【正文】 人心中，正因?yàn)椤傲甏恕毙闹惺冀K留有一塊不容踐踏和褻瀆的圣地，沒有人能知道 ———它只屬于自己?！傲甏恕币呀?jīng)建立了悠然從容的生活心態(tài)，無論是遇到人生的艱難險(xiǎn)阻還是盡享成功喜悅，他們都會(huì)成熟內(nèi)斂的保持悠然從容的生活心態(tài)去坦然面對(duì)。 在思想方面 “六十年代生人”同樣是成熟的，他們?cè)趯?duì)待事物有著自己獨(dú)到的視覺和判斷理解，當(dāng)然這其中包括對(duì)住宅產(chǎn)品的理解與選擇，他們不會(huì)人云亦云、不會(huì)隨波逐流。 注： 年齡在 27— 40 歲的人們有著一個(gè)共同的稱謂“六十年代生人”， 我們一般是把那些出生于六十年代、大致在中國(guó)極左與新時(shí)代改革交替時(shí)期完成自己青春塑造的人叫做 “六十年代生人 ”。 重視孩子教育、孝敬老人的一群人 27— 40 歲的人們是社會(huì)的中堅(jiān)更是社會(huì)的精英，同時(shí)他們肩負(fù)著生活的重任，他們希望自己的孩子能比自己更優(yōu)秀、更出色。 渴望家庭和睦、事業(yè)有成的一群人 27— 40 歲的人們少了幾分年少輕狂，多了幾分成熟內(nèi)斂，他們大都事業(yè)有成或在追求著更大的成功。 康橋花園營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 2 核心目標(biāo)市場(chǎng)定位 ◆ 核心目標(biāo)市場(chǎng) 從主要客戶選擇和組合上，可以看出主要目標(biāo)市場(chǎng)由三類客戶人群構(gòu)成，其中年齡在 27— 40 歲之間學(xué)歷在大專以上的城市白領(lǐng)、工商自營(yíng)業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)成為本項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶人群?？禈蚧▓@營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 1 康橋花園營(yíng)銷策略核心構(gòu)想 一、 康橋花園營(yíng)銷策略核心理念 （一）核心目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位 根據(jù)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查和目標(biāo)市場(chǎng)定位結(jié)果，可以看出項(xiàng)目主要客戶人群包括如下幾類人群及目標(biāo)市場(chǎng)組合。 ◆ 支持理由 —— 豐富成熟的人生閱歷，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立 —— 家庭個(gè)人月收入在 2500 元以上 —— 有一定的原始積累 —— 相對(duì)成熟的生活觀念 （二）核心目標(biāo)人群感性描述 渴望成功、創(chuàng)富的一群人 27— 40 歲的人們是社會(huì)的中堅(jiān) ，他們傳承了父兄輩吃苦耐勞的精神，但同時(shí)對(duì)成功和創(chuàng)富有著自己的渴望。他們大都有了屬于自己的家庭，他們渴望和睦的家庭關(guān)系。他們希望通過自己的努力讓康橋花園營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 3 生養(yǎng)他們的父母晚年生活的更加幸福，他們默默的承受著，默默奮斗著，為家人幸福生活付出著自己的努力。 這一批人也被稱為 “中國(guó)改革開放的產(chǎn)兒 ”。 在家庭方面 “六十年代生人”有著成熟的家庭觀念以及維持家庭關(guān)系和睦的能力，處在中間年齡段的他們注重下一代的教育和培養(yǎng)， 希望自己的孩子能比自己更優(yōu)秀、更出色。 在生活方式上 正因?yàn)椤傲甏恕痹谛膽B(tài)上的成熟與內(nèi)斂，決定了他們悠然從容的生活方式 。 