道 休閑會所 入口廣場 入戶大堂 部份園林 戶外展示部分： 戶外廣告牌 媒體展示部分： 階段性報版及軟文 皇崗口岸廣告 點面兼顧，重點突破：廣告全面鋪開，現(xiàn)場集中展示 外銷推廣新聞點： 集中性報版投放 事件活動 外銷推廣渠道： 開盤熱銷 電視電臺 皇崗口岸及輻射片集中性推廣 第二階段 封殺深圳投資買家 封殺兩岸深港客戶 突破 香港投資客戶 核心路段戶外廣告牌封殺 來往深港的必經(jīng)道路封殺 政府規(guī)劃及區(qū)位價值炒作 熱銷新聞炒作 地產(chǎn)及相關行業(yè)投資分析 純港式物業(yè)及未來居住人群分析 政府規(guī)劃及區(qū)位價值炒作 熱銷及事件新聞點炒作 集中性目的性報版發(fā)布 集中性目的性電視電臺推廣 組團式開盤方式 2022 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 ………………… 隨機組合 每組 30人 開盤前： 選房 組團式開盤方式 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 開盤當天： 以抽簽形式按組別進行選房先后次序 如： B1 E1 D2 A3 每組 30人 …………………… B1組中不分先后次序，同時進入選房區(qū)，以交錢先后決定單位所屬 中原建議： 戶外 Concept 文化 軟性媒體 金地 MIMA 與時尚雜志或生活雜志合作：MIXamp。MATCH ?？? 特區(qū)報 南都 電視廣告 (HK) 口岸 (內部 )廣告牌 深圳主干道廣告牌 深圳地鐵總站廣告 一、 MIMA生活啟動儀式 結合售樓處開放 二、 MIMA創(chuàng)意生活大賽； 06年 10月 公關活動 第三階段 價值 amp。資源攻擊階段 形象宣傳充份展示于營銷主題活動上，對主題進行 深化，提煉文化價值 區(qū)位宣傳通過老客戶營銷模式，前期購買案例升值 空間等，直觀突顯口岸帶來的升值潛力 明線 暗線 以 MIMA活動演繹 MIMA生活 階段 價值 amp。資源攻擊階段 第三階段 核心攻擊點 2022. 01 加推小戶精品 /炒作升值空間 /突顯總價優(yōu)勢 高層景觀單位 /項目核心價值 /體現(xiàn)符號概念 把握機會營銷 ， 發(fā)掘已有資源 圣庭節(jié)新年主題活動 情人節(jié) MIMA主題活動 老客戶營銷 老客戶優(yōu)先原則 老客戶額外優(yōu)惠與回饋 老帶新獎勤制度 外銷持續(xù)性鋪開 ,香港集中宣傳 第三階段 主攻香港投資客戶 推廣高價景觀單位 符號 +地段的核心優(yōu)勢炒作 熱銷及事件新聞點集中炒作 政府規(guī)劃及區(qū)位價值炒作 MIMA生活的國際社區(qū)推廣 深港居住及深投客 符號 +地段的核心優(yōu)勢炒作 品牌港式管家 /純港式物業(yè) 在原有資源上進行深度營銷 一、 MIMA圣誕節(jié) 06年 12月 二、 MIMA情人節(jié)； 07年 2月 公關活動 第四階段 文化 amp。品牌攻擊階段 形象宣傳以項目品牌與金地品牌聯(lián)合互動，通過事 件活動上升至文化精神層面，擴大品牌的美譽度 區(qū)位宣傳通過對稀缺性高層景觀單位作特質營銷，強化價值的最大空間 明線 暗線 依托第一棟靚景單位推出進行推售 階段 文化 amp。品牌攻擊階段 第四階段 核心攻擊點 2022. 03 緊抓求缺心理 ,強化稀缺性賣點 ,進行差異化營銷 僅 ??套全港景觀單位 深港上空國際潮流社區(qū) 高層全景觀樣板房 符號化外立面展示 品牌創(chuàng)意生活主題活動 品牌聯(lián)動主題活動 第四階段 迅速消化剩余單位 引爆高價景觀單位 符號 +地段的核心優(yōu)勢炒作 針對前期剩余單位作特質營銷 MIMA生活的國際社區(qū)推廣 高層全景觀實景樣板及精裝展示 低成本推廣方式運作 老客戶針對性推售 公司項目品牌聯(lián)動 品牌聯(lián)動系列主題活動 MIMA文化系列主題活動 一、 MIMA頂級樣板房開放 07年 3月 二、 雙鐵接軌體驗之旅； 07年 5月 公關活動 銷售物料準備 MIMA 銷售物料及工程配合 現(xiàn)場包裝方面 01） 營銷廣場； 02） 銷售中心及設施； 03） 樣板房； 04） 圍墻 、 路牌； 05） 大型燈光廣告； 06） 電話申請； 07） 導示牌； 08） 戶外廣告； 09） 看樓通道； 10） 示范環(huán)境； 11） 示范硬件設施 。 形象包裝方面 01） VI設計制作； 02） 展示系統(tǒng)設計制作； 03） 樓書； 04） 展板； 05） 模型； 06） VCD制作； 07） 報紙廣告稿； 08） 新聞繕稿； 09） 電腦效果圖； 10） 海報。 有關文件準備 01） 價格表； 02） 付款方式； 03） 認購書； 04） 認購須知； 05） 預售許可證； 06） 按揭銀行介紹； 07） 銷售培訓 200問； 08） 客戶登記表 、 銷售統(tǒng)計表 、 管理分析表； 09） 臵業(yè)通 現(xiàn)場包裝 01） 條幅 、 掛旗； 02） 汽球； 03） 花籃； 04） 保安員 、 保潔員； 05） 售樓處 、 示范單位； 06） 禮品； 07） 開盤活動； 08） 看樓專車 。 銷售推廣費用預計 MIMA 階段推廣費用計劃 階段 比率 費用 第一階段 50% 500萬元 第二階段 22% 400萬元 第三階段 17% 250萬元 第四階段 11% 150萬元 合計 100% 1300萬元 銷售材料費用明細（含電視制作） 序號 項目 預算 1 折頁 20萬 總計： 約 200萬 2 單張 15萬 3 手提袋 5萬 4 模型 30萬 5 海報 10萬 6 MIXamp。MATCH生活手冊 20萬 7 電視制作、廣告服務費 100萬 銷售總額（估算）： *28 13000元 /M2≈10 億元 推廣費用占總銷售額的比例： 1500萬元 /10億元 =% 營銷費用預算 銷售材料：約 200萬元，占總推廣費用的 13% 廣告投放：約 1300萬元，占總推廣費用的 87% 合計：預計總推廣費用 1500萬元 謝謝聆聽