【正文】 聯(lián)系密切， 對(duì)城市的印象也必然留在記憶中，當(dāng)把它們挖掘出來、反映出來，也就是價(jià)值的體現(xiàn) ” “ 城市同其他事物一樣，也有其視覺語(yǔ)言；清晰的語(yǔ)言，意味著清晰的信息，使人迅速遷移，找到歸屬 ” ： 荔湖中環(huán)路 ，連接了住宅區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、交通島、商業(yè)街、會(huì)所和灣區(qū)公園，具有城市中心大道的強(qiáng)指向性和標(biāo)志性 ——它向每一個(gè)路上的業(yè)主預(yù)示： “ 您在回家的路上 ” ：緊鄰項(xiàng)目的 新新公路樹陣 ，外觀上具有較強(qiáng)的秩序感、設(shè)計(jì)感 ——從與周邊環(huán)境跳出，告訴客戶 “ 這里是您的家 ” ： 主入口區(qū)域 （交通中心、大商業(yè)、餐飲）、 商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域 （科學(xué)筑家體驗(yàn)館、商業(yè)街）、灣區(qū)（會(huì)所、酒店、灣區(qū)公園） ——每一個(gè)區(qū)域都有其自身的特點(diǎn)，構(gòu)成了業(yè)主不同的認(rèn)知－ 如 “ 這里很有感覺，像都市 ” 4. 節(jié)點(diǎn)：如 商業(yè)廣場(chǎng) ，荔湖城的大客廳，向整個(gè)區(qū)域敞開 ——根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論， “ 市 ” 為城生、 “ 城 ” 為市榮，加之廣場(chǎng)特色的 “ 源泉 ” 水景，所以商業(yè)廣場(chǎng)已不僅僅是荔湖城的經(jīng)濟(jì)中心，而且被升華為城市的源頭 “ 這里很有情調(diào)，總能讓人想起些什么 ” 5. 標(biāo)志物：商業(yè)廣場(chǎng)聳立的 時(shí)光塔、高層建筑物 （小高層和 2期高層）的項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、包括新新公路路邊的 安全崗?fù)?，在第一時(shí)間將映入業(yè)主的眼簾， 告訴業(yè)主 “ 您到家了 ” 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 62 規(guī)劃 － 核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 容積率 ?低容積率 規(guī)劃理念 ?先進(jìn)的規(guī)劃理念 －什么是好規(guī)劃 ?復(fù)合、多元、充滿活力的社區(qū) → 可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)（復(fù)合、多元是前提條件）；前因后果，因?yàn)閺?fù)雜的相對(duì)單一而言，代表了高級(jí)別、高水平 ——“科學(xué)的前瞻性 ” ?和諧、溫馨的社區(qū)－ “ 大家 ” 社區(qū) ?適宜的資源利用：平等、共享、權(quán)利、義務(wù) ——“荔湖城公民 ” （身份的象征） ?投資潛力－ 高性價(jià)比 交通組織 ?交通組織人性化 —“科學(xué)筑家 ” 在交通方面的體現(xiàn) 人居尺度 城市尺度 ——“科學(xué)筑家 ” 在規(guī)劃方面的量化表現(xiàn) 意識(shí)形態(tài) ?營(yíng)造 “ 家 ” 的感覺（感觀 → 內(nèi)心） ?－ “ 科學(xué)筑家 ” 在規(guī)劃方面的高層面嘗試 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 63 環(huán)境 － 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 生態(tài)化 優(yōu)勢(shì) ? 自然山水，以水資源最為優(yōu)勢(shì) ? ——7300m灣區(qū)水岸線 ? 27洞荔湖 GOLF，可觀賞、可娛樂 劣勢(shì) ? 北面采石場(chǎng)，是目前最大的污染源－空氣、道路路況 ? 荔湖 GOLF，潛在污染源（信息不對(duì)稱） ? 2022年 3月前，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境展示效果存在變數(shù) 人性化 1. 鳳凰城 ? 別墅（含 TH）每家附送一棵荔枝樹 ? 路邊遮陽(yáng)樹種少，綠化以多取勝 ? 水池設(shè)計(jì)親水性較差 2. 翡翠綠洲 ? 路邊遮陽(yáng)樹種少 ? 水景設(shè)計(jì)考慮人的體驗(yàn)，感覺不錯(cuò) 3. 