【文章內(nèi)容簡介】 當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位, 版納州及其它轄區(qū)； 云南全省乃至全國。三、推廣階段試銷階段(2006年12月—2007年4月)主要工作:確立整體樓盤的營銷推廣方案及細(xì)部內(nèi)容 完成銷售人員的培訓(xùn) VI視覺系統(tǒng)的設(shè)計(jì)(名片 樓書 胸卡 引導(dǎo)旗以及效果圖等平面設(shè)計(jì)) 樣板房的裝修和布置 現(xiàn)有客戶資料的整理 媒體計(jì)劃及公開發(fā)售傳播方式的制定 該階段上門客戶的登記和預(yù)定的統(tǒng)計(jì) 現(xiàn)場接待中心的設(shè)計(jì)和布置公開銷售階段(2007年4月—2007年5月) 措施和目標(biāo):完成銷售總?cè)蝿?wù)的30%40% 完成第一階段的銷售平均價格 掌握來電和現(xiàn)場訪問人的分析和控制 實(shí)施不同樓宇不同樓層分樓分層推出的控制 根據(jù)兩個階段的銷售情況做出適當(dāng)?shù)男拚桨? 適量平面媒體發(fā)布和SP活動的穿插強(qiáng)銷階段(2007年6月—2007年11月) 措施和目標(biāo): 完成銷售總量的50% 擴(kuò)大宣傳面,采取多種組合的廣告攻勢充分掌握本項(xiàng)目在市場上的影響力建立本項(xiàng)目在市場上的品牌效應(yīng)充分掌握市場競爭樓盤的背景預(yù)測可能發(fā)生的銷售阻礙,制定出相應(yīng)的對策對已成交的客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)溝通大掃蕩,用老客戶口碑做最有說服力的推銷實(shí)現(xiàn)該階段銷售的平均銷售價格穩(wěn)步階段(2007年12月—2007年3月)主要目標(biāo)和工作:完成銷售總量的10%著重推出”客戶滿意”戰(zhàn)略強(qiáng)化本項(xiàng)目的物業(yè)管理宣傳針對剩余樓層推出優(yōu)惠方案加強(qiáng)與成交客戶的聯(lián)誼活動,擴(kuò)大口碑宣傳加強(qiáng)對來電、來訪客戶的追蹤和過濾 清盤階段(2008年3月—2008年5月) 重點(diǎn)把握和所要做的工作: 針對老客戶引見新客戶,給于獎勵 召集新老客戶對物業(yè)提出建議 籌備業(yè)主委員會 對已經(jīng)購房的客戶進(jìn)行親切慰問 完成剩余樓盤的銷售工作,及總銷售均價的控制四、價格策略(一)付款方式 一次性付款 分期付款 根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行分期付款 銀行貸款 首付30%；70%銀貸； 與銀行簽定零首付協(xié)議,促進(jìn)二次購房業(yè)主選購本案(二)促銷優(yōu)惠 開盤前可以拿出部分位置和樓層較差的房子做優(yōu)惠,聚集人氣 通過SP等一系列活動,拿出一部分房子做優(yōu)惠活動,擴(kuò)大影響力 拿出數(shù)套“邊角料”朝向,樓層較差房型進(jìn)行促銷優(yōu)惠 在一定的階段進(jìn)行抽獎活動(送相當(dāng)優(yōu)惠的面積、電器或者出國旅游)(三)全程價格策略u 低開高走、適當(dāng)銷控后期（銷售率達(dá)到80％）視市場競爭狀況的變化、消費(fèi)力的變化而相應(yīng)調(diào)整銷售措施。u 設(shè)定景觀、戶型、樓層系數(shù)(四)各階段價格執(zhí)行策略擬采取451價格策略40%以平于全程均價進(jìn)行公開發(fā)售，積累人氣造成搶購現(xiàn)象，制造名氣樓盤。(試銷階段和公開階段)50%以高于全程均價促銷，加速推動市場人氣，爭取名利雙收。(強(qiáng)銷階段)10%高于或低于（視市場競爭狀況的變化、消費(fèi)力的變化而調(diào)整）全程均價銷售，掃蕩余房，促進(jìn)成交回籠資金。(穩(wěn)步清盤階段)注：預(yù)訂或公開銷售初期應(yīng)保留一定比例的廣告戶（售價可能會低于平均底價）來達(dá)成目標(biāo)。