【文章內(nèi)容簡介】 投資目的 ——為獲取較高的投資回報為主，包括投資者、經(jīng)銷商、生產(chǎn)企業(yè)。* 投資考慮因素 ——以地段，投資經(jīng)營前景、價格、項目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實力為主要考慮因素。* 投資顧慮因素 ——以經(jīng)營規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營前景、產(chǎn)權(quán)、開業(yè)時間、投資承諾為顧慮因素。* 對服務(wù)配套設(shè)施的需求——以倉儲、運輸、資訊、商務(wù)為主要需求。* 各行業(yè)對經(jīng)營面積的需求家具：500—1000平方米 建材：100—1000平方米 綜合百貨：50500平方米塑料：100—500平方米 家電：100350平方米 汽車：3001000平方米飲食：300—2000平方米 銀行：500—1000平方米 服裝、布匹：15—200平方米糧油食品：50—200平方米 電信：25—150平方米 機械：501000平方米音像制品：15—100平方米 文娛康體產(chǎn)品：50—800平方米 藥品及醫(yī)療器械:50—250平方米玩具：20—150平方米 化妝品：10—100平方米 涂料：50—250平方米皮具：25—100平方米 鞋業(yè)：25—250平方米* 專業(yè)市場潛在投資群體分析A、 年齡特征——投資群體趨于年輕化。其中31—35歲占25%36—40歲占30%41—45歲占20%46—50歲占15%51—55歲占10%B、投資決策權(quán)——以男性為主達75%，投資型客戶女性比例將增大。C、職業(yè)特性——以私營企業(yè)及個體經(jīng)營商戶為主，投資型客戶自各行業(yè)及自由職業(yè)者。* 房地產(chǎn)廣告的認知度廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。廣告刊登頻率高，推廣力度大 45%廣告版面大，有氣勢 35%廣告創(chuàng)意獨特，對品牌及企業(yè)認可 20%* 房地產(chǎn)信息渠道的選擇九、專業(yè)市場經(jīng)營者及品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié)* 品牌企業(yè)對項目的認知分析A、 專業(yè)市場的經(jīng)營規(guī)劃應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，提供完善的服務(wù)配套設(shè)施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進駐經(jīng)營。B、 政府對項目的支持是專業(yè)市場發(fā)展的有力保障。C、 市場知名度及影響力將決定專業(yè)市場的持續(xù)擴大發(fā)展性。D、 作為順德國際級的商業(yè)城，在經(jīng)營規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國及全球性市場。區(qū)域市場名稱調(diào)研總結(jié)廣州番禺順德南海順德順德廣東裝飾材料城恒生商貿(mào)城樂從國際家私城西樵布匹市場萬和集團美的集團專業(yè)市場注重地段及經(jīng)營規(guī)劃，成功的關(guān)鍵在于市場凝聚力的創(chuàng)建及市場推廣。專業(yè)市場的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營的投資回報率反映真正的市場價值。市場品牌的塑造及市場推廣是在市場競爭中致勝的關(guān)鍵，專業(yè)市場的完善服務(wù)配套是創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境的基礎(chǔ)。尋找市場空白，洞悉發(fā)展趨勢，搶占市場先機是專業(yè)市場開發(fā)成功的關(guān)鍵。從零散經(jīng)營發(fā)展至整體經(jīng)營是專業(yè)市場的發(fā)展趨勢。對項目有一定的了解，但對項目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營方向。對項目未有認知，對項目面向社會招商形式有所保留。認為產(chǎn)品銷售以外地市場為主，并已建成完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會考慮進駐經(jīng)營。十、德市區(qū)商用物業(yè)概況表市區(qū)商鋪價格首層由900030000元/平方米，—，而且銷售成績理想，租金由40—200元/平方米/月，均價為60—80元/平方米/月。并根據(jù)地段進行劃分，主要集中在新世紀酒店及倩暉園周邊為主。投資需求仍有廣闊空間，2001年完工的“華都豪庭”—，市場仍然有相當(dāng)強大的承受力?？傮w商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場比例擴大，市場競爭日趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對項目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開始由單方面盲目追求地段、價格而轉(zhuǎn)向注重項目經(jīng)營規(guī)劃和前景，投資回報收益等綜合素質(zhì)。 