【正文】 可考慮采取鋼骨結(jié)構(gòu)，二層以上建筑，底層為展示及洽談大廳，二層為簽約及樣板房。 C、對(duì)難消化房型打廣告。5． 成長(zhǎng)期：6個(gè)月（） A、媒體持續(xù)出現(xiàn)，廣告結(jié)合房展會(huì)， B、針對(duì)前期的銷售情況進(jìn)行檢討及改進(jìn)修正廣告路線。建議一期開盤根據(jù)工程進(jìn)度，實(shí)行分期、分批開售。2． 本案在做小區(qū)規(guī)劃時(shí)有非常優(yōu)秀的小區(qū)中庭綠化景觀，除4外6都不能享受到。問(wèn)題：位置較好可樓層不理想；樓層較好可是位置不理想；或者位置樓層有缺陷，但有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。6． 付款方式為3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進(jìn)度付款或參考貸款。無(wú)論從座向，房型，景觀，通路均十分理想，因此價(jià)格是最高的。本區(qū)內(nèi)4是小區(qū)金牛產(chǎn)品，因此它的系數(shù)相應(yīng)偏高；而9為明星或問(wèn)題產(chǎn)品，價(jià)格系數(shù)適度；2為草狗產(chǎn)品，價(jià)格系數(shù)是最低的。 投放力度原則： 開盤期間－－集中兵力，急攻快打30天強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進(jìn)攻持續(xù)期間－－降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個(gè)的運(yùn)做過(guò)程中，應(yīng)保證頻率，以便始終保持與消費(fèi)者的溝通。在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用。逐步將本案與靜安進(jìn)行品牌嫁接，形成獨(dú)特領(lǐng)導(dǎo)地位。充分利用輿論導(dǎo)向，確保品牌建設(shè)。中心豪宅”產(chǎn)品理念。充分利用加拿大的一個(gè)特征要素、標(biāo)志景觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應(yīng)。世界一流的財(cái)團(tuán)、一流的建筑規(guī)劃、一流的景觀規(guī)劃……屬于世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)造的頂級(jí)產(chǎn)品，樹立本案頂級(jí)精品的品牌形象，[ 主題 ]——登陸MADE IN 世界CBD VS WTO當(dāng)東方遇上西方第三組團(tuán) 北美楓情以靜安是上海的中心、楓景是靜安的中心作為切入點(diǎn)，確立本案中心之城的的品牌形象，以具有懷舊的人文色彩的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，確立始終領(lǐng)袖上海的品牌氣質(zhì)，贏得層峰客層的認(rèn)同。城中之城——挖掘靜安人文內(nèi)涵，確立區(qū)位代表的的領(lǐng)袖地位[ 戰(zhàn)略意圖 ]搶占靜安代表樓盤的領(lǐng)袖地位，確立不容置疑的地段優(yōu)勢(shì)。是一致公認(rèn)最適合居住的地方。靜安屬于最早開埠的的租界。廣告總精神靜安尚地（UPTOWN）（1）創(chuàng)造明確的蓄勢(shì)、引爆階段。靜安楓林綠洲 186。 展開“回歸”和“開放”兩種行銷運(yùn)動(dòng)。靜安歷來(lái)都是國(guó)際人士推崇的高尚商業(yè)商務(wù)區(qū)和高尚居住地，是上海吸納海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、臺(tái)同胞、海外人士是我們的一大客層。2．靜安寺商務(wù)圈和南京路沿線商業(yè)商務(wù)區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿Γ巧虾．?dāng)然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。戰(zhàn)略定位 如何捕捉多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)并進(jìn)行有效的排列？ ？ 如何形成強(qiáng)勢(shì)的開盤推廣？產(chǎn)品定位靜安上城地 40萬(wàn)平米世界級(jí)花園城池上海進(jìn)入時(shí)機(jī)為我們創(chuàng)造戰(zhàn)機(jī)。根據(jù)城市發(fā)展要求，在五到十年內(nèi)建成符合國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品位的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活品質(zhì)區(qū)。本項(xiàng)目地塊與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較各有特色。地下空間的利用 綜合優(yōu)勢(shì)的定位空間，是我們樓盤切入的主要優(yōu)勢(shì)。 有足夠的開發(fā)規(guī)模，進(jìn)行創(chuàng)新的規(guī)劃，改變靜安原有居住中高尚但缺少環(huán)境好社區(qū)的不足。 充分發(fā)揮開發(fā)商的有利背景實(shí)力、專業(yè)、文化相通，這在中高檔樓盤的開發(fā)中尤為重要。從本案目前的規(guī)劃來(lái)看較多的是2房到3房的過(guò)渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購(gòu)買2房或小房型的消費(fèi)者不能承受80萬(wàn)左右的總價(jià)，而購(gòu)買3房或更大房型的消費(fèi)者又不滿于房型、居住功能結(jié)構(gòu)的不足。 交通條件u 市政大交通上：有地鐵二號(hào)線和地鐵七號(hào)線毗鄰本區(qū)在未來(lái)的兩年里，地鐵二號(hào)線會(huì)向西延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)并向東和通往國(guó)際機(jī)場(chǎng)的磁懸浮交通相連2005年正式動(dòng)工的地鐵七號(hào)線北至寶山祁連山路，南達(dá)徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號(hào)線進(jìn)行換乘。