【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 14 大小各一的精品商業(yè)店。由于商業(yè)也同上部結(jié)構(gòu)采用弧型布置，沿鄭汴路為頗有趣味的弧型廣場(chǎng)。商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)全為步行 系統(tǒng)，任何車(chē)輛均不得進(jìn)入。鄭汴路與貨棧北街相交之處為三層圓形的藝術(shù)建筑精品，貝殼似的建筑造型形成鄭汴路商業(yè)步行廣場(chǎng)的一大景觀(guān)。廣場(chǎng)上采用規(guī)則鋪地和規(guī)則植被，所有小型喬木整齊栽種在規(guī)則鋪地分隔線(xiàn)的交叉點(diǎn)上，形成城市植被森林。在植被的周?chē)R地布置專(zhuān)為人們休憩的藝術(shù)座椅。整齊的廣場(chǎng)布置與弧型自由的建筑形成對(duì)比，更加強(qiáng)了弧形建筑給人們帶來(lái)的流動(dòng)和愉悅感。 環(huán)境景觀(guān)要求 ◆ 景觀(guān)水體深度 小區(qū)景觀(guān)水面在滿(mǎn)足水體自潔系統(tǒng)的前提下深度不宜過(guò)深，最淺處采用300~400MM。最深處采用 1000MM。 ◆ 修建鯉魚(yú)池 建議在小 區(qū)主水景小橋流水的東南側(cè)小型水景規(guī)劃鯉魚(yú)池，彩色跳躍的金鯉給小區(qū)增加了無(wú)限的活力和宜人的景觀(guān)。 ◆ 增設(shè)其它水景觀(guān) 目前在景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)上，應(yīng)增設(shè)其它小型的水體景觀(guān)包括小型噴泉、水景雕塑、跌水以增加小區(qū)水景觀(guān)的均好。 ◆ 植被配置 配置原則： 因地制宜，多選用鄉(xiāng)土樹(shù)種。不同地段，不同景區(qū)環(huán)境，采用多種配置方式，選擇各種樹(shù)種，滿(mǎn)足分隔空間、遮陰、觀(guān)賞、游憩、美化等需求。遵循各種植物不同的生態(tài)習(xí)性，合理利用，建造豐富多彩的立體綠化群體。 植物的種類(lèi)選擇： 精心比較了各種植物的園林特性，選擇了本土且姿態(tài)優(yōu)美的樹(shù)種。例如：廣玉蘭 、銀杏、茶楠、桂花等 植物搭配： 不僅考慮落葉與常綠樹(shù)的搭配，還考慮了多種開(kāi)花植物的季相搭配。例如：紅梅冬季開(kāi)花，桃花春季開(kāi)花，紫薇夏季開(kāi)花，石榴夏秋季開(kāi)花。力求一年四季都有花開(kāi)。在植物的色彩與姿態(tài)的搭配方面也都作了精細(xì)的考慮。 康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 15 四、 建筑立面效果 立面效果 建筑立面處理強(qiáng)調(diào)文化與個(gè)性，積極運(yùn)用光與影來(lái)塑造建筑形象。建筑立面的色彩雖然屬于從屬地位，但它能強(qiáng)化和豐富立面形象，本案強(qiáng)調(diào)建筑北立面的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。由于受地域氣候的限制，往往許多設(shè)計(jì)師忽略對(duì)北立面的設(shè)計(jì)或片面強(qiáng)調(diào)北立面因家政操作用房及開(kāi)間小等原因而無(wú)法 做得精彩，造成北立面其貌不揚(yáng)。本案北立面運(yùn)用虛實(shí)手法，同時(shí)考慮對(duì)三度空間外部形象的塑造將建筑北立面處理的比較精彩動(dòng)人。 立面效果要求 ◆ 立面效果應(yīng)與相臨建筑的南向立面形成風(fēng)格和色彩上的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 ◆ 立面整體色彩效果要求與“琥珀”色為基礎(chǔ)，根據(jù)建筑形體的不同相應(yīng)進(jìn)行的變化； 由于多層體量相比小高層和高層都大，要求在整體立面色彩協(xié)調(diào)上，多層立面色彩最深、小高層在多層立面色彩基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)?