【正文】 天花園的品牌號(hào)召力； 中天花園小區(qū)的要塞位置，屬于交通要道； 地勢(shì)為中天花園較高處，景觀優(yōu)勢(shì)明顯； 周邊配套齊全，學(xué)校、購(gòu)物等條件較優(yōu)越和完備； 項(xiàng)目的建筑屬于入口的標(biāo)志建筑物，具有引領(lǐng)作用。 因此，持續(xù)進(jìn)行人文生態(tài)環(huán)境和社區(qū)價(jià)值展示，并適時(shí)將重點(diǎn)和注意力引導(dǎo)到“峰 景園”的開發(fā)，是“峰景園”開發(fā)成功的重要要素之一。社區(qū)綜合發(fā)展是項(xiàng)目發(fā)展的核心能力。 社區(qū)價(jià)值展示 根據(jù)項(xiàng)目定位分析，“峰景園”的中天花園環(huán)境和社區(qū)環(huán)境是目標(biāo)消費(fèi)者最為認(rèn)同的價(jià)值點(diǎn)之一，也是消費(fèi)者最為考慮的重要因素之一。 管理及服務(wù) ◎全封閉式管理，更現(xiàn)新尚生活 隱私； ◎私家休閑會(huì)所； ◎個(gè)性化鐘點(diǎn)保姆、社區(qū)服務(wù)員； ◎24 小時(shí)國(guó)際生活管家就在身邊 — 提供私家物業(yè)管理，專享私家家庭管理顧問(wèn)； ◎星級(jí)酒店式物業(yè)管理及貼心式服務(wù)； ◎三重享受：社會(huì)服務(wù)聯(lián)盟： 小區(qū)完美配套： 貼身管家服務(wù)： 設(shè)施 屋苑范圍及周邊紅外線監(jiān)控，包括內(nèi)線電話及國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、單位直撥中央保安通訊系統(tǒng)、視像對(duì)講系統(tǒng)、日夜守更巡邏、訪客登記中心、住戶私人智能卡，功能包括自由出入屋苑范圍及進(jìn)出停車場(chǎng)。 環(huán)境 ◎中天花園的品牌號(hào)召力； ◎中天花園小區(qū)的要塞位置，屬于交通要道； ◎地勢(shì)為中天花園較高處，景觀優(yōu)勢(shì)明顯； ◎周邊配套齊全，學(xué)校、購(gòu)物等條件較優(yōu)越和完備； ◎項(xiàng)目的建筑屬于入口的 標(biāo)志建筑物，具有引領(lǐng)作用。戶型 ◎經(jīng) 典房型，方正好用，緊湊不浪費(fèi)； ◎風(fēng)景大玻璃； ◎通風(fēng)采光好； ◎大陽(yáng)臺(tái) ◎功能分區(qū)合理； ◎凸窗設(shè)計(jì)，更多實(shí)惠； ◎大開間，大陽(yáng)臺(tái)、通風(fēng)采光好 ◎戶型方正； 臨山景觀，視野開闊； 規(guī)劃、設(shè)計(jì) ◎有規(guī)模有氣勢(shì)的排列布局，不同角度有不同的風(fēng)景； ◎更人性化的社區(qū)活動(dòng)及居住空間，讓高層生活更生動(dòng)； ◎戶型方正實(shí)用，實(shí)用率高； ◎?qū)掗熋髁恋目蛷d； ◎結(jié)構(gòu)合理的布局； ◎各個(gè)室內(nèi)空間設(shè)計(jì)合理； ◎室內(nèi)房間尺度及使用更完善合理； ◎私家儲(chǔ)藏室，超大陽(yáng)臺(tái)； ◎三重?fù)碛校阂涣鞯漠a(chǎn)品設(shè)計(jì) 一流的園林景觀設(shè)計(jì) 一流的安全智能豪宅 過(guò)往的公交車輛有： 17 路、 25 路、 51 路、 251 路 、 252 路、 253 路；中巴有： 82路、 95 路、 9路等公交線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目的較為便捷。區(qū)位 ◎貴陽(yáng)純住宅大社區(qū)花園洋房； ◎中天花園－峰景園私家花園； ◎處于入口要道，交通便捷； ◎組團(tuán)內(nèi)相對(duì)較安靜，是鬧中取靜的寶地； ◎風(fēng)水絕佳之地； ◎三重景觀：遠(yuǎn)：山城相依……山水城市的優(yōu)勢(shì)所在； 中：中天花園……貴陽(yáng)市自然環(huán)境最好、最大、配套最全的社區(qū)； 近：時(shí)尚之都……社區(qū)優(yōu)美環(huán)境； 靠?jī)?nèi)部多層（ E 棟 ） —————— 天景項(xiàng)目主入口多層（ C、 D 棟） —— 御風(fēng)新天大道多層（ B 棟） ————— 尚嶺小高層（ A棟） ———————— 峰頂空中花園?？臻g布局合理。動(dòng)靜分區(qū)合理； 戶型面積適中 D 棟：三房二廳一衛(wèi) 空間布局合理； 一梯二戶，通風(fēng)好； 功能分區(qū)合理。雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)； 方正實(shí)用 ； 功能分區(qū)良好。