【正文】 發(fā)展的主軸線和黃金走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務(wù)區(qū)”的主要載體 “南翼” 為延安路 —— 威海路以南地區(qū)，面積 平方公里，屬于上海十一個近代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn) “北翼” 為愚園路 —— 北京路以北地區(qū)，面積 平方公里，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡屋集中區(qū)，部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。 靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿Α? 3 二、人文特點(diǎn)上 —— 東西文明的交織 靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道 旖旎的都市風(fēng)景線。本案所處宏觀形勢。 在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本平衡。 結(jié)論： 區(qū)域市場 （一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上 —— 城市中心區(qū) 靜安區(qū)是上海市一個典型的城市中心區(qū)，占地面積 平方公里，人口 38萬。 供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。 房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時也增強(qiáng)了消費(fèi)者購房信心，個人購房比例不斷提高。 分析： 2 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動了上海房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，同時“十五”計(jì)劃將房 地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。今 年 6 月份的中房上海價格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了 11點(diǎn)，同比漲幅則高達(dá) 40 點(diǎn)，為 1995 年中房價 格指數(shù)建立以來的最高漲幅。 房產(chǎn)銷售漲： 2021 年上半年商品房預(yù)售面積 7730990 平方米，而 2021 年同期為6120268 平方米，增加 %； 2021 年上半年商品房銷售面積 9996460 平方米，而 2021 年同期為 8017253 平方米，增加 %； 存量銷售漲： 2021 年上半年存量房銷售面積 6190892 平方米，而 2021 年同期為3130836平方米，增加 %。 1 靜安楓景營銷策劃報(bào)告 宏觀市場： （數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心） 2021 年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 房產(chǎn)投資漲： 2021 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 245258 萬元，而 2021 年同期為1986468 萬元，增加 %。 房產(chǎn)開發(fā)漲： 2021 年上半年完成土地開發(fā)面積 690339 平方米，而 2021 年同期為 314891 平方米，增加 %； 2021 年上半年商品房新開工面積 9089660 平方米，而 2021年同期為 7876680 平方米，增加 %； 2021 年上半年商品房竣工面積 4298042 平方米，而 2021 年同期為 3095774 平方米，增加 %。 銷售價格漲： 2021 年上半年上海房價比去年底漲了 230 元，全市住宅預(yù)售平均價格達(dá)到每平方米 4173 元，漲幅為 %。 個人購房漲： 2021 年上半年個人購房比例為 %，而 2021 年同期為 %。 上海進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊(duì)購房現(xiàn)象時有發(fā)生。 投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線。同時，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價格一路上揚(yáng)。 靜安區(qū)周圍與 6個區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、武寧西路、江蘇路、長寧路，與長寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長樂路與盧灣區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠(yuǎn)路、長壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。受市場慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。較好。 靜安區(qū)是一個商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。 三、城區(qū)規(guī)劃上 —— 高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū) 根據(jù)城市發(fā)展要求，要在五到十年內(nèi)建成符合國際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對 “北翼”進(jìn)行新一輪舊區(qū)改造 根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。 “南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護(hù)區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn)，需要長期保留。 為完成該項(xiàng)規(guī)劃，靜安區(qū)今年實(shí)施的實(shí)事工程有（部分）： 舊里改造計(jì)劃年內(nèi)開工 20萬平方米，竣工 7萬平方米，拆除各類舊住宅 13 萬平方米，其中舊里 9萬平方米，使 5500 戶居民的住房條件得到改善。 完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃，落實(shí)站點(diǎn)，開通區(qū)內(nèi)公交環(huán)線。 新辟公共綠地 4萬平方米、專用綠地 1 萬平方米，引進(jìn)大樹 3500 棵。 建設(shè) 4個配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新?？道镆?、二期。 結(jié)論： （二）、靜安區(qū)整體樓市情況 2021 年上半年，區(qū)域商品房交易面積２７ .８萬平方米，交易額１５ .５億元（平均銷售單價為 5575 元 /平方米），比去年同期增長１６ .２％和８ .３％。 今年上半年，靜安區(qū)交易價格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品 質(zhì)、高售價物業(yè)供應(yīng)量不足。中高房源的穩(wěn)定已經(jīng)成為房產(chǎn)市場的中堅(jiān)力量，在供應(yīng)量不足的情況下價格有上升趨勢；高價位房源的入市將大幅沖擊價格行情，未來市場格局基本確認(rèn)。 。 結(jié)論： 三、消費(fèi)市場 （數(shù)據(jù)來源：天啟消費(fèi)者研究數(shù)據(jù)庫） 據(jù)調(diào)查，目前上海的購房群體中“三口之家型”占總購房人群的 54%、“年輕夫妻型”占購房人群的 21%。 小家庭購房族大多鐘情于兩室兩廳房。他們購買兩房面積大約在 90110平方米，而購買三房的比例要低一些。他們在購買三房時 都以控制總價為基本出發(fā)點(diǎn)。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨(dú)占鰲頭。 。前幾年在剛開始改善居住條件的時候，上海人大多購買二室一廳房。這 些大都以大家庭的形式進(jìn)入市場。同時，購房時更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費(fèi)傾向人士的偏愛，他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費(fèi)較便宜等因素。 占地面積： 95892 平方米（其中一期占地 33980 平方米，二期占地 33423 平方米，三期 28488 平方米）。 地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈 L 形，東西長。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。另地鐵七號線中，將有一個地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。 本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位， 10 但同時也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘徺I小房型的消費(fèi)群是較難承受本案的高總價，而能承受高總價的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。 大小房型由于面對的是不同的消費(fèi)群，如果大小房型共存會加大本案目標(biāo)消費(fèi)者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費(fèi)群因與其他消費(fèi)群混居而造成對本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)。 四、小區(qū)出入口分析 由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上； 以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會影響審批； 由于小區(qū)的出入口處使 人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車行的標(biāo)識； 常德路的出入口作為主要的車行出入口，設(shè)計(jì)略顯小氣； 新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