【正文】 。 有些商鋪面積大，總價(jià)高，影響其銷(xiāo)售速度； 西邊商鋪通達(dá)性不夠，人流量少，就目前而言，其商業(yè)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。 目前存在的問(wèn)題 周邊路幅寬，不利人流的導(dǎo)入 距離主干道較遠(yuǎn)，對(duì)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響 項(xiàng)目東面距主干道芙蓉路還有 500米，且對(duì)面在施工，這對(duì)商業(yè)產(chǎn)生不利影響。 項(xiàng)目商業(yè)分散 周邊人氣不足 無(wú)商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)租金不高 商鋪投資回報(bào)率低 周邊社區(qū)商業(yè)普遍租金不高，如省政府旁邊的白沙世紀(jì)佳園租金為 2030元/㎡ /月，租金低，投資回報(bào)率低。 項(xiàng)目名稱(chēng) 租金范圍 生活藝術(shù)城 2030元 /㎡ /月 德潤(rùn)園 2030元 /㎡ /月 八方小區(qū) 1545元 /㎡ /月 保利花園 2030元 /㎡ /月 鄱陽(yáng)小區(qū) 30元 /㎡ /月 本案 租金定位： 20— 30元 /㎡ /月 59 營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目問(wèn)題解析 銷(xiāo)售方式建議 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略 銷(xiāo)售執(zhí)行措施 商業(yè)招商策略 60 目前存在的問(wèn)題 本項(xiàng)目商業(yè)布局分散，分別為東、南、西面，且周邊 ，小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)屈指可數(shù)，不利于形成商業(yè)氛圍。 =4132 以項(xiàng)目 E（ 天城 ﹒ 歐洲城）為參考： 4000247。 =4243 以項(xiàng)目 C（ 天城 ﹒ 湖光山色）為參考： 3700247。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（方式一：市場(chǎng)比較法） 51 價(jià)格定位（方式一） 影響因素 權(quán)重（合計(jì) 100） 地段 20 交通 15 配套 5 商業(yè)氛圍 10 主題定位 12 功能定位 13 空間設(shè)計(jì)布局 10 品牌吸引力 5 置業(yè)及消費(fèi)能力 10 52 市場(chǎng)比較法商鋪價(jià)格測(cè)算 項(xiàng)目 權(quán)重 價(jià)格 地段 (20) 交通 (15) 配套 (5) 商業(yè)氛圍 (10) 主題定位(12) 功能定位(13) 空間設(shè)計(jì)布局(10) 品牌吸引力 (5) 置業(yè)及消費(fèi)能力 (10) 綜合(100) 生活藝術(shù)城 12021 22 16 6 11 11 12 9 5 9 101 天城 ﹒ 湖光山色 16500 21 16 7 11 13 14 9 5 9 105 八方小區(qū) 12500 21 16 5 11 12 13 9 5 10 102 保利花園 8000 20 15 5 10 11 13 9 5 9 98 鄱陽(yáng)小區(qū) 8000 20 15 5 11 12 13 8 5 8 97 本案 20 15 5 10 12 13 10 5 10 100 價(jià)格定位（方式一） 53 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（方式一） 由以上各個(gè)項(xiàng)目的評(píng)估 ,得出項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售均價(jià) : 相對(duì)于生活藝術(shù)城 ,本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為 :（ 12021∕101） *100=11881元 /㎡ 相對(duì)于保利花園 ,本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為 :（ 8000/98） *100=8163元 /㎡ 相對(duì)于鄱陽(yáng)小區(qū) ,本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為 :（ 8000/97） *100=8247元 /㎡ 相對(duì)于天城 ﹒ 湖光山色 ,本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為 :（ 16500 /105） *100=15714元 /㎡ 相對(duì)于八方小區(qū) ,本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為 :（ 12500/102） *100=12255元 /㎡ 綜合以上得出數(shù)據(jù) :項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格推算為：各項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格總和平均值 =11252元 /㎡ 綜上所述，本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售均價(jià)約為： 11252元 /㎡ 54 項(xiàng)目名稱(chēng) 地理位置 銷(xiāo)售均價(jià) 物業(yè)形態(tài) 生活藝術(shù)城 天心區(qū)芙蓉南路 3800 小高層住宅、 公寓 保利花園 天心區(qū)大托鎮(zhèn)黑石村 4300 小高層住宅 天城 ﹒ 湖光山色 天心區(qū)新韶西路 229號(hào) 3700 小高層住宅 上庭苑 天心區(qū)新韶西路與新姚路 交匯處 4200 小高層住宅、公寓、酒店 天城 ﹒ 歐洲城 天心區(qū)五凌路 328號(hào) 4000 小高層高層 住宅 本案 天心區(qū)大托鎮(zhèn)九峰村 / 多層住宅 周邊項(xiàng)目商品房住宅市場(chǎng)均價(jià)分析 55 比較內(nèi)容 生活藝術(shù)城 (A) 保利花園 (b) 天城湖光山色 (c) 上庭苑 (d) 天城 ﹒ 歐洲城 (E) 權(quán)重 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 營(yíng)銷(xiāo)推廣 15% 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% 住宅價(jià)格擬合系數(shù)表 住宅市場(chǎng)價(jià)格對(duì)照分析 56 物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)建議（方式二 :住宅對(duì)照分析法） 將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目高層的參考定價(jià)： 以項(xiàng)目 A（ 生活藝術(shù)城）為參考： 3800247。 ? 針對(duì)小區(qū)交房后業(yè)主裝修，可開(kāi)設(shè)建材店，不但方便業(yè)主，而且容易營(yíng)造商業(yè)氛圍，不至于空置，待業(yè)主入住后再轉(zhuǎn)為其他社區(qū)商業(yè)。這樣的好處是凈化器的離心機(jī)噪音小，油煙氣味會(huì)更小。在發(fā)達(dá)國(guó)家，幾乎每一個(gè)社區(qū)都有一個(gè)鄰里中心。 指以滿(mǎn)足片區(qū)和社區(qū)需要為目的，是目前正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，它是立體化的商業(yè)步行街，經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要以餐飲、娛樂(lè)和休閑為主。 指主要分布在城市的副中心地帶，目前主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。 39 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目的 核心價(jià)值 項(xiàng)目居住著大量收入穩(wěn)定的消費(fèi)人群 滿(mǎn)足 2千戶(hù)高消費(fèi)人群的日常需求 ， 消費(fèi)基礎(chǔ)雄厚 獨(dú)立純街鋪 ,自用投資兩相宜 競(jìng)爭(zhēng)小而年限長(zhǎng)的稀缺商業(yè)，僅有幾十席 層高 6米 ， 買(mǎi)一層送一層 ， 一層當(dāng)兩層用 40 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性定位 消費(fèi)群及檔次定位 投資客戶(hù)定位 項(xiàng)目功能定位 業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 41 指以贏利為目的集零售、服務(wù)、辦公、金融和非中心商務(wù)類(lèi)功能于一體的區(qū)域。 ? 利用項(xiàng)目及周邊區(qū)域公務(wù)員小區(qū)的特性 ,強(qiáng)調(diào)商業(yè)前景。 38 SWOT 策略 分析 SO策略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì) WT策略 弱化劣勢(shì)，規(guī)避威脅 ? 利用臨街獨(dú)立商鋪 ,突出投資穩(wěn) ,升值快的特性 。 