項(xiàng)目：從樹種選擇、路邊停車、公園綠地、水景設(shè)計(jì)、電梯設(shè)備，均考慮了人的因素，周到細(xì)致 人文化 ? 鳳凰城：歐陸風(fēng) ? 翡翠綠洲：有些品質(zhì)感的歐陸風(fēng) ? 項(xiàng)目：對(duì)地域文化尊重；向時(shí)代看齊 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 64 環(huán)境－ 客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 生態(tài)化 “自然的環(huán)境、生態(tài)的環(huán)境 ” 高水平開發(fā) → 唯一性 → 高價(jià)值 尊重的開發(fā)： ——7300m灣區(qū)水岸線 ；保留了野生動(dòng)物走廊； 適當(dāng)遵循地形，保留等高線 積極的開發(fā)： 植栽增加了四季時(shí)令的考慮， 社區(qū)環(huán)境豐富多彩 專家測(cè)試：空氣、水體等－增強(qiáng)可信度 人性化 1. 舒適的生活 基本需求 → 自我實(shí)現(xiàn) ?樹種選擇：大路旁種植適應(yīng)性強(qiáng)、生長(zhǎng)快的遮陽(yáng)樹種（大葉榕）；山地則種植部分驅(qū)蚊樹種，如桉樹 ?路邊停車場(chǎng)：配置了花架， 遮陽(yáng) ?大落差位置配置了自動(dòng)扶梯 ——科技服務(wù)于人 ?體育公園： 健身 ，配置了爬山徑和運(yùn)動(dòng)器材 ?果園（兼花房、藥草園）：后期運(yùn)營(yíng)可以向業(yè)主出租用以植栽、耕種，或者 提供園藝等服務(wù) ——社區(qū)生活有機(jī)化 （拉近了人與自然、人與人的關(guān)系）； ——體驗(yàn)生活（滿足業(yè)主個(gè)性化需求） ； ?灣區(qū)公園和內(nèi)湖商業(yè)街的水景規(guī)劃，也考慮了人的 親水性 人文化 、時(shí)間的增值 根－骨子里的中國(guó)； 附加值 1.“ 有些時(shí)代的影子 ” 對(duì)現(xiàn)代生活狀態(tài)的反映 ?“梯田、桅桿、漁火 ” 作為地域文脈的代表形式 ，用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法，借助科技手段，運(yùn)用到燈光、小品設(shè)計(jì)等方面； ?水中雕塑：鳥群－兒時(shí)的記憶 ?植被選擇上也反映了－時(shí)代的特征 ：強(qiáng)調(diào)對(duì)竹子的大量運(yùn)用，映射了社區(qū)主要群體 ——“當(dāng)代中青年精英 ” 節(jié)節(jié)拔高的活力 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 65 環(huán)境－ 核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 生態(tài)化 ?千畝水庫(kù)， 7300m灣區(qū)水岸線 ?空氣、水體質(zhì)量高 （只有在如此大規(guī)模的山水背景下，客戶才本能地信服數(shù)據(jù)） －高性價(jià)比：健康和美好生活的潛在價(jià)值 人性化 ?景觀設(shè)計(jì)人性化 ?體育公園、果園的附加值 －高性價(jià)比：健康和美好生活的潛在價(jià)值 人文化 ?現(xiàn)代的本土、現(xiàn)代的自然 ?成長(zhǎng)的城市 ?時(shí)間的烙印 ——“反映時(shí)代特征的出品，最有價(jià)值 ” 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 66 建筑 /戶型 －產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 風(fēng)格 優(yōu)勢(shì) ?現(xiàn)代主義 ，與時(shí)代對(duì)話，拉近了與城市大環(huán)境的心理距離 ?講究細(xì)節(jié)處理，裝點(diǎn)溫馨氣氛 注：翡翠綠洲細(xì)節(jié)處理也不錯(cuò)，有些品質(zhì)感 人居尺度 ?鳳凰城、翡翠綠洲、項(xiàng)目建筑尺度均 OK； ?鳳凰城在處理上略顯粗糙 生態(tài)化 優(yōu)勢(shì) ?依山而建 ?GOLF，自然山水的風(fēng)景 劣勢(shì) ?略有復(fù)雜，住戶與車庫(kù)的關(guān)系較難平衡 人性化 優(yōu)勢(shì) ?考慮周全，細(xì)致； ?