【正文】 型建筑面積（平米）數(shù)量（套）比例（%）1房60908小2房85110102房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計1130100 十三、建材分析1） 小房型建議采用裝修房出售，較之個人裝修即能夠變相的降低小房型的總價，又可以減少日后物管維修的幾率；2） 公共部分如門廳等應(yīng)提高建材設(shè)備的配置，這是高檔樓盤的重要標(biāo)志；營銷篇USP分析一、優(yōu)勢開發(fā)商的背景優(yōu)勢。大小房型由于面對的是不同的消費群，如果大小房型共存會加大本案目標(biāo)消費者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費群因與其他消費群混居而造成對本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險。本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位，但同時也大大增加本案的風(fēng)險，因為購買小房型的消費群是較難承受本案的高總價，而能承受高總價的消費者往往有房型豪華的要求。另地鐵七號線中，將有一個地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。8） 地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長。2） 占地面積：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費較便宜等因素。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費傾向人士的偏愛，他們普遍認為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長。amp。到了2001年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進入購房主流。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。 住宅小區(qū)的景觀綠化、會所配套以及健身場等都成為消費者選擇物業(yè)時的重要指標(biāo)。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨占鰲頭。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢。amp。說明目前上海人購房面積正在趨向合理，并非越大越好。其中“三口之家型”%、“年輕夫妻型”%，均超過半數(shù)。amp。 據(jù)調(diào)查，目前上海的購房群體中“三口之家型”占總購房人群的54%、“年輕夫妻型”占購房人群的21%。目前的市場架構(gòu)可謂天時地利人和，區(qū)域房價指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進一步消化，其價格因素對大局影響越來越??；高檔房源供應(yīng)充足，市場價格逐步確認，并且為中檔房源打開價格上升空間，有利于總體價格的抬高，未來的市場上升行情一觸即發(fā)。與平靜的一級市場相比，三級市場交易火爆，底部積壓房源進一步得到消化，未來供應(yīng)量控制良好。交易金額增長緩于交易量的增長，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價格有所回落屬于正常情況。完成景觀道路沿街44幢居民多層住宅“平改坡”工程。完成延安中路大綠地二期建設(shè)和北京西路常德路大綠地建設(shè)。實施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。同時，完成3條道路的大修改造和10條道路的重點養(yǎng)護。 為完成該項規(guī)劃，靜安區(qū)今年實施的實事工程有（部分）：u 舊里改造計劃年內(nèi)開工20萬平方米，竣工7萬平方米，拆除各類舊住宅13萬平方米，其中舊里9萬平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。 “南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn)，需要長期保留。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對“北翼”進行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實施“南留北拆”計劃。 三、城區(qū)規(guī)劃上——高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)根據(jù)城市發(fā)展要求，要在五到十年內(nèi)建成符合國際先進標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)。靜安區(qū)是一個商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。 靜安區(qū)周圍與6個區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、武寧西路、江蘇路、長寧路，與長寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長樂路與盧灣區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠路、長壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。較好。受市場慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。同時，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價格一路上揚。amp。amp。amp。amp。分析：amp。amp。 銷售價格漲：2001年上半年上海房價比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價格達到每平方米4173元，%。 存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平方米，%。amp。amp。：；:；：靜安楓景營銷策劃報告一、 宏觀市場：（數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心）2001年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：amp。 房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬元，而2000年同期為1986468萬元，%。 房產(chǎn)開發(fā)漲：2001年上半年完成土地開發(fā)面積690339平方米，而2000年同期為314891平方米，%； 2001年上半年商品房新開工面積9089660平方米，而2000年同期為7876680平方米，%； 2001年上半年商品房竣工面積4298042平方米，而2000年同期為3095774平方米，%。 房產(chǎn)銷售漲：2001年上半年商品房預(yù)售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平方米，%； 2001年上半年商品房銷售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，%；amp。amp。今 年6月份的中房上海價格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點，同比漲幅則高達40點，為1995年中房價 格指數(shù)建立以來的最高漲幅。 個人購房漲：%，%。 宏觀經(jīng)濟持續(xù)走好帶動了上海房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，同時“十五”計劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場進入新一輪發(fā)展周期。 上海進入中等發(fā)達地區(qū)，消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。 房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時也增強了消費者購房信心，個人購房比例不斷提高。 投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線。 供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。在發(fā)展商和消費者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本平衡。本案所處宏觀形勢。結(jié)論：二、 區(qū)域市場（一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上——城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個典型的城市中心區(qū)，人口38萬。二、人文特點上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線。靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展?jié)摿Α? 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為： “一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū)，處于上海城