【文章內(nèi)容簡介】 當?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位, 版納州及其它轄區(qū)； 云南全省乃至全國。三、推廣階段試銷階段(2006年12月—2007年4月)主要工作:確立整體樓盤的營銷推廣方案及細部內(nèi)容 完成銷售人員的培訓 VI視覺系統(tǒng)的設(shè)計(名片 樓書 胸卡 引導旗以及效果圖等平面設(shè)計) 樣板房的裝修和布置 現(xiàn)有客戶資料的整理 媒體計劃及公開發(fā)售傳播方式的制定 該階段上門客戶的登記和預定的統(tǒng)計 現(xiàn)場接待中心的設(shè)計和布置公開銷售階段(2007年4月—2007年5月) 措施和目標:完成銷售總?cè)蝿盏?0%40% 完成第一階段的銷售平均價格 掌握來電和現(xiàn)場訪問人的分析和控制 實施不同樓宇不同樓層分樓分層推出的控制 根據(jù)兩個階段的銷售情況做出適當?shù)男拚桨? 適量平面媒體發(fā)布和SP活動的穿插強銷階段(2007年6月—2007年11月) 措施和目標: 完成銷售總量的50% 擴大宣傳面,采取多種組合的廣告攻勢充分掌握本項目在市場上的影響力建立本項目在市場上的品牌效應充分掌握市場競爭樓盤的背景預測可能發(fā)生的銷售阻礙,制定出相應的對策對已成交的客戶進行聯(lián)絡(luò)溝通大掃蕩,用老客戶口碑做最有說服力的推銷實現(xiàn)該階段銷售的平均銷售價格穩(wěn)步階段(2007年12月—2007年3月)主要目標和工作:完成銷售總量的10%著重推出”客戶滿意”戰(zhàn)略強化本項目的物業(yè)管理宣傳針對剩余樓層推出優(yōu)惠方案加強與成交客戶的聯(lián)誼活動,擴大口碑宣傳加強對來電、來訪客戶的追蹤和過濾 清盤階段(2008年3月—2008年5月) 重點把握和所要做的工作: 針對老客戶引見新客戶,給于獎勵 召集新老客戶對物業(yè)提出建議 籌備業(yè)主委員會 對已經(jīng)購房的客戶進行親切慰問 完成剩余樓盤的銷售工作,及總銷售均價的控制四、價格策略(一)付款方式 一次性付款 分期付款 根據(jù)工程進度進行分期付款 銀行貸款 首付30%；70%銀貸； 與銀行簽定零首付協(xié)議,促進二次購房業(yè)主選購本案(二)促銷優(yōu)惠 開盤前可以拿出部分位置和樓層較差的房子做優(yōu)惠,聚集人氣 通過SP等一系列活動,拿出一部分房子做優(yōu)惠活動,擴大影響力 拿出數(shù)套“邊角料”朝向,樓層較差房型進行促銷優(yōu)惠 在一定的階段進行抽獎活動(送相當優(yōu)惠的面積、電器或者出國旅游)(三)全程價格策略u 低開高走、適當銷控后期（銷售率達到80％）視市場競爭狀況的變化、消費力的變化而相應調(diào)整銷售措施。u 設(shè)定景觀、戶型、樓層系數(shù)(四)各階段價格執(zhí)行策略擬采取451價格策略40%以平于全程均價進行公開發(fā)售，積累人氣造成搶購現(xiàn)象，制造名氣樓盤。(試銷階段和公開階段)50%以高于全程均價促銷，加速推動市場人氣，爭取名利雙收。(強銷階段)10%高于或低于（視市場競爭狀況的變化、消費力的變化而調(diào)整）全程均價銷售，掃蕩余房，促進成交回籠資金。(穩(wěn)步清盤階段)注：預訂或公開銷售初期應保留一定比例的廣告戶（售價可能會低于平均底價）來達成目標。