劣勢(shì)（ Weakness） 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 消費(fèi)固定性； 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格尚未拉升； 現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境仍未形成氣候，商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度較大，市場(chǎng)對(duì)這一板塊的商業(yè)項(xiàng)目認(rèn)同度很低。 37 SWOT分析 獨(dú)立門(mén)面 ,投資穩(wěn) ,升值空間大； 6米層高 ,一層可當(dāng)兩層用； 社區(qū)大且購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)； 目前周邊已開(kāi)發(fā)小區(qū)中，無(wú)社區(qū)商業(yè)，片區(qū)內(nèi)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但目前公交線(xiàn)路少 ,周邊僅有 105路可到達(dá)市內(nèi)。東北角有市政廣場(chǎng)、園藝公園和桂花坪公園；西北角緊鄰城市生態(tài)綠地，南部是 100米寬綠化帶；西面為二類(lèi)商品房建設(shè)用地；北邊為國(guó)家審計(jì)署駐長(zhǎng)沙辦事處；東部是規(guī)劃的學(xué)校、幼兒園及辦公建筑。 項(xiàng)目名稱(chēng) 位 置 小區(qū) 規(guī)模 商鋪 規(guī)模 銷(xiāo)售 方式 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金 層高 分割 面積 業(yè) 態(tài) 德潤(rùn)園 岳麓區(qū)觀沙嶺 ㎡ 7000 ㎡ 不包租 6800 2030 3070 社區(qū)臨街商鋪 芙蓉公寓 馬王堆街道辦事處農(nóng)科村 ㎡ / / / 16 40 / 2840 社區(qū)臨街商鋪 仁和雨花家園 雨花區(qū)政府旁 18萬(wàn)㎡ / / 70008000 1530 40110 社區(qū)臨街商鋪 八方小區(qū) 岳麓區(qū)府后路 88萬(wàn)㎡ 5萬(wàn) ㎡ 租售 8500（一樓） 1545 15130 社區(qū)臨街商鋪 34 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 對(duì)外交通條件 周邊商業(yè)配套 SWOT分析 35 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目基本信息 總占地面積 300000㎡ 總建筑面積 522646㎡ 總套數(shù) 1790 商業(yè)面積 12021㎡ 容 積 率 綠化率 % 門(mén)面層高 6M 九峰住宅小區(qū)為省政府機(jī)關(guān)宿舍，位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)生態(tài)新城，芙蓉南路西側(cè)，北距省政府機(jī)關(guān)院 2021米。 區(qū)域商業(yè)租金水平 :社區(qū)類(lèi)配套商業(yè)目前租金水平在 2030元 /㎡ /月。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目具有社區(qū)商業(yè)和校園商業(yè)的雙重價(jià)值，部分業(yè)主預(yù)期租金已經(jīng)達(dá)到了 80元 /㎡ /月，是目前周邊社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目租金的 23倍，這也從另一側(cè)面表明，投資者對(duì)該區(qū)域的投資回報(bào)期望值較高；該區(qū)域商業(yè)鋪面的升值潛力較強(qiáng)。交通便利 ,地理位置優(yōu)越 . 項(xiàng)目旁邊是長(zhǎng)沙百年名校明德中學(xué)新校區(qū)。 ?建議目前門(mén)面無(wú)須自行隔斷，待招商后的根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 29 ? 購(gòu)物類(lèi)： 超市、便利店、家居用品店、藥店、煙酒店等 ? 餐飲類(lèi)： 中餐、西餐、特色餐飲等 ? 綜合服務(wù)類(lèi)： 電腦配件、復(fù)印店、法律咨詢(xún)、通訊﹑ 美容美發(fā)、房產(chǎn)中介、干洗、建材裝飾等 白沙世紀(jì)佳園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布 30 白沙世紀(jì)佳園社區(qū)商業(yè)租金： 2030元 /㎡ /月 名 稱(chēng) 面 積 （㎡） 租 金 （元 /月） 租金單價(jià) （元 /㎡ /月） 口腔專(zhuān)科 65 1300 20 福林食品批發(fā)部 200 3500 長(zhǎng)沙市湘中法律服務(wù)所 110 3000 27 開(kāi)拓?cái)?shù)碼圖文 120 3500 29 麗奧發(fā)藝設(shè)計(jì) 115 3500 30 名煙名