【文章內(nèi)容簡介】 14 大小各一的精品商業(yè)店。由于商業(yè)也同上部結(jié)構(gòu)采用弧型布置，沿鄭汴路為頗有趣味的弧型廣場。商業(yè)廣場設(shè)計全為步行 系統(tǒng)，任何車輛均不得進入。鄭汴路與貨棧北街相交之處為三層圓形的藝術(shù)建筑精品，貝殼似的建筑造型形成鄭汴路商業(yè)步行廣場的一大景觀。廣場上采用規(guī)則鋪地和規(guī)則植被，所有小型喬木整齊栽種在規(guī)則鋪地分隔線的交叉點上，形成城市植被森林。在植被的周圍整齊地布置專為人們休憩的藝術(shù)座椅。整齊的廣場布置與弧型自由的建筑形成對比，更加強了弧形建筑給人們帶來的流動和愉悅感。 環(huán)境景觀要求 ◆ 景觀水體深度 小區(qū)景觀水面在滿足水體自潔系統(tǒng)的前提下深度不宜過深，最淺處采用300~400MM。最深處采用 1000MM。 ◆ 修建鯉魚池 建議在小 區(qū)主水景小橋流水的東南側(cè)小型水景規(guī)劃鯉魚池，彩色跳躍的金鯉給小區(qū)增加了無限的活力和宜人的景觀。 ◆ 增設(shè)其它水景觀 目前在景觀規(guī)劃設(shè)計上，應(yīng)增設(shè)其它小型的水體景觀包括小型噴泉、水景雕塑、跌水以增加小區(qū)水景觀的均好。 ◆ 植被配置 配置原則： 因地制宜，多選用鄉(xiāng)土樹種。不同地段，不同景區(qū)環(huán)境，采用多種配置方式，選擇各種樹種，滿足分隔空間、遮陰、觀賞、游憩、美化等需求。遵循各種植物不同的生態(tài)習(xí)性，合理利用，建造豐富多彩的立體綠化群體。 植物的種類選擇： 精心比較了各種植物的園林特性，選擇了本土且姿態(tài)優(yōu)美的樹種。例如：廣玉蘭 、銀杏、茶楠、桂花等 植物搭配： 不僅考慮落葉與常綠樹的搭配，還考慮了多種開花植物的季相搭配。例如：紅梅冬季開花，桃花春季開花，紫薇夏季開花，石榴夏秋季開花。力求一年四季都有花開。在植物的色彩與姿態(tài)的搭配方面也都作了精細的考慮。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 15 四、 建筑立面效果 立面效果 建筑立面處理強調(diào)文化與個性，積極運用光與影來塑造建筑形象。建筑立面的色彩雖然屬于從屬地位，但它能強化和豐富立面形象，本案強調(diào)建筑北立面的設(shè)計至關(guān)重要。由于受地域氣候的限制，往往許多設(shè)計師忽略對北立面的設(shè)計或片面強調(diào)北立面因家政操作用房及開間小等原因而無法 做得精彩，造成北立面其貌不揚。本案北立面運用虛實手法，同時考慮對三度空間外部形象的塑造將建筑北立面處理的比較精彩動人。 立面效果要求 ◆ 立面效果應(yīng)與相臨建筑的南向立面形成風(fēng)格和色彩上的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 ◆ 立面整體色彩效果要求與“琥珀”色為基礎(chǔ)，根據(jù)建筑形體的不同相應(yīng)進行的變化； 由于多層體量相比小高層和高層都大，要求在整體立面色彩協(xié)調(diào)上，多層立面色彩最深、小高層在多層立面色彩基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)?、高層在小高層立面色彩上繼續(xù)淡化。 ◆ 多層建筑屋頂結(jié)合露臺設(shè)計 以弧形線條為主，弧形屋面外掛彩色水泥磚并有組織排水，特別強調(diào) 露臺應(yīng)按南北露臺并存，躍層的室內(nèi)樓梯應(yīng)與頂層的房間相連而且不得將露臺的空間分成兩塊。 ◆ 窗戶是建筑的眼睛 建筑南向外窗均采用凸窗設(shè)計使置身于室內(nèi)的人們通過突窗的三面玻璃享受景觀零遮擋的觀景效應(yīng)，高層及小高層由于框架結(jié)構(gòu)可利用轉(zhuǎn)角凸窗將觀景效應(yīng)發(fā)揮到極致；北向外窗根據(jù)室外景觀或立面設(shè)計采用凸窗或平窗設(shè)計，凸窗距離樓地面為 40 公分，平窗距離樓地面為 90 公分。 陽臺是建筑室內(nèi)空間與外部環(huán)境交流的過渡空間，建筑南向陽臺采用大面積全玻璃封閉盡量增大采光效果，陽臺的底部采用鐵藝風(fēng)格設(shè)計，陽光可通過陽臺直接進入客廳或書房， 真正起到陽光室的作用。北向生活陽臺均為敞開式設(shè)計。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 16 五、 戶型 戶型理解 ◆ 戶型設(shè)計 倡導(dǎo)健康、自然的生活空間形態(tài)，明廚、明衛(wèi)、明廳、明室，充分利用自然的通風(fēng)、采光及日照。 每個戶型均有良好的通風(fēng)采光，完全消除黑房間，戶戶見景 。 明廚明廳明衛(wèi)、戶戶明凈空間 角窗角廳觀景露臺、靈秀建筑手筆 ◆ 動靜分區(qū)明確，減少相互之間的干擾，交通流線簡潔、流暢，大大地提高了空間的使用效率。 ◆ 住宅采用酒店式門廳大堂，無論是高層住宅還是小高層、多層住宅均在首層設(shè)立酒店式門廳，門廳大堂的高度超過正常層高。門廳內(nèi)窗明幾凈，并設(shè)休息座椅 和物業(yè)管理通知欄。設(shè)計強調(diào) 以人為本的思想，創(chuàng)造優(yōu)雅舒適的居住空間，使居住者盡享都市豐富精彩，高雅舒適的生活。 ◆ 室內(nèi)空間滿足人的不同生理需求，兼顧私密空間、社交活動空間、視覺延展空間等。突 出 客廳、主臥、露臺的特色。 ◆ 多層、小高層均采用一梯二戶板式設(shè)計，每戶采光面積大。通風(fēng)效果好。 ◆ 根據(jù)信息時代的需要，在房間組織融入商務(wù)工作，休閑娛樂的功能。電話系統(tǒng)充分考慮上網(wǎng)和多種使用的可能性，采用每戶兩對電話線。有線電視系統(tǒng)采用高配置方案，在客廳、臥室、書房都裝設(shè)電視插座，分支器就近安裝?？紤]引進電纜數(shù)據(jù)終端技術(shù)，實現(xiàn) 三網(wǎng)合一 （電話網(wǎng)、電視網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)），提高小區(qū)的智能化水平。 戶型設(shè)計要求 ◆ 主臥室的面積不應(yīng)小于 12 平方米，單衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于 平方米；每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶型至少有兩間居室）要達到一天 3 小時的日照標(biāo)準；冬季溫度應(yīng)在 18～ 20℃，夏季在 26～ 28℃； ◆ 注重躍層戶型露臺的設(shè)計，在條件允許的前提下盡量同時設(shè)計南、北露臺。應(yīng)保證露臺空間的完整，避免露臺被其他房間分為幾個部分。同棟住宅相同面積戶型的露臺面積應(yīng)保持一致。露臺在立面設(shè)計上應(yīng)與整棟房的立面相呼應(yīng)?？禈蚧▓@營銷策劃報告 尺度 17 六、 組團命名 組團劃分 原則 康橋花園產(chǎn)品包括多層、小高層、高層等三種類型，項目在總體規(guī)劃階段依組團進行產(chǎn)品設(shè)計，因此高層和小高層組團十分明顯，多層由于受產(chǎn)品和地塊的條件的限制無法形成有效的組團設(shè)計。但是為了便于項目銷售以及后期項目物業(yè)管理，應(yīng)對康橋花園按產(chǎn)品類型進行組團。 