【正文】 大新開項目的主力戶型將會多元化的走勢。以吸引二次以上置業(yè)者。根據(jù)調(diào)查資料顯示：佛山、桂城常住戶口家庭，每100家庭中，有存款3050萬以上的占了30%。本地消費者均有實在的消費習(xí)慣，加上中央政府宏觀調(diào)控政策的影響，大部分購房者的心態(tài)是比較理智、冷靜。而獅山版塊將會是南海鎮(zhèn)街地產(chǎn)最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域原因一：“工業(yè)立市”是大佛山整合資源、投入龐大資金構(gòu)筑路網(wǎng)的最終目的和成敗關(guān)鍵。成為目前佛山市規(guī)模最大、發(fā)展最成熟、效益最佳的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)之一。2004年，《佛山市城市發(fā)展概念規(guī)劃》出臺，獅山是大佛山2+5組團(tuán)中的可容納5080萬人口的副中心組團(tuán)。是南海最大的版圖鎮(zhèn)。越來越到二次以上創(chuàng)業(yè)的本地企業(yè)及國際企業(yè)紛紛到獅山買地設(shè)廠，多則上千畝，少則上百畝。這些以日本為主的國際知名汽車配套企業(yè)的聚集小塘（還有一河之隔的丹灶）。獅子山這曾被喻為“十年經(jīng)濟(jì)再造一個南海不是神話”的土地，有著優(yōu)越的板塊經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。2000年前的南海樓市和順德樓市有何區(qū)別？根據(jù)我們觀察研究發(fā)現(xiàn)了一個奇怪現(xiàn)象：南海樓市火熱集中桂城、黃歧、羅村三鎮(zhèn)，其他鎮(zhèn)區(qū)住宅市場發(fā)展滯后甚至為零。原因何在？根據(jù)分析：我們發(fā)現(xiàn)桂城、羅村靠著佛山，黃歧靠著廣州，接受著城市的輻射建設(shè)低檔、低價格住宅吸引經(jīng)濟(jì)承受能力不高的城市居民。動的、萬和、科龍、格蘭仕、松本電工等越多大企業(yè)集中的容桂、北窖、倫教、勒流鎮(zhèn)房產(chǎn)市場越興旺。可見，第三大城市實施“工業(yè)立市”戰(zhàn)略關(guān)鍵的西部版塊（獅山、小塘、松崗、官窯、輻射丹灶、金沙、羅村）前期招商引資的非常成功，在不久的將來，隨著企業(yè)陸續(xù)投產(chǎn)，大量的資金、人才進(jìn)入獅山工作，未來510年，將出現(xiàn)持續(xù)居住需求。因為工作占去了人們大部分的時間，就近居住是到西部版塊創(chuàng)業(yè)、打工者的唯一選擇。工業(yè)園附近會當(dāng)?shù)卮呱粋€又一個高素質(zhì)的住宅衛(wèi)星城。原因三：教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭好，令該區(qū)“名聲在外”，直接帶動房產(chǎn)發(fā)展獅山還擁有從幼兒園到大學(xué)完善的教育配套資源：獅山中心幼兒園、獅山中心小學(xué)、石門實驗小學(xué)、石門中學(xué)（獅山分校）、石門實驗學(xué)校、華南師范大學(xué)南海學(xué)院、東北大學(xué)東軟信息技術(shù)學(xué)校等多所名校。獅山是南海的信息產(chǎn)學(xué)研基地，南海軟件科技園，得到中國科學(xué)院、清華大學(xué)、南京大學(xué)、浙江大學(xué)、中山大學(xué)等幾十所全國著名高等院校和科研機(jī)構(gòu)的支持。教育配套完善是該區(qū)域獨特優(yōu)勢，老師也是不可忽視的購買群體。政府還投資16億構(gòu)筑獅路網(wǎng)，加速西部工業(yè)版塊和廣州、佛山等大城市接軌。越來越多的人將落戶獅山，投資獅山。2002年前，獅山商品房單價不到（俊景花園為主）1000元/㎡，2003年初湖景灣花園推盤均價1200元/㎡。2003年10月到2004年的12月，湖景灣花園帶動著獅山的樓價一路彪升，從1200元/㎡、1500元/㎡、1700元/㎡、1800元/㎡、2200元/㎡（部分靠湖單位高至2600元/㎡），并短短一年內(nèi)售出超過10萬㎡建筑面積。2004年7月開始到12月，湖景灣每月的購房客戶統(tǒng)計資料顯示禪桂客戶占購房客戶的比例從30%向40%，50%甚至是60%的幅度增長。工業(yè)發(fā)展帶動居住需求是必然的，但這方面客源需要時間慢慢累積和培植，那么通過“有投資價值，才有升值潛力”的核心競爭優(yōu)勢吸引部分有超前投資眼光的人購買獅山開發(fā)房產(chǎn)，在是未來13年獅山在建樓盤營銷方向。政府投入16億建設(shè)的交通路網(wǎng)投入使用后，整個西部版塊東到松崗、官窯，西到丹灶，都只是數(shù)分鐘的路程。