【正文】 1. 環(huán)境景觀的設(shè) 計(jì)主題 ◆ 作為中華民族最早的聚居地之一和中國古代文明的搖籃，鄭州的歷史源遠(yuǎn)流長，文物古跡、文化遺跡眾多，軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大合村遺址、夏都陽城遺址、商城遺址等記載了她 8000 多年的文明史。另四棟多層（第一、二、三、十號樓）將按照市場銷售和交地情況進(jìn)行綜合考慮。 ◆ 首期開發(fā)的包括沿貨棧北街的多層組團(tuán)（第六、七號樓）和小高層組團(tuán)（第八、九、十一、十二號樓），隨后根據(jù)交地情況進(jìn)行小區(qū)正南側(cè)第四、五號多層的開發(fā)建設(shè)。建議在小區(qū)南側(cè)中間二個(gè)多層住宅之間修建過街門樓與鄭汴路的主入口形成對應(yīng)并可作為南北軸線的結(jié)束，分別在二樓、四樓、六樓設(shè)計(jì)戶外花園。建議結(jié)合沿鄭汴路高層組團(tuán)下的地下停車場和鄭汴路人行入口，將地下停車場的頂板適當(dāng)康橋花園營銷策劃報(bào)告 尺度 10 調(diào)高，上面 同樣進(jìn)行綠化和硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)和施工，一來可以增強(qiáng)鄭汴路人行路口的趣味性，二來可以增加沿鄭汴路底層商鋪的層高而增加商鋪的賣點(diǎn)，三來也可以減少修建地下停車場的工程造價(jià)。 規(guī)劃要求 ◆ 注重小區(qū)場地地面不同標(biāo)高的營造 康橋花園項(xiàng)目地塊較為平坦，地塊最高的高差僅有 1 米左右?？臻g強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)和變化，通過林蔭道路的曲徑通幽，感受社區(qū)內(nèi)部的幽雅含蓄。 建筑布局充分考慮沿街形象，強(qiáng)調(diào)都市空間的滲透，注重都市景觀效應(yīng)，內(nèi)部環(huán)境應(yīng)具有均好性以及空間形態(tài)的多樣性。南側(cè)為二個(gè)多層組團(tuán)和二個(gè)多層次與小高層組成的組團(tuán)，中間為以小高層組成的小高層組團(tuán)，而最北側(cè)為高層組成 的高層組團(tuán)，各個(gè)組團(tuán)不分主次等級，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)均有各自的景觀特點(diǎn)和組團(tuán)特點(diǎn)，六個(gè)組團(tuán)和諧地組成了共同的小區(qū)居住空間。充滿曲線的住宅外形大大減弱了方形火柴盒建筑的觀感，給人們帶來了溫馨、流暢的感受。 康橋花園營銷策劃報(bào)告 尺度 9 二、產(chǎn)品總體規(guī)劃 規(guī)劃理解 康橋花園總體規(guī)劃的規(guī)劃特點(diǎn)并非采用的市場慣用的突出中心景觀綠化廣場的手法，而是采用的是以片塊 式組團(tuán)布局結(jié)合軸線式布局的形式。 最后，一個(gè)能夠全方位體現(xiàn)健康居住的社區(qū)，不會將各種理念、綜合素質(zhì)僅僅當(dāng)成口號去宣揚(yáng)，踏踏實(shí)實(shí)地做一些事情，將已經(jīng)形成概念的事情落實(shí)到實(shí)處，而不是開一些空頭支票，許諾一些尚未做或無法做到的事情。 其次，人群完成從一元到多元的轉(zhuǎn)變。健康的精活主要還在于生活充實(shí)又多姿多彩，身心康頤，真正享受了生活。