【正文】 推廣方法：展銷會——在人流量大的商業(yè)旺區(qū)如中英街內(nèi)舉辦展銷會，周末在大小梅沙等地方舉辦小型展銷會舉辦促銷活動——周末舉行歌舞表演，帶動人氣，并利用國慶節(jié)推出少量特惠單位DM直郵——同上房屋銀行——同上預(yù)計銷售率：30%費用預(yù)算：25萬持銷期 時間：2002年112月完成銷售任務(wù)8085%推廣目的：消化剩余的難銷單位，圓滿完成銷售任務(wù)，順利實現(xiàn)資金回籠。報紙軟文炒作——采用地產(chǎn)快訊、報道及專題的形式。理由如下：（1） 據(jù)工程進(jìn)度6月工程進(jìn)度可達(dá)到20余層，工程形象佳。（6）施工進(jìn)度及現(xiàn)場的賣場準(zhǔn)備（達(dá)到一定的工程形象，售樓處設(shè)計及裝修，辦公用品購買、樣板房設(shè)計及裝修、樣板房家具及裝飾品的訂制或購買）。五、商場價格定位根據(jù)我司調(diào)查，沙頭角金融街附近一帶，商鋪平均租金為，一層沿街鋪位130 200元/ m2，平均租金150170元/ m2，個別有二層商鋪出租，二層平均租金為6070元/ m2，根據(jù)收益還原法和月供租金對比法，可以測算出一層樓價為25000元/ m2，同理可以測算出二樓價格為10000元/ m2六、招商策略開發(fā)商以包租形成取得商場整體的使用權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一招商工作，根據(jù)功能定位，采用下列招商宣傳策略 主要有針對性引進(jìn)大中型商家或經(jīng)營公司（如友誼城）。 商場的結(jié)構(gòu)、規(guī)模適合于酒樓。 交通便利?！把b修套餐”——引進(jìn)知名裝飾公司，提供多種裝修設(shè)計方案供業(yè)主選擇（免設(shè)計費），并提供一定的裝修費優(yōu)惠折扣，提供裝修質(zhì)量保證書。分期推廣的銷售控制方法： 銷售中原則上以推出的房號為準(zhǔn)，若客戶強烈要求買其它的房號，可以推出此房號，但要嚴(yán)格依照“低開高走”的價格策略相應(yīng)加價，這樣做一方面迫使客戶購買當(dāng)期推出單位，按照分期推廣的思路走，一方面給客戶樹立物業(yè)升值的形象； 嚴(yán)格管理現(xiàn)場的銷控工作，尤其做好現(xiàn)場關(guān)于分期推廣、逐期加價的統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一說詞； 一期銷售到70—80%的時候開始加推廣下一期的單位，以保證不流失客戶；八、 價格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個過程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來，因此我們不能對本區(qū)域的房價過于樂觀，所以我們認(rèn)為本樓盤要走市場平均價路線，而銷售中的價格策略是銷售的核心。三、項目營銷核心思路本項目除了擁有成熟社區(qū)以及與本區(qū)域其它樓盤共有的優(yōu)勢外，基本無其它突出的賣點，因此本樓盤要引起市場的關(guān)注并得到購房者的認(rèn)可可以在提升物業(yè)品質(zhì)，提高物業(yè)形象這兩個方面做文章。具體客戶構(gòu)成主要有以下幾類：鹽田原居民；區(qū)內(nèi)公司工廠的管理層；在鹽田從事經(jīng)營活動的商人；來往深港兩地的香港人、退休養(yǎng)老者、深港家庭；注重生活品質(zhì)的高級白領(lǐng)、金領(lǐng)階層；投資客戶。大戶型及復(fù)式戶型占到了整個戶型比例的10%，幾乎與深圳市中心區(qū)持平，這主要是因為該區(qū)域擁有良好的生態(tài)環(huán)境及優(yōu)美的山海景觀，為大戶型住宅的開發(fā)提供了非常有利的條件。為了帶動鹽田房地產(chǎn)的發(fā)展，鹽田區(qū)的政府部門做了大量的工作，例如，2000年下半年以來，在國土局鹽田分局的組織下進(jìn)行了一系列“藍(lán)色鹽田”的猛勢宣傳，引起了全市人民對鹽田房地產(chǎn)市場的極大關(guān)注；適當(dāng)?shù)財U大沙頭角填海造地面積；加快了舊村改造的步伐；為了改善區(qū)內(nèi)的生態(tài)居住環(huán)境，政府把工業(yè)區(qū)遷移等等，這都為鹽田房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。但隨著特區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地的減少、鹽田濱海物業(yè)的片區(qū)形象深入人心及政府對房地產(chǎn)開發(fā)的支持，有越來越多的開發(fā)商開始選擇鹽田進(jìn)行地產(chǎn)項目的開發(fā)，鹽田正成為深圳市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。她位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部，距市中心12公里，約占深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)五分之一。前 言鹽田城建開發(fā)有限公司：承蒙貴司厚愛及信任，使我司榮幸地得以再次參與“天富花園二期”的營銷策劃跟進(jìn)工作，在此，我司謹(jǐn)對貴司致以誠摯的謝意。鹽田區(qū)下轄沙頭角鎮(zhèn)和鹽田、梅沙兩個街道辦事處。通過多年的發(fā)展，羅湖及福田可出讓的土地量越來越少，且開發(fā)成本高企，很難滿足日益增長的市場的多方面需要。