(五)價格執(zhí)行階段第一階段 試銷期定價原則:價格暫時不公開,試探市場反映主要方式:簽定購房意向認購書,收受定金每戶1萬元整 第二階段 公開期 定價原則:行情開盤緩慢上升,保證基金運轉(zhuǎn),資金的回籠 第三階段 強銷期 定價原則:高價格塑形象,付款創(chuàng)佳績 第四階段 清盤期 定價原則:微粒運作,盤活余房 推 廣 策 略 篇一、項目賣點提煉項目本身賣點提煉:◆升值無限的區(qū)域地段 市區(qū)唯一的高檔新生活生態(tài)花園社區(qū)◆完美合諧的整體規(guī)劃思路 功能分區(qū)規(guī)劃 采用”人車分流”的理念 ◆現(xiàn)代建筑與民族風情完美結(jié)合城市建筑對景圍合式建筑◆園中有園的園林景觀 流水的森林地帶,多層次的園林布局 立體式自然景觀42%以上綠化率◆開發(fā)商品牌 版納唯有兩家二級開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)中的企業(yè)◆強強項目組合 深圳景觀設(shè)計公司的景觀園林設(shè)計 云南城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計院的整體規(guī)劃 深圳建筑公司的施工建設(shè) ◆多樣化的產(chǎn)品形態(tài)戶戶見景的凸窗設(shè)計 無架屋頂梁結(jié)構(gòu)空間設(shè)計◆智能化物業(yè)配備 星級管家的服務電子監(jiān)控的智能化巡邏系統(tǒng)◆周邊環(huán)境齊全4A級的熱帶花卉園、南藥園旅游景區(qū)景點農(nóng)場中學,州技術(shù)學院等多校為鄰教育無憂的文化環(huán)境直達機場的交通干線二、推廣思路如何樹立項目形象，并使之轉(zhuǎn)化為項目強大的銷售力；在項目產(chǎn)品本身價值對項目高價支撐不足的情況下，如何挖掘及制造項目附加值對項目價格實現(xiàn)很好的支撐；如何找出項目目標客戶群，怎樣使目標客戶群與項目信息產(chǎn)生接觸；針對項目相對目標客戶群，通過怎樣的概念及方式引導其對項目實現(xiàn)認知，產(chǎn)生認同，并促使其產(chǎn)生消費行為；不同時期、不同階段怎樣進行項目賣點的分配。三、推廣主題 生活方式——豪闊、和諧，與自然共親共近的健康生活；景觀優(yōu)勢——獨有立體生態(tài)景觀，自然景觀與人居住的親近感更強；產(chǎn)品優(yōu)勢——創(chuàng)新性強，特點明顯，舒適合理，綜合質(zhì)素高；區(qū)位優(yōu)勢——多校為鄰,教育無憂項目配套——已有的熱帶花卉園、南藥園,以及規(guī)劃中的下沉式廣場、林蔭小道等，充分滿足業(yè)主的基本及特殊需求；物業(yè)管理——項目由高級物業(yè)公司負責物管，售后服務更令人放心。四、推廣分析分階段性推廣(一)試銷階段背景: 此階段是項目告知階段, 是整個項目的前期宣傳階段和樹立項目形象、營造市場氣氛階段 目的: 將項目信息傳達給市場,吸引買家訴求點:樓盤形象訴求 主題推廣語建議:高生活標準 高身份標準 (二)公開銷售階段背景: 此階段為整個項目的整體形象展示階段,同時是目標鎖定的主要階段目的: 通過多種形象展示,吸引目標受眾者購買達到此階段的銷售目標訴求點:項目整體訴求 1）硬性訴求——生態(tài)花園社區(qū) 主題推廣語建議：高檔新生活生態(tài)花園社區(qū)2）形象訴求——園中有園，豪闊尺度主題推廣語建議：空中花園，親近自然3）建筑規(guī)劃——人車分流的設(shè)計