3） 建筑面積：407541萬(wàn)平方米（其中一期144415平方米，二期142047平方米，三期121078平方米）4） 容積率：5） 綠化率：35%6） 覆蓋率：25%7） 物業(yè)類型：高層。在所有受訪者中，%，而30歲以下的人選擇高層的比例達(dá)到了30%，明顯高于其他年齡組的人，這與年輕人特有的審美心理、生活習(xí)慣有關(guān)。同時(shí)，購(gòu)房時(shí)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。前幾年在剛開始改善居住條件的時(shí)候，上海人大多購(gòu)買二室一廳房。二是消費(fèi)者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時(shí)，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。他們?cè)谫?gòu)買三房時(shí)都以控制總價(jià)為基本出發(fā)點(diǎn)。 小家庭購(gòu)房族大多鐘情于兩室兩廳房。 結(jié)論：三、消費(fèi)市場(chǎng) （數(shù)據(jù)來(lái)源：天啟消費(fèi)者研究數(shù)據(jù)庫(kù)）amp。中高房源的穩(wěn)定已經(jīng)成為房產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，在供應(yīng)量不足的情況下價(jià)格有上升趨勢(shì)；高價(jià)位房源的入市將大幅沖擊價(jià)格行情，未來(lái)市場(chǎng)格局基本確認(rèn)。 結(jié)論：（二）、靜安區(qū)整體樓市情況2001年上半年，（平均銷售單價(jià)為5575元/平方米），％％。u 建設(shè)4個(gè)配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新福康里一、二期。 u 完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃，落實(shí)站點(diǎn)，開通區(qū)內(nèi)公交環(huán)線。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除，新建中高檔現(xiàn)代居住小區(qū)。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為： “一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū)，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上海的中心商業(yè)區(qū)和國(guó)際金融、貿(mào)易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線和黃金走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務(wù)區(qū)”的主要載體 “南翼” 為延安路——威海路以南地區(qū)，屬于上海十一個(gè)近代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn) “北翼” 為愚園路——北京路以北地區(qū)，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡(jiǎn)屋集中區(qū)，部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。二、人文特點(diǎn)上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線。本案所處宏觀形勢(shì)。 供需市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。 房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場(chǎng)的理性發(fā)展提供了保證，同時(shí)也增強(qiáng)了消費(fèi)者購(gòu)房信心，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高。 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，同時(shí)“十五”計(jì)劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。今 年6月份的中房上海價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點(diǎn)，同比漲幅則高達(dá)40點(diǎn)，為1995年中房?jī)r(jià) 格指數(shù)建立以來(lái)的最高漲幅。 房產(chǎn)銷售漲：2001年上半年商品房預(yù)售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平方米，%； 2001年上半年商品房銷售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，%；amp。 房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬(wàn)元，而2000年同期為1986468萬(wàn)元，%。amp。 存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平方米，%。amp。amp。amp。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)。較好。靜安區(qū)是一個(gè)商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對(duì)“北翼”進(jìn)行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。 為完成該項(xiàng)規(guī)劃，靜安區(qū)今年實(shí)施的實(shí)事工程有（部分）：u 舊里改造計(jì)劃年內(nèi)開工20萬(wàn)平方米，竣工7萬(wàn)平