盡管如此，鹽田房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然有其不容忽視的弱點，交通問題是阻礙其進(jìn)一步發(fā)展的一個最大的瓶頸，這主要表現(xiàn)在鹽田區(qū)距離市中心區(qū)較遠(yuǎn)，梧桐山隧道的收費過高等；另外，區(qū)內(nèi)人口少，內(nèi)部消化困難也是阻礙其發(fā)展的一個重要原因。單房及一房一廳在該市場占10%，這主要是因為該區(qū)以工業(yè)為主，公司白領(lǐng)較少，因而租賃市場缺乏有力的市場支撐，導(dǎo)致小戶型市場空間過小，特別是純粹用于投資的20多平米的單身公寓空置情況比較嚴(yán)重，如：東部陽光、東埔福苑等。（四）鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點：鹽田的地理條件決定了它在深圳八九十年代第一創(chuàng)業(yè)中不能成為城市建設(shè)的重點，一次創(chuàng)業(yè)中主要以發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、金融、貿(mào)易為主，鹽田的地勢崎嶇不平，可利用的平坦土地資源很少，而且對外交通不暢，所以鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模發(fā)展受到非常大的限制，房地產(chǎn)業(yè)則表現(xiàn)更為突出，目前鹽田區(qū)房地產(chǎn)的整體開發(fā)水平與其它各區(qū)相比還有較大的差距，具體說其房地產(chǎn)存在著下列特征：（1） 市場供給量小，主要針對本區(qū)和香港兩塊市場，市場需求相對較?。唬?） 開發(fā)規(guī)模屬中小型，建筑面積一般在5萬M2以下，缺乏大社區(qū)的開發(fā)；（3） 主要以開發(fā)85M2以下的中小戶型為主，這與與香港人喜歡中小單位的置業(yè)特點有關(guān)，此外也是一般白領(lǐng)的置業(yè)首選；（4）區(qū)域未有一定的價格形象，鹽田新區(qū)因市政配套滯后而價格較低，均價僅有3500元/M2的水平，沙頭角物業(yè)均價約為5200元/M2，最低價為3600元/M2，最高則由海天一色創(chuàng)下的復(fù)式房14000元/M2的天價，差距很大；附鹽田區(qū)目前在售物業(yè)基本情況項目名稱位置規(guī) 模戶 型 面 積 （*號為主力戶型）價 格小區(qū) 配套社區(qū) 配套發(fā) 展商南方明珠花 園東海大道南側(cè)明珠大道以北,由三棟小高層和六棟多層組成*121 4956M2*221 80M2 *321 91 M2多層價格31383338元/ M2,均價3200元/ M2中心花園、幼兒園、戲水池、網(wǎng)球場、商場位于鹽田新區(qū)規(guī)劃區(qū)，目前生活不便利鹽田港房地產(chǎn)開發(fā)公 司東海岸天利明園東海大道后方陸城9C區(qū)規(guī)劃占地面積4萬M2， M2,由兩座十三層塔樓組成單房 39M2 11 46 M2 *12 57 M2 21 6971M2 22 82 M235004500元/ M2,均價3950元/ M2底層商鋪,（規(guī)劃中有泳池、會所）同上深圳天源通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東部陽光深鹽路北側(cè)占地面積20320 M2，建筑面積55833 M2，由七棟帶電梯小高層組成12 41 M2 *22 5570M2 *32 8089M2 53 185 M2 躍式四五房125153 M236004600元/ M2,均價4100元/ M2大型超市、幼兒園、保健中心、中庭花園、亞熱帶園林式泳池、羽毛球場、閱讀室及兒童會所等農(nóng)貿(mào)市場、海山公園目前周邊生活便利程度一般深圳市大禹投資發(fā)展有發(fā)公司東埔福苑沙鹽路與公園路交匯處占地面積6492 M2，建筑面積31424 M2，由119層兩棟建筑組成*公寓 26 M2 *11 36 M2 22 6771M2 32 8591M246007100元/ M2，均價5250元/ M2底層商場、裙樓設(shè)空中花園周邊生活一應(yīng)俱全，菜市場、超市、小學(xué)、郵局、銀行舉步可達(dá)深圳市東埔實業(yè)集團(tuán)有限公司海天一色雅居臨 海 路由三棟高十層的精品住宅組成，建筑面積18700 M212 4348M2 22 6066M2 *322 80113M2復(fù)式120214M256007800元/ M2，均價 復(fù)式910013600元/ M2底層超市、簡單會所周邊屬新開發(fā)片區(qū)，目前生活不便利中信集 團(tuán)翠堤雅居新填海區(qū)占地6342㎡，建筑面積12800㎡，2棟9層三房129㎡四房144㎡五房167㎡均價6600元/ ㎡位于新填海區(qū)，生活較不便利，但海濤小學(xué)近在咫尺深圳市東埔實業(yè)集團(tuán)有限公司碧海藍(lán)天明苑深鹽路與海濤路交匯處占地11202㎡，建筑面積76314㎡，3棟32層二房6467㎡三房8498㎡四房133137㎡五房176179㎡六房197271㎡均價5400元/ ㎡周邊生活一應(yīng)俱全，菜市場、超市、小學(xué)、郵局、銀行舉步可達(dá)深圳市東埔實業(yè)集團(tuán)有限公司水云間大梅沙海濱公園旁㎡，建筑面積18363㎡，1棟12層復(fù)式一房一廳55㎡二房一廳70㎡均價7500元/ ㎡靠近大梅沙海濱公園，生活配套不便利深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鹽田區(qū)總體戶型結(jié)構(gòu)如下表戶型公寓及一房二房三房四房五房及復(fù)式面積（㎡）2555559080120120140140以上比例10%20%