南北通透； B 棟：一房一廳一衛(wèi) 私密性強(qiáng)； 采光、通風(fēng)良好； （三）產(chǎn)品銷售分析 （四）銷售指數(shù)分析 （五）產(chǎn)品銷售組合分析 二種考慮： 第一種考慮：推薦：★ ★ ★ ★ 第二種考慮：推薦：★ ★ ★ ★ ★ （六）戶型銷售分析 A棟：四房二廳二衛(wèi) 主流戶型面積：二房、三房 ； 86— 130 ㎡； 年底（春節(jié)前）實(shí)現(xiàn) 80%銷售 四、產(chǎn)品策略 （一）產(chǎn)品定位 （關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)品的具體戶型和面積定位在前面的分報(bào)告中已經(jīng)提交，此處不再敘述） （二）產(chǎn)品分析 預(yù)計(jì)銷售總額約 7440 萬(wàn)； 建議： 250 套，約 萬(wàn)平方米； 第一居所 貴陽(yáng)中天新杰作，傲視群雄。峰景園營(yíng)銷策劃報(bào)告 abbs 謹(jǐn)呈：貴陽(yáng)馳峰地產(chǎn)開發(fā)有限公司 峰景園營(yíng)銷策劃報(bào)告 二零零四年七月十日 目 錄 一、綱要結(jié)構(gòu)……………………………………………………………………………… 123— 1 二、市場(chǎng)分析…………………………………………………………………………… 123— 2 三、基本策略……………………………………………………………………………… 123— 4 四、產(chǎn)品策略……………………………………………………………………………… 123— 10 五、價(jià)格策略……………………………………………………… ……………………… 123— 34 六、通路策略……………………………………………………………………………… 123— 46 七、推廣策略……………………………………………………………………………… 123— 55 八、推盤節(jié)秦……………………………………………………………………………… 123— 68 九、銷售執(zhí)行……………………………………………………………………………… 123— 84 十、推廣計(jì)劃匯總………………………………………………………………………… 123— 112 一、綱要結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)分析 —— 基本策略 —— 產(chǎn)品市 場(chǎng) —— 價(jià)格策略 —— 道路策略 —— 推廣策略 —— 推盤策略 二、市場(chǎng)分析 三、基本策略 （一）總體市場(chǎng)戰(zhàn)略 高端產(chǎn)品 +高端價(jià)位 分三步戰(zhàn)略實(shí)施 （二）目標(biāo)對(duì)象 受眾地域范圍 二城區(qū)消費(fèi)者、區(qū)內(nèi)或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的高端受眾層、中天品牌的擁護(hù)者、各地市消費(fèi)者。 受眾身份角色 年青的、白領(lǐng)的、高素質(zhì)的（文化） 30— 49 歲城市中產(chǎn)階層 受眾描述 社會(huì)中堅(jiān)、“上行”階層、素質(zhì)人群 （三）產(chǎn)品定位 （四）競(jìng)爭(zhēng)定位 跳出大營(yíng)坡板塊，區(qū)內(nèi)第一大盤 。 （五）形象定位 貴陽(yáng)中天人 —— 成熟社區(qū)的精品 新尚住宅的標(biāo)志 廣告語(yǔ) 城市“新尚”生活 “向往中天，向往峰景” （六）營(yíng)銷要點(diǎn) 項(xiàng)目資料： 建議均價(jià) 2200 元 /㎡； 10 月黃金周開盤 主流房型配比：以三房為主、一房、二房、躍式適量為輔； 160 ㎡以上大戶型約 38 套，約占總套數(shù)的 ，且主要是躍層?？們r(jià)基本控制 20 萬(wàn) — 40 萬(wàn)。大開間，大落地玻璃； 方正實(shí)用； 主人套房設(shè)計(jì)。經(jīng)典實(shí)用； 采光好； 三房二廳二衛(wèi) 私密性強(qiáng)； 使用率高； B 棟：二房二廳一衛(wèi) 入戶陽(yáng)臺(tái)； 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 視野開闊 一梯二戶，通風(fēng)、采光良好； （七）產(chǎn)品包裝 這里所指的產(chǎn)品包裝，指的是聯(lián)體小組團(tuán)的命名，具體命名如下： 畔 灣 谷 岸 （八）產(chǎn)品賣點(diǎn)梳理 交通： 項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市云巖區(qū)茶店，中天花園旁，緊臨新添大道，屬于貴陽(yáng)市的城郊結(jié)合部，距貴陽(yáng)市中心 公里。 建筑 ◎現(xiàn)代建筑 ◎坡屋頂； ◎落地窗 ◎景觀陽(yáng)臺(tái) 裝修標(biāo)準(zhǔn) ◎梯間裝修風(fēng)格雅致，豪華； ◎多款交樓標(biāo)準(zhǔn)（裝修套餐）供客戶選擇； ◎樣板房現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)解疑及個(gè)性化展示； ◎個(gè)性化貼身裝修服務(wù)； ◎多層立體綠化，多處園林景觀； ◎曲徑通幽，移步易景，讓每一戶人家在回家過(guò)程中感受到家的靈氣。