【正文】 2000年10—12月已回籠資金2億元，預計2001年1—12月完成8億元銷售目標（租金收入另計）。（3）廣告宣傳推廣策略 ——統(tǒng)一項目市場形象、統(tǒng)一項目市場定位、統(tǒng)一項目宣傳推廣部署 。由于投資型客戶經(jīng)濟層面較高，能及時把握最新投資信息，若有較高層面的投資客戶入市，必將帶動各層面客戶，形成強勁的投資購熱期。C——制定極具投資吸引力的營銷策略 同時配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調(diào)動投資積極性。樓層功能規(guī)劃首層以名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主首二層部分面積將規(guī)劃成大型超級市場功能。u 具體建議如下：以家電、建材、涂料、汽車為主力市場——面向全國市場，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；——面向區(qū)域性市場，形成綜合性商業(yè)城。l 強化項目優(yōu)勢，增強凝聚力及投資信心。l 合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營特性。其中東莞占148億元，佛山303億，順德205億，如此巨大的市場消費份額及潛力深不可測，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進駐，并向珠江三角洲發(fā)展。D——吸納大型百貨超市進駐，增加人流及品牌效應(yīng)。具體建議如下：l 強化專業(yè)市場投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。 以市場領(lǐng)導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。項目形象定位 “順德之窗”——順德國際商業(yè)城釋義：項目發(fā)展性具首創(chuàng)性同時作為國際級的商業(yè)城，必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。 廣告宣傳推廣策略。 經(jīng)營規(guī)劃具體建議。C——營造濃厚商業(yè)氛圍，增強商業(yè)城，經(jīng)營投資吸引力，建議吸納大型超級市場進駐，例如世界零售業(yè) 巨頭“沃爾瑪”，并通過其品牌優(yōu)勢及市場效應(yīng)，全面促進招商進程。（4） 功能定位 ——未有制定主力市場功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。（5）招商范圍以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進行廣泛招商拓展，對品牌企業(yè)缺乏針對性的招商推廣，主力市場投資積極性來充分發(fā)掘。（1） 定價策略 銷售價格與市場價格脫節(jié)，定價方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢，影響總體銷售收益平衡。（B） 為企業(yè)提供完善的物流及信息流的平臺。 ——各行業(yè)的龍頭企業(yè)。 ——擁有巨大客戶群體。n 市場上缺乏綜合性大型商業(yè)城，市場潛力及發(fā)展空間廣闊。 通過分析總結(jié)所得對順德國際商業(yè)城成功發(fā)展前景充滿了強大的信心，制定出商效高質(zhì)的營銷策劃推廣方案。管理費：住宅80元/間/商鋪（未定） （發(fā)展商自行成立物業(yè)公司）二層招商對象：大型品牌家商進駐，形成大型電器展銷中心（只租不賣）竣工時間2001年1月1日：交付使用2001年3月底，屬準現(xiàn)樓階段。（4）室內(nèi)鋪的三種間隔（45/68/72平方米）（5）管理費：80元/間/月（住宅）（6）商鋪起價：180萬元/平方為米（按揭為主）（7）總鋪售額10億，已銷售2億元四、銷售總結(jié)項目經(jīng)營性質(zhì)：批發(fā)零售相結(jié)合的綜合性大型商業(yè)城消費者投資目的：投資客為主/自用者較少。二、2000年12月順德商業(yè)城銷售分析商鋪已售面積A區(qū)1座101—119201—203205—206215—216220向南—18間—90%向北—8間—40%2座10211121202223013032240403向南19間—90%向北2間—10%向南4間—18%向北2間—10%3座102108110124201向南22間—92%向1間—8%住宅A區(qū)1座：已售住宅出售率101—1010107201208南向5間—55%北向8間—100%A區(qū)2座10311020220208210301303104南向8間—80%北向6間—60%南向4間—40%北向無一售出A區(qū)3座10120207303074南向1間—8%北向2間—18%南向2間—18%北向無一售出。 政府新城區(qū)建設(shè)及城建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專業(yè)市場提供廣闊發(fā)展空間及市場潛力。 銷售策略缺乏投資吸引力。 宣傳推廣及包裝未盡完善。第二部分：項目分析一、項目SWOT分析S——項目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢：地處105國道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟和交通的重要輸紐，擁有完善運輸網(wǎng)絡(luò)。1順德家電城大型集市式商業(yè)城，有300余間商鋪。 