【正文】 和推廣，在沒有任何時間做客戶積累的情況下即開盤，我們面對困難勇往直前，采取在浙江多年得心應(yīng)手的非常規(guī)的銷售方法，一個月內(nèi)連續(xù)三次小開盤，在短短兩個月時間內(nèi)便創(chuàng)造了回款兩千萬的銷售奇跡，半年內(nèi)超額完成開發(fā)商的回款要求， 26000平米全部銷售招商完畢，我司代理銷售全部清盤！ 15 4） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 商業(yè)廣場類 萬達商業(yè)廣場 華奧中心 崇光百貨 16 5） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 住宅園區(qū)類 金色港灣家園 天元 .濱江國際 威尼斯花園 17 6） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 寫字樓類 海河之子 時代奧城 18 商業(yè)市場分析 長沙商業(yè)地產(chǎn)分析 調(diào)研區(qū)域界定 區(qū)域消費特征 區(qū)域商業(yè)市場概況 區(qū)域社區(qū)商業(yè)重點項目介紹 區(qū)域商業(yè)市場總結(jié) 19 上世紀八九十年代，“五虎斗長沙 ”的濃濃硝煙已隨風而逝，隨著城市日新月異、新型商業(yè)業(yè)態(tài)紛紛涌現(xiàn)、商業(yè)投資主體不斷入駐，新的商業(yè)布局正在形成。 長沙消費規(guī)模也不斷擴大。長沙不僅消費能力強，而且消費習(xí)慣前衛(wèi)時尚，打造出了全國著名的消費品牌，如長沙歌廳文化、田漢大劇院、黃興南路步行商業(yè)街、解放西路酒吧娛樂生活圈等都享譽全國。 本案 長沙商圈現(xiàn)狀圖 一個市級中心 兩個市級副中心 十個區(qū)級中心 傳統(tǒng)商圈： 五一廣場商業(yè)中心 伍家?guī)X商業(yè)中心 火車站商業(yè)中心 東塘商業(yè)中心 榮灣鎮(zhèn)商業(yè)中心 21 長沙商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢 社會零售及消費增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好 大交通 、 大拆遷 、 大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級 省政府南移城市化進程加速 催生商業(yè)多中心格局 住 宅 地 產(chǎn) 配 套 需 求 社區(qū)商業(yè)蓬勃發(fā)展 ? 傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破； ? 新商業(yè)格局正在形成； ? 新興業(yè)態(tài)和升級業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。 長沙商務(wù)中心、中信新城、 標志 湖光山色 23 區(qū)域消費特征 區(qū)域消費人口 : 區(qū)域內(nèi)聚集著 20多個樓盤項目，總建筑面積超過450萬平方米，常住人口超過 10萬人 。 區(qū)域消費人群層次 : 隨著省政府的南遷，區(qū)域眾多中高檔次樓盤的推出，區(qū)域?qū)⑿略?10萬以上具有相當購買力的業(yè)主，大部分是公務(wù)員人群，屬于社會中堅力量，區(qū)域消費力強。 長沙 商務(wù)中心 天心區(qū)湘府路 商業(yè)、寫字樓、住宅 112174 20210 26800 38000 071020 09年 下半年 BOBO天下城 芙蓉南路 368號 寫字樓、商 鋪、住宅 20萬 32021 / 06930 08126 中信新城 芙蓉路與韶山南路交會處 商業(yè)、寫字樓、住宅 224萬 21萬 19000 0851 / ? 