【正文】 1. 環(huán)境景觀的設 計主題 ◆ 作為中華民族最早的聚居地之一和中國古代文明的搖籃，鄭州的歷史源遠流長，文物古跡、文化遺跡眾多，軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大合村遺址、夏都陽城遺址、商城遺址等記載了她 8000 多年的文明史。另四棟多層（第一、二、三、十號樓）將按照市場銷售和交地情況進行綜合考慮。 ◆ 首期開發(fā)的包括沿貨棧北街的多層組團（第六、七號樓）和小高層組團（第八、九、十一、十二號樓），隨后根據(jù)交地情況進行小區(qū)正南側第四、五號多層的開發(fā)建設。建議在小區(qū)南側中間二個多層住宅之間修建過街門樓與鄭汴路的主入口形成對應并可作為南北軸線的結束，分別在二樓、四樓、六樓設計戶外花園。建議結合沿鄭汴路高層組團下的地下停車場和鄭汴路人行入口，將地下停車場的頂板適當康橋花園營銷策劃報告 尺度 10 調高，上面 同樣進行綠化和硬質景觀的設計和施工，一來可以增強鄭汴路人行路口的趣味性，二來可以增加沿鄭汴路底層商鋪的層高而增加商鋪的賣點，三來也可以減少修建地下停車場的工程造價。 規(guī)劃要求 ◆ 注重小區(qū)場地地面不同標高的營造 康橋花園項目地塊較為平坦，地塊最高的高差僅有 1 米左右。空間強調引導和變化，通過林蔭道路的曲徑通幽，感受社區(qū)內(nèi)部的幽雅含蓄。 建筑布局充分考慮沿街形象，強調都市空間的滲透，注重都市景觀效應，內(nèi)部環(huán)境應具有均好性以及空間形態(tài)的多樣性。南側為二個多層組團和二個多層次與小高層組成的組團，中間為以小高層組成的小高層組團，而最北側為高層組成 的高層組團，各個組團不分主次等級，每個組團內(nèi)均有各自的景觀特點和組團特點，六個組團和諧地組成了共同的小區(qū)居住空間。充滿曲線的住宅外形大大減弱了方形火柴盒建筑的觀感，給人們帶來了溫馨、流暢的感受。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 9 二、產(chǎn)品總體規(guī)劃 規(guī)劃理解 康橋花園總體規(guī)劃的規(guī)劃特點并非采用的市場慣用的突出中心景觀綠化廣場的手法，而是采用的是以片塊 式組團布局結合軸線式布局的形式。 最后，一個能夠全方位體現(xiàn)健康居住的社區(qū)，不會將各種理念、綜合素質僅僅當成口號去宣揚，踏踏實實地做一些事情，將已經(jīng)形成概念的事情落實到實處，而不是開一些空頭支票，許諾一些尚未做或無法做到的事情。 其次，人群完成從一元到多元的轉變。健康的精活主要還在于生活充實又多姿多彩，身心康頤，真正享受了生活。小時；主臥室的面積不應小于 12 平方米，單衛(wèi)生間面積不應小于 平方米；每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶型至少有兩間居室）要達到一天 3 小時的日照標準；冬季溫度應在 18～ 20℃，夏季在 26～ 28℃；住宅區(qū)內(nèi)綠地率≥ 35％，建筑密度≥ 25％，綠化覆蓋率≥ 60％，人均公共綠地面積≥ 2 平方米／人，硬質景觀用地所占集中綠地面積≥ 30％，大眾體育健身活動場地按每千人 200～ 300平方米計算，兒童活動場地按每人 ～ 1 平方米計算； 500 戶以上的住宅區(qū)應設醫(yī)療保 健部一處，規(guī)模以每千人 50～ 100 平方米計算，醫(yī)務和保健人員配備比例應不低于 2021/1 健康住宅的第二層面 —— 精神健康 首先，就生活而言，身體健康是基石，精神健康是發(fā)展。健康住宅硬件建設和健康行動的軟件建設結合在一起，才能建立健康住宅完整概念。這些服務體系的創(chuàng)建對小區(qū)的健康生活品質提高有著重要作用。 ◆ 健康環(huán)境的保障評估因素主要是針對居住者本身的健康保障 ，包括醫(yī)療保健體系、家政服務體系、公共健身設施、社區(qū)老人活動場所等硬件設施。主要從環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調，既具有住區(qū)的個性和感染 力，又具備文化性、傳統(tǒng)性。景觀水是指池水、流水、噴水和涌水等，規(guī)定為流動水循環(huán)使用，有循環(huán)水凈化裝置，使改造的地表水、雨水、污水的水質標準符合要求。