【正文】 在制定總體營(yíng)銷部署時(shí)，劃分各階段銷售目標(biāo)，運(yùn)用相應(yīng)促銷策略，并采用招商與銷售同步進(jìn)行，全 面成功推售項(xiàng)目。銷售目標(biāo)l 項(xiàng)目總體銷售目標(biāo)10億元。A、 創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城品牌效應(yīng)，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營(yíng)規(guī) 劃優(yōu)勢(shì)，在順德市進(jìn)行新聞炒作，并同時(shí)在各大廣告媒體進(jìn)行推廣，把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星商 業(yè)城，形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)效應(yīng)。營(yíng)銷中心招商部市場(chǎng)推廣部部銷售部成立若干銷售小組面向投資客戶群體及負(fù)責(zé)簽約鑒證工作負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃推廣面向租賃經(jīng)營(yíng)客戶群體建議在目前應(yīng)及時(shí)采取銷售及招商同步進(jìn)行，全力保障商城在2001年3月底開業(yè)時(shí)，全場(chǎng)達(dá)至旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)投資信心。F——制定合理的價(jià)格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場(chǎng)商鋪，并靈活調(diào)控價(jià)格，制定多樣化的付款方式或促銷策略，全面迎合各層面買家需求。E——開拓第二目標(biāo)客戶群體全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程。例如：返租回報(bào)、先租后售、保底分成等促銷策略。B——制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略針對(duì)品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略，安排專人負(fù)責(zé)跟蹤談，并以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。二層以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主項(xiàng)目推廣策略 ——項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，主要通過(guò)銷售推廣及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行（1）銷售推廣策略由于目前項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售體系及銷售價(jià)格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營(yíng)銷部署及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)制定以下具體建議：A——擴(kuò)大招商范圍。（3） 建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾） ——順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展需求巨大，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場(chǎng)未有大規(guī)模的建材市場(chǎng)，處于空白市場(chǎng)階段。u 主力市場(chǎng)分析（1） 家電、涂料 ——本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)。在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷。l 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。l 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。l 提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂(lè)等服務(wù)配套設(shè)施。l 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷售。 根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，%。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程。l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。l 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。C——營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。B——項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展至全國(guó)及海外地區(qū)。項(xiàng)目功能定位 一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)。 銷售目標(biāo)。 建立銷售體系。 首、二層功能定位建議。 制定項(xiàng)目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。D——本公司將制定完美的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。B——以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會(huì)和展示推廣活動(dòng)，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力，屆時(shí)公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。四、 項(xiàng)目推廣工作安排建議發(fā)展商 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)——將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。（3） 形象包裝 ——項(xiàng)目形象及包裝未充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。總體規(guī)劃（1） 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 ——缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營(yíng)前景及投資信心。（4）促銷策略 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調(diào)動(dòng)。（2） 銷售部署以全盤開放推售方式進(jìn)行，70%位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購(gòu)，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進(jìn)程。三、項(xiàng)目存在問(wèn)題分析銷售策略： 主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷狀況，影響整體資金回籠及營(yíng)銷部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及擋次，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（C） 提升順德制造企業(yè)的整體形象，并面向全國(guó)及海外市場(chǎng)進(jìn)行傳播推廣。（A） 為品牌企業(yè)提供一個(gè)名優(yōu)產(chǎn)品展示與銷售的舞臺(tái)。順德企業(yè)市場(chǎng)需求 順德——以制造業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱為主的生產(chǎn)與加工基地，各類品牌企分布在12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，產(chǎn)品主要以外地市場(chǎng)為主，已建成較成熟完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，但缺乏一個(gè)集中的產(chǎn)品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過(guò)一個(gè)商品的集中展示舞臺(tái)，通過(guò)物流和信息平臺(tái)的建立，為產(chǎn)品拓展更廣闊的銷售空間，建立起強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，全面發(fā)展。 ——國(guó)、內(nèi)外產(chǎn)品經(jīng)銷、代理商。 ——大型品牌生產(chǎn)企業(yè)。 B、綜合性商城 ——經(jīng)營(yíng)范圍面向全國(guó)各地，東南亞及海外地區(qū)。n 傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，未能適應(yīng)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展需求。n 區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量相對(duì)飽和，經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及檔次較低，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及凝聚力。同時(shí)通過(guò)雙方共同合作，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)招商推廣成功。第三部分：營(yíng)銷策劃推廣方案一、 前言 五、總體策劃思路二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目形象 專業(yè)市場(chǎng)概況 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) 投資客戶群體 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃建議 企業(yè)市場(chǎng)需求 首、二層功能定位 經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向 項(xiàng)目推廣策略三、存在問(wèn)題分析 （1）銷售推廣策略 銷售策略 （2）建立銷售體系 總體規(guī)劃 （3）廣告宣傳推廣策略四、項(xiàng)目推廣工作安排 銷售目標(biāo) 發(fā)展商 凌峻策劃推廣公司一、 前言 凌峻廣告——憑借200多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功操作，積累了豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣經(jīng)驗(yàn)，以敬業(yè)專業(yè)的工作精神及理念，專門組織商場(chǎng)營(yíng)銷策劃人員對(duì)項(xiàng)目及專業(yè)市場(chǎng)、目標(biāo)投資群體進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)研及分析總結(jié)?？蛻魜?lái)源：順德市本地居民及周邊地區(qū)，銷售范圍狹小，客戶層面較高。返租回報(bào)：50元/平方米/月，共3年（按建筑面積100%），具有一定投資吸引力。投資心理特點(diǎn)：一次性購(gòu)買12間以上，最多達(dá)10間，對(duì)項(xiàng)目前景充滿信心。（3）首層：（最小面積）45平方米（最大面積）160平方米（雙向門面商鋪）。已售鋪位1011122124223227325329403404174142711120212303038313134向南23間—96%向北5間—19%向南5間—17%向北7間—20%南向11間—1%北向2間—17%南向5間—38%北向—0%10111920120223303224014041419120210303104014040409向南19間—90%向北6間—26%向南22間—9%向北4間—20%南向—0%北向2間—20%南向2間—20%北向5間—56%B區(qū)2座103120217223230303234231010920830310401向南18間—90%向北5間—23%向南3間—13%向北1間—4%南向2間—22%北向1間—10%南向2間—20%北向11間—9%B區(qū)3座1011011012120120208210301412033034040410南向19間—90%北向6間—76%南向1間—5%北向無(wú)一售出南向—0%北向1間—10%南向1間—10%北向3間—30%B區(qū)4座101101131110510121202142122223324412103084南向11間—52%北向51間—22%南向5間—