【正文】 小復式不斷涌現(xiàn)， 160 平方米的復式已經(jīng)是主力面積?，F(xiàn)在新開的樓盤講究樓宇間合圍式組團綠化的精致、小巧美觀，以此取代大型的集中綠化，以求家家門前都能分享綠化環(huán)境。水景分為兩種類型：一是自然水景，即 利用自然的河流湖泊設(shè)計水景；一是仿生水景，即人工造湖泊河流，設(shè)計水景。徐匯區(qū)高層指數(shù)上升了 點，閘北上升了 。昌里路是一條東西二車道的道路，東起浦三路西致長清路，全長約 5 公里，道路兩旁綠樹成蔭，與徐匯衡山路，長寧新華路有異曲同功之妙。 4. 本案周邊競爭個案較少，競爭優(yōu)勢明顯。 2. 本案靠此區(qū)域最大型的好有多超市。曾有一位資深的學者打了這樣一個形象的比方：對中國人來說，現(xiàn)代派就像一架遲到的班機，而后現(xiàn)代則像一架早到 的班機，它們現(xiàn)在共同擁擠在中國這個大航空港里。 但在振奮之余，作為一家開發(fā)商們不能不捫心自問，這些新的建筑式樣的選擇和認定，能否經(jīng)得起時間 的考驗？在現(xiàn)代都市日益金貴的地皮上經(jīng)我們之手建起的這些龐然大物，數(shù)十年后將留給我們的后代一些什么樣的感觸?？虏嘉饕?Le Corbusier）和美國的賴特（ Frank Lloyd Wright）設(shè)計思想組成。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 18 從風格上說， 20世紀的建筑經(jīng)歷了從國際式 (International Style)到多元主義的過程，本世紀建筑的發(fā)展經(jīng)從現(xiàn)代主義到后現(xiàn)代主義，經(jīng)歷了由統(tǒng)一化、國際化的追求，轉(zhuǎn)向個性化、多樣化的過程。環(huán)境規(guī)劃建議 保證觀景性，體現(xiàn)延景入室概念 各組團的特色感 現(xiàn)代英式自然風景園 開闊氣派、尊貴時尚 結(jié)合本案起伏地勢的特點，加上水景等的成本考慮，建議本案以現(xiàn)代英式自然風景園為園林風格，但要注意與建筑風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 B. 在開放空間和大面積空地內(nèi)以連續(xù)性草皮為主，并適當點綴一些園景、花壇和觀賞性、文化 識別性較高的雕塑。 ? 伴月花徑： 小園香徑久徘徊，抬頭有明月朗朗，低頭有花葉隨行 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 24 產(chǎn)品建議 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 25 產(chǎn)品建議 8. 有玄關(guān)：儲藏室 9. 餐廳與廚房動線合理 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 26 產(chǎn)品建議 價格建議 根據(jù)本案周邊行情環(huán)境分析，定價策略以下原則： 視銷售進度及工程進 度 所推房型位置 保持低開高走平收 根據(jù)市場情況、銷售情況及時調(diào)整 定價一房一價原則（視朝向、景觀、樓層） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 32 營銷傳播公關(guān)活動建議 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 營銷推廣 補充型市場 新婚青年：為結(jié)婚購房，注重樓盤感覺，但手頭錢并不多，不追求一步到位 第 1 部分人群可通過政策咨詢等 SP 活動吸引。 借勢快出，后發(fā)先至 ：短時間內(nèi)強力上市，搶占時間，拓寬市場，快速消化。 產(chǎn)品錯位、傳播錯位： 在產(chǎn)品內(nèi)環(huán)境特色、傳播推廣等上進行錯位營銷，與周邊樓盤產(chǎn)生差異特色； 產(chǎn)品搶位、消費群搶占： 搶占樓盤地位；通過特色吸納部分區(qū)域外客源。