【正文】 10分鐘車程。還與國(guó)際著名IT公司如微軟、IBM、SYBASE等簽定了技術(shù)協(xié)議，建立了合作關(guān)系。獅山教育資源優(yōu)勢(shì)，在佛山地區(qū)具有一定的知名度及影響力，很多人會(huì)考慮教育資源優(yōu)勢(shì)到附近購(gòu)房。此外，一部分禪城、桂城的二次以上置業(yè)者會(huì)將投資眼光放到獅山進(jìn)行中短線投資，一手樓將成交活躍，房屋出租市場(chǎng)逐漸形成，并短期內(nèi)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。購(gòu)買的主要目的是解決居住問題，由于獅山的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步遲，基本沒現(xiàn)成居住場(chǎng)所，要滿足這種需求唯一的辦法就是不斷進(jìn)行住宅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)。這種持續(xù)居住需求不會(huì)受宏觀政策調(diào)控而出現(xiàn)抑制或停滯。2002年，一個(gè)小小容桂鎮(zhèn)云集了50多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，同期在售項(xiàng)目30多個(gè)，年銷售面積60多萬平方米。順德鎮(zhèn)級(jí)房產(chǎn)的興旺卻是因?yàn)轫樀骆?zhèn)級(jí)工業(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)企業(yè)興旺所帶來大量的高科技人才聚集，居住需求因此而產(chǎn)生。相反，順德的房產(chǎn)市場(chǎng)每個(gè)鎮(zhèn)都有成交，最旺不是中心區(qū)大良，而是容桂鎮(zhèn)，還有北窖、倫教、勒流等。原因二：工業(yè)園附近會(huì)當(dāng)?shù)卮呱粋€(gè)又一個(gè)住宅衛(wèi)星城如果我們細(xì)心去研究，歷史每天都在我們身重演，只是地點(diǎn)、人物、時(shí)間不同但發(fā)展的過程卻是如此相似。TCL東芝等當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)將飛速發(fā)展，也奠定了南海科技工業(yè)園、南海國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園，兩大園區(qū)成為南海、甚至是全國(guó)著名的汽車配套生產(chǎn)基地的地位。福迪汽車、TCL日本東芝、燕京啤酒等品牌企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)建成投產(chǎn)，在世界500強(qiáng)企業(yè)日本本田公司和德國(guó)巴斯夫公司的帶動(dòng)下，小塘汽車配套產(chǎn)業(yè)基地先后引入德國(guó)昆西、日本制麻、日本阿迪雅、日本制動(dòng)器、日本神戶制鋼、日本愛信精機(jī)、新加坡愛迪美汽車用品等世界500強(qiáng)企業(yè)。鎮(zhèn)政府設(shè)在原獅山。同年12月，為了更好得整合資源，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，南海區(qū)委區(qū)政府撤并原松崗、官窯、小塘鎮(zhèn)及獅山街道，組建新的獅山鎮(zhèn)。該工業(yè)園區(qū)已經(jīng)通過1SO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證，大力發(fā)展無污染綠色產(chǎn)業(yè)。獅山組團(tuán)是核心在大佛山未合并之前，南海區(qū)委區(qū)政府以超前的眼光規(guī)劃眼光與1998年在獅山創(chuàng)立廣東四大軟件園之一獅山南海軟件科技園，經(jīng)過幾年的發(fā)展，獅山科技工業(yè)園南園先后引入全國(guó)最大的節(jié)能燈生產(chǎn)企業(yè)華星光電實(shí)業(yè)有限公司；全亞洲最大的銅管制造商之一太平洋銅管制造有限公司等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)400多家，形成了電子信息、光電照明、精密機(jī)械、新材料、生物制藥等五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。二、未來的佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)最有發(fā)展?jié)摿Φ陌鎵K在那里？獅山未來市場(chǎng)有什么發(fā)展趨勢(shì)？接上分析結(jié)果：鎮(zhèn)街地產(chǎn)因性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，升值空間大，隨著交通、生活配套逐步完善，將成為今后510年南海樓市的主流。計(jì)劃將閑散資金用作投資物業(yè)的人，也因城區(qū)樓價(jià)高企，缺乏升值空間，把投資眼光瞄準(zhǔn)升值潛力大的鎮(zhèn)街市場(chǎng)。隨著樓價(jià)的不斷上升，家庭月收入8000元以下的一次置業(yè)的人將無法在中心城區(qū)買到適合的住宅產(chǎn)品，只能將置業(yè)區(qū)域放到交通越來越方便，與城市差異越來越小的鎮(zhèn)街，一次一次置業(yè)客戶以年輕白領(lǐng)、到佛山工作的新移民為主。但是，中大戶型仍然是市場(chǎng)的主流。（三）產(chǎn)品類型與客戶群體分析。