【正文】 銷售前期工作的內容和時間安排建議如下表：序號內 容日 期發(fā)展商方面1確定銷售代理公司3月20日2廣告公司和裝修公司的確定及介入4月5日3配合代理公司進行售樓培訓(提供相關培訓資料)4月2日—4月10日4審定售樓處裝修設計方案4月105售樓處施工4月12日—5月18日6圍墻制作4月11日—4月16日7廣告計劃方案的審定（代理公司提供全程方案及監(jiān)控實施）4月15日—4月20日8審定樣板房裝修設計方案4月20日9樣板房家私訂做4月15日—5月20日10售樓處修建裝飾及現(xiàn)場辦公用品的采購4月30日—5月13日11前期廣告發(fā)布計劃、方案及預算的確認5月6日12工藝飾品的采購5月6日5月13日13售樓書設計方案審核及制作完成5月10日14銷售處、樣板房的保安、清潔工的人員配置5月13日15銀行按揭的申請5月30日16樣板房及創(chuàng)意房裝修完工6月初17開盤前現(xiàn)場包裝6月1日6月14日銷售商方面1協(xié)助開發(fā)商確定廣告公司和裝修公司4月5日前2提出售樓處基本布置方案和現(xiàn)場賣場及圍墻包裝建議4月6日3參與審核廣告推廣議案和廣告計劃4月15日4參與審核售樓處設計方案4月8日5協(xié)助修訂及完善裝修設計方案4月10日6樣板房設計方案的審議4月20日7開展前期售樓專業(yè)知識培訓工作4月10日—5月10日a樓盤百問百答設計及相關資料準備4月10日—4月16日b售樓人員上崗綜合技能培訓4月18日—5月8日c售樓人員考核5月9日—5月10日8協(xié)助樣板房家私訂做4月155月20日9協(xié)助工藝飾品的采購5月6日5月13日10協(xié)助售樓處辦公用具的采購及現(xiàn)場布展5月11日11銷售人員進場5月15日12提交正式開盤實施方案5月25日5月30日13監(jiān)控先期軟硬廣告的聯(lián)動實施5月30日—6月30日14開盤前現(xiàn)場包裝6月1日—6月14日廣告公司、裝修公司、展板制作商方面1負責制定整體廣告策略推廣議案4月5—4月10日2負責制定媒介發(fā)布執(zhí)行計劃4月5日—4月15日3樓盤標志、圍墻設計及制作4月54月10日4提交售樓處設計方案4月10日5售樓書最終設計方案的確定及制作4月12日—5月12日6展板設計及制作4月18日—5月5日7階段性廣告計劃方案4月18日—5月5日8提交樣板房設計的修改方案4月4月20日9其它售樓資料的設計（價格表、付款方式、認購書、認購須知等）5月5日5月10日10其它一些相關廣告產品的制作（宣傳單張等）5月15日5月25日11樓體條幅的制作5月15日—5月2012開盤期相關系列廣告報版的制作5月18日—5月31日13開盤前現(xiàn)場包裝6月1日—6月14日14開盤前廣告定版6月5日銷售準備工作內容及時間安排本項目工程施工進度已達九層，按一般的售樓形象要求，在工程形象達到十五到二十層的時候即可開盤（前提條件是交清地價，取得預售證），所以在大約三個月后樓盤形象有了開盤的可能，但就目前的銷售前期的準備工作而言，名方面的都尚未展開，為了盡快進入銷售期以達到早日回籠資金的目的，并充分利用6月到年底期的黃金季節(jié)，保證在本年度較好地完成銷售業(yè)績，所以建議貴司從現(xiàn)在開始緊鑼密鼓地進行銷售前期的準備工作。報紙廣告——開盤平面廣告、免費軟性宣傳（在深圳特區(qū)報及香港某地產雜志持續(xù)投放廣告，保持廣告力度）展銷會——在鹽田港區(qū)、中英街、和新一佳舉辦展銷會促銷活動——開盤促銷、活動促銷（以禮品、折扣、家電家私或獎品形式）DM直郵——主要針對目標客戶群進行郵遞強銷期時間9月完成銷售任務5560%推廣目的：A．在開盤期樓盤達到一定的市場認知度后，繼續(xù)加大廣告力度，再接再厲，爭取在開盤后幾個月內一氣呵成完成總銷售任務的60%；B．制造不斷的活動和優(yōu)惠，吸引有意向而尚未落訂者的注意力，強化購買；C．隨著物業(yè)的整體形象的逐步顯露，以促進買家對物業(yè)的進一步認可；D、獲得較為穩(wěn)定和滿意的銷售業(yè)績 推廣策略：根據開盤期銷售的具體情況對價格、銷售方式、廣告推廣等進行研究并作彈性改進。B、實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，占領市場份額。戶外廣告——重要路段的大型廣告牌、新一佳展銷。（3）春節(jié)后的2—3個月將進入房地產銷售的旺季。（4）有控制地入市根據“低走高開”的價格策略和“分期分批”的推廣策略，前期控制有限的房號入市，提供優(yōu)惠的價格和付款方式，爭取實現(xiàn)搶購的氣氛。