售價：23000—28000元/平方米，2001年開業(yè)。 清暉路：匯展閣價格：均價5500元/平方米?？傮w商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場比例擴大，市場競爭日趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對項目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開始由單方面盲目追求地段、價格而轉(zhuǎn)向注重項目經(jīng)營規(guī)劃和前景，投資回報收益等綜合素質(zhì)。認為產(chǎn)品銷售以外地市場為主，并已建成完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會考慮進駐經(jīng)營。尋找市場空白，洞悉發(fā)展趨勢，搶占市場先機是專業(yè)市場開發(fā)成功的關(guān)鍵。D、 作為順德國際級的商業(yè)城，在經(jīng)營規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國及全球性市場。* 房地產(chǎn)廣告的認知度廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。* 對服務(wù)配套設(shè)施的需求——以倉儲、運輸、資訊、商務(wù)為主要需求。 隨著中國加入世貿(mào)，國、內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品將大量涌入順德，同時迅速占領(lǐng)市場，競爭將不斷加劇，各專業(yè)市場將受到?jīng)_擊。 專業(yè)市場以家具市場為主，集中在325國道樂從至龍江路段，形成逾百萬平方米的專業(yè)商場，業(yè)務(wù)范圍面對全國及港澳地區(qū)，知名度及甚高，影響力深遠。n 經(jīng)營方式采取銷售、租賃、合作分成、保底經(jīng)營等多種靈活方式。經(jīng)營方式陳舊，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，市場形象受損。n 市場經(jīng)營環(huán)境及市場規(guī)劃未盡完善，缺乏市場凝聚力。 * 專業(yè)市場概況分析：經(jīng)營面積在十萬平方米以上，以形成一定的規(guī)模，以租賃經(jīng)營為主，專業(yè)性強，社會知名度較高，招商客戶來自國、內(nèi)外，而且有逐漸擴大趨勢。廣東省指定亦參觀旅游、購物景點：建筑面積20多萬平方米，共分9座商場，數(shù)千廠商，是全國最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。眼鏡——人民南眼睛市場電腦產(chǎn)品——廣州電腦城鞋業(yè)——廣源鞋業(yè)城皮具——梓元崗皮具城服裝——白馬服裝城、流花服裝城洗滌、化妝品——興發(fā)廣場音像制品——興發(fā)廣場、音像城家居裝飾品——文德路藝術(shù)城廣州裝飾材料市場商鋪租賃收費一覽表編號市場各稱區(qū)域租金（元/m2/月）管理費集資費（元/ m2）保證金水電、雜費工商稅務(wù)1羊城裝飾材料城（附設(shè)燈飾城）廣州市南岸路2226首層250350(包庫另計)免100015003個月租金按商業(yè)標準收取協(xié)助辦理自行繳付2廣東裝飾材料城廣州市南岸路28首層：160；二層：75（包庫另計）。南海鹽步廣佛公路大轉(zhuǎn)裝飾材料城以來報為主，并以裝飾材料及涂料作配搭。番禺洛溪新城迎賓路旁五洲裝飾世界裝飾材料、五金交電、燈飾家具總占地120萬平方米，分2期開發(fā)，,鋪位多達932個,倉庫可使用面積6萬平方米,完善服務(wù)配套。*對本項目不具備市場威脅。租金：30元/平方米/月（均價）合同期3年。有產(chǎn)權(quán)的大型批發(fā)市場，占地18萬平方米，800間商鋪，10萬平方米倉庫。*項目規(guī)劃及付款方式，發(fā)展前景，經(jīng)營檔次，具有一定優(yōu)勢?？照{(diào)費:15元/平方米/月。售價：3500元—9200元/平方米；7折優(yōu)惠，提供7成25年按揭，多種靈活付款方式，50年產(chǎn)權(quán)。（4） 按照建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，簡政放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能，加強服務(wù)、不再增設(shè)機構(gòu)。（1）各級黨委、政府有關(guān)部門更多關(guān)心、支持幫助指導并提出“三個有利于”的標準。S、 化工工業(yè)T、 催化劑、食品添加劑、水處理劑等的研制和生產(chǎn)（3） 商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、金融及服務(wù)業(yè)A、 大型專業(yè)市場建設(shè)B、 汽車、建筑裝飾材料、塑料、布藝等專業(yè)市場及貿(mào)易中心建設(shè)C、 順德特色的施游項目及景點配套開發(fā)建設(shè)D、 順德美食開發(fā)經(jīng)營及中外特色烹江、食品項目E、 國際經(jīng)濟、對外貿(mào)易、科技、環(huán)保信息咨詢F、 醫(yī)藥工業(yè)G、 生物工程藥品及生物化學藥品系統(tǒng)（含生化診斷試劑）開發(fā)H、 新型藥工程藥用包裝材料、藥用輔料生產(chǎn)I、 中成藥名優(yōu)產(chǎn)品、海洋藥品的開發(fā)和研制