【正文】 海天一色創(chuàng)下的復(fù)式房14000元/M2的天價(jià)，差距很大；附鹽田區(qū)目前在售物業(yè)基本情況項(xiàng)目名稱位置規(guī) 模戶 型 面 積 （*號為主力戶型）價(jià) 格小區(qū) 配套社區(qū) 配套發(fā) 展商南方明珠花 園東海大道南側(cè)明珠大道以北,由三棟小高層和六棟多層組成*121 4956M2*221 80M2 *321 91 M2多層價(jià)格31383338元/ M2,均價(jià)3200元/ M2中心花園、幼兒園、戲水池、網(wǎng)球場、商場位于鹽田新區(qū)規(guī)劃區(qū)，目前生活不便利鹽田港房地產(chǎn)開發(fā)公 司東海岸天利明園東海大道后方陸城9C區(qū)規(guī)劃占地面積4萬M2， M2,由兩座十三層塔樓組成單房 39M2 11 46 M2 *12 57 M2 21 6971M2 22 82 M235004500元/ M2,均價(jià)3950元/ M2底層商鋪,（規(guī)劃中有泳池、會所）同上深圳天源通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東部陽光深鹽路北側(cè)占地面積20320 M2，建筑面積55833 M2，由七棟帶電梯小高層組成12 41 M2 *22 5570M2 *32 8089M2 53 185 M2 躍式四五房125153 M236004600元/ M2,均價(jià)4100元/ M2大型超市、幼兒園、保健中心、中庭花園、亞熱帶園林式泳池、羽毛球場、閱讀室及兒童會所等農(nóng)貿(mào)市場、海山公園目前周邊生活便利程度一般深圳市大禹投資發(fā)展有發(fā)公司東埔福苑沙鹽路與公園路交匯處占地面積6492 M2，建筑面積31424 M2，由119層兩棟建筑組成*公寓 26 M2 *11 36 M2 22 6771M2 32 8591M246007100元/ M2，均價(jià)5250元/ M2底層商場、裙樓設(shè)空中花園周邊生活一應(yīng)俱全，菜市場、超市、小學(xué)、郵局、銀行舉步可達(dá)深圳市東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司海天一色雅居臨 海 路由三棟高十層的精品住宅組成，建筑面積18700 M212 4348M2 22 6066M2 *322 80113M2復(fù)式120214M256007800元/ M2，均價(jià) 復(fù)式910013600元/ M2底層超市、簡單會所周邊屬新開發(fā)片區(qū)，目前生活不便利中信集 團(tuán)翠堤雅居新填海區(qū)占地6342㎡，建筑面積12800㎡，2棟9層三房129㎡四房144㎡五房167㎡均價(jià)6600元/ ㎡位于新填海區(qū)，生活較不便利，但海濤小學(xué)近在咫尺深圳市東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司碧海藍(lán)天明苑深鹽路與海濤路交匯處占地11202㎡，建筑面積76314㎡，3棟32層二房6467㎡三房8498㎡四房133137㎡五房176179㎡六房197271㎡均價(jià)5400元/ ㎡周邊生活一應(yīng)俱全，菜市場、超市、小學(xué)、郵局、銀行舉步可達(dá)深圳市東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司水云間大梅沙海濱公園旁㎡，建筑面積18363㎡，1棟12層復(fù)式一房一廳55㎡二房一廳70㎡均價(jià)7500元/ ㎡靠近大梅沙海濱公園，生活配套不便利深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鹽田區(qū)總體戶型結(jié)構(gòu)如下表戶型公寓及一房二房三房四房五房及復(fù)式面積（㎡）2555559080120120140140以上比例10%20%40%20%10%三、鹽田區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢：總的看來，鹽田房地產(chǎn)的前景是非?？