【正文】 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 公共折扣基礎(chǔ)下調(diào) 1% 是否實(shí)行銷控，控制比例如何，請(qǐng)發(fā)展商結(jié)合自身資金流量安排提出意見后，再對(duì)價(jià)格 折扣及售價(jià)進(jìn)行及時(shí)修正。 3） 經(jīng)理 折扣：由案場(chǎng) 經(jīng)理控制發(fā)放，控制比例 30%（原則上在開盤優(yōu)惠期 經(jīng)理 折扣不予發(fā)放）。 開 盤 公 開 日 在 公 共 折 扣 基 礎(chǔ) 下 調(diào) 5% ， 即 銀 行 按 揭 93 折、一次性付款 91折。 銷售折 扣控制方案 1） 公共折扣：由銷售人員直接面對(duì)客戶發(fā)放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 付款方式及公共折扣 設(shè)定本項(xiàng)目商鋪的付款方式有兩種： 一次性付款、六成十年按揭付款 付款方式 一次性付款 銀行按揭 折扣 96 折 98 折 大定時(shí)付 定金 10， 000 元 簽約時(shí)付 90%（含定金） 40%（含定金）辦理最高 6成 10年銀行按揭 交房時(shí)付 10% 名 稱 總建面積 均價(jià) 總價(jià)合計(jì) 預(yù)期銷售額 戰(zhàn)備路門面 1191． 31 2400 285． 9 萬 (50%)142． 95萬 北區(qū)一號(hào)樓樓底門 面 1492． 06 3000 447． 6 萬 (80%)358． 09 萬 北區(qū)主入口兩邊門面 935． 47 4400 411． 6 萬 (100%)411． 6萬 中心公建地下室 2300． 36 1000 230． 1 萬 (30%)69． 03 萬 三座小高層架空層停車場(chǎng) 1000 萬 (80%)88． 56 萬 中心公建一層 2327． 93 2400 558． 7 萬 (80%)446． 96 萬 中心公建二層 2465． 1 1600 394． 4 萬 (80%)315． 52 萬 貯藏室 2859． 36 600 171． 5 萬 (70%)120． 05 萬 幼兒園 2021 1200 240 萬 (80%)192 萬 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1300 500 65 萬 (0%)0 合計(jì)：總銷金額 2915． 5 萬 預(yù)期合同金額 2145 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目在銷售均價(jià)成交總額見下表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 按年租金回報(bào) 6%、返租貼補(bǔ) 18 個(gè)月計(jì)算，價(jià)格折扣為 9%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。同時(shí)對(duì)于其他單元的 貯藏室也可采用臨路面改建臨街門面，然后進(jìn)行各個(gè)單元的合理規(guī)劃后再推向市場(chǎng)，通過此舉不僅可避免原規(guī)劃中的不足，還可以提高整體銷售額。 ? 戰(zhàn)備路路況較差，沿路缺乏一定的經(jīng)營(yíng)支撐點(diǎn)，導(dǎo)致成為一條 冷路死路； 建議聯(lián)合市政等相關(guān)部門，進(jìn)行路面環(huán)境的改造，并通過重新包裝定位，將此處營(yíng)造成“餐飲夜市一條街”或“美容休閑一條街”，幫助業(yè)主經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)市民消費(fèi)，達(dá)到興市旺市的效果。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 主入口東側(cè)門面太淺，二層上樓不方便，可能會(huì)產(chǎn)生銷售瓶頸； 從行業(yè)劃分的角度多加研究，著重突出層高和閣樓的特點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理利用現(xiàn)有門面結(jié)構(gòu)。 5．問題與對(duì)策 ? 特色飲食一條街操作失敗，可能會(huì)對(duì)本案投資者的投資信心產(chǎn)生負(fù)面影響； 廣告訴求方面將產(chǎn)品嚴(yán)格定位為大型成熟社區(qū)的配套設(shè)施類產(chǎn)品，從產(chǎn)品功能、投資金額、社區(qū)人氣等多方面將本案塑造為小投入、穩(wěn)收益的社區(qū)性商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。就商戶而言 ， 6 %的回報(bào)率，不考慮租金遞增，相當(dāng)于用 16 年租金買間 50 年產(chǎn)權(quán)的商鋪，這對(duì)于商戶而言是不具備足夠吸引力的，因此在宣傳推廣過程中，我們要引導(dǎo)客戶，把湖濱小區(qū)的成長(zhǎng)過程牢記在心，刻意宣傳廬峰小區(qū)擁有較大的生意機(jī)會(huì)，這樣的影響將更為明顯）。； 關(guān)于 6%的年投資回報(bào)。