康橋花園營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 5 二、 康橋花園營(yíng)銷策略基本構(gòu)架（圖解） 說明： 康橋花園營(yíng)銷策略以核心目標(biāo)人群，“六十年代生人”生活方式作為項(xiàng)目營(yíng)銷總概念，從健康住宅、人居空間（產(chǎn)品）、親水自然（景觀）、藝術(shù)會(huì)所等多方面對(duì)“六十年代生人”生活方式提供營(yíng)銷分系統(tǒng)項(xiàng)目支撐；同時(shí)通過核心促 銷戰(zhàn)術(shù)和“蘋果”特色物業(yè)服務(wù)輔助促銷策略，從側(cè)面為項(xiàng)目銷售前期有效積累目標(biāo)客戶并通過生活會(huì)的主題“體驗(yàn)”活動(dòng)，為生活會(huì)會(huì)員創(chuàng)造難忘的“體驗(yàn)”經(jīng)歷，從而讓客戶認(rèn)同康橋花園所營(yíng)造的“六十年代生人”生活方式和生活內(nèi)涵，最終達(dá)到康橋花園銷售目標(biāo)。從社會(huì)發(fā)展角度看，隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們健康意識(shí)的強(qiáng)烈，對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民收入有很大的提高。 隨著人們經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活水平的水漲船高，人們?cè)谶x擇住宅時(shí)，考慮指標(biāo)已不 僅僅局限在距離遠(yuǎn)近、地段優(yōu)劣、房型布局等，也不再單純地追求住房外在的浮華和張揚(yáng)，而是更注重住宅的內(nèi)在品質(zhì)。也正是這種廣泛認(rèn)同，賦予健康住宅以強(qiáng)勁的生命力。 健康住宅概念詮釋 ◆ 人居環(huán)境的健康性 。提出空氣污染物控制標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)自然的親和，必須在建設(shè)時(shí)盡可能保護(hù)和合理利用自然條件，引入地形地貌、樹木植被、河流水源，擴(kuò)大人與自然之間的關(guān)系和對(duì)自然的情感。為了鼓勵(lì)綠化，應(yīng)增加有關(guān)綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度等要求，提倡大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木等， 增加立體綠化和植物立體配置，發(fā)展陽臺(tái)、屋頂綠化，保持人和自然的高接觸性。主要從環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調(diào)，既具有住區(qū)的個(gè)性和感染 力，又具備文化性、傳統(tǒng)性。這些服務(wù)體系的創(chuàng)建對(duì)小區(qū)的健康生活品質(zhì)提高有著重要作用。小時(shí)；主臥室的面積不應(yīng)小于 12 平方米，單衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于 平方米；每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶型至少有兩間居室）要達(dá)到一天 3 小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)；冬季溫度應(yīng)在 18～ 20℃，夏季在 26～ 28℃；住宅區(qū)內(nèi)綠地率≥ 35％，建筑密度≥ 25％，綠化覆蓋率≥ 60％，人均公共綠地面積≥ 2 平方米／人，硬質(zhì)景觀用地所占集中綠地面積≥ 30％，大眾體育健身活動(dòng)場(chǎng)地按每千人 200～ 300平方米計(jì)算，兒童活動(dòng)場(chǎng)地按每人 ～ 1 平方米計(jì)算； 500 戶以上的住宅區(qū)應(yīng)設(shè)醫(yī)療保 健部一處，規(guī)模以每千人 50～ 100 平方米計(jì)算，醫(yī)務(wù)和保健人員配備比例應(yīng)不低于 2021/1 健康住宅的第二層面 —— 精神健康 首先，就生活而言，身體健康是基石，精神健康是發(fā)展。 其次，人群完成從一元到多元的轉(zhuǎn)變。 康橋花園營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 9 二、產(chǎn)品總體規(guī)劃 規(guī)劃理解 康橋花園總體規(guī)劃的規(guī)劃特點(diǎn)并非采用的市場(chǎng)慣用的突出中心景觀綠化廣場(chǎng)的手法，而是采用的是以片塊 式組團(tuán)布局結(jié)合軸線式布局的形式。