【正文】 兩區(qū)，綜合樓除外） 戶均商鋪擁有量：約每 14 戶擁有一間商鋪 從地段情況來看， 湖濱小區(qū)西向三個(gè)出口直通青年路主街等新興商業(yè)街區(qū)，周邊四校（財(cái)校、一中、湖濱小學(xué)）和供電局宿舍所帶來的人流人氣非常旺盛，東區(qū)也與稅務(wù)干校等老居民區(qū)連為一體，因此湖濱小區(qū)周邊的商戶經(jīng)營(yíng)形勢(shì)還是昆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 電信郵政 1 % 2 % 2 % 5 % % 書 報(bào) % 2 % 1 % 3 % % 服飾精品 % 13 % 3 % 21 % % 醫(yī)療藥店 1 % 8 % 3 % 7 % % 幼兒教育 2 % % 4 % % % 社區(qū)服務(wù) 5 % 8 % 10 % 13 % 1 % 其 它 2 % 10+11 % 1 % 7 % % 閑 置 26+23 % 5 % 19 % 6 % 64 % 合 計(jì) 99 % 157 % 87 30% 203 70% 74 100% 總 計(jì) 256 100% 290 100% 74 100% 備注： 本表數(shù)據(jù)中小區(qū)商鋪將小區(qū)內(nèi)外分開統(tǒng)計(jì)，其中廬峰南區(qū)商鋪僅指廬峰南小區(qū)和廬峰小區(qū)南區(qū)部分，不含本案涉及之商鋪，三里街指南區(qū)入口兩側(cè)各 200 米范圍內(nèi)的商鋪，湖濱小區(qū)外沿街指青年路、財(cái)校門口等街道兩側(cè)商鋪； 廬峰南區(qū)內(nèi)閑置商鋪的“ 26+23” 中的“ 23”指廬峰小區(qū)南區(qū) 2號(hào)樓底層商鋪閑置共 23個(gè)； 三里街其它業(yè)種商鋪的“ 10+11” 中的“ 11”指沙發(fā)家私類商鋪共 11 個(gè) 湖濱小區(qū)作為九江目前規(guī)模最大的小區(qū)，建設(shè)成型較早目前住宅入住已達(dá) 98%左右，其建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目定位 等方面與本項(xiàng)目有較多相似之處，有必要針對(duì)湖濱小區(qū)進(jìn)行專項(xiàng)對(duì)比分析： 從小區(qū)規(guī)模來看， 湖濱小區(qū)目前南區(qū)，北區(qū)、東區(qū)合計(jì)約人住宅約 3000 戶，而本項(xiàng)目南北兩區(qū)合計(jì)約 1700 余戶，加上連為一體的廬峰小區(qū)也大約為 2200 多戶，再加上湖濱小區(qū)本身建設(shè)早，入住較多，因此，在小區(qū)規(guī)模和實(shí)際入住人口來 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊項(xiàng)目及同類項(xiàng)目行業(yè)狀況調(diào)查 小區(qū)門面比較調(diào)查表 小區(qū)名稱 廬峰小區(qū) +廬峰南小 區(qū) 湖 濱 小 區(qū) 潮流金干線 住宅戶數(shù) 廬峰 1700戶，入住率約 60% 湖濱 3000戶，入住率約 98% ？ 商鋪位置 廬峰南區(qū) 三 里 街 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)外沿街 主街兩旁 日用百貨 2 % 9 % % 9 % % 副食超市 9 % 15 % 9 % 29 % 1 % 日雜糧油 1 % 11 7% 2 % 4 2% % 水暖五金 2 % 2 % % 3 % 3 % 裝飾建材 6 % 19 % % 9 % % 洗 衣 店 1 % 4 % 4 % 2 1% % 音 影 店 1 % 5 % 4 % 9 % % 網(wǎng)吧麻將 2 % 2 % 8 % 5 % 1 % 餐飲早點(diǎn) 10 % 18 % 10 % 43 % 4 % 美容美發(fā) 5 % 11 7% 7 8% 26 % % 銀 行 % 2 % % 2 1% % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 容樂觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同類小區(qū)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 ? 九江成規(guī)模的小區(qū)同類商鋪主要有以下幾家，其中湖濱小區(qū)和西苑小區(qū)由于開發(fā)時(shí)間較早，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)形式比較看好，但租金情況不容樂觀，其它項(xiàng)目如潯海花園、弘雅花園等，經(jīng)營(yíng)形勢(shì)都不項(xiàng)目名稱 特色飲食街 廬峰南區(qū) 國(guó)豪商住樓 1號(hào)樓對(duì)面商住樓 項(xiàng)目面積 30000 50000 5000 / 建設(shè)情況 2021年建成交付 2021年建成交付 2021年建成交付 剛建成 門面總數(shù) 74間 99間 8間 23間 門面結(jié)構(gòu) 雙層、自帶樓梯 普通、層高 普通、層高 普通、層高 門面均價(jià) 一層 5000元 10004000元 5500元 / 銷售情況 差 一般 一般 差 空置情況 64間 49間 3間 23間 空置率 % % % 100% 平均租價(jià) 20元 /㎡ 520元 /㎡ 15元 /㎡ / 經(jīng)營(yíng)形勢(shì) 差 不理想 一般 差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 米，具有一百多間門面的規(guī)模，但是由于其地理位置的局限性，至今仍未取得較好的銷售業(yè)績(jī)， 幾乎形成一個(gè)死案 ； ? 