【正文】 售樓處和樣板房的包裝來(lái)提高本物業(yè)在本區(qū)域的檔次；綜合評(píng)價(jià)及建議鹽田房地產(chǎn)今后幾年將會(huì)逐漸升溫，在這個(gè)上升時(shí)期開(kāi)發(fā)物業(yè)必定會(huì)享有很大的升值空間。這主要是因?yàn)樵搮^(qū)域依托其得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，在物業(yè)開(kāi)發(fā)上走高檔旅游度假物業(yè)的路子，且獲得了市場(chǎng)較高的認(rèn)同。（一）戶型：通過(guò)我司市調(diào)人員對(duì)鹽田區(qū)各樓盤(pán)戶型的調(diào)查，獲得了鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體戶型結(jié)構(gòu)比例，如下表：戶型公寓及一房二房三房四房五房及復(fù)式面積（㎡）2555559080120120140140以上比例10%20%40%20%10%由表中可以看出，三房是鹽田房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力戶型，其次就是兩房及四房。依托這一海洋主題，鹽田房地產(chǎn)市場(chǎng)以濱海物業(yè)為主打方向，開(kāi)發(fā)商們?cè)谖飿I(yè)規(guī)劃及對(duì)外宣傳方面也統(tǒng)一了口徑，明晰了“藍(lán)色鹽田”的片區(qū)定位，而濱海風(fēng)情對(duì)于眾多的白領(lǐng)置業(yè)者具有很強(qiáng)的誘惑力，這為鹽田的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)有力的市場(chǎng)支撐。城市建設(shè)遵循三結(jié)合的原則：與旅游相結(jié)合——旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，層層遞進(jìn)，逐浪推高；與高新技術(shù)相結(jié)合——建設(shè)生態(tài)型高新技術(shù)走廊，吸引大批世界級(jí)高科技機(jī)構(gòu)前來(lái)設(shè)立研究開(kāi)發(fā)基地；與教育相結(jié)合——建成深圳第二高級(jí)中學(xué)，國(guó)際集裝箱管理學(xué)院，港人子弟校等。我司在深入考慮了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀之后，決定把本策劃案的重點(diǎn)放在物業(yè)包裝及營(yíng)銷(xiāo)推廣上，力爭(zhēng)把本樓盤(pán)打造成2002年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)典暢銷(xiāo)樓盤(pán)。經(jīng)過(guò)兩年多的發(fā)展，現(xiàn)今的鹽田房地產(chǎn)市場(chǎng)與兩年前相比已發(fā)生了一些變化，這些變化反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面，并對(duì)成功開(kāi)發(fā)鹽田的房地產(chǎn)項(xiàng)目起著非常大的影響。水路方面，依托鹽田港海港口岸，擁有便捷的出海通道；陸路方面，南有沙頭角口岸直通香港，北有疏港鐵路和惠鹽高速公路通往東莞和惠州，西有梧桐山雙向隧道和羅沙一級(jí)公路連接市中心，東有鹽壩高速公路通往大鵬半島和惠陽(yáng)。眾多開(kāi)發(fā)商的入駐使鹽田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)素、規(guī)模及推盤(pán)數(shù)量都較以往有了很大的提高，而大量新盤(pán)靚盤(pán)的推出對(duì)凝聚片區(qū)人氣、提升片區(qū)形象具有非常大的推動(dòng)作用。同時(shí)，隨著深圳第二次創(chuàng)業(yè)計(jì)劃的實(shí)行，將會(huì)有越來(lái)越多的人來(lái)深圳工作、生活，這將為鹽田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多的潛在客戶群。沙頭角的房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)大致在6000元/㎡左右，可媲美福田中心區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，這主要是由于該區(qū)域開(kāi)發(fā)較早，各方面的配套比較齊全，交通相對(duì)比較便利，商業(yè)氛圍較佳，且未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮?，從而為該處的房地產(chǎn)價(jià)格提供了有力的市場(chǎng)支撐。