【文章內(nèi)容簡介】 社區(qū)幼兒園、托兒所親子游戲場可以露天兒童電腦教室少兒課后輔導中心社區(qū)服務設施便利店美發(fā)中心郵政服務、自動取款機社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心管理中心、保姆機構小型商務中心 七、交通分析1） 本案周邊公共交通非常發(fā)達，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達的公交線路；2） ，；3） 規(guī)劃中的地鐵7號線也途徑本案的邊緣； 八、安保管理分析1） 本案共有8個以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強保安和物業(yè)管理服務；2） 紅外線周界警戒和警報監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；3） 每戶均應設置緊急按鈕、可視對講和在各樓入口設置密碼門銷；4） 在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設置錄像系統(tǒng)保留72小時、以便發(fā)生意外事故的追查；5） 建議門窗設置磁簧感應裝置，以防宵小侵入； 九、建筑立面分析1） 現(xiàn)代的外立面、簡潔的線條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點；2） 外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感，但應注意維護； 十、入口門廳分析1） 寬敞、豪華的門廳是提升品牌的直接手段；2） 增加門廳的透光性，更能表現(xiàn)門廳的寬大、豪華；3） 由于門廳面積較大，應該加強門廳內(nèi)的布置和功能劃分 十一、房型分析 目前的房型設計共同的缺點是：1） 單套房型必須符合上海的購房習慣，；；，不得低于3米等；2） 所有餐廳都是暗間，功能性較差、布置較難；3） 小面寬、大徑深和缺少儲藏空間、衣帽間是所有樓棟的通??；4） 2號樓的中套房型有遮光問題，建議如圖“倒八字”處理，這樣既可以解決中套的采光，又可以將樓層改為兩頭的一梯一戶大房型，中間的一梯兩戶較小房型；5） 4號樓，廚房不應向客廳開門、建議向餐廳開門，客衛(wèi)離起居室太遠，建議增加餐廳面積，減小徑深；6） 6號樓中的2房廚房遮光嚴重； 十二、面積、配比分析1） 以目前規(guī)劃設計來看面積控制的較好；2） 根據(jù)對產(chǎn)品的建議，房型配比建議如下：戶型建筑面積（平米）數(shù)量（套）比例（%）1房60908小2房85110102房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計1130100 十三、建材分析1） 小房型建議采用裝修房出售，較之個人裝修即能夠變相的降低小房型的總價，又可以減少日后物管維修的幾率；2） 公共部分如門廳等應提高建材設備的配置，這是高檔樓盤的重要標志；營銷篇USP分析一、優(yōu)勢開發(fā)商的背景優(yōu)勢。 充分發(fā)揮開發(fā)商的有利背景實力、專業(yè)、文化相通，這在中高檔樓盤的開發(fā)中尤為重要。高檔地段的區(qū)域性開發(fā)。在高尚地段的大規(guī)模開發(fā)機會較少，這一機會激發(fā)了客源的聚流。高尚的規(guī)劃。 有足夠的開發(fā)規(guī)模，進行創(chuàng)新的規(guī)劃，改變靜安原有居住中高尚但缺少環(huán)境好社區(qū)的不足。 組團、均好性規(guī)劃 集中綠化空間 地下空間的利用 綜合優(yōu)勢的定位空間，是我們樓盤切入的主要優(yōu)勢。二、劣勢靜安的集中開發(fā)，造成將來供需比例失調(diào)。靜安區(qū)目前囤積100萬方以上的待開發(fā)土地，勢必在未來三年內(nèi)出現(xiàn)大盤量同期供應的競爭局面。同時由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤同時發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。本項目地塊與競爭對手比較各有特色。在中高檔、高檔市場的爭奪中，同在靜安區(qū)中各有特色，我們的地塊優(yōu)勢并不明顯。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項目的夾擊攻勢。三、機會靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展要求，在五到十年內(nèi)建成符合國際先進標準的“雙高區(qū)”，即高品位的商業(yè)商務區(qū)和高品質(zhì)的生活品質(zhì)區(qū)。