【正文】 一定的缺陷，而后期又沒有采取強有力的營銷措施來推廣，導致市場前景不明朗，門面銷售困難，可能會影響 到本項目的銷售； ? 目標項目南區(qū)的部分門面在入住率還不高的情況下，造成了經營業(yè)主難以贏利和投資者投資回報乏力的兩難境地； ? 九江市房地產市場商鋪供應量過多，導致了部分產品積壓，自然 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 而然的會影響到投資者的投資心態(tài)（二、三類地段所受影響更大）。 市場區(qū)域定位 本案市場區(qū)域定位可分為門面和非門面兩種，其中門面的的區(qū)域定位應該 以三里老街臨近居民和九江周邊縣市（如市屬各縣區(qū)、湖北武穴、黃梅、安徽宿松、安慶等）為主，他們都為九江外來小投資者比較集中的幾個區(qū)域，非門面的區(qū)域定位主要以小區(qū)內部為主。詳細定位如下： 普通門面： 小區(qū)業(yè)主 /周邊小投資者（投資客） 社區(qū)服務業(yè)經營者 /外埠來潯自營業(yè)主（自用客） 公建門面： 中型投資者 /超市經營業(yè)主 /金融機構 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 車庫儲藏間： 小區(qū)業(yè)主（自用客） 幼 兒 園： 中型投資者 /幼教經營業(yè)主 集貿市場： 小區(qū)業(yè)主 /周邊小投資者 /菜商菜農 投資能力 定位 普通門面主力客戶群的投資能力定位在 618 萬元之間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 非住宅物業(yè)功能定位 對于門面采取引導性的規(guī)劃行業(yè)種類，具體如下： 便民服務區(qū) 主入口西側可經營郵政、電信、餐飲、美容美發(fā)類，主入口東側可經營書報音像、時尚飾品、醫(yī)療藥店、彩票及副食類，還可以考慮引進九江本地速食類知名品牌； 一號樓底層門面可經營副 食、餐飲、日雜、建材、裝飾、五金及家政類； 農貿市場在整個規(guī)劃中同競爭產品無論是從設計的科學合理性還是規(guī)模效應來看都處于劣勢，而農貿市場在推動一號樓門面銷售和聚集北區(qū)主入口的人氣方面起著極為關鍵的作用，因此建議對農貿市場采用先期免租的方式，吸引菜農和周邊居民，帶動北區(qū)的人氣，進而推動一號樓門面的發(fā)展。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 運動休閑區(qū) 高 C 座架空層定位為運動休閑區(qū)，滿足體育、運動、 健身、休閑功能需要。 因此對于小高層原規(guī)劃做適當?shù)恼{整，如將原臨主干道車庫可改為臨街門面。 特色一條街 戰(zhàn)備路 門面可利用距離三里街較近的優(yōu)勢，以經營餐飲一條街、夜市一條街 . 銷售政策設定 房地產開發(fā)商得用拍賣公開會這一買賣方式擴大影響，提高產品 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 的知名度，我國大中城早已有過許多成功的案例，可以在短時間內以最小的代價獲取相對最大的利益的比較好的形式。 北區(qū)主入口兩側為北區(qū)居民出入小區(qū)必經之處，鄰近廬峰東路主街，旁設農貿集市，為本社區(qū)商鋪之一類路段，此類商鋪一定會被多數(shù)商戶和投資者看好和追捧。具體拍賣方案如下： 起拍價格及現(xiàn)場控制： 采取“壹”元起拍，有保留價 的增價拍賣這一方式，可以最大化的使項目知名度和產品形象得到理想推廣，從而帶動整 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 個項目的良性動作，直接推倒其它物業(yè)的順利銷售。 保證金和投資門檻： 在保證金方面，我們認為保證金應較低為好，主要是為了降低進場門檻 ，吸引更多的商戶和投資者積極參予，同時也要有一定的約束力，可以在 10003000 元之間選擇。 