20012005年將是深圳市開(kāi)始二次創(chuàng)業(yè)著手高起點(diǎn)規(guī)劃的第一個(gè)五年計(jì)劃，深圳將朝著國(guó)際化大都市大步邁進(jìn)，鹽田被明確定位為以港口、旅游為兩大支柱產(chǎn)業(yè)的濱海旅游城，與城市建設(shè)息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)將走上規(guī)模開(kāi)發(fā)的道路；B近一年來(lái)，政府對(duì)本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的扶持力度加強(qiáng)，本地各開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始自覺(jué)地組織聯(lián)盟，在對(duì)外宣傳方面已初步形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，特別是2000年下半年以來(lái)，在國(guó)地局鹽田分局的組織下進(jìn)行了一系列“藍(lán)色鹽田”的猛勢(shì)宣傳，全市人民對(duì)鹽田的建設(shè)表示出極大的關(guān)注；C本項(xiàng)目地處沙頭角中心地段,屬沙頭角最繁華區(qū)域, 是目前沙頭角鎮(zhèn)生活設(shè)施最完備的區(qū)域，學(xué)校、商場(chǎng)、體育中心、影劇院、公園近在咫尺，購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑舉步之間一網(wǎng)打盡，隨著東部鹽田的建設(shè),這里將是東部衛(wèi)星城的中心，物業(yè)保值、升值潛力大；D鹽田區(qū)背倚風(fēng)景秀麗的梧桐山，南望廣闊無(wú)垠的碧海藍(lán)天，是真正體現(xiàn)深圳海濱城市特色的罕有高尚住宅區(qū)，本項(xiàng)目高28層，北望青山綠樹(shù)，南面盡覽香港新界秀麗山景，堪稱無(wú)敵山景海景住宅；E外銷(xiāo)是本區(qū)域房地產(chǎn)最重要的一個(gè)市場(chǎng)。建議推廣名為：南海麗島其含義為：A獨(dú)具南國(guó)風(fēng)情特色的濱海住宅；B頗具浪漫色彩，迎合都市人的口味；C具有震撼力的字眼，給予廣告平面設(shè)計(jì)較大的空間；D體現(xiàn)了地理特征；廣告主題語(yǔ)——藍(lán)色生活、藍(lán)色夢(mèng)想2項(xiàng)目包裝A工地現(xiàn)場(chǎng)采用大型噴繪圖，以濃厚的藍(lán)色為主色調(diào)來(lái)渲染海景住宅的生活色彩；B售樓處是項(xiàng)目包裝的重點(diǎn)，采用以“海底世界”噴繪圖作為背景，用大型海洋小品組群（類(lèi)似水族館的形式）和海底世界圖片展來(lái)裝飾現(xiàn)場(chǎng)。此建議是基于鹽田區(qū)大多樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，如東和大廈、東部陽(yáng)光、東埔福苑等，這反映了鹽田內(nèi)需不足的事實(shí)，為了盡快回籠資金，早日實(shí)現(xiàn)利益，所以建議走“平價(jià)路線”。（這一種付款方式非常有吸引力，其意義不僅僅在于降低了門(mén)檻，讓那些手頭資金較少的客戶輕松置業(yè)，更在于這些人將會(huì)大大增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，對(duì)整個(gè)銷(xiāo)售帶來(lái)巨大的推動(dòng)作用，建議這種方式一定要采用）十、物業(yè)賣(mài)點(diǎn)整合 深圳市真正的高尚濱海住宅樓——鹽田的腹心地段無(wú)敵海景山景住宅； 獨(dú)具魅力、個(gè)性張揚(yáng)的“海洋文化”樓盤(pán)； 沙頭角核心地段、配套最齊全、生活最便利的住宅。 商場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)較差，柱網(wǎng)間距過(guò)小，最大間距才6M，小間距僅有2M。依據(jù)： 沙頭角缺乏主題商場(chǎng)，人們購(gòu)買(mǎi)中檔服裝沒(méi)有去處，市場(chǎng)需求很大。營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 篇一、營(yíng)銷(xiāo)推廣（一）銷(xiāo)售前提條件（1）銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備（VI系統(tǒng)、售樓書(shū)、戶型單張、宣傳單張、認(rèn)購(gòu)須知、模型、展板）。而“良好的開(kāi)始是成功的一半”，故何時(shí)入市，怎樣入市值得慎重思考，并應(yīng)遵循以下原則：（1）準(zhǔn)備充分后入市在施工進(jìn)度形象佳、銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備充分、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)完畢、銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)包裝到位，并且在客戶儲(chǔ)備達(dá)到較為理想的時(shí)候方可入市，切忌盲目入市。