、高層在小高層立面色彩上繼續(xù)淡化。 ◆ 多層建筑屋頂結(jié)合露臺(tái)設(shè)計(jì) 以弧形線(xiàn)條為主，弧形屋面外掛彩色水泥磚并有組織排水，特別強(qiáng)調(diào) 露臺(tái)應(yīng)按南北露臺(tái)并存，躍層的室內(nèi)樓梯應(yīng)與頂層的房間相連而且不得將露臺(tái)的空間分成兩塊。 ◆ 窗戶(hù)是建筑的眼睛 建筑南向外窗均采用凸窗設(shè)計(jì)使置身于室內(nèi)的人們通過(guò)突窗的三面玻璃享受景觀(guān)零遮擋的觀(guān)景效應(yīng)，高層及小高層由于框架結(jié)構(gòu)可利用轉(zhuǎn)角凸窗將觀(guān)景效應(yīng)發(fā)揮到極致；北向外窗根據(jù)室外景觀(guān)或立面設(shè)計(jì)采用凸窗或平窗設(shè)計(jì)，凸窗距離樓地面為 40 公分，平窗距離樓地面為 90 公分。 陽(yáng)臺(tái)是建筑室內(nèi)空間與外部環(huán)境交流的過(guò)渡空間，建筑南向陽(yáng)臺(tái)采用大面積全玻璃封閉盡量增大采光效果，陽(yáng)臺(tái)的底部采用鐵藝風(fēng)格設(shè)計(jì)，陽(yáng)光可通過(guò)陽(yáng)臺(tái)直接進(jìn)入客廳或書(shū)房， 真正起到陽(yáng)光室的作用。北向生活陽(yáng)臺(tái)均為敞開(kāi)式設(shè)計(jì)。 康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 16 五、 戶(hù)型 戶(hù)型理解 ◆ 戶(hù)型設(shè)計(jì) 倡導(dǎo)健康、自然的生活空間形態(tài)，明廚、明衛(wèi)、明廳、明室，充分利用自然的通風(fēng)、采光及日照。 每個(gè)戶(hù)型均有良好的通風(fēng)采光，完全消除黑房間，戶(hù)戶(hù)見(jiàn)景 。 明廚明廳明衛(wèi)、戶(hù)戶(hù)明凈空間 角窗角廳觀(guān)景露臺(tái)、靈秀建筑手筆 ◆ 動(dòng)靜分區(qū)明確，減少相互之間的干擾，交通流線(xiàn)簡(jiǎn)潔、流暢，大大地提高了空間的使用效率。 ◆ 住宅采用酒店式門(mén)廳大堂，無(wú)論是高層住宅還是小高層、多層住宅均在首層設(shè)立酒店式門(mén)廳，門(mén)廳大堂的高度超過(guò)正常層高。門(mén)廳內(nèi)窗明幾凈，并設(shè)休息座椅 和物業(yè)管理通知欄。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào) 以人為本的思想，創(chuàng)造優(yōu)雅舒適的居住空間，使居住者盡享都市豐富精彩，高雅舒適的生活。 ◆ 室內(nèi)空間滿(mǎn)足人的不同生理需求，兼顧私密空間、社交活動(dòng)空間、視覺(jué)延展空間等。突 出 客廳、主臥、露臺(tái)的特色。 ◆ 多層、小高層均采用一梯二戶(hù)板式設(shè)計(jì)，每戶(hù)采光面積大。通風(fēng)效果好。 ◆ 根據(jù)信息時(shí)代的需要，在房間組織融入商務(wù)工作，休閑娛樂(lè)的功能。電話(huà)系統(tǒng)充分考慮上網(wǎng)和多種使用的可能性，采用每戶(hù)兩對(duì)電話(huà)線(xiàn)。有線(xiàn)電視系統(tǒng)采用高配置方案，在客廳、臥室、書(shū)房都裝設(shè)電視插座，分支器就近安裝?？紤]引進(jìn)電纜數(shù)據(jù)終端技術(shù)，實(shí)現(xiàn) 三網(wǎng)合一 （電話(huà)網(wǎng)、電視網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)），提高小區(qū)的智能化水平。 