區(qū)域商業(yè)供給類型： 由于該區(qū)域是中央政務(wù)區(qū) ,也是長株潭融城的前沿 ,城市主干道芙蓉路縱貫?zāi)媳?, 區(qū)域綜合類大型商業(yè)少 ,商業(yè)類型主要是社區(qū)商業(yè)和寫字樓。 ? 區(qū)域商業(yè)供給時間： 區(qū)域商業(yè)供給多為近兩年供給 ,未來兩年內(nèi)隨著住宅的投入使用 ,區(qū)域商業(yè)供給將呈現(xiàn)集中供給。浪漫滿屋 山水庭院 歐洲城 生活藝術(shù)城 白沙世紀家園 保利花園 鄱陽小區(qū) 天城 浪漫滿屋 天心區(qū)新姚路與青園路交匯處 61704㎡ / 不包租 11500 / 40110 臨街社 區(qū)商鋪 山水庭院 雨花區(qū)井奎 路 43號 136885㎡ 4321㎡ 不包租 600011000 / 20100 臨街社 區(qū)商鋪 歐洲城 天心區(qū)五凌 路 328號 35000㎡ 10480 ㎡ 只租不售 / 50 4080 住宅底 層商鋪 生活藝術(shù)城 天心區(qū)芙蓉南路 17萬㎡ 4600 ㎡ 租售 12021 2030 30150 臨街社 區(qū)商鋪 白沙世紀佳園 天心區(qū)政府對面 17萬㎡ 3200㎡ 租售 6500(06年 ) 2030 50200 臨街社 區(qū)商鋪 保利花園 天心區(qū)大托 鎮(zhèn)黑石村 35萬 ㎡ / 不包租 8000 2030 85 住宅底 層商鋪 天城 ? 區(qū)域商業(yè)輻射范圍： 區(qū)域配套類商業(yè)以地理位置優(yōu)越、交通通達性優(yōu)良、周邊社區(qū)密集的優(yōu)勢，商業(yè)輻射范圍擴至社區(qū)外形成區(qū)域商業(yè)中心。 ? 區(qū)域商業(yè)供給時間： 區(qū)域商業(yè)供給多集中于今年 ,未來兩年將呈現(xiàn)集中供給狀況。 ? 區(qū)域商業(yè)售價： 目前推出社區(qū)商業(yè)項目售價主要集中在 800012021元 /㎡ 。白沙世紀佳園總占地 12公頃，總建筑面積 17余萬平方米，緊鄰天心區(qū)政府。其中項目商業(yè)總面積 3200平方米，目前都已在經(jīng)營 。 ?該社區(qū)商業(yè)門面租金基本上為 2030元 /㎡ /月，考慮到本案位置更偏，人氣更不足，前期商業(yè)門面租金適當調(diào)低。 32 重點個案分析 項目名稱 天城 ﹒ 湖光山色 層高（ M） 開間（ M） 價格 1500018000 進深（ M） 面積區(qū)間 45124平方米 本項目位于韶洲路與石竹路交匯處的東南角，東臨石人村路與石人村水庫相鄰，北靠規(guī)劃中連通書院路的韶洲路，西倚石竹路。該項目商業(yè)面積為 10400平方米。 33 同質(zhì)產(chǎn)品類比分析 根據(jù)項目的區(qū)位，處二環(huán)、三環(huán)間，與省府板塊同質(zhì)的房產(chǎn)板塊為 市府板塊、體育新城板塊。 區(qū)域商業(yè)售價： 目前推出社區(qū)商業(yè)項目平均售價在 680012021元 /㎡ 。北接黑石路、南臨黑梨路、西靠石碑路、東連宜春路。 36 對外交通條件 九峰小區(qū)對外交通設(shè)施較好，項目南臨黑梨路、東臨宜春路、北臨黑石路、西臨石排路，往東 500米就是城市主干道芙蓉路，往北 2021米是主干道湘府路。 周邊商業(yè)配套 周邊半徑 。 優(yōu)勢（ Strength） 項目周邊現(xiàn)有人氣極弱，缺乏足夠的人氣支撐，必然會延長社區(qū)商業(yè)市場培育期； 地塊周邊的工程施工也會對項目產(chǎn)生不利影響； 項目東邊路幅寬，中間有欄桿無地下通道，不利于人流的導(dǎo)入。 威脅（ Treatment） 未來地鐵的開建 ； 本項目周邊新開發(fā)的樓盤眾多，居住人口正在逐步增加當中，且這部分人群的購買力非常強大，商業(yè)部分的發(fā)展?jié)摿薮螅? 三市融城，新中心投資潛力大。 ? 利用層高 6米 ,突出商鋪性價比高的特性 。 ? 