【正文】 景觀，與青青翠圃相應(yīng)成趣。 建議本案一期戶型比： 戶型 二室 三室 四室及以上 一室一廳 建筑面積控制范圍 90－ 100 100－ 130 140 50－ 60 組合比例 40％ 40％ 20％ 結(jié)論： 二房、三房是主力 大三房改為小四房，增加功能性，迎合消費(fèi)者心態(tài)。 4. 講求窗設(shè)計(jì)：體現(xiàn)空間延展性、景觀性：大面寬、低窗、轉(zhuǎn)角窗 5. 落地大窗設(shè)計(jì) 6. 全明設(shè)計(jì)。配套設(shè)施建議 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 30 人性設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)化 配備小型中央空調(diào)系統(tǒng) 人車分流 樓梯安全設(shè)計(jì) 輪椅道 盲道設(shè)置 樓宇內(nèi)環(huán)境情調(diào)等設(shè)計(jì)，體現(xiàn)人性設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)化。 收入：月家庭收入 3000～ 8000 愛好新事物，向往舒展高品質(zhì)生活。 名流型市場 成功人士 特征：追求時(shí)尚氣質(zhì)，收入豐厚。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 37 營銷推廣 小區(qū)除設(shè)有社區(qū)托兒所、幼兒園、診所生活設(shè)施，更配有家庭膳食中心、洗衣中心、音像資料交流中心、花草、寵物托管中心等人性化服務(wù)設(shè)施，讓業(yè)主享有無微不至的生活關(guān)懷。 活動(dòng)內(nèi)容： 圍繞“ 上海人，怎么住 ”，就上海的今天、明天和房地產(chǎn)業(yè)、居住生活等內(nèi)容，由上述參加者分成十組進(jìn)行對話、交流和討論，提出對本案建設(shè)的希望和建議。作為一個(gè)載體，消化目標(biāo)客源。 形 式： 選擇 23 處大型賣場做宣傳場地，專設(shè)電話和人員咨詢 每個(gè)賣場設(shè)一部電話，鎖定一個(gè)號(hào)碼直通本案售樓處 每個(gè)電話旁布置一塊展板，介紹活動(dòng)內(nèi)容 人員咨詢只在周末每天一個(gè)賣場做流動(dòng)宣傳 媒體宣傳： 通過報(bào)紙廣告補(bǔ)充宣傳“ CALL 本案活動(dòng)”的內(nèi)容 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 45 系列十： 長期活動(dòng) 活動(dòng)形式： 直接針對本案目標(biāo)客源，通過一個(gè)組織的形式，長期的接觸，網(wǎng)羅目標(biāo)消費(fèi)對象， 爭取好感 ，獲得購買。 形 式： 由專家、高級人士、記者三家從不同的角度談?wù)撘粋€(gè)樓盤，記者作為主持，就一個(gè)熱點(diǎn)問題進(jìn)行新聞 性的深入報(bào)道。 空氣指數(shù)：優(yōu)級 鮮氧指數(shù)： 10萬 m2園林生態(tài)社區(qū) 綠化指數(shù)： 50%以上綠化率 園林指數(shù)：四大生態(tài)中心園林組團(tuán) 景觀指數(shù)：春夏秋冬景觀各項(xiàng)休閑小品 三、 買會(huì)所 8800平方米會(huì)所，休閑生活一應(yīng)俱全。 該兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)同時(shí)也是機(jī)會(huì)點(diǎn)，如能找對目標(biāo)消費(fèi)群，塑造樓盤高檔形象，營銷上確立差異化，則能快速去化。在購房過程中社區(qū)的檔次品味、住宅的舒適性。 三點(diǎn)一線定位 目標(biāo)市場定位 細(xì)分目標(biāo)市場 特征： 年齡： 30 歲左右及以上，年齡層相對較小。物業(yè)管理建議 物業(yè)管理的前期介入時(shí)間越早越好，如發(fā)現(xiàn)問題只要稍做改動(dòng)就可以達(dá)到很好的效果。 細(xì)部控制： 1. 在功能上，兩廳自然分隔，動(dòng)線合理（廳實(shí)用面積加大，主臥室私密 2. 性好），如能做出 兩衛(wèi)背靠背，可能給客戶更大自由度。 2. 結(jié)合本案所處區(qū)域中二房好 銷，小中三房即 130 平米以下三房較少的特點(diǎn)，則主力面積控制在 90－ 130 之間。 ? 芳草綠波： 簡潔、大片草皮、綿延成景，綠意通透。 道路 ：小區(qū)內(nèi)道路避免單調(diào)呆板，例如可鋪筑成鵝卵石散步道， 或以多樣的弧線變化帶動(dòng)視野的轉(zhuǎn)移，并可通過彩色鋪裝，豐富路面效果?？傮w平面規(guī)劃建議 強(qiáng)調(diào)社區(qū)觀景性 房屋應(yīng)當(dāng)象植物那樣，是“地面上的一個(gè)基本的和諧要素，從屬于自然環(huán)境，從地里長出來，迎著太陽”。” 