戶(hù)型設(shè)計(jì)要求 ◆ 主臥室的面積不應(yīng)小于 12 平方米，單衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于 平方米；每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶(hù)型至少有兩間居室）要達(dá)到一天 3 小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)；冬季溫度應(yīng)在 18～ 20℃，夏季在 26～ 28℃； ◆ 注重躍層戶(hù)型露臺(tái)的設(shè)計(jì)，在條件允許的前提下盡量同時(shí)設(shè)計(jì)南、北露臺(tái)。應(yīng)保證露臺(tái)空間的完整，避免露臺(tái)被其他房間分為幾個(gè)部分。同棟住宅相同面積戶(hù)型的露臺(tái)面積應(yīng)保持一致。露臺(tái)在立面設(shè)計(jì)上應(yīng)與整棟房的立面相呼應(yīng)。康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 17 六、 組團(tuán)命名 組團(tuán)劃分 原則 康橋花園產(chǎn)品包括多層、小高層、高層等三種類(lèi)型，項(xiàng)目在總體規(guī)劃階段依組團(tuán)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，因此高層和小高層組團(tuán)十分明顯，多層由于受產(chǎn)品和地塊的條件的限制無(wú)法形成有效的組團(tuán)設(shè)計(jì)。但是為了便于項(xiàng)目銷(xiāo)售以及后期項(xiàng)目物業(yè)管理，應(yīng)對(duì)康橋花園按產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行組團(tuán)。 各組團(tuán)劃分 康橋花園劃分為六個(gè)組團(tuán)， 1— 3 號(hào)樓為多層組團(tuán)； 5 號(hào)樓與 9 號(hào)樓組成混合組團(tuán)、 6 號(hào)和 7 號(hào)樓組成多層組團(tuán)； 9 號(hào)樓和 1 12 號(hào)樓組成核心小高層組團(tuán)； 13 號(hào)樓組成（小）高層混合組團(tuán)； 14— 17 組成高層組團(tuán)。 組團(tuán)命名原則 在組團(tuán)命 名上，根據(jù)不同產(chǎn)品所營(yíng)造的生活氛圍不同并結(jié)合各組團(tuán)在康橋社區(qū)的位置和景觀(guān)特點(diǎn)等綜合因素進(jìn)行命名。 組團(tuán)命名 1— 3 號(hào)樓多層組團(tuán) — 康橋綠景 5 號(hào)樓混合組團(tuán) — 康橋麗園 7 號(hào)樓多層組團(tuán) — 康橋宜家 核心小高層組團(tuán) —— 康橋翡翠 13 號(hào)樓組團(tuán) —— 康橋雅園 14— 17 號(hào)樓組團(tuán) —— 康橋錦繡 康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 18 七、 公建配套 公建配套 公建配套從另一個(gè)側(cè)面反應(yīng)小區(qū)的定位和物業(yè)整體檔次，本案在公建配套上充分考慮目標(biāo)客戶(hù)人群的特征，注重便利性、舒適性、休閑性以及藝術(shù)性的設(shè)計(jì)原則。公建設(shè)施的總體分布趨于合理，便利性商業(yè)集中在項(xiàng)目臨 貨棧北街的區(qū)位，休閑精品商業(yè)布置在項(xiàng)目臨鄭汴路的位置，會(huì)所圍繞在核心水景周邊，少兒藝術(shù)生活館在項(xiàng)目西北角臨熊耳河畔，各種運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施及場(chǎng)地散落分布在社區(qū)各個(gè)組團(tuán)之間。 公建配套功能設(shè)置 在公建配套功能設(shè)置上，應(yīng)本著合理搭配避免重復(fù)的原則，圍繞核心水景周邊的會(huì)所從功能上應(yīng)進(jìn)行細(xì)分，位于核心水景的水岸泛會(huì)所在功能設(shè)置上突出親水、健身、休閑的主題概念。