各組團劃分 康橋花園劃分為六個組團， 1— 3 號樓為多層組團； 5 號樓與 9 號樓組成混合組團、 6 號和 7 號樓組成多層組團； 9 號樓和 1 12 號樓組成核心小高層組團； 13 號樓組成（?。└邔踊旌辖M團； 14— 17 組成高層組團。 組團命名原則 在組團命 名上，根據(jù)不同產(chǎn)品所營造的生活氛圍不同并結(jié)合各組團在康橋社區(qū)的位置和景觀特點等綜合因素進行命名。 組團命名 1— 3 號樓多層組團 — 康橋綠景 5 號樓混合組團 — 康橋麗園 7 號樓多層組團 — 康橋宜家 核心小高層組團 —— 康橋翡翠 13 號樓組團 —— 康橋雅園 14— 17 號樓組團 —— 康橋錦繡 康橋花園營銷策劃報告 尺度 18 七、 公建配套 公建配套 公建配套從另一個側(cè)面反應(yīng)小區(qū)的定位和物業(yè)整體檔次，本案在公建配套上充分考慮目標(biāo)客戶人群的特征，注重便利性、舒適性、休閑性以及藝術(shù)性的設(shè)計原則。公建設(shè)施的總體分布趨于合理，便利性商業(yè)集中在項目臨 貨棧北街的區(qū)位，休閑精品商業(yè)布置在項目臨鄭汴路的位置，會所圍繞在核心水景周邊，少兒藝術(shù)生活館在項目西北角臨熊耳河畔，各種運動休閑設(shè)施及場地散落分布在社區(qū)各個組團之間。 公建配套功能設(shè)置 在公建配套功能設(shè)置上，應(yīng)本著合理搭配避免重復(fù)的原則，圍繞核心水景周邊的會所從功能上應(yīng)進行細分，位于核心水景的水岸泛會所在功能設(shè)置上突出親水、健身、休閑的主題概念。而位于 14 號樓底部的配套會所在功能設(shè)置上突出室內(nèi)文體娛樂、綜合配套的主題概念。少兒藝術(shù)生活館突出藝術(shù)情操陶冶和生活情趣培養(yǎng)，設(shè)置各類少兒生活設(shè)施和藝術(shù)培養(yǎng)課程。 各組團內(nèi)的公建也應(yīng)根據(jù)組團的特點進行主題化設(shè)置，多層組團在宅間綠地以各類健身小品設(shè)施為主；小高層組團以景觀休閑高爾夫綠地和老年娛樂廣場為主；高層組團建議以休閑性公建設(shè)施為主。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 19 八、 物業(yè)目標(biāo) 項目物業(yè)定位 從康橋花園的目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品組合、景觀特征以及公建配套等綜合因素來看，本項目物業(yè)應(yīng)定位于管城片區(qū)的中高檔樓盤，康橋花園就是要在該片區(qū)打造一個城市有產(chǎn)者的居住天堂，將項目整體物業(yè)目標(biāo)定位成“都市住宅，城市有產(chǎn)者的家”。 物業(yè)服務(wù)目標(biāo) 本項目物業(yè)服務(wù)應(yīng)本著實現(xiàn)“蘋果”物業(yè)服務(wù)理念的目標(biāo)，來樹立康橋花園未 來的物業(yè)形象。 蘋果 PINGOD 物業(yè)管理倡導(dǎo)的是一種全新的生活方式，全新的物管服務(wù)模式。從以前的單一運作模式，轉(zhuǎn)換成多元素、多元化、多角度、多方位、柔性化、細化、深化的管理模式。 物業(yè)服務(wù)效果 通過物業(yè)服務(wù)在實際中 長城生活會是體現(xiàn)特色物業(yè)服務(wù)理念的主戰(zhàn)場，在整個項目營銷過程康橋花園的物業(yè)一定要和生活會的活動配合起來，將特色物業(yè)服務(wù)貫穿生活會活動始終，讓會員提前感受到康橋花園的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和以客戶為核心的服務(wù)理念，并巧妙的利用項目銷售階段的節(jié)點完成從會員服務(wù)向業(yè)主服務(wù)的過渡。