港城花園營銷策劃推廣方案(編輯修改稿)
2024-11-14 17:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 樓宇可視對講及門禁系統(tǒng) 小區(qū)局域網(wǎng) 停車庫智能管理系統(tǒng) 小區(qū)背景音樂 小區(qū)閉路電視監(jiān)控 一卡通管理系統(tǒng) 第三大硬件 ⑴ 文化教育：沙區(qū)自古以來都是重慶的文化教育基地 ， 文脈相續(xù) ， 文風蔚然 ，處處浸潤著濃郁的文化氛圍 。 ⑵孩子與未來：聯(lián)姻名校（沙區(qū)實驗一小或樹人小學(xué)），業(yè)主于此項目購買房屋，子女可以就校，不能讓孩子輸在起跑線上。 第四大硬件 ⑴ 身份與地位：將項目包裝成一個小龍坎片區(qū)中高檔花園小區(qū) ， 入駐的業(yè)主身份與地位在口碑效應(yīng)中將得到體現(xiàn) ， 那將是成功者的標志 。 ⑵品質(zhì)與品味：項目的整體風格（包括建筑風格、景觀風格）、建筑的元素，選擇這樣的花園小區(qū)，品質(zhì)與品味當然與眾不同，是富于活力與生命力的一代。 二、樓體命名 A棟：豪俊閣 B棟：雅仕閣 名稱析義： 雅：園林景觀 ， 小橋 、 流水 ， 書房配置 豪：建筑的外觀氣勢宏偉 、 壯觀 、 色彩簡潔明了 雅仕閣：中等戶型 ， 大部分戶型都配有書房 ， 特顯溫文爾雅的品味 豪俊閣：中等偏上戶型，套內(nèi)面積 120m2以上的戶型占 40%，方正戶型，大 客廳、大主臥，倍顯豪放簡約的氣質(zhì)。 三、價格策略 實行多樣化的價格制定方式，執(zhí)行多種付款方式，對于推動項目內(nèi)受其它因素影響較大的樓層以及戶型面積偏大的銷售有著很大的推動作用。 價格讓利： （ 1） 視野開闊度受影響的樓層 （ 大約在 10層以下 ） 執(zhí)行相對低價位 。 （ 2） 戶型面積偏大的價低于同層其它戶型價位 ， 使之產(chǎn)生可比性和可選性 。 （ 3） 根據(jù)朝向、景觀因素，制定同層不同價。 付款方式： （ 1） 降低首付成數(shù) ， 延長貸款年限 。 （ 2） 首付分期無息支付方式 。 （ 3） 首付無息開發(fā)商按揭方式 。 （ 4） 捆綁式銷售：住宅與寫字間同時購買優(yōu)惠方式。 市場定價策略 從整個沙區(qū)房地產(chǎn)市場價格來看 ， 其它開發(fā)片區(qū)內(nèi)的項目銷售價格都比較高； 從整個沙區(qū)購買力市場來看 ， 區(qū)內(nèi)市民購買力較強； 小龍坎片區(qū)以前的項目受各方面因素的影響售價并不高，為準確的反映出市場對港城花園認可價位，于此將采用市場比較法，計算港城花園的市場均價，以本項目為基數(shù)： 100 項目 基價 （元 /m2套內(nèi)） 地理位 置 交通網(wǎng) 絡(luò) 項目素 質(zhì) 配套設(shè) 施 工程進 度 相對基價 升偉 新天地 2500 103 100 102 104 99 2311 華宇廣場 3000 110 110 105 110 97 2213 沙龍花園 2200 98 96 97 98 98 2510 天安仕錦閣 2500 107 108 95 105 95 2283 大川花園 2100 98 97 102 101 96 2234 項目市場均價： （ 2311+2213+2510+2283+2234） /5=2310元 總體策略 綜合沙區(qū)其它項目普遍采取低開高走的價格策略，本項目開發(fā)商雖曾成功開發(fā)過幾個項目，但在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商的知名度并不高，采用以上方式，對于推動樓盤的銷售，百利而無一害，同時可以逐步累積開發(fā)商的知名度，提升其信譽度，為開發(fā)下一個項目取得較高的市場認知度打下扎實的基礎(chǔ)。 四、渠道策略 坐銷：以銷售部為中心 ， 依托媒體宣傳 ， 等待客戶上門定購 。 直銷：以 DM單或公司高層為核心 ， 與大集團 、 行政 、 事業(yè)機構(gòu)進行大單定購 。 展銷： （ 1） 依托展示會的各種優(yōu)惠政策進行銷售 。 （ 2） 人流量大，人氣旺，人口集中區(qū)域進行巡回展示銷售。 五、促銷策略 假日促銷：以長假日 ， 市民放假休閑時 ， 實行優(yōu)惠促銷活動 。 節(jié)日促銷：針對各種特定節(jié)日人群 ， 實行優(yōu)惠促銷 。 特價促銷：拿出部分套房 ， 實行特價搶購促銷 。 捆綁式促銷：針對購買本項目內(nèi)多套住宅或住宅 、 寫字間一起購買者實行優(yōu)惠 。 禮品促銷：抽獎送禮品或裝修進行促銷 。 事件促銷：聯(lián)合周邊文化教育機構(gòu) 、 大型商場或大型休閑娛樂場所進行促銷 。 第三部分 項目定位 一、 目標客戶群定位 購買能力柱狀圖： 5051015202530354012021202102021030000300005000050000以上 未知單位：% 購買能力集中在家庭年收入 20210—— 500000元， 55個百分點，50000元以上 5個百分點。 年齡構(gòu)成柱狀圖： 05101520253035404520歲以下 2025歲 2636歲 36歲以上單位：%年齡結(jié)構(gòu)在 26— 36歲有 ， 36歲以上占 。 文化層次柱狀圖： 15355001020304050高中以下 高中、中專 大學(xué)及以上(含大專)單位：%文化層次大學(xué)以上（含大專）有 50個百分點。 綜合三者 ， 港城花園的目標客戶群已經(jīng)十分明了 ， 在結(jié)合沙區(qū)主力購買群 ，港城花園目標客戶群定位： 行政事業(yè)機關(guān)公務(wù)員 購房心理：二次置業(yè) ， 為將來做準備 文化背景：具有較高的文化程度 居住要求：有一定檔次 ， 看重增值 經(jīng)濟能力：收入高而且穩(wěn)定，隱性收入多 教育 、 醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)從業(yè)人員 購房心理：看重性價比 ， 出入便利 ， 提升居住品質(zhì)為主 文化背景：專業(yè)出身 ， 具有一定的文化層次 居住要求：注重小區(qū)綜合素質(zhì) ， 出入便捷 經(jīng)濟能力：收入穩(wěn)定，水平中等，部分有隱性收入 非公有制企業(yè)白領(lǐng)人士和老板 購房心理：居住和投資增值性 文化背景：文化層次較高 居住要求：關(guān)注小區(qū)綜合環(huán)境 ， 居住的舒適性 經(jīng)濟能力：收入高，但不穩(wěn)定 周邊地區(qū)注重孩子教育的人士 購房心理：為孩子受教育而選擇 文化背景：文化層次參差不齊 居住要求：小區(qū)檔次 ， 注重周邊文化氛圍 經(jīng)濟能力：有一定的收入來源，不菲的存款 寫字樓的自
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