而位于 14 號(hào)樓底部的配套會(huì)所在功能設(shè)置上突出室內(nèi)文體娛樂(lè)、綜合配套的主題概念。少兒藝術(shù)生活館突出藝術(shù)情操陶冶和生活情趣培養(yǎng)，設(shè)置各類(lèi)少兒生活設(shè)施和藝術(shù)培養(yǎng)課程。 各組團(tuán)內(nèi)的公建也應(yīng)根據(jù)組團(tuán)的特點(diǎn)進(jìn)行主題化設(shè)置，多層組團(tuán)在宅間綠地以各類(lèi)健身小品設(shè)施為主；小高層組團(tuán)以景觀(guān)休閑高爾夫綠地和老年娛樂(lè)廣場(chǎng)為主；高層組團(tuán)建議以休閑性公建設(shè)施為主。 康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 19 八、 物業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目物業(yè)定位 從康橋花園的目標(biāo)客戶(hù)群、產(chǎn)品組合、景觀(guān)特征以及公建配套等綜合因素來(lái)看，本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)定位于管城片區(qū)的中高檔樓盤(pán)，康橋花園就是要在該片區(qū)打造一個(gè)城市有產(chǎn)者的居住天堂，將項(xiàng)目整體物業(yè)目標(biāo)定位成“都市住宅，城市有產(chǎn)者的家”。 物業(yè)服務(wù)目標(biāo) 本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)應(yīng)本著實(shí)現(xiàn)“蘋(píng)果”物業(yè)服務(wù)理念的目標(biāo)，來(lái)樹(shù)立康橋花園未 來(lái)的物業(yè)形象。 蘋(píng)果 PINGOD 物業(yè)管理倡導(dǎo)的是一種全新的生活方式，全新的物管服務(wù)模式。從以前的單一運(yùn)作模式，轉(zhuǎn)換成多元素、多元化、多角度、多方位、柔性化、細(xì)化、深化的管理模式。 物業(yè)服務(wù)效果 通過(guò)物業(yè)服務(wù)在實(shí)際中 長(zhǎng)城生活會(huì)是體現(xiàn)特色物業(yè)服務(wù)理念的主戰(zhàn)場(chǎng)，在整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程康橋花園的物業(yè)一定要和生活會(huì)的活動(dòng)配合起來(lái)，將特色物業(yè)服務(wù)貫穿生活會(huì)活動(dòng)始終，讓會(huì)員提前感受到康橋花園的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和以客戶(hù)為核心的服務(wù)理念，并巧妙的利用項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的節(jié)點(diǎn)完成從會(huì)員服務(wù)向業(yè)主服務(wù)的過(guò)渡。 康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 20 第三章：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 一、 目標(biāo)市場(chǎng)“紅心”定向 如果說(shuō)項(xiàng)目產(chǎn)品是發(fā)展商攻擊目標(biāo)市場(chǎng)的“子彈”那么項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)人群的綜合需求就是“子彈”所要攻擊的標(biāo)靶“紅心”。項(xiàng)目的核心人群定位于“六十年代生人”，通過(guò)對(duì)概念人群需求的深入挖掘?qū)Α傲甏恕钡摹凹t心”從幾方面進(jìn)行定向。 珍視生活本質(zhì) 生活就像是在空中拋接五只球的游戲。這五只球分別是 工作、家庭、健康、友誼和精神。