【正文】 性景觀設計。 ? 環(huán)境規(guī)劃風格多樣化 。 總體分析 30004000 元 /平方米是上海的主力價位。凸窗、低平臺窗被普遍采用，使臥室的日照更加充分，同時將室外景觀引入室內(nèi)，增加臥室的溫馨浪漫氛圍。許多新開樓盤設計儲藏室、洗衣房，主臥室設計更衣室。據(jù)統(tǒng)計，二房所占比例時下已從 48%下降至 42%，而三房卻已從 39%上升至 45%。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 1 昌里花園營銷推廣方案 昌里花園三期專案小組 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 2 2020 年 4 月 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 3 市場鳥瞰 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 4 市場趨勢走向 2020 年新開樓盤特征 房型 ? 錯層仍然是今年流行的房型 ,其普遍程度更甚于去年。 2020 年新開樓盤的三房戶型比已經(jīng)與二房戶型比接近。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5 ? 房型設計上注重功能化、獨立化。 ? 房型設計更注重景觀。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 6 價格 中 檔價位樓盤是主流 從 2020 年第一季度上海推出的新盤統(tǒng)計中，開盤均價在 30004000 元 /平方米的新盤 23 個，占新盤量的 32%；開盤均價在 3000 元 /平方米以下的有 18 個，占新盤總量的 25%，主要分布在寶山、浦東和郊區(qū)；開盤均價在 5000 元 /平方米以上的樓盤 13個，占新盤總量的 18%。一些朝 向或景觀不理想的地塊，設計人通過弧形、 L 型的房型設計，最大限度的滿足消費者日照和觀景需求。水能改善小區(qū)環(huán)境，豐富整體景觀，增加園林情趣，與綠化效果相得益彰。這說明高層預售量在不斷增大，另一方面也表明高層的預售總體上升勢頭。昌里路沿街有較多購物（家得利超市，聯(lián)華超市，家家 樂超市）餐飲（申鼎雞，喬旺火鍋，新亞大包）休閑（立象娛樂中心，保齡球館，飄苑茶室）等場所更有完善的學校（云臺高級中學），醫(yī)院，銀行等公共設施。 5. 本案一期二期銷售良好，有較好的口碑，客層優(yōu)勢明顯。 3. 周邊個案都將清盤。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 14 現(xiàn)代建筑風格與后現(xiàn)代建筑風格特征比較 現(xiàn)代建筑 一種國際風格，或無風格 烏托邦和理想主義 確定的形式、功能 時代精神（ Zeitgeist） 藝術(shù)家作為預言家和治療者 精英主義 /為了大眾 整體化 建筑師作為救世主 /醫(yī)生 直接性 簡潔性 均勻的空間（ Isotropic Space） 抽象的形式 純粹主義 非表述的啞盒（ dumb box） 機器美學、直接的邏輯、循環(huán)、機械的、技術(shù)和結(jié)構(gòu) 反修飾（ Antiornament） 反表現(xiàn) 反隱喻 反歷史記憶 反幽默 反象征 花園城市 功能分離（皮包骨） 總體藝術(shù)（ Gesamtkunstwerk） 質(zhì)輕體大 板式、點式 明確的 非對稱的，規(guī)劃的 和諧統(tǒng)一體 后現(xiàn)代建筑 雙重譯碼 （大眾化）和多元主義 符號學的形式 不確定的劃分 諸種傳統(tǒng)并存、選擇 藝術(shù)家 /業(yè)主 精英與參與 碎片 建筑師作為表現(xiàn)者和行動者 混血的印象 復雜性 變化莫測的空間 傳統(tǒng)形式加抽象形式 折衷主義（ Eclectic） 符號學的表述 依文脈（ context）而變的混合的美學，適合功能的語義 贊成有機的和實用的裝修 贊成表現(xiàn) 贊成隱喻 贊 成 有 歷 史 指 涉 （ Prohistorical Reference） 贊成幽默 贊成象征 有文脈的都市主義與重新修復 功能混合（手法主義）（ Mannerist）與（巴洛克）（ Baroque） 所有的修辭手法 扭曲空間及擴展 沿街建筑 岐義的 追求非對稱的對稱 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 15 拼貼 (Collage)/沖突（ Collision） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 16 建筑物的群體凝聚著一座城市最本質(zhì)的人文精神，它是城市性格的外化、城市氣質(zhì)的具象。 換句話說，就是讓“房子”與“人家”在人們的心理上真正聯(lián)系起來，讓“房子”得到“人家”的認同，讓人們所懷“家的情結(jié)”獲得浪漫、飽滿的實現(xiàn)。這些建筑設計包括以下的共同特點： 1. 重視建筑物的使用功能，并以此作為建筑設計的出發(fā)點，提高建筑設計的科學性，注重建筑使用時的方便與效率； 2. 注重新建筑材料和建筑結(jié) 構(gòu)的性能特點； 3. 注重建筑的經(jīng)濟性； 4. 主張創(chuàng)造建筑新風格； 5. 認為建筑的空間是建筑的主角，強調(diào)建筑藝術(shù)處理的重點應該是空間和體量； 6. 認為建筑美的基礎在于建筑處理的合理性和邏輯性。 在 20 世紀末，現(xiàn)代派的出現(xiàn)代表了一種全新的美學標準?？傮w感覺要求開闊氣派、尊貴時尚。 C. 強調(diào)組團環(huán)境，強調(diào)動線景觀 D. 立體綠化，注重綠化的三維延伸（包括屋頂綠化） E. 路燈、草坪庭院燈、住宅銘牌、雜物筒、坐椅等設施要符合社區(qū)整體分格，實現(xiàn)統(tǒng)一的標示系統(tǒng)。房型建議 戶型面積配比：以二房三房為主， 控制房型面積，以中小面積戶型創(chuàng)造高品質(zhì)較低總價的市場區(qū)隔 根據(jù)： 1. 整體房產(chǎn)市場的需求呈金字塔型，高于 5000 元 /平米的樓盤，需求量僅 3％；從供需情況來看，總價 35－ 50 萬基本持平。房型建議 建議房型及房間面積： 主臥 15－ 18 平方米（開間 ），次臥 12－ 14 平方米，書房 8－ 10 平方米，廳 30－ 40平方（開間 ），廚 6－ 8 平方，公衛(wèi) 4 平方，主衛(wèi) 6－ 7 平方（部分房型如復式可再大，不超過 12 平方），陽臺 6－ 8 平方，工作陽臺 2－ 3 平方。社區(qū)智能化建議 作為現(xiàn)代人社區(qū)生活的必須，智能化是物業(yè)建造中必須考慮的。目標市場 區(qū)域私營業(yè)主是本案主要消費群體。 第 2部分人群可通過傳播過程中自然吸引，必要時可采用優(yōu)惠贈送等促銷方法。 價格杠桿，靈活多變：開盤以低于競爭對手 50－ 100 元 /m2的價格對抗品牌競爭、時間劣勢，后期看情況靈活應對。 整體上： 通過房型、規(guī)劃、總價市場的區(qū)隔，本案獨特賣點，創(chuàng)造區(qū)域內(nèi)的唯一性，產(chǎn)生排他性，占據(jù)市場優(yōu)勢。營銷傳播 階段性傳播，浪潮式推廣 在傳播上采用階段式傳播，即結(jié)合工程進度、時點等密集型廣告?zhèn)鞑ヅc稀疏型傳播相間，搶占銷售時機，進行突破性的運作，達到最有效利用廣告資源。 （ 3）如果一個房源已經(jīng)有多個人預定，以排隊原則處理，最先預定的客戶放棄時，由下一位客戶排隊原則補上。