【正文】 概念塑造傳播上創(chuàng)造獨特性，形成與眾不同的高品質形象定位，從競爭者手中奪取消費群。營銷戰(zhàn)略 產品補位： 以實力人士為主力消費市場，結合主力群特點及區(qū)域樓盤房型狀況，在房型上補缺。 四、 買成熟配套 生活配套近在咫尺，生活需求就在家門口。 活動配合： 在主要媒體進行新聞、軟 性文章的宣傳 禮 品： 為領導、專家送大禮盒，為其他參與者送紀念品 系列四： 設立展示廳，展示樓盤 在市區(qū)，或是大商場內、或是租用獨立展示廳，配合現(xiàn)場售樓處，進行預認購，現(xiàn)場可以舉辦現(xiàn)場 SHOW，有獎問答等形式活躍氣氛 中國管理資訊網 中國管理資訊網 43 系列五： 參加房展會，廣泛進行內部認購 參加房展會，展會現(xiàn)場順位排價預認購，以期產生一定的轟動 利用公司內部，或者系統(tǒng)內部進行內部認購 一方面可以參加順位排價預認購，一方面也可以以內部價格買斷 系列六： 昌里杯 “三代人心目中的新昌里”征文活動 分老人、中青年、少年兒童三代，進行征 文 內容限制：新舊上海對比、新上海隨想、上海未來展望 系列七 ： 《新昌里生活》電視討論 結合征文，邀請獲獎者、城市規(guī)劃專家、社會學專家進行電視討論節(jié)目 中國管理資訊網 中國管理資訊網 44 系列八 ： “歡樂游園送大獎”公關活動 邀請市民，自由參觀社區(qū) 系列九 ： 電話 CALL 本案：針對散戶 目 的： 以新穎的形式吸引消費者的注意；為有購買意向的客戶提供方便 內 容： （ 1）只要客戶撥通電話，售樓人員將根據您的要求，登記下您滿意的房源，并留下您的聯(lián)系方式，今后及時通知您樓盤的最新動態(tài)及您所需辦理的相關手續(xù)。有了這樣一個組織，這樣一個溝通平臺后，后期的活動可根據實際情況、實際需要、實際結點展開 時點設計： 靈活機動。 （ 4）優(yōu)惠購買權保留至預認購活動結束。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 41 戰(zhàn)役推廣公關活動 系列一： 《現(xiàn)代昌里更昌盛》記者招待會 發(fā)表整個新社區(qū)設想、進程 體現(xiàn)使命感是發(fā)展商，但高于發(fā)展商 帶出本項目花園，簡要介紹 系列二： “十大名家做休閑顧問”活動 主 題： “十大名人做生活顧問” 目 的： 巧妙利用新聞公關，發(fā)揮發(fā)展商的背景優(yōu)勢和時點特征，創(chuàng)造本案在未開盤時的推廣，引出本案為浦東明珠個案的明確概念。 二、 買環(huán)境 內有超過 50%綠化率，小區(qū)內規(guī)劃有四個大型中央綠地廣場。 發(fā)展趨勢壓力 浦東沿地段生存趨勢極為明顯，中央公園地段已是執(zhí)手可熱 ，本案在這種大市場氣候下能否火爆熱銷？ 大房型集中 大房型導致總價偏高，消費者的購買力是否能支持？ 本案沒有明確的定位，對市場把握稍弱 本案十萬平方米 ，屬中型樓盤，但在當地區(qū)域內屬大規(guī)模樓盤，當地客源層能否去化如此大盤。 特征：該部分人群一般在 40 歲左右，年薪較高，有能力消費該價位住宅，但還未構成真正的大富大豪。 年齡層次在 30－ 55 歲。 