【正文】 域開發(fā)u 發(fā)展前景和升值潛力u 高品質(zhì)的樓盤個(gè)性(三)目標(biāo)客戶區(qū)域分析 在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo) 考慮孩子將來上學(xué)的中產(chǎn)階級 收入較高的私營業(yè)主及個(gè)體工商戶 為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部支持以上目標(biāo)客戶的理由:項(xiàng)目的自身優(yōu)勢和目前市場情況和現(xiàn)在認(rèn)購客戶的總結(jié) 我們該怎么辦?我們的辦法是什么?基于以上分析我司做出一下安排:銷 售 策 略 篇一、推廣周期 試銷階段(2006年12月—2007年4月) 公開銷售階段(2007年4月—2007年5月) 強(qiáng)銷階段(2007年5月—2007年11月) 穩(wěn)步階段(2007年11月—2007年3月) 清盤階段(2008年3月—2008年5月)二、訴求范圍 當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位, 版納州及其它轄區(qū)； 云南全省乃至全國。威脅點(diǎn)：（Threat） 周邊住宅供應(yīng)量都將不斷的上升，市場的壓力很大； 大盤競爭個(gè)案迭出,客源分流概率加大； 邊緣轄區(qū)地產(chǎn)的開發(fā),勢必流失一部分消費(fèi)群體； 整個(gè)市區(qū)的閑散空地多，開發(fā)量大，后期競爭將會激烈。劣勢：（Weekness） 周邊外環(huán)境較差，項(xiàng)目緊鄰農(nóng)貿(mào)市場； 樓市活躍，競爭激烈，要突圍需樹立樓盤個(gè)性。我們又是什么?三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢: （Strenth） 項(xiàng)目在景洪西區(qū)片區(qū)屬于黃金地段——地段優(yōu)勢； 本案開發(fā)規(guī)模較大,可產(chǎn)生較多資源共享——資源優(yōu)勢； 景洪市區(qū)內(nèi)大規(guī)模高檔住宅小區(qū)——規(guī)模優(yōu)勢； 有過成功開發(fā)案例,社會知名度,有品牌影響——品牌優(yōu)勢； 景觀建筑和諧統(tǒng)一但是在大批地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁進(jìn)市場的同時(shí)也帶來了許多市場壓力，地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)處于“賣方市場”的產(chǎn)品同質(zhì)化，面對這樣的市場，我們要在市場有立足之地，就必須注重產(chǎn)品差異化和個(gè)性化，細(xì)分市場，開發(fā)對路產(chǎn)品，力爭做到產(chǎn)品獨(dú)特性，只有這樣，才能在市場上有一席之地。 (二)綜合比較分析 通過以上數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，發(fā)現(xiàn)目前景洪市的地產(chǎn)十分活躍，在短短的幾年，地產(chǎn)開發(fā)投資從開發(fā)量到面積在不同時(shí)間段在逐步增長，各個(gè)社區(qū)都有自己不同的特色但有同質(zhì)化現(xiàn)象。開發(fā)商正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售均價(jià) 1400元/平方米銷售電話2152183認(rèn)購日期 06. 公開發(fā)售 規(guī)劃戶數(shù)1000多套物業(yè)費(fèi) 綠化率 50%以上廣告媒體 DM單 戶外廣告工程進(jìn)度 基本都封頂交付日期主力戶型150180輔助戶型 100120優(yōu)勢分析 價(jià)格優(yōu)勢,周邊配套齊全,公園,學(xué)校,未來的中心會所和超市劣勢分析,5公里付款方式 一次性 98折 按揭99折購房群體來源 當(dāng)?shù)鼐用窈推笫聵I(yè)單位 外來的東北投資者 海南投資者小結(jié):通過以上分析,可以看出整體銷售已經(jīng)告謦,銷售率達(dá)到70%以上,項(xiàng)目的整體買點(diǎn)在于價(jià)格策略。