南側(cè)為二個(gè)多層組團(tuán)和二個(gè)多層次與小高層組成的組團(tuán)，中間為以小高層組成的小高層組團(tuán)，而最北側(cè)為高層組成 的高層組團(tuán)，各個(gè)組團(tuán)不分主次等級(jí)，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)均有各自的景觀特點(diǎn)和組團(tuán)特點(diǎn)，六個(gè)組團(tuán)和諧地組成了共同的小區(qū)居住空間?？臻g強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)和變化，通過林蔭道路的曲徑通幽，感受社區(qū)內(nèi)部的幽雅含蓄。建議結(jié)合沿鄭汴路高層組團(tuán)下的地下停車場(chǎng)和鄭汴路人行入口，將地下停車場(chǎng)的頂板適當(dāng)康橋花園營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 10 調(diào)高，上面 同樣進(jìn)行綠化和硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)和施工，一來可以增強(qiáng)鄭汴路人行路口的趣味性，二來可以增加沿鄭汴路底層商鋪的層高而增加商鋪的賣點(diǎn)，三來也可以減少修建地下停車場(chǎng)的工程造價(jià)。 ◆ 首期開發(fā)的包括沿貨棧北街的多層組團(tuán)（第六、七號(hào)樓）和小高層組團(tuán)（第八、九、十一、十二號(hào)樓），隨后根據(jù)交地情況進(jìn)行小區(qū)正南側(cè)第四、五號(hào)多層的開發(fā)建設(shè)。 三、 環(huán)境景觀 1. 環(huán)境景觀的設(shè) 計(jì)主題 ◆ 作為中華民族最早的聚居地之一和中國(guó)古代文明的搖籃，鄭州的歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文物古跡、文化遺跡眾多，軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大合村遺址、夏都陽城遺址、商城遺址等記載了她 8000 多年的文明史。 構(gòu)成熊耳河岸建筑新漾本。 2. 環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)原則 ◆ 以水景為主題的景觀設(shè)計(jì)理念，重點(diǎn)突出親水的居住環(huán)境，通過各種不同的水景，如：旱地噴泉、組合噴泉、淺水廣場(chǎng)、小橋流水等的設(shè)計(jì)組合實(shí)現(xiàn)小區(qū)水景觀 的設(shè)計(jì)主題； ◆ 以立體綠化為主題的景觀理念，通過林蔭大道（高大喬木）、組團(tuán)綠化（中高灌木）、中心綠地（低草坪）等不同的植物種類對(duì)小區(qū)進(jìn)行不同層次的風(fēng)景綠化進(jìn)行分隔。 ◆ 北側(cè)高層組團(tuán)景觀風(fēng)格特點(diǎn)：錦繡陽光 北側(cè)高層組團(tuán)由四棟弧型住宅組成，二排高層之間的距離有 50 米之康橋花園營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 12 寬，組團(tuán)長(zhǎng)年盡情享受陽關(guān)。水底鋪有藝術(shù)圖案地磚，夏日觀賞水景。水景中利用石坊和小橋更增添水景的嫵媚。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采用比周圍道路高出 600MM 的標(biāo)高設(shè)計(jì)，采用 氣勢(shì)非常的林帶 和 林帶下大面積的嵌草鋪裝，林帶樹種的選擇及組成交差使用落葉與常綠喬木，灌木和喬木的相間而植，都形成了特征性設(shè)計(jì)，富具均衡感和韻律感。 ◆ 西側(cè)小高層、高層組團(tuán)（由 13 棟組成）風(fēng)格特點(diǎn)：風(fēng)情雅園 該二棟組成的組團(tuán)之間除預(yù)留一條車行道路之外，由于間距較大，可用于種植園林植物的空間較大。 ◆ 西側(cè)多層組團(tuán)（由 3 棟組成）風(fēng)格特點(diǎn)：綠色家園 作為小區(qū)西南角多層組團(tuán)，在景觀設(shè)計(jì)主要通過室外地 面的標(biāo)高的調(diào)整與其它組團(tuán)進(jìn)行區(qū)分，三棟的標(biāo)高均高出路面 600MM。