小時(shí)；主臥室的面積不應(yīng)小于 12 平方米，單衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于 平方米；每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶型至少有兩間居室）要達(dá)到一天 3 小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)；冬季溫度應(yīng)在 18～ 20℃，夏季在 26～ 28℃；住宅區(qū)內(nèi)綠地率≥ 35％，建筑密度≥ 25％，綠化覆蓋率≥ 60％，人均公共綠地面積≥ 2 平方米／人，硬質(zhì)景觀用地所占集中綠地面積≥ 30％，大眾體育健身活動場地按每千人 200～ 300平方米計(jì)算，兒童活動場地按每人 ～ 1 平方米計(jì)算； 500 戶以上的住宅區(qū)應(yīng)設(shè)醫(yī)療保 健部一處，規(guī)模以每千人 50～ 100 平方米計(jì)算，醫(yī)務(wù)和保健人員配備比例應(yīng)不低于 2021/1 健康住宅的第二層面 —— 精神健康 首先，就生活而言，身體健康是基石，精神健康是發(fā)展。健康住宅硬件建設(shè)和健康行動的軟件建設(shè)結(jié)合在一起，才能建立健康住宅完整概念。這些服務(wù)體系的創(chuàng)建對小區(qū)的健康生活品質(zhì)提高有著重要作用。 ◆ 健康環(huán)境的保障評估因素主要是針對居住者本身的健康保障 ，包括醫(yī)療保健體系、家政服務(wù)體系、公共健身設(shè)施、社區(qū)老人活動場所等硬件設(shè)施。主要從環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調(diào)，既具有住區(qū)的個(gè)性和感染 力，又具備文化性、傳統(tǒng)性。景觀水是指池水、流水、噴水和涌水等，規(guī)定為流動水循環(huán)使用，有循環(huán)水凈化裝置，使改造的地表水、雨水、污水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)符合要求。為了鼓勵綠化，應(yīng)增加有關(guān)綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度等要求，提倡大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木等， 增加立體綠化和植物立體配置，發(fā)展陽臺、屋頂綠化，保持人和自然的高接觸性。 健康的生活環(huán)境不能缺少綠意。對自然的親和，必須在建設(shè)時(shí)盡可能保護(hù)和合理利用自然條件，引入地形地貌、樹木植被、河流水源，擴(kuò)大人與自然之間的關(guān)系和對自然的情感。 ◆ 自然環(huán)境親和性 。提出空氣污染物控制標(biāo)準(zhǔn)。對住宅的室內(nèi)空氣質(zhì)量保持清新，通風(fēng)換氣暢通無阻，防止室內(nèi)污染和病原體的發(fā)生。 健康住宅概念詮釋 ◆ 人居環(huán)境的健康性 。它不僅包括與健康居住相關(guān)聯(lián)的物理量值，如溫度、濕度、通風(fēng)換氣、噪音、光和空氣質(zhì)量等，而且還包括一些心理量值，如平面的空間布局、私密性的保護(hù)、視野景觀等等。也正是這種廣泛認(rèn)同，賦予健康住宅以強(qiáng)勁的生命力。 人們對住宅和健康之間的關(guān)系表現(xiàn)出從未有過的高度關(guān)注， 健康住宅 就順理成章地應(yīng)運(yùn)而生了。 隨著人們經(jīng)濟(jì)和社會生活水平的水漲船高，人們在選擇住宅時(shí)，考慮指標(biāo)已不 僅僅局限在距離遠(yuǎn)近、地段優(yōu)劣、房型布局等，也不再單純地追求住房外在的浮華和張揚(yáng)，而是更注重住宅的內(nèi)在品質(zhì)。從技術(shù)角度看，隨著我國科技水平的不斷提高，新材料新產(chǎn)品的相繼開發(fā)，完全有能力建立健康住宅技術(shù)支撐體系。從社會發(fā)展角度看，隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們健康意識的強(qiáng)烈，對居住環(huán)境的要求越來越高；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民收入有很大的提高。 健康住宅 也就理所當(dāng)然地成為時(shí)下最熱點(diǎn)的話題。 