【文章內(nèi)容簡介】 重分析南坑區(qū)域，同時(shí)，為了準(zhǔn)確研究項(xiàng)目周邊在建在售樓盤的特征，將研究范圍擴(kuò)大到老香洲檸溪區(qū)域。1． 價(jià)格分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊住宅均價(jià)（元/m2）35003150330035003050325033003260368038003700二手樓均價(jià)（元/m2）320033003500380031503500 （1）普通戶型最高均價(jià)3800元/m2，最低均價(jià)3050元/m2。均價(jià)較高的恒翠山莊、吉寧山莊、銀樺新村三期、錦繡檸溪為在建在售樓，其余均價(jià)較低樓盤銷售周期大多為20012003年，目前已基本售磬，符合目前珠海樓價(jià)有所上漲的言論。 （2）恒翠山莊與吉寧山莊屬檸溪區(qū)域，兩者的綜合素質(zhì)相近，但恒翠山莊工程進(jìn)度目前已全部封頂，2004年7月交樓。吉寧山莊工程進(jìn)度到二樓封頂。 （3）銀樺新村三期與本項(xiàng)目同屬老香洲南坑板塊。其戶型中171174m2 36套（除復(fù)式）占總套數(shù)的22%，6987 m2 52套占總套烽的32%，95119 m2 74套占總套數(shù)46%。單從戶型特征比較，二次置業(yè)比例較本項(xiàng)目大，買家支付能力較強(qiáng)，并且與銀樺新村一期、二期相鄰，具備良好的居住氛圍，成為提升均價(jià)的有利因素。 （4）銀樺新村三期工程進(jìn)度未到地面，但銷售率60 %，是由于：a． 銀樺新村一期、二期的住戶，為三期的潛在客戶，習(xí)慣在銀樺新村社區(qū)居住，換房的二次置業(yè)者或?yàn)樽优⒗先肆碣I一套住宅分開居住的客戶，自然選擇銀樺新三期。b． 銀樺新村三期屬2003年解凍項(xiàng)目，在城中村改造關(guān)就進(jìn)行了規(guī)劃和一定渠道的推廣，積累了一定數(shù)量的客戶。c． 銀樺新村三期接受認(rèn)購的時(shí)期，老香洲南坑板塊各小區(qū)基本售磬，可售住宅數(shù)量較少，為該板塊住宅供應(yīng)的空檔期。（5）陽光地帶二手樓均價(jià)達(dá)35003600元/ m2，是由于：a． 陽光地帶屬中等規(guī)模項(xiàng)目，具有泳池等一定的配套設(shè)施。b． 小區(qū)園林綠化較好，居住環(huán)境優(yōu)美。c． 小區(qū)物業(yè)管理良好，提升小區(qū)品質(zhì)。d． 買家大多為二次置者，支付能力較強(qiáng)。e． 項(xiàng)目在銷售推廣過程中已形成較好口碑。f． 為剛?cè)牖锏男伦∽≌^(qū)。2． 面積分析小面積統(tǒng)計(jì)表（見附表一）。小結(jié)： ①100160平方米面積范圍內(nèi)的戶型所占總量比例最高，%，顯示在可比樓盤中以這一面積范圍的戶型為絕對主力，與老香洲大多樓盤針對二次置業(yè)者量身定作密不可分。②3070平方米的小面積戶型占總量的比例為22%，數(shù)量較少，從實(shí)地調(diào)研中各樓盤小面積戶型普遍暢銷，一經(jīng)推出，便被搶購，由此可見，老香洲中小面積戶型市場需求量較大，供應(yīng)量偏少，市場需求旺盛。3． 戶型分析（1）戶型統(tǒng)計(jì)表（見附表二）。（2）分析： ①三房戶型在本項(xiàng)目周邊樓盤中為主力戶型，共2106套，%，四房戶型為次主力戶型，共892套，%。②二房戶型在本項(xiàng)目周邊樓盤各類戶型總套數(shù)中所占份額中等，比例為20%銷售速度較快。③一房、五房以上及復(fù)式戶型在本項(xiàng)目周邊樓盤中份額較小，%。（3）小結(jié)： ①周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對較少。②一房、三房銷售率高，二房次之。③一房、二房為供應(yīng)量較少，但市場需求較大。④%，%，%的定位迎合市場需求，為銷售的有利因素。4．外立面分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊外立面風(fēng)格現(xiàn)代式現(xiàn)代式中式中式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式（1）除嶺南世家一期、鈺海名門外立面為中式風(fēng)格，帶坡屋頂，其余均為現(xiàn)代式風(fēng)格，樓頂設(shè)飄蓋。（2）現(xiàn)代風(fēng)格樓盤顏色多采用白色系列或淺黃色配藍(lán)色、橙色線條，總體追求簡潔、時(shí)尚。5．