經(jīng)過市場(chǎng)前期的招商和二年的市場(chǎng)培育期，相信大部分投資者會(huì)認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)做起來的。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 該銷售政策的制訂對(duì)于本項(xiàng)目的銷售有著以下幾個(gè)方面的促進(jìn)作用： 一方面，針對(duì)周邊商鋪人氣不旺、投資回報(bào)不高、投資信心不足的情況，采用返租兩年的固定回報(bào)的銷售政策，打消了商鋪購(gòu)買者“市場(chǎng)能不能做旺，投資收益有沒有保障”疑慮。 B、返租回報(bào) 為保證商鋪的順利銷售，我們針對(duì)一些有規(guī)劃缺陷的商鋪提出了 購(gòu)鋪返租、經(jīng)營(yíng)免租、租售結(jié)合 的銷售政策。 拍賣標(biāo)的的市場(chǎng)分析和價(jià)格評(píng)估由拍賣行提供方 案，雙方共同協(xié)商確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其它事項(xiàng)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在進(jìn)場(chǎng)人數(shù)上，則要視場(chǎng)地大小，室內(nèi)室外，有無音響這幾個(gè)方面綜合考慮，一般經(jīng)平均 6（人）： 1（門面）合適，大數(shù)為130 名意買人，棄友，朋友，及現(xiàn)場(chǎng)工作人員，總數(shù)不應(yīng)超過260 名為好，太多則過于混亂，太少則過于冷清。 起拍賣一元，如最后競(jìng)價(jià)超過公司的保留底價(jià)則拍賣成交，反之則不成交，然后從底價(jià)開始上拍，但在不成交的情況下對(duì)發(fā)展商報(bào)為不利，故拍賣方就要預(yù)先準(zhǔn)備若干名“托”以保證拍賣的完成功，而托的具體職責(zé)為： a、 營(yíng)造哄搶氣氛，把準(zhǔn)人氣旺盛時(shí)機(jī)，適機(jī)抬高價(jià)格； b、 在不到底價(jià)時(shí)適時(shí)舉牌，以達(dá)成交的目的。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。因此，將主入口兩側(cè)共 24 個(gè)或多個(gè)商鋪委托專業(yè)拍賣行進(jìn)行拍賣，以期通過全新營(yíng)銷模式和宣傳炒作，直接提高銷售額，進(jìn)一步帶動(dòng)全區(qū)其它排住宅物業(yè)的銷售。根據(jù)市調(diào)分析及優(yōu)劣勢(shì)定位分析，我們針對(duì)不同區(qū)位的商鋪擬采用 “旺鋪拍賣” 和 “返租回報(bào)” 雙管齊下的策略： A、 旺鋪拍賣： 房地產(chǎn)開發(fā)商利用公開拍賣會(huì)的買賣方式擴(kuò)大影響，提高產(chǎn)品的知名度，在我國(guó)大中城早已有過許多成功的案例，但一般都采取低價(jià)起折的方式，如大大低于市場(chǎng)價(jià)若至一元起 折，如此可以吸引大量的準(zhǔn)顧客進(jìn)入拍賣現(xiàn)場(chǎng)，形成火爆的場(chǎng)面，從而達(dá)到宣傳公司及產(chǎn)品的實(shí)際效果，同時(shí)利用人們的攀比心理易使拍賣標(biāo)的達(dá)到滿意的價(jià)位。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。同時(shí)對(duì)于其他單元的 貯藏室也可采用臨路面改建臨街門面，然后進(jìn)行各個(gè)單元的合理規(guī)劃后再推向市場(chǎng)，通過此舉不僅可避免原規(guī)劃中的不足，還可以提高整體銷售額。 特定服務(wù)區(qū) 高 A、 B 座 架空層和幼兒園定位為特定服務(wù)區(qū)，滿足停車、幼教及其他特定服務(wù)的 需要 ， 對(duì)于車庫可采取先利用物業(yè)管理上的行政優(yōu)勢(shì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行集中管理，然后再對(duì)車庫實(shí)行先地面再地下的銷售手法； 由于現(xiàn)有產(chǎn)品布局在某些方面存在著一定的缺陷，特別是小高層車庫及 貯藏室的空間合理利用存在一定的問題。 綜合樓一層可經(jīng)營(yíng)銀行、中型超市、餐飲類；綜合樓二層可經(jīng)營(yíng)電腦學(xué)校、球館、網(wǎng)吧、娛樂健身房等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合服務(wù)區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 比其他的小區(qū)門面定價(jià)低，建議均價(jià)為一層 2400 元 /平方米、二層 1600 元 /平方米； 貯藏室 由于 其在房地產(chǎn)方面的附屬地位決定了在價(jià)格上也將成為房?jī)r(jià)的附屬地位， 建議均價(jià)為 600 元 /平方米； 幼兒園 作為教育投資的特殊承載體，教育投資的回報(bào)時(shí)限較長(zhǎng)也決定了這一特殊承載體的價(jià)格都不能過高，因此建議均價(jià)為 