三里老街沿線的一些樓盤主要是以單 棟的形式出現(xiàn)于市場(chǎng)，門面單價(jià)相比都較高，考量其原因主要是由于這一塊地處老城區(qū)成熟的商業(yè)地段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查和分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)門面市場(chǎng)調(diào)查 ? 從在建及已建在售的項(xiàng)目來看，項(xiàng)目周邊的商業(yè)門面市場(chǎng)銷售形勢(shì)不容樂觀，現(xiàn)有的門面除了廬峰小區(qū)南區(qū)門面銷售形勢(shì)較好之外，其他都不太樂觀，但由于廬峰小區(qū)南區(qū)的入住率還不高等因素，導(dǎo)致其門面租金普遍偏低； ? 廬峰東路沿線開發(fā)有潯陽特色飲食一條街，其沿街面長(zhǎng)約一千 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前 言 基于前一階段的工作成果，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1．房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析 2．入市時(shí)機(jī)的確定及安排 五 項(xiàng)目視覺識(shí)別定位 項(xiàng) 目識(shí)別 2．現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境識(shí)別 3. 營(yíng)銷識(shí)別 六 廣告策略 1．廣告總體策略 2．廣告主題策略 3．廣告媒體策略 4．廣告投放計(jì)劃 七 公關(guān)活動(dòng)策劃 1．既定促銷活動(dòng) 2．機(jī)動(dòng)促銷活動(dòng) 八 高層房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 1．高層市場(chǎng)調(diào)研分析 2．高層市場(chǎng)促銷建議 附 錄一 亟待開發(fā)商確定的相關(guān)事項(xiàng) 附錄二 房地產(chǎn)基礎(chǔ)銷售人員訓(xùn)練課程表 附件三 區(qū)域差別不同商鋪售價(jià)單 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廬峰花園小區(qū)非住宅產(chǎn)品 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 目 錄 前言 一 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)和同類小區(qū)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查和分析 周邊商業(yè)門面市場(chǎng)調(diào)查 周邊商業(yè)街道營(yíng)業(yè)狀況調(diào)查 同類小區(qū)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 二 定位分析與營(yíng)銷策略 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)列示 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 項(xiàng)目定位分析 銷售政策設(shè)定 問題與對(duì)策 三 價(jià)格定位 1． 項(xiàng)目單方成本 2． 項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo) 3 可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格 4． 價(jià)格策略 5． 預(yù)期合同銷售額 四 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。在此除了常規(guī)的營(yíng)銷策劃方案的制定，著重解決營(yíng)銷對(duì)策、 價(jià)格定位、入市時(shí)機(jī)、廣告策略，從而直接帶動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 但位于三里老街的 國(guó)豪商住樓也由于銷售形勢(shì)較差則干脆采取先出租后銷售的銷售方式。