物業(yè)管理分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊物管公司葆力物業(yè)葆力物業(yè)格力物業(yè)發(fā)展商三好物業(yè)三好物業(yè)發(fā)展商葆力物業(yè)葆力物業(yè)發(fā)展商發(fā)展商 上述11個(gè)項(xiàng)目有7個(gè)聘請了專業(yè)物業(yè)管理公司，證明發(fā)展商意識到珠海買家越來越重視小區(qū)的物業(yè)管理，而且物業(yè)管理水平是提升小區(qū)品質(zhì)，促進(jìn)銷售的重要條件。小 結(jié)：①以上樓盤中，目前在售樓盤的均價(jià)較20012003年銷售的樓盤價(jià)格有所上漲，20012003銷售的樓盤目前在三級市場的價(jià)格比原來上升100200元/m2。②100160 %，3070 m2面積只占22%，為市場供應(yīng)空檔。③周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對較少，但市場需求較大。④周邊樓盤外立面風(fēng)格大多以現(xiàn)代風(fēng)格為主，個(gè)別樓盤設(shè)計(jì)中式風(fēng)格。與周邊其它物業(yè)比較，簡潔、時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)格易于使樓盤脫穎而出。⑤項(xiàng)目周邊樓盤64%聘請專業(yè)物管公司實(shí)行封閉式智能化管理。迎和客戶需求。⑥項(xiàng)目周邊樓盤只有嶺南世家聘請新加坡AEP園林設(shè)計(jì)公司進(jìn)行園林規(guī)劃，其余樓盤未聘請專業(yè)公司，但都較以往重視園林規(guī)劃，小區(qū)園林設(shè)水景、架空層等。⑦項(xiàng)目周邊樓盤所在老香洲生活便利，配套齊全，項(xiàng)目自身配套較簡易。錦繡檸溪、嶺南世家一期設(shè)有簡易會所，錦繡檸溪、陽光地帶、紫荊豪庭設(shè)有游泳池。第二部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況1．總用地面積：2．總建筑面積： m23．住宅總建筑面積： m24． 商鋪總建筑面積： m25． 車位：119個(gè)6． 容積率：7． 密度：%8． 綠化率：%9． 住宅總套數(shù)：310套10．商鋪總套數(shù)：25套11．架空層：890 m2二、住宅設(shè)計(jì)分析 1．平面結(jié)構(gòu)：一房（ m2），40套，%，%； 二房（），120套，%，%； 其中：，占三房總套數(shù)的84%； 四房（ m2）27套，%，%； 復(fù)式（ m2）9套，%，%。178。 分析：①一房、%，而總面積占住宅總%；②三房、四房、%，%。 2．朝向分析： 南向110套，%，%； 西向及西北向120套，%，%； 東向、東西向及東北向80套，%，占住宅總建筑面積的%。178。 分析：①項(xiàng)目整體規(guī)劃優(yōu)良，%，總面積的 %；②%，%。3．戶型特征分析： （1）一房二廳一廚一衛(wèi)雙陽臺： m2， m2 該戶型設(shè)計(jì)合理，%。雖然為小面積一房住宅，但功能齊全，使用方便。整體布局緊湊，主陽臺設(shè)于客廳一角，使室內(nèi)交通與使用功能巧妙結(jié)合。 （2）二房二廳一廚一衛(wèi)雙陽臺： m2， m2 該戶型為兩房住宅的經(jīng)典設(shè)計(jì)。整體布局動靜分區(qū)，干濕分離?？蛷d與餐廳空間連通，但功能區(qū)分明顯?；顒訁^(qū)與兩廳的使用功能及休息區(qū)的門廳融為一體，簡潔、實(shí)用。臥室內(nèi)連通一側(cè)的大飄窗及轉(zhuǎn)角飄窗，加大了臥室的采光面，為該戶型增加了亮點(diǎn)。（3）三房二廳一廚二衛(wèi)雙陽臺： m2， m2 m2，較難得的是客廳面寬四米，寬大舒適，方正實(shí)用。動靜分區(qū)，使休息，會客互不干擾，濕區(qū)相對集中。主臥開門正對休息區(qū)通道，而非休息區(qū)一側(cè)，縮短了室內(nèi)交通面積，客廳、主臥及客臥朝南，把朝向優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。合理的設(shè)計(jì)，使住宅的使用功能增強(qiáng)，連通一側(cè)的大飄窗，主臥洗手間面積達(dá)6 m2多等，都是該戶型的亮點(diǎn)。 （4）四房二廳一廚二衛(wèi)雙陽臺： m2， m2 入戶花園是該戶型最大的亮點(diǎn)。 m2，花園入口及客廳入口基本位于一側(cè)，使入戶花園真正成為主人享受生活的空中花園，而非入戶通道或陽臺。室內(nèi)布局充分考慮主人的人性化要求和心理需求，如： 米， m2等。客廳轉(zhuǎn)角大飄窗，臥室轉(zhuǎn)角飄[作，主臥設(shè)法式