IC 卡（現(xiàn)場演示） Inter 寬帶接入 社區(qū)局域網，帶有 TV 傳送功能 功能內容： 物業(yè)管 理信息查詢，網上支付（結合 IC 卡） VOD 視頻點播（與亞美聯(lián)合） 網上商務： 尤其是社區(qū)商家，應開通對社區(qū)居民的網上購物服務，尤其是便利店、餐廳的送餐服務 網上教育： 家庭及其他項目培訓指導，以解答用戶相關技術問題 會所設施介紹 遠程醫(yī)療、健康管理 證權實時交易 網上游戲： 包括娛樂性游戲及棋類游戲 安全系統(tǒng)： 圍墻紅外線報警及攝像監(jiān)控 主要公共區(qū)域監(jiān)控 可視對講及緊急求助按紐 電子巡更系統(tǒng) 中國管理資訊網 中國管理資訊網 27 門磁系統(tǒng) 中國管理資訊網 中國管理資訊網 28 產品建議 所以：增加部分錯層設計，占據空缺市場。而且上海家庭小型化，二房二廳及小三房很受歡迎。廣場中心可有起伏綠地，碎石拼面的小道蜿蜒，特色玉蘭立柱燈、休閑椅、雕塑點綴其間，是小區(qū)人休閑時的最佳去處。環(huán)境規(guī)劃建議 綠化 ：大片草地，自然種植成樹，少而茂盛，可選擇一些果樹和香花植物，種植成主題果林或香花區(qū)。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 19 人類空間與環(huán)境需求結構圖 人 生理需要 心理需要 情感需要 基本需要 高級需要 場所設計 空間設計 街道空間 院落空間 輪廓空間 心理需求 自然環(huán)境 歷史文化 品位的環(huán)境 舒適的環(huán)境 必需的環(huán)境 中國管理資訊網 中國管理資訊網 20 產品建議“住宅除了它所在的地點之外，不能設想放在任何別的地方，它是那個環(huán)境的優(yōu)美部分，給環(huán)境增加光彩，而不是損害它”。 住宅不僅僅是一個棲身之地、一件空洞的東西、一種觀賞對象，就人類的整體性的 觀念來說，住宅是我們生活在其中的一種現(xiàn)實存在，正好邱吉爾所說：“首先是人們營造建筑，然后是建筑造就人。 開發(fā)商造了許多房子。 4. 會所是本案品質的象征，也是周邊極少個案擁有的，可以作為賣點之一。 7. 幢距較大，四大主題現(xiàn)代園林。 公交站點示意： 784 三林城 —— 耀華路 隧道一線 昌里路 —— 打浦橋 980 揚南新村 —— 南京西路 昌里小區(qū) —— 文化廣場 周家渡 —— 陸家嘴 中國管理資訊網 中國管理資訊網 10 四、 本案區(qū)域市場分析 由于昌里路的成熟配套一定程度帶動了周邊的房產市場，由于近年來區(qū)域開發(fā)個案并不多 ,一定程度積累了部分需求客層，本案屬于次區(qū)域為數較少市場需求較大 的消費產品。 消費者市場 以中小白領為主體，年齡趨向年輕化 上海的國際化都市性質決定它擁有大量高收入且穩(wěn)定的中小白領市場，而且這部分的消費者年齡輕，學歷高。 物業(yè)類型 ? 小高層需求持續(xù)升高 20 年市民對小高層的需求僅為 21%， 2020年上升了 11 個百分點，而如今已經達到了 %，逼近多層的需求 46%。 99 年 2020 年的樓盤環(huán)境規(guī)劃盛行歐洲風格，尤其是馬斯洛和洛可可宮廷風格，講究高貴典雅。 建筑風格 三分天下 今年新開樓盤以歐陸風格、北美風格和現(xiàn)代簡約風格三分天下。 ? 臥室開間寬敞化。這些房間面積小，功能獨立，為消費者帶來諸多便利，使房間更加整潔，利用率提高。三房在整體的比例中增長趨勢明顯，預計未來的三房戶型比仍然會有所增加。十之七八設計了錯層，如上海知音、西班牙名園、居家豪門、上海康城、世紀名門等，而且錯層基本上是三房，二房錯層欠缺。與此相隨，三房的選擇比例也在增加。傳統(tǒng)點式建筑因自身遮擋視野，光線差。衛(wèi)生間設 計流行干濕分離，三房基本上雙衛(wèi)生間設計。現(xiàn)在新開的樓盤復式面積明顯縮小， 130 平方米左右的