1200 元 /平方米； 北區(qū)集貿(mào)市場(chǎng) 暫時(shí)還不宜考慮出售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售價(jià)格定位 戰(zhàn)備路門面 鑒于這一路段的特殊情況和現(xiàn)有的銷售形勢(shì)來看，價(jià)格策略可采取低開高走的方式，一方面要保證銷售的可能性，另一面要保持升值的希望，因此本路段建議均價(jià)為 400元 /平方米； 北區(qū)一號(hào)樓樓底門面 由于單線過長(zhǎng)西部臨近七中的門面可能會(huì)成為銷售滯后點(diǎn)，建議均價(jià)為 2200 元 /平方米 北區(qū)主入口兩邊門面 產(chǎn)品都存在著一定的缺陷性（如東側(cè)徑深太淺、西 側(cè)為單層門面等），再結(jié)合南區(qū)的銷售定價(jià)來綜合考慮，建議均價(jià)為 4400 元 /平方米； 中心公建地下室及三座小高層架空層停車場(chǎng) 這一塊在規(guī)劃中還存在不少缺陷，部分可能要做適當(dāng)修改，無形中會(huì)降低利用率，但其中三座小高層架空層少部分可改為臨街門面以彌補(bǔ)這一損失，建議均價(jià)為 1000 元 /平方米，由于有限的私車擁有量和小區(qū)生活水平的局限性，停車場(chǎng)可能會(huì)成為銷售滯后點(diǎn)； 中心公建一、二層 考慮到會(huì)大面積的售出，價(jià)格相對(duì)而言要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 主力客戶群定位 通過調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)的業(yè)主將是門面及非門面投資的主力客戶群，同時(shí)一些區(qū)域外的小投資者將是主力市場(chǎng)的追捧者。 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)評(píng)析 由于 本案 的特殊性 (小區(qū)內(nèi)部門面 )就決定了在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)處理上就不能按照常規(guī)來操作，必須按照實(shí)際的情況來個(gè)別對(duì)待，對(duì)有關(guān)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃和布局都需要進(jìn)行重新調(diào)整。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 在現(xiàn)有的九江市比較成熟的大型住宅小區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有門面的經(jīng)營(yíng)狀況表現(xiàn)良好，可以給投資者一定的投資信 心（如西苑小區(qū)、湖濱小區(qū)等）； ? 近期在九江新推出的樓盤較少，而產(chǎn)權(quán)式商鋪更少（像京九天馬建材城、福建商城都紛紛打出出租的旗號(hào)來吸引投資者和經(jīng)營(yíng)業(yè)主）。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。然而，從宣傳推廣的角度來看，湖濱小 區(qū)的商鋪成長(zhǎng)歷程和增值空間恰恰成為本項(xiàng)目廣告宣傳的一個(gè)極好的切入點(diǎn)，也成為樹立在投資者（客戶）面前的一個(gè)真實(shí)樣榜。 從業(yè)種分布上， 湖濱小區(qū)商鋪經(jīng)由多年的自然繁衍，形成之規(guī)律值得本項(xiàng)目在業(yè)種劃分時(shí)借鑒。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。入口外圍的商鋪一般依小區(qū)墻而建，背靠小區(qū)，面迎主街，往來人潮東流盡在吸納之中，生意興隆。根據(jù)湖濱小區(qū)商鋪的成長(zhǎng)情況來看，短期內(nèi)本項(xiàng)目商鋪的發(fā)展空間，增值幅度及經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)都不可過到湖濱小區(qū)的水平。 較看好的，而本項(xiàng)目南向出口與三里老街相連，但中間被廬峰南小區(qū)所斷，與三里街老商區(qū)隔有一定距離，南區(qū) 1 號(hào)樓所處戰(zhàn)備路基本為沒有消費(fèi)支撐點(diǎn)的一條死路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 看，本項(xiàng)目比之湖濱小區(qū)稍遜一籌，相比之下，本項(xiàng)目的商鋪數(shù)量顯得較多，數(shù)據(jù)比較如下 : 湖濱小區(qū) 實(shí)際入住戶數(shù)： 3000X98%=2940 戶 社區(qū)內(nèi)商鋪數(shù)： 87 間（含小區(qū)主入口商鋪） 戶均商鋪擁有量：約每 34 戶擁有一間商鋪 廬峰小 區(qū) 實(shí)際入住戶數(shù)： 2200X60%=1320 戶 社區(qū)內(nèi)商鋪數(shù)： 99+90 間（含南北