東樂路——富麗華大廈共三層商場，每層2000多平方米；價格（售價）：首層——2300—2500元/平方米；二層60007000元/平方米整層租售。 新基一路：商鋪價格：首層——23000—25000元/平方米；夾層：1000多元/平方米。商鋪面積：首層——40—50平方米/間；夾層：30余平方米/間。 清暉路：匯展閣價格：均價5500元/平方米。電話：2221810。 東樂路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈售價：21000—25000元/平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話：2201688 清暉路：新世界中心商場 商場中庭臨時商鋪租金： 只租不售： 周六、日：3000元/間/天 均價：100元/平方米/月； 周一至五：1000元/間/天 管理費：45元/平方米 大型節(jié)假日：5000元/間/天 實用率：100%。清暉園路段：鴻葉樓（獨立商鋪） 環(huán)市東路：景鴻樓（獨立商鋪）租：80—100元/平方米/月 售價：首層——10500元/平方米售：18000元/平方米 二層——7500元/平方米丹樂路：翠庭軒（獨立商鋪） 環(huán)市北路：恒龍閣售價：9000元/平方米 售價：12500元/平方米10：清暉園路段：東園商場 1“華都豪庭”樓盤商場大型集市臨時性質(zhì) 商鋪劃分成38間商鋪租金：100—200元/平方米。 售價：23000—28000元/平方米，2001年開業(yè)。1信德商業(yè)城 1東康路：建材市場街鋪大型集市式臨時商業(yè)城， 租金：70—80元/平方米主要經(jīng)營中、低檔日用商品為主。 售價：20000元/平方米租金：150—350元/平方米。 按揭：五成十五年，50年產(chǎn)權(quán)。1順德家電城大型集市式商業(yè)城，有300余間商鋪。售價：22000—26000元/平方米。租金：80—250元/平方米管理費：150元/間每個鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為24平方米，以經(jīng)營中低檔家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。1順德機電公司電器商場機電公司自有物業(yè)，采用合作經(jīng)營方式，與各大品牌家電企業(yè)合作展銷，集合順德名優(yōu)家電產(chǎn)品，知名度較高。第二部分：項目分析一、項目SWOT分析S——項目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢：地處105國道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟和交通的重要輸紐，擁有完善運輸網(wǎng)絡(luò)。 規(guī)模優(yōu)勢：，占地18萬平方米，總建筑面積22萬平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場。 市場優(yōu)勢：項目具有區(qū)域市場獨創(chuàng)性，未有直接的競爭項目。W——項目劣勢 缺少政府職能支持。 宣傳推廣及包裝未盡完善。 銷售價格與市場脫節(jié)。 配套設(shè)施未盡完善。 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃。 銷售策略缺乏投資吸引力。 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。O——機會 市場需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場。 家電及涂料市場未有形成專業(yè)性市場。 政府新城區(qū)建設(shè)及城建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專業(yè)市場提供廣闊發(fā)展空間及市場潛力。T——威脅 區(qū)域性專業(yè)市場不斷增多，規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營配套完善。 珠江三角洲專業(yè)市場競爭加劇，市場購買力不斷擴散。 品牌生產(chǎn)企業(yè)開始以專賣店形式搶占市場份額，對專業(yè)市場的凝聚力造成影響。二、2000年12月順德商業(yè)城銷售分析商鋪已售面積A區(qū)1座101—119201—203205—206215—216220向南—18間—90%向北—8間—40%2座10211121202223013032240403向南19間—90%向北2間—10%向南4間—18%向北2間—10%3座102108110124201向南22間—92%向1間—8%住宅A區(qū)1座：已售住宅出售率101—1010107201208南向5間—55%北向8間—100%A區(qū)2座10311020220208210301303104南向8間—80