【正文】 性景觀設(shè)計(jì)。 ? 環(huán)境規(guī)劃風(fēng)格多樣化 。 總體分析 30004000 元 /平方米是上海的主力價(jià)位。凸窗、低平臺(tái)窗被普遍采用，使臥室的日照更加充分，同時(shí)將室外景觀引入室內(nèi)，增加臥室的溫馨浪漫氛圍。許多新開(kāi)樓盤設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏室、洗衣房，主臥室設(shè)計(jì)更衣室。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二房所占比例時(shí)下已從 48%下降至 42%，而三房卻已從 39%上升至 45%。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 1 昌里花園營(yíng)銷推廣方案 昌里花園三期專案小組 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 2 2020 年 4 月 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 3 市場(chǎng)鳥(niǎo)瞰 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 4 市場(chǎng)趨勢(shì)走向 2020 年新開(kāi)樓盤特征 房型 ? 錯(cuò)層仍然是今年流行的房型 ,其普遍程度更甚于去年。 2020 年新開(kāi)樓盤的三房戶型比已經(jīng)與二房戶型比接近。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 5 ? 房型設(shè)計(jì)上注重功能化、獨(dú)立化。 ? 房型設(shè)計(jì)更注重景觀。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 6 價(jià)格 中 檔價(jià)位樓盤是主流 從 2020 年第一季度上海推出的新盤統(tǒng)計(jì)中，開(kāi)盤均價(jià)在 30004000 元 /平方米的新盤 23 個(gè)，占新盤量的 32%；開(kāi)盤均價(jià)在 3000 元 /平方米以下的有 18 個(gè)，占新盤總量的 25%，主要分布在寶山、浦東和郊區(qū)；開(kāi)盤均價(jià)在 5000 元 /平方米以上的樓盤 13個(gè)，占新盤總量的 18%。一些朝 向或景觀不理想的地塊，設(shè)計(jì)人通過(guò)弧形、 L 型的房型設(shè)計(jì)，最大限度的滿足消費(fèi)者日照和觀景需求。水能改善小區(qū)環(huán)境，豐富整體景觀，增加園林情趣，與綠化效果相得益彰。這說(shuō)明高層預(yù)售量在不斷增大，另一方面也表明高層的預(yù)售總體上升勢(shì)頭。昌里路沿街有較多購(gòu)物（家得利超市，聯(lián)華超市，家家 樂(lè)超市）餐飲（申鼎雞，喬旺火鍋，新亞大包）休閑（立象娛樂(lè)中心，保齡球館，飄苑茶室）等場(chǎng)所更有完善的學(xué)校（云臺(tái)高級(jí)中學(xué)），醫(yī)院，銀行等公共設(shè)施。 5. 本案一期二期銷售良好，有較好的口碑，客層優(yōu)勢(shì)明顯。 3. 周邊個(gè)案都將清盤。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 14 現(xiàn)代建筑風(fēng)格與后現(xiàn)代建筑風(fēng)格特征比較 現(xiàn)代建筑 一種國(guó)際風(fēng)格，或無(wú)風(fēng)格 烏托邦和理想主義 確定的形式、功能 時(shí)代精神（ Zeitgeist） 藝術(shù)家作為預(yù)言家和治療者 精英主義 /為了大眾 整體化 建筑師作為救世主 /醫(yī)生 直接性 簡(jiǎn)潔性 均勻的空間（ Isotropic Space） 抽象的形式 純粹主義 非表述的啞盒（ dumb box） 機(jī)器美學(xué)、直接的邏輯、循環(huán)、機(jī)械的、技術(shù)和結(jié)構(gòu) 反修飾（ Antiornament） 反表現(xiàn) 反隱喻 反歷史記憶 反幽默 反象征 花園城市 功能分離（皮包骨） 總體藝術(shù)（ Gesamtkunstwerk） 質(zhì)輕體大 板式、點(diǎn)式 明確的 非對(duì)稱的，規(guī)劃的 和諧統(tǒng)一體 后現(xiàn)代建筑 雙重譯碼 （大眾化）和多元主義 符號(hào)學(xué)的形式 不確定的劃分 諸種傳統(tǒng)并存、選擇 藝術(shù)家 /業(yè)主 精英與參與 碎片 建筑師作為表現(xiàn)者和行動(dòng)者 混血的印象 復(fù)雜性 變化莫測(cè)的空間 傳統(tǒng)形式加抽象形式 折衷主義（ Eclectic） 符號(hào)學(xué)的表述 依文脈（ context）而變的混合的美學(xué)，適合功能的語(yǔ)義 贊成有機(jī)的和實(shí)用的裝修 贊成表現(xiàn) 