【正文】 國際口岸 ? 金地制造 m a d e in G e m d a l e 第一部分 關注市場 It was the best of times, it was the worst of times, it was the age of wisdom, ．．．．． 看 政 策 MIMA 看 市 場 MIMA 歷年住宅批準預售面積統(tǒng)計9 6 1 . 4 27 1 6 . 98 0 6 . 57 0 7 . 40200400600800100012002022年 2022年 2022年 2022年萬㎡7 2 4 . 4 18 0 6 . 5 6 8 2 0 . 1 39 0 5 . 2 3020040060080010002022 2022 2022 2022萬㎡歷年住宅實際銷售面積 20222022年深圳市商品住宅住宅存量統(tǒng)計 數量（萬平米） 住宅存量 2022 2022 2022 2022 2022 2022 市場存量基本消耗殆盡！ 2 0 0 6 年各區(qū)住宅供應面積預計6010015030330200050100150200250300350羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗萬㎡預計 2022年住宅總供應面積有望達到 880萬平方米 ，對比 2022年，增長幅度有望超過 20%,但從供需求的角度看仍然是供不應求，不能滿足市場。 2 0 0 2 2 0 0 5 年全市商品住宅成交價格圖81265539568059806952500054005800620066007000740078008200860090002022 2022 2022 2022 06 一季度06年一季度成交均價 8126元 /平，較 05年底 上漲 ％， 房價繼續(xù)飆升！ 市場受供需的不平衡等因素刺激，成交價格一路上揚，05年同比 上漲 15％ 。 政策分析 ? 一、多渠道增加住房供給，進一步調整住房供應結構，保證全市房地產市場供求總量與結構基本平衡。 ? 二、加強閑臵土地管理，制止囤積土地行為。 ? 三、加強經濟適用房和公共租賃房建設，完善住房保障體系。 ? 四、加強房地產市場監(jiān)測和預警，完善信息披露制度。 ? 五、深化房地產銷售制度改革，逐步提高商品房預售門檻。 ? 六、加大查處違法建筑和違法用地的力度，嚴厲打擊各類違法建設和違法占地行為。 ? 七、完善房地產宏觀調控手段，推進房地產稅制改革，加強房地產金融調控。 ? 八、完善房地產市場監(jiān)管手段，進一步規(guī)范市場秩序。 歸納為四個方面的內容： ? 一、增加供應 （第 6條） ? 二、抑制需求（第 7條） ? 三、調整供應結構，引導需求（第 1條） ? 四、加強市場管理（第４條、８條） 增加供應 ? 增加土地供應 （ 1） 政府出讓住宅用地新增 —— 2022年深圳商品房開發(fā)用地供應則控制在，今年計劃新增供應商品住宅用地，寶安 ，龍崗 萬平方米。今年新增房地產土地供應量比去年計劃供應量凈增了 24萬平方米，仍集中在特區(qū)外。 （ 2） 政府儲備用地新增 打擊各種違法用地、違法建筑 關外兩區(qū) 956平方公里的一次性轉地后的國有化 （ 3） 鼓勵企業(yè)自有用地入市 放寬土地出讓條件 增加商品房供應 提高容積率 目前約 ，擬提高至 35 盤活爛尾樓 放寬條件，如免地價等 城中村改造 5年內可釋放約 1000萬平方米 增加保障性住房供應 經濟適用房 主要針對深圳戶籍人口 廉租房 針對非戶籍人口，已批地 40萬 平米，最快可明年底入市，約 1萬套，位于深云路、深康路、及西麗片區(qū) 加稅 ◆物業(yè)稅試點 —— 短期 2年內無法實行 ◆契稅征收方式調整 —— 擬按購買次數征收，第一次 % ◆ 提高個人所得稅 —— 擬由目前的 20%提高到 30% ◆ 土地增值稅 擬政府制定各片區(qū)基準價，按此計征 ? 收縮信貸 ◆ 收緊個人住房抵押貸款業(yè)務 —— 首次購買： 144平米下的首付提高到三成，豪宅首付提高到五成，二次購買，普通住宅提高至 5成，豪宅全額 ◆ 收緊開發(fā)商開發(fā)貸款 —— 取消預售試點及提高自有資金比例 ? 收縮信貸的措施對樓市影響較大，但受銀行自身利益的影響，真正全面實施的可能性不大，估計可能以普遍提高首付１－２成的形式出臺，考慮銀行可能用其他的融資工具作類似“二按”，預計影響仍然有限，不足以對樓市造成嚴重打擊，但可有效減緩房價升幅； ◆ 明碼標價 —— 南山試點，全市推廣 ◆違規(guī)銷售 —— 打擊內部認購 ◆非法炒賣 —— 二手未拿證不得代理 ◆哄抬房價 —— 提價需申報、備案 ◆惡意欺詐 —— 不得內部優(yōu)先認購 加強市場管理 央行上調貸款基準利率 人民幣貸款利率調整表 6個月 1年 13年（含） 35年（含） 5年以上 個人住房貸款： 首付 2成，總房價 100萬，貸款額為 80萬，按揭 15年。按揭利率以優(yōu)惠利率即基準利率的 ，即此次調息之前，按揭利率為 %，調息之后，按揭利率為%。