康橋花園營銷策劃報(bào)告 尺度 5 二、 康橋花園營銷策略基本構(gòu)架（圖解） 說明： 康橋花園營銷策略以核心目標(biāo)人群，“六十年代生人”生活方式作為項(xiàng)目營銷總概念，從健康住宅、人居空間（產(chǎn)品）、親水自然（景觀）、藝術(shù)會所等多方面對“六十年代生人”生活方式提供營銷分系統(tǒng)項(xiàng)目支撐；同時(shí)通過核心促 銷戰(zhàn)術(shù)和“蘋果”特色物業(yè)服務(wù)輔助促銷策略，從側(cè)面為項(xiàng)目銷售前期有效積累目標(biāo)客戶并通過生活會的主題“體驗(yàn)”活動，為生活會會員創(chuàng)造難忘的“體驗(yàn)”經(jīng)歷，從而讓客戶認(rèn)同康橋花園所營造的“六十年代生人”生活方式和生活內(nèi)涵，最終達(dá)到康橋花園銷售目標(biāo)。 “琥珀” “琥珀”，是一個(gè)形象的喻示，它是“六十年代生人”最好的精神象征，它煥發(fā)著“松香”的黃色正代表著這代人歷經(jīng)歲月的洗禮和生活的歷練。 在生活方式上 正因?yàn)椤傲甏恕痹谛膽B(tài)上的成熟與內(nèi)斂，決定了他們悠然從容的生活方式 。 康橋花園營銷策劃報(bào)告 尺度 4 悠然從容 在生活心態(tài)上 “六十年代生人”無論是面對事業(yè)、家庭還是其他方面，都能保持一種不急不燥、泰然處之的心態(tài)，他們已經(jīng)沒有了年少輕狂和不切實(shí)際的幻想，他們不會為了理想而急功近利。 在家庭方面 “六十年代生人”有著成熟的家庭觀念以及維持家庭關(guān)系和睦的能力，處在中間年齡段的他們注重下一代的教育和培養(yǎng)， 希望自己的孩子能比自己更優(yōu)秀、更出色。 （三）“六十年代生人” 內(nèi)涵特征 成熟 在事業(yè)方面 “六十年代生人”是全面成熟的一代人，他們有著成功的事業(yè)或正追求著更大的成功，他們通過自己的努力贏得財(cái)富和尊重，他們是社會的中堅(jiān)力量。 這一批人也被稱為 “中國改革開放的產(chǎn)兒 ”。他們所追求的浪漫是一種更重精神內(nèi)涵，更重情感交流的浪漫，這種浪漫是一種指向內(nèi)心的浪漫，是一種不動聲色的浪漫。他們希望通過自己的努力讓康橋花園營銷策劃報(bào)告 尺度 3 生養(yǎng)他們的父母晚年生活的更加幸福，他們默默的承受著，默默奮斗著，為家人幸福生活付出著自己的努力。他們困頓過、迷茫過、憤怒過、激情過，但同時(shí)在這一系列的經(jīng)歷中造就了他們獨(dú)立、自我的精神特質(zhì)。他們大都有了屬于自己的家庭，他們渴望和睦的家庭關(guān)系。他們知道用何種方式來取得成功和創(chuàng)造財(cái)富。 ◆ 支持理由 —— 豐富成熟的人生閱歷，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立 —— 家庭個(gè)人月收入在 2500 元以上 —— 有一定的原始積累 —— 相對成熟的生活觀念 （二）核心目標(biāo)人群感性描述 渴望成功、創(chuàng)富的一群人 27— 40 歲的人們是社會的中堅(jiān) ，他們傳承了父兄輩吃苦耐勞的精神，但同時(shí)對成功和創(chuàng)富有著自己的渴望。因此，將用于改善居住條件或?yàn)楹⒆咏Y(jié)婚購房的原住居民作為項(xiàng)目的第三目標(biāo)客戶?？禈蚧▓@營銷策劃報(bào)告 尺度 1 康橋花園營銷策略核心構(gòu)想 一、 康橋花園營銷策略核心理念 （一）核心目標(biāo)市場定位 目標(biāo)市場定位 根據(jù)項(xiàng)目前期市場調(diào)查和目標(biāo)市場定位結(jié)果，可以看出項(xiàng)目主要客戶人群包括如下幾類人群及目標(biāo)市場組合。 ◆ 項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群選擇 按職業(yè)： 目標(biāo)客戶：專業(yè)技術(shù)人員、城市白領(lǐng)、個(gè)體私營業(yè)主 按居住地點(diǎn)： 目標(biāo)客戶：管城區(qū)居民、金水區(qū)居民 按工作地點(diǎn)： 目標(biāo)客戶：金水區(qū)工作人群、管城區(qū)工作人群 按年齡： 目標(biāo)客戶： 27— 40 歲 按家庭收入 ：目標(biāo)客戶：年收入 — 3 萬元、 3 萬元以上 ◆ 主要目標(biāo)市場組合及其說明 a）主要目標(biāo)市 場組合 01 第一目標(biāo)客戶群： 2740 歲大專及以上學(xué)歷人群； 02 第二目標(biāo)客戶群：工商自營業(yè)主； 03 第三目標(biāo)客戶群：管城區(qū)原住居民； b）組合說明 目標(biāo)客戶以 2740 歲的大專及以上學(xué)歷人群為第一目標(biāo)客戶，這部分人群絕對數(shù)量大，經(jīng)濟(jì)上比較獨(dú)立， 從年齡階段來講，多數(shù)已經(jīng)進(jìn)行了一定的原始積累，具有 購房能力；個(gè)體工商自營業(yè)主雖然絕對數(shù)量不大，但是由于周邊此類人群分布較多，而且經(jīng)濟(jì)收入較高，購房能力相對較強(qiáng)，因此定義為項(xiàng)目的第二目標(biāo)客戶；管城區(qū)的原住居民由于在項(xiàng)目地塊周邊生活時(shí)間較長，熟悉周邊的生活環(huán)境，一般具有一定的戀舊情 節(jié)。 康橋花園營銷策劃報(bào)告 尺度 2 核心目標(biāo)市場定位 ◆ 核心目標(biāo)市場 從主要客戶選擇和組合上，可以看出主要目標(biāo)市場由三類客戶人群構(gòu)成，其中年齡在 27— 40 歲之間學(xué)歷在大專以上的城市白領(lǐng)、工商自營業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)成為本項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶人群。他們繼承了英雄主義、愛國主義、民族主義的精神，全心全意為人民服務(wù)的思想，為共產(chǎn)主義奮斗終生的理想，他們也經(jīng)歷了實(shí)事求是，實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)的思想解放運(yùn)動對世界觀進(jìn)行了精神和靈魂的洗刷。 渴望家庭和睦、事業(yè)有成的一群人 27— 40 歲的人們少了幾分年少輕狂，多了幾分成熟內(nèi)斂，他們大都事業(yè)有成或在追求著更大的成功。 注重精神追求的一群人 27— 40 歲的人們有著獨(dú)立自我的精神追求，由于他們經(jīng)歷和生活的大年代，造就了這群人的精神性格。 重視孩子教育、孝敬老人的一群人 27— 40 歲的人們是社會的中堅(jiān)更是社會的精英，同時(shí)他們肩負(fù)著生活的重任，他們希望自己的孩子能比自己更優(yōu)秀、更出色。 不動聲色的浪漫 “六十年代生人”成熟的人生觀、事業(yè)觀和 家庭觀，決定了他們不在像“白領(lǐng)”那樣只追求咖啡、紅酒等等浪漫的形式。 注： 年齡在 27— 40 歲的人們有著一個(gè)共同的稱謂“六十年代生人”， 我們一般是把那些出生于六十年代、大致在中國極左與新時(shí)代改革交替時(shí)期完成自己青春塑造的人叫做 “六十年代生人 ”。這個(gè)概念主要是一個(gè) 思想概念 ， 因此我們把出生稍早或稍晚、但具有類似思想觀點(diǎn)的人歸為 “六十年代生人 ”。 在思想方面 “六十年代生人”同樣是成熟的，他們在對待事物有著自己獨(dú)到的視覺和判斷理解，當(dāng)然這其中包括對住宅產(chǎn)品的理解與選擇，他們不會人云亦云、不會隨波逐流。他們希望通過自己的努力讓生養(yǎng)他們 的父母晚年生活的更加幸福，他們默默的承受著，默默奮斗著，為家人幸福生活付出著自己辛勤的努力。“六十年代生人”已經(jīng)建立了悠然從容的生活心態(tài)，無論是遇到人生的艱難險(xiǎn)阻還是盡享成功喜悅，他們都會成熟內(nèi)斂的保持悠然從容的生活心態(tài)去坦然面對?！傲甏恕备诱湟暽畋举|(zhì)，他們想要 一種崇尚自然健康的生活方式，注重建筑與人居 最本質(zhì)的自然聯(lián)系 ；在思想和