創(chuàng)新＋實(shí)用 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 67 建筑 /戶型 －產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 人文化 優(yōu)勢(shì)： 創(chuàng)新的探索，與時(shí)俱進(jìn)的精神 劣勢(shì)： 受眾理解有一定難度 戶型 優(yōu)勢(shì) ?定位準(zhǔn)確、細(xì)分市場(chǎng)（以別墅為例） ?市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)吻合度高：戶型指標(biāo)匹配良好，體現(xiàn)在戶型面積 → 房間數(shù)量 → 室內(nèi)指標(biāo)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系（以三疊院為例） ?舒適度高：通風(fēng)采光好、景觀質(zhì)素高 ?附加值高：戶戶大露臺(tái)或庭院 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 68 建筑 /戶型 －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 風(fēng)格 ?個(gè)性的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)品味 形象、標(biāo)簽； ?現(xiàn)代主義 ：從公建到住宅 貫穿了現(xiàn)代的風(fēng)格，尤以商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)為例，表達(dá)了強(qiáng)烈的都市色彩 ?溫暖親切 ： 在用材、色彩上考慮住居的親切、宜人（以住宅為例，原木色、局部自然肌理的處理，舒服） 人居尺度 ?“看起來舒服 ” 院落尺度 ?三疊院 庭院寬度 /高度＝ 1～ ?建筑間距離應(yīng)大于 人的私密空間尺度 12m 建筑尺度 ?著名建筑物視角應(yīng)當(dāng)大于 18度 ，標(biāo)志塔成為商業(yè)廣場(chǎng)的控制中心 ——強(qiáng)烈的心理意向 “ 這里是 …” 建筑比例 ?以三疊院立面為例，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代主義構(gòu)圖原理（黃金分割比等）、柯布理論（人的尺度） 生態(tài)化 ?“坐享自然 ” ?依山而建 ?GOLF，自然山水的風(fēng)景 ——三疊院為代表 人性化 ?舒適的生活 ?私密性 基本需求、品質(zhì)生活 ?以遮陽(yáng)板為例，功能決定形式 ——遮陽(yáng)板已經(jīng)被賦予了多重功能＝立面造型的光影效果＋遮陽(yáng)＋提升居住私密性 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 69 建筑 /戶型 －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 項(xiàng)目實(shí)踐－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 人文化 ?對(duì)城市（文化）的肯定、向往（延續(xù)性和發(fā)展進(jìn)程） 積極向上的職業(yè)精神 根－骨子里的地域情結(jié) ?以項(xiàng)目 “ 客廳 ” －商業(yè)廣場(chǎng)為例，略帶變形的 連廊設(shè)計(jì) ，映射了著騎樓的衍變，從歷史（地域）－現(xiàn)代的跨越 戶型 ?功能個(gè)性化 個(gè)性化需求 ?舒適居住 基本需求 ?附加值高 高價(jià)值 功能個(gè)性化 ?別墅：個(gè)性化商品代表，大毛坯交樓（業(yè)主決定內(nèi)部功能） ?三疊院：底層空間多功能用途 舒適居住 （三疊院） ?依山傍水 ?每層兩戶，戶戶大開間，通風(fēng)朝向 OK ?戶戶有風(fēng)景，坐享大自然 ?標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、方正、實(shí)用 高附加值 ?三疊院：戶戶大露臺(tái)或庭院，充分接觸大自然，同時(shí)打造了很好的家庭氛圍平臺(tái) 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 70 建筑 /戶型 －核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 風(fēng)格 ?溫暖的現(xiàn)代主義 ?強(qiáng)烈的時(shí)代感覺 ?講究細(xì)節(jié) 人居尺度 ? 院落尺度－ “ 科學(xué)筑家 ” 在院落組團(tuán)上的量化表現(xiàn) ?