以“等額本金還款法”計算： 調息前 調息后 增加額 月還款額 還款總額 支付利息 可見，此次基準利率上調 ，則案例中每月還款額增加 ， 15年總計增加 ，總的來說，對個人購房的影響并不大。 開發(fā)商貸款： ? 一個投資額 5億的項目， (不考慮自有資金的因素，因自有資金也有其財務成本 )土地投入成本 ，開發(fā)投入成本。建設期為 2年，開發(fā)資金假設在整個開發(fā)期內均勻投入，則計息周期為建設期的 1/2，計息基數為項目的總開發(fā)成本，按單利計；土地成本按 2年期全期計息。利率按 1—— 3年的貸款利率計算，加息前為 %，加息后為%。 ? 加息前的投資利息：*%*2+*%*2*1/2= ? 加息后的投資利息：*%*2+*%*2*1/2= ? 加息后增加的投資利息： `It is a far, far better thing that I do, than I have ever done。 it is a far, far better rest that I go to than I have ever known.39。 第二部分 關注定位 競 爭 MIMA 項目沒有絕對的直接競爭對手 ! 競 爭 主 要 在 爭 奪 眼 球 之 上 ! 中原看競爭 綜合競爭 深圳外 銷市場 口岸物 業(yè)市場 項目區(qū) 域市場 香港 市場 區(qū)域物業(yè)競爭 本案 皇御苑三期 福田口岸 深圳地鐵 香港西鐵 從地理位臵上看，皇崗片區(qū)包括益田路以東、皇崗路以西、濱河路以南、深圳河以北的大片區(qū)域。 景源華庭 口岸物業(yè)競爭 文錦渡口岸 深圳市政府 羅湖口岸 福田口岸 皇崗口岸 文錦渡口岸 深圳地鐵一期 本案 皇御苑三期 從地理位置上看，能與新福田口岸 (皇崗口岸 )存在競爭性的關口有羅湖口岸、文錦渡口岸。 (與項目同期或近期入市之可比項目 ) 外銷物業(yè)競爭 文錦渡口岸 深圳市政府 羅湖口岸 福田口岸 皇崗口岸 文錦渡口岸 深圳地鐵一期 世金漢宮 紅樹西岸 金域藍灣 本案 我們將選擇深圳特區(qū)范圍內從傳統(tǒng)意義上來說外銷比例較高的樓盤進行對比分析。 (與項目同期或近期入市之可比項目 ) 香港 06上半年預計推盤 量 香港物業(yè)競爭 項目名稱 金地漁農村 金域藍灣三期 景源華庭 入市時間 06年 10月 06年 6月 06年 10月 規(guī) 模 占地 (M2) 1萬 建面 (M2) 20萬 6萬 套 數 約： 1350 約： 100 約： 550 物業(yè)類型 高層 超高層 高層 商業(yè) +居住 居住 商業(yè) +居住 產 品 戶 型 一房 二房 三房 三房 四房 一房 二房 三房 面積 (M2) 3540 5060 7585 110140 150160 40 5060 80100 比 例 30% 50% 20% 60% 40% 30% 40% 30% 產品對比 金域藍灣 萬科 06號外 景源華庭可能分流少量低端客戶 世金漢宮可能分流少量高檔投資客戶 主要的競爭在與金域蘭灣的眼球競爭！ 小 節(jié) 客戶預測 MIMA 客戶預測 金地 amp。中原早期共識 – 香港客戶（占總客戶群的 90％左右） ? 1）香港自住客戶（占總客戶群的 63%左右）可分為 3大類 – A、深港家庭 – B、北上來深工作之中青年港客 – C、經常來往深港之商家及港客 – D、企業(yè)老板 ? 2）香港投資客戶：（占總客戶群的 27%左右） – 深圳客戶（占總客戶群的 10％左右） ? 1）自用客戶（占總客戶群的 7%左右） – A、白領階層 – B、項目周邊家庭購買 ? 2）投資客戶（占總客戶群的 3%左右） 內外銷比 1： 9 投資自住比 3： 7 客戶預測 金地 amp。中原早期共識 偶得客戶群 游離客戶群 重點客戶群 核心客戶群 北上來深工作之中青年港客 經常來往深港之商家及港客 深圳白領和周邊換房居民 深港家庭、香港投資客 企業(yè)老板、深圳投資客 香港市場近況 雖然香港房地產一手市場近期表現尚可，但中原集團主席施永青先生卻較看好二手市場，施生表示由于一手樓價升幅過高，導致炒家入市意欲下降，他預料今年將會是用家作市場主導，一手市樓價難以再創(chuàng)新高，二手市場由于樓價遠遠落后于一手市場，他預計二手市場成交量將會于今年后半段大增。 3月份，香港市場擺脫了長達半年的調整期，發(fā)展商推盤量開始增加，部分新盤都增加了優(yōu)惠來刺激銷售，隨著雍雅軒的熱賣，購買力開始釋放，加快了愉景灣尚堤及沙田喜御山等的推出。 2月初，香港沒有跟進美國的加息，并在銀行的競爭下，推出了新一輪的按揭優(yōu)惠利率，給到了市場利好的刺激，市場回升。 香港市場近況 今年開春，港銷樓的推售不算理想， 2月只有 3個新國內物業(yè)到港推，較 1月份下跌25%，較上年更下跌 57%，這與今年國內宏觀調控帶來的影響不斷減弱造成市場上揚有關，同時也與關口幾乎無新的物業(yè)的推出有關。 3月，隨著香港樓市的升溫，外銷有進一步的拉動，中原（中國）與中文大學商學院