為了鼓勵綠化，應增加有關綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度等要求，提倡大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木等， 增加立體綠化和植物立體配置，發(fā)展陽臺、屋頂綠化，保持人和自然的高接觸性。 健康的生活環(huán)境不能缺少綠意。對自然的親和，必須在建設時盡可能保護和合理利用自然條件，引入地形地貌、樹木植被、河流水源，擴大人與自然之間的關系和對自然的情感。 ◆ 自然環(huán)境親和性 。提出空氣污染物控制標準。對住宅的室內(nèi)空氣質量保持清新，通風換氣暢通無阻，防止室內(nèi)污染和病原體的發(fā)生。 健康住宅概念詮釋 ◆ 人居環(huán)境的健康性 。它不僅包括與健康居住相關聯(lián)的物理量值，如溫度、濕度、通風換氣、噪音、光和空氣質量等，而且還包括一些心理量值，如平面的空間布局、私密性的保護、視野景觀等等。也正是這種廣泛認同，賦予健康住宅以強勁的生命力。 人們對住宅和健康之間的關系表現(xiàn)出從未有過的高度關注， 健康住宅 就順理成章地應運而生了。 隨著人們經(jīng)濟和社會生活水平的水漲船高，人們在選擇住宅時，考慮指標已不 僅僅局限在距離遠近、地段優(yōu)劣、房型布局等，也不再單純地追求住房外在的浮華和張揚，而是更注重住宅的內(nèi)在品質。從技術角度看，隨著我國科技水平的不斷提高，新材料新產(chǎn)品的相繼開發(fā)，完全有能力建立健康住宅技術支撐體系。從社會發(fā)展角度看，隨著物質生活水平的提高，人們健康意識的強烈，對居住環(huán)境的要求越來越高；從經(jīng)濟發(fā)展角度看，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民收入有很大的提高。 健康住宅 也就理所當然地成為時下最熱點的話題。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 5 二、 康橋花園營銷策略基本構架（圖解） 說明： 康橋花園營銷策略以核心目標人群，“六十年代生人”生活方式作為項目營銷總概念，從健康住宅、人居空間（產(chǎn)品）、親水自然（景觀）、藝術會所等多方面對“六十年代生人”生活方式提供營銷分系統(tǒng)項目支撐；同時通過核心促 銷戰(zhàn)術和“蘋果”特色物業(yè)服務輔助促銷策略，從側面為項目銷售前期有效積累目標客戶并通過生活會的主題“體驗”活動，為生活會會員創(chuàng)造難忘的“體驗”經(jīng)歷，從而讓客戶認同康橋花園所營造的“六十年代生人”生活方式和生活內(nèi)涵，最終達到康橋花園銷售目標。 “琥珀” “琥珀”，是一個形象的喻示，它是“六十年代生人”最好的精神象征，它煥發(fā)著“松香”的黃色正代表著這代人歷經(jīng)歲月的洗禮和生活的歷練。 在生活方式上 正因為“六十年代生人”在心態(tài)上的成熟與內(nèi)斂，決定了他們悠然從容的生活方式 。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 4 悠然從容 在生活心態(tài)上 “六十年代生人”無論是面對事業(yè)、家庭還是其他方面，都能保持一種不急不燥、泰然處之的心態(tài)，他們已經(jīng)沒有了年少輕狂和不切實際的幻想，他們不會為了理想而急功近利。 在家庭方面 “六十年代生人”有著成熟的家庭觀念以及維持家庭關系和睦的能力，處在中間年齡段的他們注重下一代的教育和培養(yǎng)， 希望自己的孩子能比自己更優(yōu)秀、更出色。 （三）“六十年代生人” 內(nèi)涵特征 成熟 在事業(yè)方面 “六十年代生人”是全面成熟的一代人，他們有著成功的事業(yè)或正追求著更大的成功，他們通過自己的努力贏得財富和尊重，他們是社會的中堅力量。 這一批人也被稱為 “中國改革開放的產(chǎn)兒 ”。他們所追求的浪漫是一種更重精神內(nèi)涵，更重情感交流的浪漫，這種浪漫是一種指向內(nèi)心的浪漫，是一種不動聲色的浪漫。他們希望通過自己的努力讓康橋花園營銷策劃報告 尺度 3 生養(yǎng)他們的父母晚年生活的更加幸福，他們默默的承受著，默默奮斗著，為家人幸福生活付出著自己的努力。他們困頓過、迷茫過、憤怒過、激情過，但同時在這一系列的經(jīng)歷中造就了他們獨立、自我的精神特質。他們大都有了屬于自己的家庭，他們渴望和睦的家庭關系。