【正文】 二是消費(fèi)者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時(shí)，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨(dú)占鰲頭。amp。 住宅小區(qū)的景觀綠化、會(huì)所配套以及健身場(chǎng)等都成為消費(fèi)者選擇物業(yè)時(shí)的重要指標(biāo)。前幾年在剛開(kāi)始改善居住條件的時(shí)候，上海人大多購(gòu)買二室一廳房。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。這些大都以大家庭的形式進(jìn)入市場(chǎng)。到了2001年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進(jìn)入購(gòu)房主流。同時(shí)，購(gòu)房時(shí)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。amp。 最受歡迎的樓型是小高層在可以復(fù)選的情況下，%的人選擇了小高層，%的人選擇了多層。通過(guò)與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費(fèi)傾向人士的偏愛(ài)，他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長(zhǎng)。在所有受訪者中，%，而30歲以下的人選擇高層的比例達(dá)到了30%，明顯高于其他年齡組的人，這與年輕人特有的審美心理、生活習(xí)慣有關(guān)。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費(fèi)較便宜等因素。四、項(xiàng)目地塊分析 地塊狀況1） 位置：靜安區(qū)中心位置，北至康定路、西臨西康路、東到常德路、南靠新閘路。2） 占地面積：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。3） 建筑面積：407541萬(wàn)平方米（其中一期144415平方米，二期142047平方米，三期121078平方米）4） 容積率：5） 綠化率：35%6） 覆蓋率：25%7） 物業(yè)類型：高層。8） 地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長(zhǎng)。 地塊周邊景觀1） 前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨(dú)特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上2） 后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對(duì)景觀有一定影響3） 左側(cè)景觀（東部）對(duì)一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響4） 右側(cè)景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠(yuǎn)處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開(kāi)闊，無(wú)阻擋5） 景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，四個(gè)方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來(lái)利益點(diǎn)。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問(wèn)題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。 交通條件u 市政大交通上：有地鐵二號(hào)線和地鐵七號(hào)線毗鄰本區(qū)在未來(lái)的兩年里，地鐵二號(hào)線會(huì)向西延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)并向東和通往國(guó)際機(jī)場(chǎng)的磁懸浮交通相連2005年正式動(dòng)工的地鐵七號(hào)線北至寶山祁連山路，南達(dá)徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號(hào)線進(jìn)行換乘。另地鐵七號(hào)線中，將有一個(gè)地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。u 公交路線有：2257101113138線路主要到達(dá)地區(qū)23靜安曹家渡、人民廣場(chǎng)、南黃浦地區(qū)24靜安、盧灣、黃浦、外灘54靜安、長(zhǎng)寧區(qū)76普陀、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧104新客站、靜安、徐匯、上海體育館113靜安、長(zhǎng)寧、徐匯136徐匯、靜安、普陀138靜安、黃浦、普陀u 本案交通方便，交通選擇余地大，且到淮海路、徐家匯商圈交通便捷，往返機(jī)場(chǎng)便利，是本案一大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品規(guī)劃分析一、 產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品將面臨3大矛盾，一是高檔住宅的高總價(jià)和小房型的總價(jià)市場(chǎng)承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標(biāo)市場(chǎng)的產(chǎn)品明朗化與大量的2房3房過(guò)渡型產(chǎn)品熟輕熟重。本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場(chǎng)，而這樣的價(jià)格市場(chǎng)決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘?gòu)買小房型的消費(fèi)群是較難承受本案的高總價(jià)，而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。從本案目前的規(guī)劃來(lái)看較多的是2房到3房的過(guò)渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購(gòu)買2房或小房型的消費(fèi)者不能承受80萬(wàn)左右的總價(jià)，而購(gòu)買3房或更大房型的消費(fèi)者又不滿于房型、居住功能結(jié)構(gòu)的不足。大小房型由于面對(duì)的是不同的消費(fèi)群，如果大小房型共存會(huì)加大本案目標(biāo)消費(fèi)者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購(gòu)買大房型的消費(fèi)群因與其他消費(fèi)群混居而造成對(duì)本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)。建議本案：1） 對(duì)目前產(chǎn)品規(guī)劃作適當(dāng)調(diào)整，適當(dāng)增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除2房3房之間的過(guò)渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場(chǎng)比例和風(fēng)險(xiǎn)因素；2） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；3） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風(fēng)險(xiǎn)；而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；4） 小房型應(yīng)以不超過(guò)60萬(wàn)的總價(jià)為宜、大房型可以在100萬(wàn)以上； 二、地理位置分析1） 本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；2） 具有得天獨(dú)厚的海派文化承積；3） 本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來(lái)基地內(nèi)）有較多的青磚半圍合式的海派住宅；4） 圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是貫穿靜安區(qū)主要的交通道路；5） 向南1公里左右是波特曼商務(wù)圈、靜安寺商業(yè)娛樂(lè)圈和南京路商業(yè)圈，向北1公里左右是長(zhǎng)壽路商業(yè)娛樂(lè)圈；6） 規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近； 三、總體規(guī)劃分析 目前A地塊的總體規(guī)劃來(lái)看，6號(hào)樓受（習(xí)慣性）南向紀(jì)明廣場(chǎng)、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大，10則緊臨市政道路。 四、小區(qū)出入口分析1） 由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；2） 以目前規(guī)劃來(lái)看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會(huì)影響審批；3） 由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車行的標(biāo)識(shí)；4） 常德路的出入口作為主要的車行出入口，設(shè)計(jì)略顯小氣；5） 新閘路的出入口由于緊鄰開(kāi)放空間和鋪地廣場(chǎng)、視覺(jué)效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；6） 在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個(gè)小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對(duì)外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標(biāo)數(shù)量累加；7） 在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計(jì)成整個(gè)小區(qū)的門樓； 五、公共綠化分析1） 與現(xiàn)代風(fēng)格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風(fēng)格的綠化組團(tuán)，；2） 大組團(tuán)的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點(diǎn)的號(hào)召力；3） 與此綠化方式相適應(yīng)是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；4） 在具體綠化規(guī)劃是應(yīng)注意綠地部分的3級(jí)分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過(guò)渡；5） A塊的變電站應(yīng)緊靠紅線、減少對(duì)小區(qū)尤其是減少對(duì)3號(hào)的影響；6） 以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會(huì)成為本案的重要買點(diǎn)； 六、會(huì)所設(shè)施分析1） 獨(dú)特的會(huì)所設(shè)計(jì)是本案的亮點(diǎn)，但是由于A地塊內(nèi)就有住戶1128戶，因此會(huì)所面積偏小，建議將整個(gè)小區(qū)的會(huì)所設(shè)施共享，以增加會(huì)所得人均占有率；2） 具體會(huì)所設(shè)施如下（整個(gè)A、B、C地塊）：3）類別項(xiàng)目備注運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)34塊，露天壁球館12塊，室內(nèi)乒乓球館810桌，室內(nèi)桌球分花式和SNOOKE各34桌韻律操室健身室籃球場(chǎng)兼羽毛球場(chǎng)室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)沖淋桑那飛鏢式保齡球場(chǎng)娛樂(lè)交誼中心家庭視聽(tīng)電影中心棋牌室、才藝教室水吧及服務(wù)空間會(huì)議中心COFFEE SHOP圖書親子世界圖書閱覽室