春玫模鶕?jù)深圳市城市規(guī)劃，鹽田將建設(shè)成為代表深圳的、全國首屈一指的濱海旅游城，鹽田新區(qū)和沙頭角將憑借其無與倫比的自然條件優(yōu)勢建設(shè)成為藍(lán)色濱海住區(qū)，隨著梧桐山隧道的解凍和東部大通道的開通，鹽田房地產(chǎn)將會其房地產(chǎn)走勢如下： 開發(fā)類型方面表現(xiàn)為兩大類，一是鹽田新區(qū)和沙頭角以吸納住家為主，二是梧桐山風(fēng)景區(qū)和東部沿海區(qū)開發(fā)渡假類物業(yè)（酒店、別墅、休閑療養(yǎng)所等等）； 整體價(jià)格有逐年提升的表現(xiàn)，沙頭角鎮(zhèn)的價(jià)格將較為平穩(wěn)，東部風(fēng)景區(qū)高價(jià)物業(yè)的開發(fā)是提升整體價(jià)格的主要原因； 除本地需求外，香港人將在一段時(shí)期內(nèi)成為本區(qū)房地產(chǎn)的主要客戶來源，市內(nèi)的消費(fèi)者對本區(qū)的認(rèn)知度還有待提高，如果交通問題得到及時(shí)改善并在區(qū)域宣傳方面下足功夫，則這個(gè)時(shí)期不會太長；營 銷 策 劃 篇一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡介天富花園位于沙頭角公園路與金融路交匯處，一期已建成兩棟17層商住樓，二期擬建一棟33層高的商住樓，1—2層為商場，3—33層為住宅，共224套住宅，其中平面200套，復(fù)式24套，主力戶型為90平方米以上的三房二廳。（三）客戶構(gòu)成：由于鹽田獨(dú)特的地理位置，因而其房地產(chǎn)市場的客戶群以區(qū)內(nèi)的客戶為主；其次，由于臨近香港，且區(qū)內(nèi)有很多港人開廠經(jīng)營，因而也吸引了部分香港客戶前來置業(yè)；第三，“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念的推出，吸引了部分投資客戶前來置業(yè)；第四，由于區(qū)內(nèi)自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀，也吸引了部分高級白領(lǐng)及金領(lǐng)前來置業(yè)，作度假休閑之用。梅沙區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格為鹽田最高在7500——12000元/㎡之間，與深圳市繁華地段的物業(yè)價(jià)格相比亦有過之而無不及。沙頭角的房地產(chǎn)市場均價(jià)大致在6000元/㎡左右，可媲美福田中心區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，這主要是由于該區(qū)域開發(fā)較早，各方面的配套比較齊全，交通相對比較便利，商業(yè)氛圍較佳，且未來的發(fā)展?jié)摿薮?，從而為該處的房地產(chǎn)價(jià)格提供了有力的市場支撐。單房及一房一廳在該市場占10%，這主要是因?yàn)樵搮^(qū)以工業(yè)為主，公司白領(lǐng)較少，因而租賃市場缺乏有力的市場支撐，導(dǎo)致小戶型市場空間過小，特別是純粹用于投資的20多平米的單身公寓空置情況比較嚴(yán)重，如：東部陽光、東埔福苑等。這與鹽田置業(yè)者的家庭結(jié)構(gòu)及人員構(gòu)成有關(guān)，根據(jù)可靠的調(diào)查資料顯示，鹽田置業(yè)者主要由三口及三代之家組成，因而導(dǎo)致了鹽田物業(yè)開發(fā)以二房、三房、四房為主。二、鹽田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場通過多年的發(fā)展，在物業(yè)開發(fā)的戶型、價(jià)格、客戶構(gòu)成等方面都有其自身的特點(diǎn)，了解這些特點(diǎn)對項(xiàng)目的成功開發(fā)具有非常大的幫助。同時(shí)，隨著深圳第二次創(chuàng)業(yè)計(jì)劃的實(shí)行，將會有越來越多的人來深圳工作、生活，這將為鹽田房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多的潛在客戶群。