他們知道用何種方式來取得成功和創(chuàng)造財富。 ◆ 支持理由 —— 豐富成熟的人生閱歷，經(jīng)濟獨立 —— 家庭個人月收入在 2500 元以上 —— 有一定的原始積累 —— 相對成熟的生活觀念 （二）核心目標人群感性描述 渴望成功、創(chuàng)富的一群人 27— 40 歲的人們是社會的中堅 ，他們傳承了父兄輩吃苦耐勞的精神，但同時對成功和創(chuàng)富有著自己的渴望。因此，將用于改善居住條件或為孩子結婚購房的原住居民作為項目的第三目標客戶。康橋花園營銷策劃報告 尺度 1 康橋花園營銷策略核心構想 一、 康橋花園營銷策略核心理念 （一）核心目標市場定位 目標市場定位 根據(jù)項目前期市場調查和目標市場定位結果，可以看出項目主要客戶人群包括如下幾類人群及目標市場組合。 ◆ 項目主要目標客戶群選擇 按職業(yè)： 目標客戶：專業(yè)技術人員、城市白領、個體私營業(yè)主 按居住地點： 目標客戶：管城區(qū)居民、金水區(qū)居民 按工作地點： 目標客戶：金水區(qū)工作人群、管城區(qū)工作人群 按年齡： 目標客戶： 27— 40 歲 按家庭收入 ：目標客戶：年收入 — 3 萬元、 3 萬元以上 ◆ 主要目標市場組合及其說明 a）主要目標市 場組合 01 第一目標客戶群： 2740 歲大專及以上學歷人群； 02 第二目標客戶群：工商自營業(yè)主； 03 第三目標客戶群：管城區(qū)原住居民； b）組合說明 目標客戶以 2740 歲的大專及以上學歷人群為第一目標客戶，這部分人群絕對數(shù)量大，經(jīng)濟上比較獨立， 從年齡階段來講，多數(shù)已經(jīng)進行了一定的原始積累，具有 購房能力；個體工商自營業(yè)主雖然絕對數(shù)量不大，但是由于周邊此類人群分布較多，而且經(jīng)濟收入較高，購房能力相對較強，因此定義為項目的第二目標客戶；管城區(qū)的原住居民由于在項目地塊周邊生活時間較長，熟悉周邊的生活環(huán)境，一般具有一定的戀舊情 節(jié)。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 2 核心目標市場定位 ◆ 核心目標市場 從主要客戶選擇和組合上，可以看出主要目標市場由三類客戶人群構成，其中年齡在 27— 40 歲之間學歷在大專以上的城市白領、工商自營業(yè)主和專業(yè)技術人員，應成為本項目的核心目標客戶人群。他們繼承了英雄主義、愛國主義、民族主義的精神，全心全意為人民服務的思想，為共產(chǎn)主義奮斗終生的理想，他們也經(jīng)歷了實事求是，實踐是檢驗真理的唯一標準的思想解放運動對世界觀進行了精神和靈魂的洗刷。 渴望家庭和睦、事業(yè)有成的一群人 27— 40 歲的人們少了幾分年少輕狂，多了幾分成熟內(nèi)斂，他們大都事業(yè)有成或在追求著更大的成功。 注重精神追求的一群人 27— 40 歲的人們有著獨立自我的精神追求，由于他們經(jīng)歷和生活的大年代，造就了這群人的精神性格。 重視孩子教育、孝敬老人的一群人 27— 40 歲的人們是社會的中堅更是社會的精英，同時他們肩負著生活的重任，他們希望自己的孩子能比自己更優(yōu)秀、更出色。 不動聲色的浪漫 “六十年代生人”成熟的人生觀、事業(yè)觀和 家庭觀，決定了他們不在像“白領”那樣只追求咖啡、紅酒等等浪漫的形式。 注： 年齡在 27— 40 歲的人們有著一個共同的稱謂“六十年代生人”， 我們一般是把那些出生于六十年代、大致在中國極左與新時代改革交替時期完成自己青春塑造的人叫做 “六十年代生人 ”。這個概念主要是一個 思想概念 ， 因此我們把出生稍早或稍晚、但具有類似思想觀點的人歸為 “六十年代生人 ”。 在思想方面 “六十年代生人”同樣是成熟的，他們在對待事物有著自己獨到的視覺和判斷理解，當然這其中包括對住宅產(chǎn)品的理解與選擇，他們不會人云亦云、不會隨波逐流。他們希望通過自己的努力讓生養(yǎng)他們 的父母晚年生活的更加幸福，他們默默的承受著，默默奮斗著，為家人幸福生活付出著自己辛勤的努力。“六十年代生人”已經(jīng)建立了悠然從容的生活心態(tài)，無論是遇到人生的艱難險阻還是盡享成功喜悅，他們都會成熟內(nèi)斂的保持悠然從容的生活心態(tài)去坦然面對。“六十年代生人”更加珍視生活本質，他們想要 一種崇尚自然健康的生活方式，注重建筑與人居 最本質的自然聯(lián)系 ；在思想和