【正文】 下：戶型建筑面積（平米）數(shù)量（套）比例（%）1房60908小2房85110102房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計(jì)1130100 十三、建材分析1） 小房型建議采用裝修房出售，較之個(gè)人裝修即能夠變相的降低小房型的總價(jià)，又可以減少日后物管維修的幾率；2） 公共部分如門廳等應(yīng)提高建材設(shè)備的配置，這是高檔樓盤的重要標(biāo)志；營銷篇USP分析一、優(yōu)勢(shì)開發(fā)商的背景優(yōu)勢(shì)。大小房型由于面對(duì)的是不同的消費(fèi)群，如果大小房型共存會(huì)加大本案目標(biāo)消費(fèi)者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費(fèi)群因與其他消費(fèi)群混居而造成對(duì)本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)。本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場(chǎng)，而這樣的價(jià)格市場(chǎng)決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘徺I小房型的消費(fèi)群是較難承受本案的高總價(jià)，而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。另地鐵七號(hào)線中，將有一個(gè)地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。8） 地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長(zhǎng)。2） 占地面積：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費(fèi)較便宜等因素。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費(fèi)傾向人士的偏愛，他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長(zhǎng)。amp。到了2001年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進(jìn)入購房主流。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。 住宅小區(qū)的景觀綠化、會(huì)所配套以及健身場(chǎng)等都成為消費(fèi)者選擇物業(yè)時(shí)的重要指標(biāo)。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨(dú)占鰲頭。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢(shì)。amp。說明目前上海人購房面積正在趨向合理，并非越大越好。其中“三口之家型”%、“年輕夫妻型”%，均超過半數(shù)。amp。 據(jù)調(diào)查，目前上海的購房群體中“三口之家型”占總購房人群的54%、“年輕夫妻型”占購房人群的21%。目前的市場(chǎng)架構(gòu)可謂天時(shí)地利人和，區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進(jìn)一步消化，其價(jià)格因素對(duì)大局影響越來越?。桓邫n房源供應(yīng)充足，市場(chǎng)價(jià)格逐步確認(rèn)，并且為中檔房源打開價(jià)格上升空間，有利于總體價(jià)格的抬高，未來的市場(chǎng)上升行情一觸即發(fā)。與平靜的一級(jí)市場(chǎng)相比，三級(jí)市場(chǎng)交易火爆，底部積壓房源進(jìn)一步得到消化，未來供應(yīng)量控制良好。交易金額增長(zhǎng)緩于交易量的增長(zhǎng)，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價(jià)格有所回落屬于正常情況。完成景觀道路沿街44幢居民多層住宅“平改坡”工程。完成延安中路大綠地二期建設(shè)和北京西路常德路大綠地建設(shè)。實(shí)施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。同時(shí)，完成3條道路的大修改造和10條道路的重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)。 為完成該項(xiàng)規(guī)劃，靜安區(qū)今年實(shí)施的實(shí)事工程有（部分）：u 舊里改造計(jì)劃年內(nèi)開工20萬平方米，竣工7萬平方米，拆除各類舊住宅13萬平方米，其中舊里9萬平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。 “南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護(hù)區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn)，需要長(zhǎng)期保留。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對(duì)“北翼”進(jìn)行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。 三、城區(qū)規(guī)劃上——高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)根據(jù)城市發(fā)展要求，要在五到十年內(nèi)建成符合國際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)。靜安區(qū)是一個(gè)商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。 靜安區(qū)周圍與6個(gè)區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、武寧西路、江蘇路、長(zhǎng)寧路，與長(zhǎng)寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長(zhǎng)樂路與盧灣區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠(yuǎn)路、長(zhǎng)壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。較好。受市場(chǎng)慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)上沖。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)。amp。amp。amp。amp。分析：amp。amp。 銷售價(jià)格漲：2001年上半年上海房?jī)r(jià)比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每平方米4173元，%。 存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平方米，%。amp。amp。靜安楓景營銷策劃報(bào)告一、 宏觀市場(chǎng)：（數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心）2001年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：amp。 房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬元，而2000年同期為1986468萬元，%。 房產(chǎn)開發(fā)漲：2001年上半年完成土地開發(fā)面積690339平方米，而2000年同期為314891平方米，%； 2001年上半年商品房新開工面積9089660平方米，而2000年同期為7876680平方米，%； 2001年上半年商品房竣工面積4298042平方米，而2000年同期為3095774平方米，%。 房產(chǎn)銷售漲：2001年上半年商品房預(yù)售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平方米，%； 2001年上半年商品房銷售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，%；amp。amp。今 年6月份的中房上海價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點(diǎn)，同比漲幅則高達(dá)40點(diǎn)，為1995年中房?jī)r(jià) 格指數(shù)建立以來的最高漲幅。 個(gè)人購房漲：%，%。 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，同時(shí)“十五”計(jì)劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。 上海進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊(duì)購房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。 房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場(chǎng)的理性發(fā)展提供了保證，同時(shí)也增強(qiáng)了消費(fèi)者購房信心，個(gè)人購房比例不斷提高。 投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線。 供需市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，供需基本平衡。本案所處宏觀形勢(shì)。結(jié)論：二、 區(qū)域市場(chǎng)（一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上——城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個(gè)典型的城市中心區(qū)，人口38萬。二、人文特點(diǎn)上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線。靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿Α? 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為： “一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū)，處于上海城市東