贊成隱喻 贊 成 有 歷 史 指 涉 （ Prohistorical Reference） 贊成幽默 贊成象征 有文脈的都市主義與重新修復(fù) 功能混合（手法主義）（ Mannerist）與（巴洛克）（ Baroque） 所有的修辭手法 扭曲空間及擴(kuò)展 沿街建筑 岐義的 追求非對(duì)稱的對(duì)稱 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 15 拼貼 (Collage)/沖突（ Collision） 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 16 建筑物的群體凝聚著一座城市最本質(zhì)的人文精神，它是城市性格的外化、城市氣質(zhì)的具象。 換句話說(shuō)，就是讓“房子”與“人家”在人們的心理上真正聯(lián)系起來(lái)，讓“房子”得到“人家”的認(rèn)同，讓人們所懷“家的情結(jié)”獲得浪漫、飽滿的實(shí)現(xiàn)。這些建筑設(shè)計(jì)包括以下的共同特點(diǎn)： 1. 重視建筑物的使用功能，并以此作為建筑設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，提高建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)性，注重建筑使用時(shí)的方便與效率； 2. 注重新建筑材料和建筑結(jié) 構(gòu)的性能特點(diǎn)； 3. 注重建筑的經(jīng)濟(jì)性； 4. 主張創(chuàng)造建筑新風(fēng)格； 5. 認(rèn)為建筑的空間是建筑的主角，強(qiáng)調(diào)建筑藝術(shù)處理的重點(diǎn)應(yīng)該是空間和體量； 6. 認(rèn)為建筑美的基礎(chǔ)在于建筑處理的合理性和邏輯性。 在 20 世紀(jì)末，現(xiàn)代派的出現(xiàn)代表了一種全新的美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)?？傮w感覺(jué)要求開(kāi)闊氣派、尊貴時(shí)尚。 C. 強(qiáng)調(diào)組團(tuán)環(huán)境，強(qiáng)調(diào)動(dòng)線景觀 D. 立體綠化，注重綠化的三維延伸（包括屋頂綠化） E. 路燈、草坪庭院燈、住宅銘牌、雜物筒、坐椅等設(shè)施要符合社區(qū)整體分格，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)示系統(tǒng)。房型建議 戶型面積配比：以二房三房為主， 控制房型面積，以中小面積戶型創(chuàng)造高品質(zhì)較低總價(jià)的市場(chǎng)區(qū)隔 根據(jù)： 1. 整體房產(chǎn)市場(chǎng)的需求呈金字塔型，高于 5000 元 /平米的樓盤，需求量?jī)H 3％；從供需情況來(lái)看，總價(jià) 35－ 50 萬(wàn)基本持平。房型建議 建議房型及房間面積： 主臥 15－ 18 平方米（開(kāi)間 ），次臥 12－ 14 平方米，書房 8－ 10 平方米，廳 30－ 40平方（開(kāi)間 ），廚 6－ 8 平方，公衛(wèi) 4 平方，主衛(wèi) 6－ 7 平方（部分房型如復(fù)式可再大，不超過(guò) 12 平方），陽(yáng)臺(tái) 6－ 8 平方，工作陽(yáng)臺(tái) 2－ 3 平方。社區(qū)智能化建議 作為現(xiàn)代人社區(qū)生活的必須，智能化是物業(yè)建造中必須考慮的。目標(biāo)市場(chǎng) 區(qū)域私營(yíng)業(yè)主是本案主要消費(fèi)群體。 第 2部分人群可通過(guò)傳播過(guò)程中自然吸引，必要時(shí)可采用優(yōu)惠贈(zèng)送等促銷方法。 價(jià)格杠桿，靈活多變：開(kāi)盤以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 50－ 100 元 /m2的價(jià)格對(duì)抗品牌競(jìng)爭(zhēng)、時(shí)間劣勢(shì)，后期看情況靈活應(yīng)對(duì)。 整體上： 通過(guò)房型、規(guī)劃、總價(jià)市場(chǎng)的區(qū)隔，本案獨(dú)特賣點(diǎn)，創(chuàng)造區(qū)域內(nèi)的唯一性，產(chǎn)生排他性，占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷傳播 階段性傳播，浪潮式推廣 在傳播上采用階段式傳播，即結(jié)合工程進(jìn)度、時(shí)點(diǎn)等密集型廣告?zhèn)鞑ヅc稀疏型傳播相間，搶占銷售時(shí)機(jī)，進(jìn)行突破性的運(yùn)作，達(dá)到最有效利用廣告資源。 （ 3）如果一個(gè)房源已經(jīng)有多個(gè)人預(yù)定，以排隊(duì)原則處理，最先預(yù)定的客戶放棄時(shí)，由下一位客戶排隊(duì)原則補(bǔ)上。