此后一直到年底都將是一個(gè)非常完整的銷(xiāo)售周期，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)最講究銷(xiāo)售過(guò)程的連貫性，主張?jiān)谝粋€(gè)相對(duì)集中的時(shí)間段內(nèi)制造一個(gè)銷(xiāo)售高潮，追求“短、平、快”的銷(xiāo)售效果。C、形成良好的物業(yè)形象，形成較好的口碑。銷(xiāo)售前期工作的內(nèi)容和時(shí)間安排建議如下表：序號(hào)內(nèi) 容日 期發(fā)展商方面1確定銷(xiāo)售代理公司4月5日2廣告公司和裝修公司的確定及介入4月20日3配合代理公司進(jìn)行售樓培訓(xùn)(提供相關(guān)培訓(xùn)資料)4月17日—4月25日4審定售樓處裝修設(shè)計(jì)方案4月255售樓處施工4月27日—6月3日6圍墻制作4月26日—5月1日7廣告計(jì)劃方案的審定（代理公司提供全程方案及監(jiān)控實(shí)施）5月1日—5月5日8審定樣板房裝修設(shè)計(jì)方案5月5日9樣板房家私訂做5月1日—6月20日10售樓處修建裝飾及現(xiàn)場(chǎng)辦公用品的采購(gòu)5月15日—5月28日11前期廣告發(fā)布計(jì)劃、方案及預(yù)算的確認(rèn)5月21日12工藝飾品的采購(gòu)5月21日5月28日13售樓書(shū)設(shè)計(jì)方案審核及制作完成5月25日14銷(xiāo)售處、樣板房的保安、清潔工的人員配置5月28日15銀行按揭的申請(qǐng)6月15日16樣板房及創(chuàng)意房裝修完工6月中旬17開(kāi)盤(pán)前現(xiàn)場(chǎng)包裝6月15日6月29日銷(xiāo)售商方面1協(xié)助開(kāi)發(fā)商確定廣告公司和裝修公司4月20日前2提出售樓處基本布置方案和現(xiàn)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)及圍墻包裝建議4月21日3參與審核廣告推廣議案和廣告計(jì)劃5月1日4參與審核售樓處設(shè)計(jì)方案4月23日5協(xié)助修訂及完善裝修設(shè)計(jì)方案4月25日6樣板房設(shè)計(jì)方案的審議5月5日7開(kāi)展前期售樓專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)工作4月25日—5月25日a樓盤(pán)百問(wèn)百答設(shè)計(jì)及相關(guān)資料準(zhǔn)備4月25日—5月1日b售樓人員上崗綜合技能培訓(xùn)5月3日—5月23日c售樓人員考核5月24日—5月25日8協(xié)助樣板房家私訂做5月16月5日9協(xié)助工藝飾品的采購(gòu)5月21日5月28日10協(xié)助售樓處辦公用具的采購(gòu)及現(xiàn)場(chǎng)布展5月26日11銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)6月1日12提交正式開(kāi)盤(pán)實(shí)施方案6月10日6月15日13監(jiān)控先期軟硬廣告的聯(lián)動(dòng)實(shí)施6月15日—7月15日14開(kāi)盤(pán)前現(xiàn)場(chǎng)包裝6月16日—6月29日廣告公司、裝修公司、展板制作商方面1負(fù)責(zé)制定整體廣告策略推廣議案4月20—4月25日2負(fù)責(zé)制定媒介發(fā)布執(zhí)行計(jì)劃4月20日—4月30日3樓盤(pán)標(biāo)志、圍墻設(shè)計(jì)及制作4月204月25日4提交售樓處設(shè)計(jì)方案4月25日5售樓書(shū)最終設(shè)計(jì)方案的確定及制作4月27日—5月27日6展板設(shè)計(jì)及制作5月3日—5月20日7階段性廣告計(jì)劃方案5月3日—5月20日8提交樣板房設(shè)計(jì)的修改方案5月5日9其它售樓資料的設(shè)計(jì)（價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)須知等）5月20日5月25日10其它一些相關(guān)廣告產(chǎn)品的制作（宣傳單張等）5月30日6月10日11樓體條幅的制作6月1日—6月512開(kāi)盤(pán)期相關(guān)系列廣告報(bào)版的制作6月3日—6月15日13開(kāi)盤(pán)前現(xiàn)場(chǎng)包裝6月15日—6月29日14開(kāi)盤(pán)前廣告定版6月20日銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)度表銷(xiāo)售期時(shí)間銷(xiāo)售率（%）銷(xiāo)售資金回籠額（萬(wàn)元）認(rèn)購(gòu)期6月7982開(kāi)盤(pán)期7月1014048月131825熱銷(xiāo)期9月14196610月131825強(qiáng)銷(xiāo)期11月10140412