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 20 第三章：項目營銷策略 一、 目標(biāo)市場“紅心”定向 如果說項目產(chǎn)品是發(fā)展商攻擊目標(biāo)市場的“子彈”那么項目目標(biāo)客戶人群的綜合需求就是“子彈”所要攻擊的標(biāo)靶“紅心”。項目的核心人群定位于“六十年代生人”，通過對概念人群需求的深入挖掘?qū)Α傲甏恕钡摹凹t心”從幾方面進行定向。 珍視生活本質(zhì) 生活就像是在空中拋接五只球的游戲。這五只球分別是 工作、家庭、健康、友誼和精神。將五個球同時在空中拋接的確是一門藝術(shù)。不久你會發(fā)現(xiàn)：惟有工作是一個橡皮球，掉在地上還會彈起來；而其他四個球都是玻璃的，掉在地上便會留下疤痕、裂縫，或摔得粉碎，總之不可能恢 復(fù)原樣。所以對于生活觀和家庭觀全面走向成熟的“六十年代生人”來說，珍視生活本質(zhì)是潛在于他們內(nèi)心的生活氣質(zhì)和生活追求。 安全、幽雅、生態(tài)的居住環(huán)境 隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，城市問題，諸如：惡劣的居住與衛(wèi)生條件、交通擁擠、環(huán)境惡化等，無不困擾著城市人。另外現(xiàn)代城市生活的快節(jié)奏和工作的高強度，帶給城市人的壓力越來越大，淡漠的人際關(guān)系、快速老化的身體、茫然困惑的明天，就像城市人的夢魘在迅速擴散著。 作為社會中堅力量的“六十年代生人”，他們占有著社會中上層的經(jīng)濟、文化等資源，同時他們承受著更多來自事業(yè) 、家庭和生活等方面的壓力，在現(xiàn)代城市中究竟要擁有一個什么樣的居住環(huán)境，使家庭得到可持續(xù)發(fā)展的空間，讓自己和家人能得到身心的寧靜，讓生活少幾分忙碌而多幾分閑適？這些問題無時無刻不困惑著他們，在城市中擁有一個 安全、幽雅、生態(tài) 的居家生活環(huán)境，成為城市有產(chǎn)者“六十年代生人”最強烈的需求。 錦繡悠然的生活方式 “六十年代生人”需要的不是 “鋼筋水泥簡單堆砌的叢林 ”，他們渴望居家生康橋花園營銷策劃報告 尺度 21 活的內(nèi)涵，他們渴望自然綠意的生態(tài)環(huán)境、和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居家環(huán)境、悠然健康的生活方式。 二、產(chǎn)品營銷文案模板 先進的國際規(guī)劃理念 康橋花園秉承國際先進規(guī)劃設(shè)計理念 ，劃分為 組團居住 、 沿街 商業(yè)、 娛樂休閑、特色水景四 大部分， 強調(diào)都市空間的滲透，注重都市景觀效應(yīng)，內(nèi)部環(huán)境應(yīng)具有均好性以及空間形態(tài)的多樣性。整個社區(qū)以蜿蜒的林蔭道引入，與城市道路的空間形態(tài)形成強烈的對比?？臻g強調(diào)引導(dǎo)和變化，通過林蔭道路的曲徑通幽，感受社區(qū)內(nèi)部的幽雅含蓄。突出人車分流的設(shè)計理念，避免車輛進入社區(qū)各組團核心內(nèi)部，注重營造都市有產(chǎn)者舒適靜謐的生活空間。 漾日灣畔的悠然生活 水應(yīng) 是可以參與的 水，水岸 生活無疑應(yīng)該屬于 河畔 。 康橋花園 位于 熊耳河畔 ，有迷人的 漾日灣風(fēng)景 ，有 可以參與的 水 和 景觀帶 ，讓人真正親近 水 ，跟 水 發(fā)生關(guān)系，享受 水 的神奇 、水的快樂和水的律動 ，而不只是看 水觀景 。 康橋漾日灣充分借用熊耳河畔濱河綠化帶的景觀資源，加上自身豐富優(yōu)雅的水景和 自然生態(tài)環(huán)境 的充分營造，使漾日灣真