鹽步、丹灶、松崗、黃歧鎮(zhèn)、獅山、西樵等鎮(zhèn)隨著各項(xiàng)加速城鎮(zhèn)化建設(shè)政策及大品牌發(fā)展商的推動(dòng)、鎮(zhèn)街中高端客戶群的消費(fèi)力在2004全面釋放，其中獅山因鎮(zhèn)街合并和工業(yè)園招商勢(shì)頭良好，俊景花園、湖景灣、穆天子山莊3個(gè)樓盤年銷售量越18萬平方米，是2003年的4倍。同樣出現(xiàn)熱銷及價(jià)格從2800元/㎡彪升到4000元/㎡現(xiàn)象，各鎮(zhèn)居民對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生了新需求，開始不滿足住在村里，本計(jì)劃到桂城購(gòu)房，但高企的樓價(jià)讓人望而卻步。2004年雅居樂銷售量達(dá)十幾萬㎡，占鹽步鎮(zhèn)總銷售量的90%；祈福南灣半島占丹灶鎮(zhèn)70%的銷量；而黃岐板塊經(jīng)歷了2003年的復(fù)蘇后，2004年迎來了發(fā)展小高潮，總銷售量達(dá)29萬㎡，和上年相比增加了19萬平方米。 2005年一季度，南海區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為3191元/㎡，同比增長(zhǎng)了三成多。包括祈福、恒大、中海、碧桂園、萬科、雅居樂等等大的發(fā)展商紛紛進(jìn)駐南海。（二）南海區(qū)：進(jìn)入品牌大盤時(shí)代，鎮(zhèn)街地產(chǎn)將成主流。預(yù)測(cè)：未來一年高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，低端產(chǎn)品供不應(yīng)求。整個(gè)佛山2005年—2006年樓市呈現(xiàn)一個(gè)啞鈴型的發(fā)展趨勢(shì)。但從一側(cè)面來看，近期中央政府宏觀調(diào)控出臺(tái)一些政策，市民在短期內(nèi)對(duì)很多政策無法理解透切并客觀分析，只知道中央要壓制房?jī)r(jià)，購(gòu)買心理受到一定的影響，很多二次以上置業(yè)者均在持幣觀望，2005年6月整個(gè)佛山樓市因此而顯得冷清，這對(duì)2005年下半年起大量的高檔樓盤同時(shí)供應(yīng)市場(chǎng)的佛山樓市銷售會(huì)造成一定沖擊。2004下半年，中心組團(tuán)規(guī)劃定案后，很多近兩年高價(jià)買回的土地陸續(xù)開發(fā)上市，如：城南版塊的天湖酈都、麗日玫瑰的二期、怡翠玫瑰園都是去年推出的地王，稀缺資源的集中地塊+高土地成本+品牌公司，開盤初均價(jià)在4500元/㎡以上，50006000元/㎡是開發(fā)商目標(biāo)回收價(jià)，這也將繼續(xù)拉動(dòng)禪城區(qū)的總體均價(jià)。在一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售中，禪城區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積約20萬㎡，占首季度整體商品房預(yù)售面積的8成。中心組團(tuán)地位的確定，客戶對(duì)在禪城、桂城購(gòu)買商品房的需求不斷增長(zhǎng)，由于受2003年大佛山合并后政府計(jì)劃統(tǒng)一規(guī)劃中心組團(tuán)用地，出臺(tái)“短期內(nèi)嚴(yán)格控制中心組團(tuán)土地開發(fā)建設(shè)”政策，受該政策影響，2004年禪城、桂城、羅村等地只有少數(shù)在這政策前報(bào)建的項(xiàng)目在建發(fā)售，商品房產(chǎn)品供應(yīng)不足。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年第一季度，㎡，㎡，排在廣州、深圳之前，㎡。隨著佛山房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)的需求量正呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。問題整個(gè)大佛山的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于一種什么樣的發(fā)展?fàn)顩r？問題未來的佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)最有發(fā)展?jié)摿Φ陌鎵K在那里？獅山未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么發(fā)展趨勢(shì)？問題獅山近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？問題獅山目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及俊景花園在市場(chǎng)中的角色與地位是什么？問題俊景花園今后的發(fā)展方向該如何定位？問題成功的房地產(chǎn)企業(yè)大有采用些什么的開發(fā)模式？是否有策略保證一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目旺銷一個(gè)項(xiàng)目？（題外話）問題7：是否有具體的措施和策略實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤(rùn)最大化同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)？（題外話）第二部分：市場(chǎng)分析分析我們企業(yè)到底有什么？是否具備達(dá)到目的基礎(chǔ)和條件？