（8）宣傳推廣（宣傳計劃、報紙平面、電視片）（二）入市時機的選擇入市原則入市時機方式把握得好，才能產生好的銷售開局。（4）現(xiàn)場銷售隊伍組織、崗前培訓及實習。 網上發(fā)布招商信息。三、主題商場的經營模式檔次：中高檔實現(xiàn)“五統(tǒng)一”經營模式：即統(tǒng)一形象、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一宣傳開發(fā)商與大商家間的合作方式： 實行保底抽成制 開發(fā)商與大商家是純租賃關系 開發(fā)商參與經營，以裝修款為股份入股商場。其二，如開發(fā)商主要以收回短期投資為主要目的，則一為引進主題式商場（以服裝為佳）或新一佳擴張經營場地。目前沙頭角除了僅有的較有輻射力的中英街外，新一佳是沙頭角鎮(zhèn)內僅有的一個大規(guī)模購物場所，本商場如能與新一佳攜手并進，將使該區(qū)域商業(yè)勢態(tài)更趨旺。劣勢： 沙頭角人口規(guī)模過小，消費能力有限。商場優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢： 地處沙頭角金融、文化、政治、商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)越。（這一類客戶有意向一次性付款，但害怕“爛尾樓”現(xiàn)象發(fā)生）（C） 首期三成，七成二十年銀行按揭（D） 首期一成，兩成一年平至兩年免息分期，七成二十年銀行按揭。“低開高走”初步實現(xiàn)目標確定為：第一期5000元/m2，第二期5200元/ M2，第三期為5500元/ M2。本項目綜合素質在鹽田區(qū)處于中游，其合理價格應定位在50005400元/㎡區(qū)間，建議價格定位為5200元/㎡。設健身、美容、閱覽室（“海底世界”閱覽室）、微型海洋博物館、棋牌室、乒乓球室、桌球室等項目；采用售樓導游寵物小姐——售樓吉祥物如海豚、海豹等親和力很強的可愛型動物。 鹽田本區(qū)的農民、工商個體、公司工廠的管理層特點：A對本區(qū)域的認知度高，地域情結重；B看好本地段的物業(yè)保值、升值潛力；C收入穩(wěn)定；D看重交通方便，離工作單位或自己的店鋪較近； 香港人，來往于深港兩地的商務人員、老年退休者、深港兩地親屬特點：A喜歡沙頭角口岸的便利交通；B其中有一部分人在香港處于中下階層，希望在內地買到中上檔次的高尚住宅以挽回自尊；C對海有較深的情結，喜歡本樓盤高層無遮擋海景；D喜歡中小戶型；E一部分人有親戚住在沙頭角；F對物業(yè)管理有很高的要求，喜歡港式物業(yè)管理； 市內白領人士，主要是羅湖區(qū)的中高級白領；A對鹽田區(qū)的發(fā)展前景看好；B文化層次較高，收入穩(wěn)定；C相當一部分有私家車；D受廣告的影響大，對海景住宅十分憧憬；六、項目包裝 項目推廣名建議：起一個好的名稱等于營銷成功了一半，雖然這句話過于夸張，但一個好的名稱確實能對項目的營銷宣傳作一個很好的支撐，它能高度概括本物業(yè)所體現(xiàn)的一個重要特征或一種生活方式，能對目標客戶產生非凡的親和力，換句話來說它就是一個最好的廣告。抓住深圳二次創(chuàng)業(yè)、東部旅游大開發(fā)的契機，與本地各地產商組成戰(zhàn)線聯(lián)盟，化競爭對手為戰(zhàn)線盟友，先做好區(qū)域大形象，讓更多的人來關注鹽田地產，在此基礎之上再通過整合各種資源，突出自身的賣點，占領一份市場；B梧桐山隧道取消收費的政策有望在近年內出臺,如能實現(xiàn)將會大大拉近鹽田與市區(qū)的距離,相信將會有一部分市內置業(yè)者將眼光投到本區(qū)域；C形象包裝將是本項目的重點營銷工作,一方面通過整個的區(qū)域的“高尚濱海住宅區(qū)”的形象來烘托本項目的物業(yè)形象；另一方面通過售樓資料、現(xiàn)場售樓處和樣板房的包裝來提高本物業(yè)在本區(qū)域的檔次；綜合評價及建議鹽田房地產今后幾年將會逐漸升溫，在這個上升時期開發(fā)物業(yè)必定會享有很大的升值空間。建筑技術指標占地面積： M2總建筑面積： M2其中計入容積率面積: M2不計容積率面積: M2建筑容積率: 建筑覆蓋率:50%棟數(shù):1棟層數(shù):33層停車位:70個項目周邊配套情況（1）購物場所:新一佳、沙頭角商場、7ELEVEN、臨街服裝店、中英街等（2）菜市場：沙頭角肉菜市場（3）郵政:郵電局（4）醫(yī)療衛(wèi)生:田心門診、崇德堂藥店、一致藥店（5）文體娛樂:沙頭角影劇院、體育中心 、東和公園（6）金融政券：中國銀行、工行、農行、建行、招行（7）文化教育：田心小學、沙頭角中學（8）酒店餐飲：海山賓館（9）交通：中巴\425 468 430