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 17 本世紀(jì)初最具影響的建筑風(fēng)格，由德國的格羅皮烏斯（ Walter Gropius）、密斯土地在一天天地減少。 5. 小區(qū)布局合理，綠化率極高，這是本案一個(gè)訴求重點(diǎn)。 本案劣勢： 1. 本案房型因加以控制，大房型在此區(qū)域?qū)⑹艿阶枇Α? 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 11 產(chǎn)品建議這個(gè)市場不屬大富大貴，但穩(wěn)定，他們對于 價(jià)格有了彈性。這是因?yàn)樾「邔拥牡?中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 8 房率在 85%以上，配有電梯的快捷便利，聚集多層和高層的優(yōu)點(diǎn)，倍受歡迎。但新千年新開樓盤中，已經(jīng)由親近自然的風(fēng)格所取代。預(yù)計(jì)清新簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格將會(huì)越來越受到消費(fèi)者的青睞，將逐漸成為主流風(fēng)格，當(dāng)然 其他風(fēng)格仍然能獨(dú)立存在。新開樓盤的臥室的開間基本上在 4 米左右，有的甚至達(dá)到了 5米。 ? 廚房與餐廳相互融合，功能區(qū)間獨(dú)立化。三房的面積也會(huì)分化， 130 平方米以上的三房比例會(huì)逐漸增加。 ? 在可承受的范圍內(nèi)，追求面積合理性。 ? 時(shí)下購房主力正從高收入群體向中收入群體轉(zhuǎn)變，購房者在平均單位購房面積沒有下降，而是呈逐漸上升趨勢。其原因是板式高層通風(fēng)采光性能好。衛(wèi)生間面積一般在 56 平方米，有的樓盤達(dá)到了 10 平方米以上。前兩年復(fù)式面積基本上在 180 平方米以上， 200 平方米以上的比比皆是。 ? 綠化共享，講求均好性 。從 99 年下半年開始盛行的水景住宅依舊一路紅火，新千年新開的樓盤十之八九都設(shè)計(jì)了精致的水景，許多樓盤則表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的親水性，如貴龍園、上海知音、上?？党?、新時(shí)代花園等等。其中多層較上季度上升 點(diǎn)，高層則上升了 。 二、 經(jīng)濟(jì)商業(yè) 昌里花園緊貼的昌里路是浦東西部，主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（注：齊河路，昌里路有較多公交站點(diǎn)） 3. 本案多為小高層住宅，建筑優(yōu)勢明顯。 本案機(jī)會(huì)點(diǎn)： 1. 本案三期適時(shí)開盤吸引一部分對昌里花園一期二期感興趣但錯(cuò)失機(jī)會(huì)的客 戶。然而后現(xiàn)代在中國的登堂入室，可謂你未唱罷我登場。 這幾年，我們的城市里矗立起許多高樓大廈和花園住宅，營建之快，花樣之多，委實(shí)令人振奮。羅（ Mies Vander Rohe）、法國的勒另一方面，建筑物對人類心理的影響，則主要從裝飾效果、造型效果和空間效果幾方面演繹著不同歷史階段的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 21 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目植被中根據(jù)植物高度來區(qū)分其組團(tuán)分布： A. 在車行道沿途可布置高大喬木，以梧桐為主。 ? 自在回廊： 自在回廊是一處讓心境自由，抒懷之處。 頂層部分作躍層，減小頂層購買抗性 邊角處采用部分一房，即規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又可滿足部分投資、單身人 士需 求。 7. 講求陽臺(tái)設(shè)計(jì)：體現(xiàn)功能性、實(shí)用性、空間延展性、景觀性。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 31 產(chǎn)品建議 二房或小三房 經(jīng)濟(jì)型房型 總面積合，總價(jià)在 3545 萬左右。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 35 營銷戰(zhàn)略 綜上所述：本案存在二大壓力、兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 二大壓力： 兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 因此本案的重大營銷課題就在于： 概念差異化：如何在