拍賣傭金： 根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第五十七條規(guī)定，拍賣人可向委托人收取不超過 5%的拍賣傭金，暫定拍賣傭金為人民幣伍萬元整。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。其余拍賣規(guī)則、拍賣須告、拍賣報名表、拍賣成交確認書、拍賣記錄、拍賣全錄、公證合同的制作及拍賣公告的刊登由拍賣行負責。在前期對經營業(yè)主實行租期 2 年、免一年物業(yè)管理費、免租半年的租賃政策，先讓商家進場營業(yè)，以營造濃厚的商業(yè)氣氛；對購買的業(yè)主實行“返租二年，年回報率 6%”、“買鋪即收二年租金，一次性賺足 12%”（二年租金一次性返還給買鋪的客戶，從首期款中扣除）的政策；但對已購買但 不營業(yè)的業(yè)主則要求其商鋪前兩年的經營權必須交由開發(fā)商委托的經營機構實行統(tǒng)一管理；對于購買門面自營的業(yè)主將實行鼓勵政策，在以上的優(yōu)惠條件上再實行開業(yè)便送 2021 元裝修款的政策。因為開發(fā)商承擔了所有前期市場培育的風險，保障了商鋪購買者在 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 市場培育期的投資受益， 投資者要考慮的只是兩年過后租金能收多 少的問題了。 另一方面，買鋪即收二年租金，一次性賺足 12%（二年租金一次性返還給買鋪的客戶，從首期款中扣除）的政策，將按揭首付款 40%直接減少為 28%，這將大大降低商鋪的投資門檻，有利于擴大客戶源。商鋪的購買者不管是經營戶還是純粹投資者，其商鋪購買本身都屬于一種投資行為，商戶要分析是自己買鋪經營劃算，還是租賃店面經營劃算；投資者要分析，投資商鋪獲的收益與投資其它渠道所獲取的收益哪一樣高，風險更小。 綜合考慮同類產品的競爭力不夠強、租金上升空間不大的原因就不難發(fā)現(xiàn)一個共同點：即小區(qū)內部幾乎都沒有龍頭商家，“無為而商”似乎成為小區(qū)商業(yè)類物業(yè)的代名詞；基于此類原因不妨將招商重點放在適合小區(qū)經營的九江市知名商家身上，即在特定行業(yè)內選定龍頭商家，以達到“牽一發(fā)以動全身”的效果 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 廬峰小區(qū)南區(qū)門面投資回報前景不樂觀，可能會造成部分業(yè)主流失，對本案產生不利影響； 加大對北區(qū)綠化、亮化、道路等環(huán)境設施的投資改造力度，并做好中心廣場的亮化美化工程，提升中心廣場的品質與商業(yè)氣氛； ? 九江近幾年商鋪供應量過大，導致大量門面積壓，投資前景不被看好； 針對本案低投入、低風險 的特點，通過對項目的重新定位與改 造，重組優(yōu)勢資源，營造北區(qū)人氣旺盛的商業(yè)氛圍。 ? 集貿市場的整體通透式結構受氣候影響較大及內部附屬設施不 夠科學導致競爭力低下，其布局和一號樓門面相同皆成線狀分布并且單線太長，導致里面的門面銷售難度極大； 建議將臨七中圍墻邊新建較寬的人行景觀步道，同時，將物業(yè)管理公司及相關服務部門遷至集貿市場西側，以達到道路通暢與增加人流量的 效果；針對目前集貿市場在規(guī)模上劣勢和北區(qū)入住率 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 不高人氣等特點，采取免租免稅等優(yōu)惠政策，以吸引小區(qū)業(yè)主，帶動集貿市場和一號樓門面的銷售。 ? 車庫、儲藏間的規(guī)劃定位過于單一，空間利用不太合理； 建議對小高層底層結構進行重新規(guī)劃與調整，打破原先全為車 庫的規(guī)劃格局， 如將原臨主干道 車庫可改為臨街門面。 ? 小區(qū)內部環(huán)境建設與物業(yè)管理同原有規(guī)劃存在一定的差距， 無形中降低了小區(qū)的品質與形象； 建議將小區(qū)內部設施重新改造如對大門及主入口環(huán)境的改造（可借助燈光、看板、彩旗展示與路面改造等）及加強對小區(qū)內部商業(yè)氛圍的營造（可將小區(qū)中心廣場進行亮化美化、開展夜市活動等） 第三部分 價格定位分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 1．項目單方成 本（略） 2．項目利潤目標（略） 3．可類比項目市場價格 廬峰南小區(qū) 一層 10004000 元 /m2 國豪商住樓 一層 5500 元 /m2 潮流新干線 底層 5000 元 /m2 湖濱小區(qū) 一層 4280 元 /m2 4．價格策略 定價方法 采用差別定價返租價格的測算 為保證商鋪銷售價值的充分實現(xiàn)，和實行開發(fā)商利潤最大化，我們在價格設定上將 3 年返租回報金額中開發(fā)商補貼部分全部計入銷售價格 成本，而根據(jù)我們的招租計劃，大部分商鋪免租半年（租期兩年，開發(fā)商可收 18 個月租金）。 均價 基準價格確定 租金水平確定 按照區(qū)位差別定價的方式，我們可將商業(yè)門面采用不同功能區(qū)域差別定價，具體有以下幾種： 便民服務區(qū) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 主入口兩側租金： 22 元 /m2/月 一號樓租金： 15元 / m2/月 綜合服務區(qū) 綜合樓一層： 12元 / m2/月 綜合樓二層： 8 元 / m2/月 特定服務區(qū) 幼兒園： 6 元 / m2/月 特色一條街 戰(zhàn)備路門面： 12 元 / m2/月 租金反推售價 : 推算公式：月租金 12 個月 /回報率 =售價 推算價格：主入口兩側： 4400 元 /㎡ 一號樓： 3000 元 /㎡ 綜合樓一層： 2400 元 /㎡ 綜合樓二層： 1600 元 /㎡ 幼兒園： 1200 元 /㎡ 戰(zhàn)備路門面： 2400 元 /㎡ 銷售修正價格 : 修正價格為開發(fā)商返回給業(yè)主的 3%，修正價格 =租金推算售價 103% 銷售 價格：主入口兩側： 4400 元 /㎡ 103%=4532 元 /㎡ 一號樓： 3000 元 /㎡ 103%=3090 元 /㎡ 綜合樓一層： 2400 元 /㎡ 103%=2472 元 /㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 綜合樓二層： 1600 元 /㎡ 103%=1648 元 /㎡ 戰(zhàn)備路門面： 2400 元 /㎡ 103%=2472 元 /㎡ 單位商鋪價格差異定價 : 加價部分：主入口兩面臨街的門面應在標準價格上加價 10% 主入口西側復式門面標準價格上加價 10% 北區(qū)一號樓西側 45 個門面應在標準價格上加價 10% 對于所有面積在 40 ㎡以下的門面應在標準價格上加價 5% 降價部分：北區(qū)一號樓東側 45 個門面應在標準價格上降價 10% 對于所有面積在 40㎡以上的門面應在標準價格上降價 5% 5． 預期合同銷售額 預期合同銷售額計 算方法： 按照調整前的銷售平均價格來測算本項目的 預期合同銷售額， 對本次銷售過程中可能遇到的銷售瓶頸做出初步預測，具體如下：中心公建地下室預期銷售率為 30%，三座小高層架空層停車場預期銷售率為 80%、 貯藏室 預期銷售率為 50%、 戰(zhàn)備路門面預期銷售率為 50%、主入口兩側為 100%、農貿市場預期銷售率為 0%、其他為 80%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 銀行按揭 98 折 一次性付款 96 折 2） 開盤優(yōu)惠折扣：針對“已租賃商鋪的客戶”