(五)價格執(zhí)行階段第一階段 試銷期定價原則:價格暫時不公開,試探市場反映主要方式:簽定購房意向認(rèn)購書,收受定金每戶1萬元整 第二階段 公開期 定價原則:行情開盤緩慢上升,保證基金運(yùn)轉(zhuǎn),資金的回籠 第三階段 強(qiáng)銷期 定價原則:高價格塑形象,付款創(chuàng)佳績 第四階段 清盤期 定價原則:微粒運(yùn)作,盤活余房 推 廣 策 略 篇一、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目本身賣點(diǎn)提煉:◆升值無限的區(qū)域地段 市區(qū)唯一的高檔新生活生態(tài)花園社區(qū)◆完美合諧的整體規(guī)劃思路 功能分區(qū)規(guī)劃 采用”人車分流”的理念 ◆現(xiàn)代建筑與民族風(fēng)情完美結(jié)合城市建筑對景圍合式建筑◆園中有園的園林景觀 流水的森林地帶,多層次的園林布局 立體式自然景觀42%以上綠化率◆開發(fā)商品牌 版納唯有兩家二級開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)中的企業(yè)◆強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目組合 深圳景觀設(shè)計(jì)公司的景觀園林設(shè)計(jì) 云南城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院的整體規(guī)劃 深圳建筑公司的施工建設(shè) ◆多樣化的產(chǎn)品形態(tài)戶戶見景的凸窗設(shè)計(jì) 無架屋頂梁結(jié)構(gòu)空間設(shè)計(jì)◆智能化物業(yè)配備 星級管家的服務(wù)電子監(jiān)控的智能化巡邏系統(tǒng)◆周邊環(huán)境齊全4A級的熱帶花卉園、南藥園旅游景區(qū)景點(diǎn)農(nóng)場中學(xué),州技術(shù)學(xué)院等多校為鄰教育無憂的文化環(huán)境直達(dá)機(jī)場的交通干線二、推廣思路如何樹立項(xiàng)目形象，并使之轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目強(qiáng)大的銷售力；在項(xiàng)目產(chǎn)品本身價值對項(xiàng)目高價支撐不足的情況下，如何挖掘及制造項(xiàng)目附加值對項(xiàng)目價格實(shí)現(xiàn)很好的支撐；如何找出項(xiàng)目目標(biāo)客戶群，怎樣使目標(biāo)客戶群與項(xiàng)目信息產(chǎn)生接觸；針對項(xiàng)目相對目標(biāo)客戶群，通過怎樣的概念及方式引導(dǎo)其對項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)認(rèn)知，產(chǎn)生認(rèn)同，并促使其產(chǎn)生消費(fèi)行為；不同時期、不同階段怎樣進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)的分配。三、推廣主題 生活方式——豪闊、和諧，與自然共親共近的健康生活；景觀優(yōu)勢——獨(dú)有立體生態(tài)景觀，自然景觀與人居住的親近感更強(qiáng)；產(chǎn)品優(yōu)勢——創(chuàng)新性強(qiáng)，特點(diǎn)明顯，舒適合理，綜合質(zhì)素高；區(qū)位優(yōu)勢——多校為鄰,教育無憂項(xiàng)目配套——已有的熱帶花卉園、南藥園,以及規(guī)劃中的下沉式廣場、林蔭小道等，充分滿足業(yè)主的基本及特殊需求；物業(yè)管理——項(xiàng)目由高級物業(yè)公司負(fù)責(zé)物管，售后服務(wù)更令人放心。四、推廣分析分階段性推廣(一)試銷階段背景: 此階段是項(xiàng)目告知階段, 是整個項(xiàng)目的前期宣傳階段和樹立項(xiàng)目形象、營造市場氣氛階段 目的: 將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場,吸引買家訴求點(diǎn):樓盤形象訴求 主題推廣語建議:高生活標(biāo)準(zhǔn) 高身份標(biāo)準(zhǔn) (二)公開銷售階段背景: 此階段為整個項(xiàng)目的整體形象展示階段,同時是目標(biāo)鎖定的主要階段目的: 通過多種形象展示,吸引目標(biāo)受眾者購買達(dá)到此階段的銷售目標(biāo)訴求點(diǎn):項(xiàng)目整體訴求 1）硬性訴求——生態(tài)花園社區(qū) 主題推廣語建議：高檔新生活生態(tài)花園社區(qū)2）形象訴求——園中有園，豪闊尺度主題推廣語建議：空中花園，親近自然3）建筑規(guī)劃——人車分流的設(shè)計(jì)