項(xiàng)目名稱正元 正元 星湖灣項(xiàng)目名稱星湖灣開發(fā)商景洪市凱瑞達(dá)地產(chǎn)開發(fā)有有限公司設(shè)計(jì)院福州傳博地產(chǎn)地有限公司物業(yè)公司未定銷售均價(jià)1650元/平方米銷售電話2140333 2150333認(rèn)購日期2006年2月公開發(fā)售2006年4月建筑面積59686平米總占地面積32303平米規(guī)劃戶數(shù)800多套規(guī)劃棟數(shù)層高19棟 ()規(guī)劃用途純住宅土地來源物業(yè)費(fèi)㎡,㎡電梯費(fèi)綠化率46%公攤% 多層12%小高層18%工程進(jìn)度80%大體已建出交付日期一期07年3月 二期07年10月主力戶型80130㎡配套設(shè)施超市等銷售進(jìn)度一期基本告謦,二期剛開始交通狀況1路公交車付款方式按揭／ 一次性／廣告媒體DM 網(wǎng)絡(luò)TV 廣告牌等優(yōu)勢分析框架結(jié)構(gòu)，底層架空，設(shè)計(jì)新穎，安防到位，社區(qū)有循環(huán)水景觀，前方有“人工湖”劣勢分析整體項(xiàng)目地勢偏低緊靠流沙河畔朝向不好，西曬嚴(yán)重地理位置相對市區(qū)其它項(xiàng)目比較偏遠(yuǎn)購房群體來源當(dāng)?shù)氐木用穸嘁恍┢渌菘h和外來養(yǎng)老投資的相對上一點(diǎn)小結(jié): 通過以上表格顯示,樓盤的整體產(chǎn)品戶型集中在中大戶型,除此之外小區(qū)有循環(huán)水景和人工湖,樓盤的整體賣點(diǎn)主要也在循環(huán)水景景觀和人工湖。消費(fèi)群體主要來自當(dāng)?shù)鼐用衿笫聵I(yè)單位和周邊村寨的暴發(fā)戶以及外來投資旅游的。較好的豐富了項(xiàng)目在住宅戶型上的結(jié)構(gòu)與布局。而且，從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的實(shí)際出發(fā)和大城市相比較，西雙版納地區(qū)屬經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后地區(qū)，經(jīng)濟(jì)收入的水平?jīng)Q定了其住房消費(fèi)的取向，從這個(gè)意義上看開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用型的商住小區(qū)，但從這兩三年的市場反映看,人們購房不僅注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠,同時(shí)還注重小區(qū)的環(huán)境建設(shè)，消費(fèi)群需求量面積主要集中（120㎡——150㎡），并且有相當(dāng)一部分消費(fèi)群體來自周邊轄區(qū)企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私人老板和外省投資者。住房市場需求分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民收入和支付能力的增長，改善居住條件，提高生活質(zhì)量已成為當(dāng)今改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念的主導(dǎo)潮流。所開發(fā)的住房有純式住宅小區(qū)，也有商業(yè)附屬住宅樓。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，景洪市總?cè)丝诮甑脑鲩L趨勢看，除個(gè)別年份外，其人口增長率基本保持在13‰左右,(萬人)。我們的環(huán)境是什么?市 場 篇一、市場環(huán)境城市人口發(fā)展。項(xiàng)目策劃的三大依據(jù)是市場、環(huán)境和成本，是對一系列推廣活動的專業(yè)安排。 言 目前版納房地產(chǎn)市場還處在初級發(fā)展階段，隨著住宅工程的啟動，同時(shí)隨著幾個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，本地房地產(chǎn)市場逐步走向成熟和完善，發(fā)展商和置業(yè)者日趨理性，所以平庸、同質(zhì)且缺乏精心策劃的項(xiàng)目將舉步維艱，引導(dǎo)市場，引導(dǎo)消費(fèi)者，刺激消費(fèi)是關(guān)鍵?；ò槔餇I銷策劃推廣方案 報(bào)呈: 西雙版納乾龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遞呈: 昆明妙行投資咨詢有限公司日期: 2006年12月20日目錄前言 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一章 市場篇 市場環(huán)境競爭對手分析項(xiàng)目SWOT分析第二章 定位篇項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶掃描第三章 銷售策略篇 推廣周期推廣階段訴求范圍 價(jià)格策略 第四章 推廣策