一、佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析考慮到住房是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的產(chǎn)品，著重對(duì)俊景花園所在區(qū)域與整體市場(chǎng)的與關(guān)系比較密切的禪城區(qū)和南海區(qū)兩個(gè)區(qū)進(jìn)行分析。開發(fā)商對(duì)我司的希望不只是簡(jiǎn)單地將產(chǎn)品賣出，將資金收回，而是如何借助我們的專業(yè)水平將產(chǎn)品賣得更好、并為企業(yè)后期能健康發(fā)展提供專業(yè)的顧問服務(wù)?？【盎▓@營(yíng)銷策劃方案作者：日期：俊景花園營(yíng)銷策劃方案做最適合市場(chǎng)的產(chǎn)品，走最適合自己的路從營(yíng)銷策劃角度對(duì)俊景花園今后發(fā)展方向的一些建議第一部分：營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)——清晰知道我們企業(yè)到底需要什么？首先感謝俊景公司各位領(lǐng)導(dǎo)及各投資商的信任，委托本公司對(duì)俊景花園今后銷售工作進(jìn)行代理服務(wù)。通過我司近一個(gè)星期收集的資料情況來看，初步估計(jì)俊景花園2005年下半年到2006年初推出的新產(chǎn)品，特別是住宅產(chǎn)品在物業(yè)交付使用前全部售磬的壓力不大、難度也不大。為此我們首先進(jìn)行以下問題探討，目的是要清晰明白企業(yè)自身在整個(gè)行業(yè)環(huán)境里的位置、優(yōu)勢(shì)與不足，方能制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，做出切實(shí)可行的戰(zhàn)略部署。（一）禪、桂城區(qū)：未來一年高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，低端產(chǎn)品供不應(yīng)求。與此同時(shí)，市政規(guī)劃的全面實(shí)施，為佛山的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。由此表明，佛山居民購(gòu)房的承托能力比較強(qiáng)，未來市場(chǎng)發(fā)展的空間仍然比較大。根據(jù)資料顯示：㎡，%，%，均價(jià)為3620元/㎡[含南莊]，%。在這種供不應(yīng)求的情況下產(chǎn)品除了熱銷，樓價(jià)還一直彪升，城南湖景版塊從2003年的3500元/㎡往40005000元/㎡6000/㎡漲，桂城的房子也從2003年的3000元/㎡往4000 /㎡方向拉升。此外，桂城的上海三盛頤景園、怡翠磬園、中海錦苑等大盤貨量充足，2005年—2006年唱主角，樓價(jià)從40005000元/㎡。由于大盤都做大戶型的高端產(chǎn)品，自2004年開始，可滿足一次置業(yè)者居住需要的，總價(jià)在20—30萬之間的中低端產(chǎn)品供應(yīng)不足，很多遠(yuǎn)郊區(qū)如張槎、讕石，一些中小項(xiàng)目推出面積在60100㎡，總價(jià)在18—30萬之間的中低端產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)，滿足居住需要的一次置業(yè)者。一次置業(yè)者通過購(gòu)買鎮(zhèn)街商品房和二手房解決居住需要。價(jià)格是中低端產(chǎn)品最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，交通、配套、環(huán)境等是次要因素。 位于廣佛都市圈中軸線的南海一直都是各大發(fā)展商聚焦的地方，優(yōu)越的地理位置、巨大的市場(chǎng)空間，更讓廣州發(fā)展商對(duì)南海板塊充滿期望。這些大的品牌發(fā)展商全面進(jìn)入南海，也將帶動(dòng)南海的樓市進(jìn)入品牌時(shí)代。據(jù)了解，導(dǎo)致南海住宅銷售均價(jià)增長(zhǎng)較大的原因是幾個(gè)規(guī)模大盤諸如萬科四季花城、祈福南灣半島等項(xiàng)目陸續(xù)推出并逐漸成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，其售價(jià)普遍在4000元/㎡以上，所以帶動(dòng)了南海整體銷售均價(jià)的攀升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，同樣受中心組團(tuán)一度不允許報(bào)建政策的影響，桂城區(qū)域2004年商品房也出現(xiàn)了明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象。瞄準(zhǔn)鎮(zhèn)街居民新的居住革命即將來臨的時(shí)機(jī)，很多房地產(chǎn)紛紛到鎮(zhèn)街進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，鎮(zhèn)街項(xiàng)目素以高性價(jià)比的特點(diǎn)留住了本地居民。預(yù)測(cè)：2005年，桂城的品牌大盤均以中大戶型為主，存在著比較明顯的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡矛盾，鎮(zhèn)街地產(chǎn)因性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，升值空間大，隨著交通、生活配套逐步完善，將成為今后510年南海樓市的主流。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料顯示，2005~2006年度，禪城、南海區(qū)各