這一舉措，將一改靜安房地產(chǎn)主流市場在前一輪開發(fā)中落后的局面，提升靜安區(qū)交易價格水平。上海經(jīng)濟的繁榮和WTO的加入，創(chuàng)造了多個市場，加之靜安本身的多市場吸納能力，為本項目多個市場定位提供了條件。上海的經(jīng)濟繁榮，在目前國際和國內(nèi)形勢下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批新的購買客層……投資者和回歸者。進入時機為我們創(chuàng)造戰(zhàn)機。進入時機對于我們至關重要，它可以讓我們規(guī)避競爭夾擊的風險，也可以讓我們有力地切入新一輪客源。四、威脅多地塊開發(fā)同期競爭，將來會出現(xiàn)供需失衡。供需平衡的破壞，會造成消費者的持幣觀望和客源的分流。戰(zhàn)略定位 如何捕捉多個目標市場并進行有效的排列？ ？ 如何形成強勢的開盤推廣？產(chǎn)品定位靜安上城地 40萬平米世界級花園城池上海靜安楓景（）靜安是一本書，楓景是一幅畫；靜安是一座城的歷史，楓景是她的未來；靜安是名人的故鄉(xiāng)，楓景是國際菁英的生活家園。目標市場關于市場的鎖定一、客源構成：主力市場1．根在靜安的財富階層靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來是上海市民向往的居住地。2．靜安寺商務圈和南京路沿線商業(yè)商務區(qū)的高級白領靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展?jié)摿?，是上海當然的高品位商業(yè)商務區(qū)。因此，區(qū)域內(nèi)的上班族的中高層人士是我們的一大客層。周邊愿意購買的財富市場。成長市場港、澳、臺同胞及海外人士隨著國際形勢的變化和中國WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國際大城市，我們可以預期即將到來的海外人士回歸潮。靜安歷來都是國際人士推崇的高尚商業(yè)商務區(qū)和高尚居住地，是上海吸納海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、臺同胞、海外人士是我們的一大客層。市區(qū)中心地段投資客、喬遷客源。二、購買用途：80%自用20%投資營銷課題問鼎靜安高尚第一城。 靜安文脈和綠脈二線交匯。 展開“回歸”和“開放”兩種行銷運動。總體戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一1．以整盤定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開發(fā)。統(tǒng)一品牌，多主題系列，對應多個市場。靜安楓景186。靜安楓林綠洲 186。靜安楓丹白露二、綜合優(yōu)勢、四個“對話”1． 在本項目的營銷中，以“綜合優(yōu)勢”作為營銷的根本。綜合優(yōu)勢：開放、生態(tài)、現(xiàn)代、規(guī)模創(chuàng)造四個“對話”。綠與靜安、綠與城的對話文明與目標對象的對話發(fā)展商與國際接軌的對話歷史與未來的對話把握大盤開發(fā)的特點，將每個分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持續(xù)旺銷的人氣。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢、引爆階段。 嚴格要求開盤條件，以使開盤即能去化相當部分盤量，建議現(xiàn)景發(fā)售，尤其在開盤地下會所的現(xiàn)景展示。（2）在產(chǎn)品營銷的基礎上，迅速進入對象強銷階段。 步序一：地緣市場、總價市場、海外市場 步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價市場 （3）中期采用波段進攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團。廣告總精神靜安尚地（UPTOWN）城市綠城（CITYOASIS）UPTOWN從哈同花園、馬勒公寓到上海商城從百樂門、中蘇友好大廈到梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場靜安不僅是上海的中心，靜安更象征著海派文明的人文神韻西康路、常德路…在寸土寸金的中心腹地，奢侈地圍合10萬平方米方正基地新加坡財團的傾情演繹，用國際的眼光再造一座市中心的希望之城CITYOASIS