周圍的商業(yè)用房不得將門開向組團(tuán)內(nèi)。 ◆ 康橋?yàn)I河水岸風(fēng)格特點(diǎn)：親水、親綠、親情 水有靈性，水可以讓都市人感到寧靜、輕松。運(yùn)用一系列素雅、柔順、富有活力的流動(dòng)空間及一系列色彩豐富、典雅的藝術(shù)符號(hào)來營(yíng)造出一種各順其勢(shì)、互為因借、松緊從心、寬窄隨意、因形成景、因勢(shì)造型、順風(fēng)導(dǎo)勢(shì)、引人入勝的怡人濱水環(huán)境。鄭汴路與貨棧北街相交之處為三層圓形的藝術(shù)建筑精品，貝殼似的建筑造型形成鄭汴路商業(yè)步行廣場(chǎng)的一大景觀。 環(huán)境景觀要求 ◆ 景觀水體深度 小區(qū)景觀水面在滿足水體自潔系統(tǒng)的前提下深度不宜過深，最淺處采用300~400MM。 ◆ 植被配置 配置原則： 因地制宜，多選用鄉(xiāng)土樹種。例如：廣玉蘭 、銀杏、茶楠、桂花等 植物搭配： 不僅考慮落葉與常綠樹的搭配，還考慮了多種開花植物的季相搭配。 康橋花園營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 15 四、 建筑立面效果 立面效果 建筑立面處理強(qiáng)調(diào)文化與個(gè)性，積極運(yùn)用光與影來塑造建筑形象。 立面效果要求 ◆ 立面效果應(yīng)與相臨建筑的南向立面形成風(fēng)格和色彩上的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 陽臺(tái)是建筑室內(nèi)空間與外部環(huán)境交流的過渡空間，建筑南向陽臺(tái)采用大面積全玻璃封閉盡量增大采光效果，陽臺(tái)的底部采用鐵藝風(fēng)格設(shè)計(jì)，陽光可通過陽臺(tái)直接進(jìn)入客廳或書房， 真正起到陽光室的作用。 明廚明廳明衛(wèi)、戶戶明凈空間 角窗角廳觀景露臺(tái)、靈秀建筑手筆 ◆ 動(dòng)靜分區(qū)明確，減少相互之間的干擾，交通流線簡(jiǎn)潔、流暢，大大地提高了空間的使用效率。 ◆ 室內(nèi)空間滿足人的不同生理需求，兼顧私密空間、社交活動(dòng)空間、視覺延展空間等。 ◆ 根據(jù)信息時(shí)代的需要，在房間組織融入商務(wù)工作，休閑娛樂的功能。 戶型設(shè)計(jì)要求 ◆ 主臥室的面積不應(yīng)小于 12 平方米，單衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于 平方米；每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶型至少有兩間居室）要達(dá)到一天 3 小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)；冬季溫度應(yīng)在 18～ 20℃，夏季在 26～ 28℃； ◆ 注重躍層戶型露臺(tái)的設(shè)計(jì)，在條件允許的前提下盡量同時(shí)設(shè)計(jì)南、北露臺(tái)?？禈蚧▓@營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 17 六、 組團(tuán)命名 組團(tuán)劃分 原則 康橋花園產(chǎn)品包括多層、小高層、高層等三種類型，項(xiàng)目在總體規(guī)劃階段依組團(tuán)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，因此高層和小高層組團(tuán)十分明顯，多層由于受產(chǎn)品和地塊的條件的限制無法形成有效的組團(tuán)設(shè)計(jì)。 組團(tuán)命名 1— 3 號(hào)樓多層組團(tuán) — 康橋綠景 5 號(hào)樓混合組團(tuán) — 康橋麗園 7 號(hào)樓多層組團(tuán) — 康橋宜家 核心小高層組團(tuán) —— 康橋翡翠 13 號(hào)樓組團(tuán) —— 康橋雅園 14— 17 號(hào)樓組團(tuán) —— 康橋錦繡 康橋花園營(yíng)銷策劃報(bào)告 尺度 18 七、 公建配套 公建配套 公建配套從另一個(gè)側(cè)面反應(yīng)小區(qū)的定位和物業(yè)整體檔次，本案在公建配