盡管如此，鹽田房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然有其不容忽視的弱點(diǎn)，交通問題是阻礙其進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)最大的瓶頸，這主要表現(xiàn)在鹽田區(qū)距離市中心區(qū)較遠(yuǎn)，梧桐山隧道的收費(fèi)過高等；另外，區(qū)內(nèi)人口少，內(nèi)部消化困難也是阻礙其發(fā)展的一個(gè)重要原因。鹽田房地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府的大力支持。近兩年，鹽田區(qū)充分利用其濱海城區(qū)的優(yōu)勢，加緊營造以海洋為主題的特色旅游，明思克航母世界、大梅沙海濱公園、小梅沙海洋世界等旅游景點(diǎn)與秀美壯麗的海濱景色渾然一體，形成了獨(dú)具魅力的“黃金海岸”旅游大環(huán)境。眾多開發(fā)商的入駐使鹽田房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)素、規(guī)模及推盤數(shù)量都較以往有了很大的提高，而大量新盤靚盤的推出對凝聚片區(qū)人氣、提升片區(qū)形象具有非常大的推動作用。通過多年的發(fā)展，羅湖及福田可出讓的土地量越來越少，且開發(fā)成本高企，很難滿足日益增長的市場的多方面需要。（三）市場綜述：鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，且由于過去在對外推廣過程中，沒有形成很明確的片區(qū)形象，因而在整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場中處于被忽視的地位。全區(qū)劃分為三個(gè)組團(tuán)：沙頭角組團(tuán)、鹽田組團(tuán)、大小梅沙組團(tuán)，建成后將成為山、海、城一體的現(xiàn)代化區(qū)域城市，即通過海濱區(qū)的整體綜合開發(fā)，把梧桐山山體主題景觀公園、城區(qū)和大鵬灣緊密的聯(lián)系在一起，形成整個(gè)城市的空間特色。水路方面，依托鹽田港海港口岸，擁有便捷的出海通道；陸路方面，南有沙頭角口岸直通香港，北有疏港鐵路和惠鹽高速公路通往東莞和惠州，西有梧桐山雙向隧道和羅沙一級公路連接市中心，東有鹽壩高速公路通往大鵬半島和惠陽。鹽田區(qū)下轄沙頭角鎮(zhèn)和鹽田、梅沙兩個(gè)街道辦事處。市場篇一、鹽田房地產(chǎn)市場綜述：鹽田區(qū)是深圳市六個(gè)行政區(qū)中的最遲成立的行政區(qū)，1997年10月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)深圳市設(shè)立鹽田區(qū)，1998年3月30日鹽田區(qū)正式成立。通過兩年多來的交流與合作，貴司與我司已建立了深厚的友誼，相信憑借著我司豐富的策劃銷售經(jīng)驗(yàn)及貴司前瞻性的投資理念，定能創(chuàng)造“天富花園二期”良好的銷售業(yè)績及綜合效益，并籍此為二者今后持續(xù)良好的合作關(guān)系打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)過兩年多的發(fā)展，現(xiàn)今的鹽田房地產(chǎn)市場與兩年前相比已發(fā)生了一些變化，這些變化反映在房地產(chǎn)市場的各個(gè)方面，并對成功開發(fā)鹽田的房地產(chǎn)項(xiàng)目起著非常大的影響。前 言鹽田城建開發(fā)有限公司：承蒙貴司厚愛及信任，使我司榮幸地得以再次參與“天富花園二期”的營銷策劃跟進(jìn)工作，在此，我司謹(jǐn)對貴司致以誠摯的謝意。關(guān)于“天富花園二期”的營銷策劃工作，我司早在2000年即已展開，并于2001年1月給貴司提交了營銷策劃報(bào)告，隨后我司一直密切地關(guān)注著鹽田房地產(chǎn)市場的發(fā)展，希望在未來項(xiàng)目正式啟動時(shí)，為項(xiàng)目提供更多、更專業(yè)的市場支持。因而，為保證“天富花園二期”項(xiàng)目能成功開發(fā)，我司根據(jù)兩年來鹽田房地產(chǎn)市場的變化對第一份策劃報(bào)告進(jìn)行了修改，以使項(xiàng)