建筑尺度 /比例－ “ 科學(xué)筑家 ” 在建筑立面上的量化表現(xiàn) 生態(tài)化 ?山＋水＋ GOLF＋坡地建筑 ——高性價(jià)比， 已不是金字塔頂?shù)碾A層的獨(dú)享 —— 人性化 ?“科學(xué)筑家 ” 在建筑立面上的細(xì)節(jié)體現(xiàn) 人文化 ?現(xiàn)代的本土 戶型 ?個(gè)性設(shè)計(jì)、舒適居住、品質(zhì)生活 ——“科學(xué)筑家 ” 在戶型的具體體現(xiàn) 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 71 工藝 /設(shè)備 － 客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 精裝修 ?健康材料 健康生活 ?現(xiàn)代生活 現(xiàn)代生活方式 ?高效率 生活節(jié)奏快、務(wù)實(shí)高效 ?檔次高、關(guān)注細(xì)節(jié) 品質(zhì)生活 綠色建材： 客餐廳，綠色環(huán)保乳膠漆；室內(nèi)家具板材采用 E1級(jí)材料，保證住居健康（市場(chǎng)板材分為三個(gè)級(jí)別，E1E3，其中 E3是最高級(jí)別） 新功能 ?小高層采用中西廚設(shè)計(jì) 高使用率 ?櫥柜：使用效率高，配置一定數(shù)量的拉抽；部分單元結(jié)合轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，配置轉(zhuǎn)角拉籃，充分利用空間（相當(dāng)于增加了廚柜的高度和長(zhǎng)度） ?衣柜 ：項(xiàng)目所有主人房及個(gè)別客房贈(zèng)送大容量衣柜；衣柜內(nèi)配有桂衣桿、褲架、領(lǐng)帶格、全身鏡及一定數(shù)量的抽屜，空間使用率將比普通衣柜高出 20％以上 ?細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)： 如可拉伸龍頭、床前燈口位、防滑地磚，增加住居的便利和舒適度 ?人體工學(xué)： 家居尺度，便捷實(shí)用－以廚房為例，操作臺(tái)面范圍是以人的臂端為原點(diǎn)，手臂長(zhǎng)為半徑的圓，方便使用 提示：廚房、衛(wèi)生間的使用舒適度、家具的使用效率均是精裝修檔次的標(biāo)志 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 72 工藝 /設(shè)備 － 客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 項(xiàng)目實(shí)踐－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 設(shè)備 科技態(tài)度－“讓生活變得更好” 安全 圍墻攝像頭、紅外線、 戶型：門磁 生態(tài)環(huán)保 循環(huán)水系統(tǒng)－水可以使局部小氣候更加濕潤(rùn)、涼爽 濕地 Lowe玻璃 人性化 驅(qū)蚊燈－舒適居住 自清潔玻璃 試驗(yàn)基地 太陽(yáng)能＋風(fēng)能＝照明燈；試驗(yàn)基地性質(zhì)，代表了公司在產(chǎn)品開發(fā)前沿的探索精神，不僅贏得市場(chǎng)的尊重，還使得 “ 科學(xué)筑家 ” 的實(shí)踐結(jié)構(gòu)層次更加豐富 －類似于萬科對(duì)于低收入階層的戶型設(shè)計(jì)探索 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 73 工藝 /設(shè)備 －核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 精裝修 ?健康、實(shí)用、高效、講究細(xì)節(jié) ——科學(xué)的設(shè)計(jì)理念 人體工學(xué) —科學(xué)筑家在精裝修的量化體現(xiàn) 設(shè)備 ?科技引領(lǐng)現(xiàn)代生活 ——科學(xué)筑家在產(chǎn)品前沿（高科技含量）的具體體現(xiàn) 房策網(wǎng) 《 2022房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 2022/3/14 74 配套 /服務(wù) －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 交通 便捷 城市公交 學(xué)校 ?“好學(xué)校，好教育 ” 重視子女教育 ?“ 我?guī)讉€(gè)生意朋友的孩子全出國(guó)了，到時(shí)我也一定把孩子送出去 ” 未來的期許；隱約的攀比（面子） ?“ 國(guó)外教育好