【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷 戶型設(shè)計(jì)中存在以下缺點(diǎn)將會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問(wèn)題； A戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán) 重問(wèn)題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開(kāi)間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設(shè)計(jì)整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說(shuō)明 B戶型可改成類似 E、 F兩個(gè)戶型 E F B 產(chǎn)品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎(chǔ)參數(shù)： 體量： 層數(shù)： 28層 總套數(shù)：約 層高： 實(shí)用率：接近 90% 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)： 22戶 戶型套數(shù)配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標(biāo)準(zhǔn)層 平面圖 公寓戶型說(shuō)明 產(chǎn)品分析 寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1298平米，能自由分割組合，沒(méi)有明顯的劣勢(shì)，但優(yōu)劣有待塑造 寫字樓基礎(chǔ)參數(shù)： 單位面積： 140平米左右 體量： 層數(shù)： 27層 層高： 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1298平米 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層 產(chǎn)品分析 商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐 北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 北樓體量：約 單層面積：約 3600平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 4部 /層 南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 南樓體量 單層面積：約 3200平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 2部 /層 南樓商場(chǎng)一層平面圖 北樓商場(chǎng)一層平面圖 產(chǎn)品分析 美食廣場(chǎng)，退臺(tái)式設(shè)計(jì)，較有新意，一層適合引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐 美食廣場(chǎng)基礎(chǔ)參數(shù)： 體量：約 3500平米 層數(shù)： 5層 區(qū)位分析 地處南坊新區(qū)門戶位臵，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價(jià)值未被發(fā)掘，一河之隔，房?jī)r(jià)相差可達(dá)千元以上！ 目前臨沂城市核心區(qū) 河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心 蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)物流中心 羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)外貿(mào)易加工基地。 沂河 南坊區(qū)，城市未來(lái)新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向 本案 根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成 “ 一河五片，組團(tuán)結(jié)構(gòu)，北拓東進(jìn) ” 的布局模式 北拓 東進(jìn) 市場(chǎng)環(huán)境分析 2022年以來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，同時(shí)房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場(chǎng)銷售 形勢(shì)十分嚴(yán)竣！ 2022年市場(chǎng)土地存量近 500萬(wàn)平米，未來(lái) 12年內(nèi)將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)(單位 :平方米 ) 土地購(gòu)臵 完成土地開(kāi)發(fā) 待開(kāi)發(fā)土地面積 2022年 2856353 2605638 2304214 2022年 4124815 1141897(110月份 ) 約 5000000 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時(shí)間 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時(shí)間 外灘別苑 ６萬(wàn) 明年上半年 沂河花園 １００萬(wàn) 已成功開(kāi)數(shù)期 水岸華庭 ６萬(wàn) ２００７ .10 濱河國(guó)際 ５０萬(wàn) ２０ 0７． 5 蘭亭水岸 ５萬(wàn) 清水灣花園 ３０萬(wàn) ２００ 5 外灘明珠 ４６萬(wàn) 2022年下半年 東方花苑 １０萬(wàn) ２００ 僅濱河板塊未來(lái) 2年供應(yīng)量就在 200萬(wàn)平米以上：（不完全統(tǒng)計(jì)） 在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目所在的南坊板塊完全處于劣勢(shì) 盛世華庭 陽(yáng)光高地 臺(tái)北新城 比鄰學(xué)府 沂龍灣 東方花苑 觀河苑 蘭亭水岸 澳爾諾國(guó)際公館 清水灣花園 濱河國(guó)際 水岸華庭 外灘明珠 沂河花園 河畔花園 齊魯園 錦園 本案 濱河板塊 未來(lái)熱點(diǎn)板塊 城中心板塊 南坊板塊 ?濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)，目前及未來(lái)的熱點(diǎn)板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。 均價(jià)： 34004500 ?南坊板塊，未來(lái)城市中心，目前配套不夠完善，但未來(lái)發(fā)展前景極佳，以政府微利房、福利房為主，價(jià)格相對(duì)低廉。 均價(jià)： 14003200 ?城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關(guān)配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來(lái)將以舊城改造項(xiàng)目為主。 均價(jià)： 23003600 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目各類型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)均非常激烈，銷售前景不容樂(lè)觀！ 樓盤名稱 住宅 寫字樓 公寓 商業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 龍騰華景 √ √ ★ ★ ★ 聯(lián)安 現(xiàn)代城 √ √ √ √ ★ ★ ★ ★ ☆ 陽(yáng)光高地 √ √ ★ ★ ★ 外灘明珠 √ √ √ ★ ★ ★ ★ 盛世華庭 √ ★ ☆ 昌隆匯城 √ √ ★ ★ ★☆ 水岸華庭 √ ★ ★ ★☆ 城建 時(shí)代廣場(chǎng) √ √ √ ★ ★ ★ ★ 開(kāi)元 上城國(guó)際 √ ★ ★ ★ ★ 齊魯大廈 √ √ ★ ★ ★ 華通大廈 √ √ ★ ★ ★ 齊魯園 √ ★ ★ ★ ☆ 沂龍灣 √ √ ★ ★ ★ ☆ 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 慘烈 激烈 較激烈 市場(chǎng)成交不活躍 典型 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 優(yōu)勢(shì)不明顯，劣勢(shì)及威脅較突出，營(yíng)銷出路在于對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的把握，即要對(duì)營(yíng)銷戰(zhàn)略資源進(jìn)行整合 優(yōu)勢(shì)不明顯 項(xiàng)目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補(bǔ)性強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)不明顯，難以作為營(yíng)銷突破口 劣勢(shì)較突出 住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價(jià)值未被發(fā)掘 三大機(jī)會(huì) 位于城市未來(lái)新中心區(qū)；產(chǎn)品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的機(jī)會(huì)；住宅 B戶型可改小 市場(chǎng)供應(yīng)量大，住宅、寫字樓面臨很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；新的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)；未來(lái)兩年內(nèi)國(guó)家宏觀調(diào)控力度將持續(xù)加大 三大威脅 項(xiàng)目 SWOT分析 目 錄 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營(yíng)銷資源整合 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 營(yíng)銷資源整合三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)位、品牌、住宅改造 區(qū)