提前營造自身配套建設(shè)，以小環(huán)境帶動大環(huán)境； ? 使買家、租家營造一種商業(yè)雖未啟動，但區(qū)域前景無限的感覺； ? 通過我公司客戶資源等相關(guān)渠道宣傳項目。它是城市的精華、是城市的象征，是城市的心臟和脈搏。其在特征上重復(fù)中心地區(qū)零售設(shè)施的模式，并能提供充分的停車位，而且距離客戶的住所更近。鄰里型街區(qū)商業(yè)中心是國際流行的商業(yè)形態(tài)，也是最適合社區(qū)和片區(qū)的一種商業(yè)形態(tài)。 商業(yè)區(qū)的三 種主要類型 鄰里商業(yè)區(qū) 核心商業(yè)區(qū) 地區(qū)性商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)的類型 項目所處的區(qū)域很明顯是鄰里商業(yè)區(qū) 42 表現(xiàn)特征： ? 住宅底商或社區(qū)內(nèi)街區(qū)形式表現(xiàn) ? 規(guī)模適中 —— 為社區(qū)或片區(qū)服務(wù) ? 人性化 —— 更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和 ? 開放性 —— 景觀、空間組織、動線組織循環(huán)貫通、內(nèi)外富于溝通和交流 ? 休閑性 —— 以餐飲娛樂休閑購物為主要服務(wù)功能 ? 有凝聚力 —— 圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流 項目屬性定位：鄰里型商業(yè) 43 消費群定位 九峰小區(qū)及周邊社區(qū)居民為主 終端消費客戶需求特征 大多數(shù)人群消費主要集中于生活基本需求； 社區(qū)內(nèi)的中青年人士有休閑娛樂的需求 ； 消費檔次定位：中檔 本社區(qū)及周邊社區(qū)都是公務(wù)員住宅社區(qū)，已經(jīng)決定了項目消費檔次會是中等檔次 消費群及檔次定位 44 客戶定位 重點客戶 核心客戶 偶得客戶 補充客戶 核心客戶： 本項目及周邊小區(qū)業(yè)主 重點客戶： 我司客戶資源 偶得客戶： 專業(yè)商鋪投資客戶 補充客戶： 個體商戶及私營業(yè)主 45 本項目商業(yè)應(yīng)作為項目高品質(zhì)的生活配套，為居民提供日常生活所需，具備以下四大基本服務(wù)功能： 一、購物功能 主要為社區(qū)居民提供主、副食品和生活日用品； 二、餐飲服務(wù)功能 主要提供早、中、晚餐及訂餐送餐服務(wù)； 三、綜合服務(wù)功能 主要提供銀行、郵局、電訊、美容美發(fā)、洗衣、中介、訂花送花、數(shù)碼沖印等； 四 ﹑ 休閑功能 主要為咖啡茶座、美容美發(fā)店、健身中心、網(wǎng)吧等 項目功能定位 46 業(yè)態(tài)定位及商家 餐飲類 ：中餐、西餐、特色餐飲等 綜合服務(wù)類 ：通訊 ﹑ 航空代理點 ﹑ 銀行、郵局、美容美發(fā)、房產(chǎn) 其它： 中介、干洗 ﹑ 藥店 ﹑ 復(fù)印 …… 購物類 ：超市、便利店、家居用品店、面包店 47 業(yè)態(tài)比例建議如下： 超市： 17% 餐飲： 20% 中西餐廳、咖啡廳： 10% 美容美發(fā)、健身： 15% 銀行、郵政： 3% 建材裝飾家居： 20% 其他： 15% 業(yè)態(tài)組合比例 17%20%10%15%3%20%15%超市 餐飲中西餐廳\ 咖啡廳 美容美發(fā)\ 健身銀行\(zhòng) 郵政 建材裝飾家居其他48 平面分布模擬 超市 西餐咖啡 餐飲 銀行 便利店 發(fā)型設(shè)計 干洗店 美容 SPA 移動通訊 藥店 郵局 家居飾品 東面街鋪平面圖 南面街鋪平面圖 家居飾品 ? 針對餐飲油煙擾民的問題 ,應(yīng)把油煙凈化器裝在廚房里，出氣往地下管道走。而且不影響樓上的住戶。 49 以生活服務(wù)為主兼顧休閑文化的社區(qū)配套商業(yè) 個性色彩：情調(diào)的、悠閑的、便利的、全功能的 項目形象