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 樓盤名稱 門面總數(shù) 門面 均價(jià) 銷售形勢(shì) 平均租價(jià) 經(jīng)營(yíng)形勢(shì) 潯海花園 30 15001600 不容樂觀 720 一般 廈港新紀(jì)元 30 售完 610 大多已開業(yè) 湖濱小區(qū) 111 售完 1325 絕大部分開業(yè) 西苑小區(qū) 55 售完 1015 絕大部分開業(yè) 備注：門面總數(shù)主要是指小區(qū)內(nèi)及路口旁約 100 米范圍內(nèi)的商鋪間數(shù)，不含車庫(kù)儲(chǔ)藏間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。北向出口與廬峰東路相連（也隔有約 50 余米距離）廬峰東因居民不夠密集等因素，目前自身商業(yè)前景不明，周邊九江七中、潯東小學(xué)、三里小學(xué)國(guó)棉三廠雖與本項(xiàng)目一墻之隔，但其大門與出入口相去太遠(yuǎn)，不足的給本項(xiàng)目提供強(qiáng)勁的消費(fèi)旺點(diǎn)。 從小區(qū)規(guī)劃來看， 湖濱小區(qū)區(qū)內(nèi)商鋪集中各主入口兩側(cè)地處社區(qū)居民日常進(jìn)出必經(jīng)之地，真下住宅區(qū)內(nèi)商鋪極少除東區(qū)外，多數(shù)為由路邊住宅改建擴(kuò)建而成的小鋪面，有的甚至租用整套底層住宅進(jìn)行營(yíng)業(yè)，面積不大，租金不高， 門面數(shù)量也不多。而本項(xiàng)目之商鋪布局，北區(qū)主入口兩側(cè)之商鋪為北區(qū)居民必經(jīng)之地，前景看好，當(dāng)屬一類物業(yè)，小區(qū)內(nèi)小高層底層及綜合樓，此處社區(qū)用勁昨地，僅能吸納本社區(qū)居民客源，屬二類物業(yè)，而北區(qū) 1 號(hào)樓西端門面及戰(zhàn)備路門面當(dāng)屬處冷僻死角，銷售推廣有相當(dāng)?shù)碾y度。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 商鋪類型 規(guī)模 業(yè)種分布 小區(qū)內(nèi)部 改擴(kuò)建、小規(guī)模 美容美發(fā)、早點(diǎn)、網(wǎng)吧、棋牌室、北 區(qū)服務(wù)、幼兒園 規(guī)劃面積較大 幼兒園、社區(qū)辦公機(jī)構(gòu) 小區(qū)入口 規(guī)劃中等規(guī)模 餐飲酒店、副食水果、醫(yī)療藥店、金融網(wǎng)點(diǎn)、服飾精品、美容美發(fā) 入口外圍 中小規(guī)模 餐飲、美容美發(fā)、副食、服飾精品、社區(qū)服務(wù)、糕餅店、裝飾建材 較大規(guī)模 中型百貨超市、酒樓酒店、網(wǎng)吧 備注：入口外圍的社區(qū)服務(wù)主要指：摩托修理、送水站等 小區(qū)內(nèi)部的社區(qū)服務(wù)主要指：影碟出租、奶站、縫紉、電器修理等 從以上幾點(diǎn)比較分析得出，本項(xiàng)目目前所處地段，人氣、規(guī)劃、布局等方面與湖濱小區(qū)尚存在一定的距離。 第二部分 定位分析與營(yíng)銷策略 1． 項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目單元所處小區(qū)多層住房已售完、小區(qū)入住率在逐步提高，必 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 然將帶動(dòng)小區(qū)商業(yè)的發(fā)展和提高； ? 項(xiàng)目單元屬于大型小區(qū)的配套設(shè)施，存在著其它的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的不可替代性的一面； ? 項(xiàng)目單元體為現(xiàn)房、即買即用，投資回報(bào)快； ? 項(xiàng)目單元個(gè)體面積較小、總價(jià)較低，投資風(fēng)險(xiǎn)較小 。 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目單元屬小區(qū)內(nèi)部門面，投資升值潛力不大； ? 本項(xiàng)目中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)不太科學(xué)，同潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（南區(qū)中型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）相比處于規(guī)模效益中的 劣勢(shì)； ? 項(xiàng)目單元體為現(xiàn)房，從南區(qū)門面經(jīng)營(yíng)情況來看，投資回報(bào)率不高； ? 目標(biāo)項(xiàng)目旁邊的潯陽特色飲食一條街，先期市場(chǎng)定位存在