配套 中天花園配套 （學(xué)校、棋牌麻將室、男女健身室、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室、戲水池、桌球室、練功區(qū)、嬉 樂(lè) 園等）； 噴泉、疊水、雕塑小品、瀑布、健康步道等 價(jià)格 ○起價(jià)： 1950 元 /㎡； ○均價(jià)： 2200 元 /㎡； ○區(qū)域高端產(chǎn)品價(jià)位； ○市場(chǎng)高端產(chǎn)品價(jià)位。形象 ○風(fēng)景小鎮(zhèn)、花園洋房、健康住宅、成熟社區(qū)； ○優(yōu)品建筑、風(fēng)景建筑、人居同步 ○貴陽(yáng)新世紀(jì)人居標(biāo)準(zhǔn)示范居所 ○白領(lǐng)第一居所 （九）產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn) 對(duì)于峰景園的產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)，主 要包括兩個(gè)方面：一個(gè)是社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)，主要內(nèi)容是社區(qū)目前的人文環(huán)境和周邊的環(huán)境體現(xiàn)；其次是產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)。 人文生態(tài)環(huán)境綜合優(yōu)勢(shì)、社區(qū)價(jià)值是本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要組成要素。對(duì)人文生態(tài)環(huán)境和社區(qū)價(jià)值的展示，將有利于建立本項(xiàng)目不可復(fù)制和超越的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有利于提升項(xiàng)目品牌形象。 根據(jù)我們對(duì)“峰景園”定位的目標(biāo)“新尚住宅的標(biāo)志”，我們從問(wèn)題、資源和解決方案等幾個(gè)方面來(lái)討論社區(qū)價(jià)值展示： （ 1）問(wèn)題 距離市中心心理距離較遠(yuǎn)，二級(jí)輻射地帶（城郊接合部）； 覆蓋率高、容積率高，綠地空間有限，樓體布置局限； 作為中高檔社區(qū)目前的配套設(shè)施檔次不夠，專享性不夠； 周邊人氣較弱； 目前高檔住宅的銷售有困難，較難短時(shí)全部消化。 …… （ 3）社區(qū)價(jià)值挖掘與資源整合 基本情況： 本項(xiàng)目周邊的樓盤從規(guī)模和配套上無(wú)法與中天花園相比； 周邊住宅小區(qū)為基本生活配套，規(guī)模較小； 街鋪的經(jīng)營(yíng)狀況主要依賴于地段位置，極少以特色經(jīng)營(yíng)吸引消費(fèi)者； 價(jià)格主要集中在 1800－ 2500 元 /㎡之間，價(jià)格有一定差別，以中天玉蘭園售價(jià)最高； 住宅面積多集中在 70－ 130 ㎡之間。 高檔樓盤模式： 主推項(xiàng)目產(chǎn)品上的特色，以高檔住宅社區(qū)的優(yōu)越性作為主打。 口號(hào) —— 城市“新尚”生活 優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)： —— 對(duì)策：新概念，可自主靈活定義，擴(kuò)大概念的范疇，避免單一定位，方便推廣?？蛻艚邮艿碾y度較大。 可見，將本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為“城市新尚生活”較為有利，而不利的一面可通過(guò)營(yíng)銷手段和推廣模式有效克服。區(qū)域高端（參照跟進(jìn)） 利于促銷 樹立區(qū)域住宅價(jià)格新指標(biāo)，以價(jià)格契合產(chǎn)品定位 ； 價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)銷售，搶占市場(chǎng)份額； 從目前周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，最高價(jià)格為中天玉蘭園，其售價(jià)主要集中在 2200－ 2600 元之間，從市場(chǎng)銷售的結(jié)果也可以看出其消化較慢。按照本項(xiàng)目自身情況，即屬于中天花園而又區(qū)別于中天花園其它項(xiàng)目，也就是說(shuō)項(xiàng)目的均價(jià)必須控制在 2300 元以內(nèi)。 （三）產(chǎn)品定價(jià) 御風(fēng)、天景： 2021— 2200 元 /㎡