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 39 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 40 營銷推廣 （ 2）只要客戶撥通電話， 定下您方便的時間，來售樓處領(lǐng)取優(yōu)惠卡，只要您于約定的時間內(nèi)領(lǐng)取了優(yōu)惠卡，您將保留對該房源的優(yōu)先挑選權(quán)及優(yōu)惠權(quán)。如會所完工：即正式開盤時，可組織活動，既介紹本案會所設(shè)施情況，以產(chǎn)品進一步吸引消費者，又通過屆時對其中已購業(yè)主的表彰，以氣氛渲染，爭取新的消費群 系列十一： 軟廣告運作 利 用報紙、電視等媒體進行以軟性宣傳為主廣告攻勢 軟硬廣告結(jié)合展開樓盤宣傳 配合預認購，軟硬廣告開始宣傳。原則上一人只能選擇一處房源。 在一股強勢宣傳后，猶如浪潮，利用浪的慣性繼續(xù)推動銷售，如此一 浪一浪，達成不斷的小高潮和持續(xù)的去化，有利于大盤銷售。 本案賣點： 品牌優(yōu)勢 + 口碑優(yōu)勢 ＋ 特色內(nèi)環(huán)境 + 特色會所 ＋ 優(yōu)秀特色房型 中心地理位置（便捷交通、生活中心） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 38 賣點： 一、 大家風范優(yōu)質(zhì)住宅 一樣地段，規(guī)劃更加完善；一樣規(guī)模，配合更加周全；一樣綠化，環(huán)境更加人性；一樣面積，房型更加適用；寬松居家尺度，國際時尚房型，全新住宅，盡顯國際潮流生活。 高總價壓力 第二輪競爭已鋪開，面對周邊市場低總價樓盤， 本 案確實承在規(guī)避風險的定位。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 34 三房二廳二衛(wèi) 108－ 130m2 四房 150 m2以下 主流型房型 總價在 5060 萬，但仍不屬于頂級豪華市場 主流型市場 中年有為者，包括浦東企業(yè)中高級白領(lǐng)，企業(yè)中高層干部，私營業(yè)主。 ? 區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主 主要來源于昌里地區(qū)，受本案地理位置，樓盤特色、樓盤概念吸引，而提升到本案區(qū)間。就本案而言，也需要在智能化方面進行必要的投入。 從目前錯層的銷售情況看，其情況是相當良好的；同時，本案周邊缺乏錯層，是一大機會點。若以均價為 4000 元 /平米，則面積在 90－ 130平米之間最為適中。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 23 海德中心廣場、溫莎中心廣場、培根中心廣場、狄更斯中心廣場： 以四大名人為主題的中心廣場，并有名人塑像及名人名言鐫刻石。 基本要素：起伏草地＋自然種植樹叢＋蜿蜒小徑 現(xiàn)代英式人文氣息 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 22 產(chǎn)品建議它剔除了古典建 筑的繁瑣裝飾，代之以簡潔明快的幾何圖形。 當我們審視今天我們周圍的建筑物時，或多或少均能發(fā)現(xiàn)這些設(shè)計思想的痕跡。誰敢說，要求得到情感滿足是不“合理”、不“實惠”的呢？若能做到從人體工程學的角度規(guī)劃和豐富園區(qū)與建筑造型，為“房子”里的“人家”增添生活情趣和心理上的愉悅，這既是對人的尊重，更是為商之道的升華。 建筑物在建筑學家的想象中是凝固的音樂；在歷史學家眼里，它是歷史的見證；文化學者們，更多地看到了它的文化沉演；社會學家或許只是把 它看作人之巢穴；而若讓一個旅游觀光者來評說，它就是一道風景了。本案可利用本區(qū)域市場空隙點占位。 6. 昌里地區(qū)少有的現(xiàn)代建筑語言。 三、 交通 本案周邊交通十分便利擁有較多公交站點直通浦西各個區(qū)域。這主要因為板式高層逐步取代了點式高層，克服了通風采光、朝向等存在的弊病。預計水景今年依舊是環(huán)境規(guī)劃的主流，但會出現(xiàn)多種環(huán)境非水