將五個(gè)球同時(shí)在空中拋接的確是一門(mén)藝術(shù)。不久你會(huì)發(fā)現(xiàn)：惟有工作是一個(gè)橡皮球，掉在地上還會(huì)彈起來(lái)；而其他四個(gè)球都是玻璃的，掉在地上便會(huì)留下疤痕、裂縫，或摔得粉碎，總之不可能恢 復(fù)原樣。所以對(duì)于生活觀(guān)和家庭觀(guān)全面走向成熟的“六十年代生人”來(lái)說(shuō)，珍視生活本質(zhì)是潛在于他們內(nèi)心的生活氣質(zhì)和生活追求。 安全、幽雅、生態(tài)的居住環(huán)境 隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市問(wèn)題，諸如：惡劣的居住與衛(wèi)生條件、交通擁擠、環(huán)境惡化等，無(wú)不困擾著城市人。另外現(xiàn)代城市生活的快節(jié)奏和工作的高強(qiáng)度，帶給城市人的壓力越來(lái)越大，淡漠的人際關(guān)系、快速老化的身體、茫然困惑的明天，就像城市人的夢(mèng)魘在迅速擴(kuò)散著。 作為社會(huì)中堅(jiān)力量的“六十年代生人”，他們占有著社會(huì)中上層的經(jīng)濟(jì)、文化等資源，同時(shí)他們承受著更多來(lái)自事業(yè) 、家庭和生活等方面的壓力，在現(xiàn)代城市中究竟要擁有一個(gè)什么樣的居住環(huán)境，使家庭得到可持續(xù)發(fā)展的空間，讓自己和家人能得到身心的寧?kù)o，讓生活少幾分忙碌而多幾分閑適？這些問(wèn)題無(wú)時(shí)無(wú)刻不困惑著他們，在城市中擁有一個(gè) 安全、幽雅、生態(tài) 的居家生活環(huán)境，成為城市有產(chǎn)者“六十年代生人”最強(qiáng)烈的需求。 錦繡悠然的生活方式 “六十年代生人”需要的不是 “鋼筋水泥簡(jiǎn)單堆砌的叢林 ”，他們渴望居家生康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 21 活的內(nèi)涵，他們渴望自然綠意的生態(tài)環(huán)境、和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居家環(huán)境、悠然健康的生活方式。 二、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)文案模板 先進(jìn)的國(guó)際規(guī)劃理念 康橋花園秉承國(guó)際先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ，劃分為 組團(tuán)居住 、 沿街 商業(yè)、 娛樂(lè)休閑、特色水景四 大部分， 強(qiáng)調(diào)都市空間的滲透，注重都市景觀(guān)效應(yīng)，內(nèi)部環(huán)境應(yīng)具有均好性以及空間形態(tài)的多樣性。整個(gè)社區(qū)以蜿蜒的林蔭道引入，與城市道路的空間形態(tài)形成強(qiáng)烈的對(duì)比。空間強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)和變化，通過(guò)林蔭道路的曲徑通幽，感受社區(qū)內(nèi)部的幽雅含蓄。突出人車(chē)分流的設(shè)計(jì)理念，避免車(chē)輛進(jìn)入社區(qū)各組團(tuán)核心內(nèi)部，注重營(yíng)造都市有產(chǎn)者舒適靜謐的生活空間。 漾日灣畔的悠然生活 水應(yīng) 是可以參與的 水，水岸 生活無(wú)疑應(yīng)該屬于 河畔 。 康橋花園 位于 熊耳河畔 ，有迷人的 漾日灣風(fēng)景 ，有 可以參與的 水 和 景觀(guān)帶 ，讓人真正親近 水 ，跟 水 發(fā)生關(guān)系，享受 水 的神奇 、水的快樂(lè)和水的律動(dòng) ，而不只是看 水觀(guān)景 。 康橋漾日灣充分借用熊耳河畔濱河綠化帶的景觀(guān)資源，加上自身豐富優(yōu)雅的水景和 自然生態(tài)環(huán)境 的充分營(yíng)造，使漾日灣真