因為東有天然環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、發(fā)展成熟南國桃園版塊作為整個大佛山樓市里“豪宅”最集中的地方：天安鴻基、香格里拉花園別墅售價約1萬元/㎡，匯江花園洋房也以大戶型居多，毛坯房價格36004000元/㎡。另外，另一外資財團(tuán)在金沙大橋旁規(guī)劃建設(shè)一占地800畝低密度、低容積鋁生態(tài)高檔大盤海琴灣已經(jīng)進(jìn)入領(lǐng)取施工許可證階段，別墅、洋房建筑面積共26萬平方米，擁有便捷交通、2000米江岸線、四星級酒店、100畝江中高爾夫島，200畝濕地地公園等原生態(tài)資源，計劃于2006年5月推出市場。企業(yè)中薪階層、管理人員、職業(yè)白領(lǐng)、本地有一定經(jīng)濟(jì)承受力的原著居民、因升值潛力而投資的客戶大部分會選擇在獅山城區(qū)置業(yè)考慮到獅山城區(qū)是未來5080萬人口的城市副中心區(qū)行政、金融、商業(yè)、居住、教育所在地，上述目標(biāo)客戶會選擇在獅山城區(qū)置業(yè)。第一類：經(jīng)濟(jì)承受能力在30萬（以按揭承受能力計，則指現(xiàn)擁有約10萬現(xiàn)金，月供可承受1500元/月的家庭）以上，注重環(huán)境、物業(yè)管理、品牌、服務(wù)的客戶90%選擇湖景灣。第三類：經(jīng)濟(jì)承受能力在30萬以下（以按揭承受能力計，則指現(xiàn)約擁有現(xiàn)金不足10萬，月供不能高于1500元/月的家庭），的客戶，主要會選擇俊景花園。所以俊景的近年推出的三房單位和湖景灣是直接競爭對手，最后可能會因環(huán)境、管理、形象、水平、服務(wù)等因素缺乏競爭力。近年，湖景灣新貨沒二房單位。注意：不可忽視的中檔市場潛在競爭對手穆天子山莊。市場對其負(fù)面評價越來越多。如開發(fā)商對市場有超前預(yù)測眼光及判斷力，只求盤活土地微賺就走，將剩下土地全建中檔洋房，以其靠近獅山城區(qū)的位置優(yōu)勢、靠近郊野公園、愛麗英湖的環(huán)境優(yōu)勢、以及成熟社區(qū)優(yōu)勢，則馬上成為獅山城區(qū)中擋商品房市場貨量最多，競爭力最強(qiáng)的開發(fā)商。南國桃園版塊高檔別墅盤、丹灶祈福南灣等外來房地產(chǎn)大鄂都希望借助即將變現(xiàn)的交通優(yōu)勢吸引禪桂客戶購買作為第二居所或度假之用。小城鎮(zhèn)居民就近工作，就近居住觀念依然固執(zhí)。有錢但消費理性的佛山、南海人對于郊外第二居所的渴求暫不明顯，所以這些高檔大盤均銷售緩慢，特別是祈福南灣，當(dāng)發(fā)現(xiàn)雖然在佛山、廣州市場耗費巨額廣告費，但成交顧客70%以上來自本區(qū)域市場時不知道對本地人文了解是否有改變。所以，放棄對城市人群的輻射是不可能，但深度發(fā)掘本區(qū)域潛在市場必然是今后開發(fā)經(jīng)營的必然方向。就正如誰也想不明白原來定位北美純美境地，項目形象唯美穆天子山莊為什么會在2003年底突然來個360度大轉(zhuǎn)彎，大建村屋，美曰其名CASS別墅以適應(yīng)現(xiàn)實的市場需求一樣。既然別墅用地越來越稀缺，既然已經(jīng)熬了那么久，為什么不多堅持兩年等一環(huán)通了就好。你可以向?qū)κ种t讓客戶，但建筑商不會因此不按合同不追收工程款，銀行也不會因此不按期追收利息。上述大盤綜合素質(zhì)高、產(chǎn)品性價比高、售后服務(wù)好等優(yōu)勢是獅山城區(qū)中小型項目無法相比的。題外話：如祈福大盤將班車以15分鐘/次開進(jìn)獅山城區(qū)，性價比高大盤的吸引力對消費來說，距離不是問題。洋房單位客戶以文化層次較高的職業(yè)白領(lǐng)、退休老人、政府公務(wù)原、醫(yī)生、老師等居多?，F(xiàn)對俊景花園優(yōu)劣勢分析如下：現(xiàn)狀優(yōu)勢分析： 區(qū)域市場唯一一家政府背景企業(yè)，在目前獅山仍處于開發(fā)建設(shè)初級階段，借助政府對市場還存在一定的宏觀調(diào)控影響力的幫助下，有一定的社會資源優(yōu)勢。 區(qū)域市場唯一一家政府背景企業(yè)，有著豐富的土地資源，土地價格有優(yōu)勢。生活、交通便利。 文化廣場是目前是獅山政府每年舉辦文娛活動的主要場所，對項目的宣傳和銷售起到一定的幫助。如本區(qū)域同期上市的樓盤只有俊景花園和湖景灣，則本項目產(chǎn)品市場面比湖景灣寬闊，對近期決定置業(yè)者有一定的吸引力?，F(xiàn)狀劣勢分析：物業(yè)管理差是項目最大的劣勢，也阻礙項目銷售、升值的最主要原因：由于俊景花園屬于早期規(guī)劃項目，在做產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計時目的就是為建設(shè)新城區(qū)而配套的商住區(qū)，所以沒從居住安全角度著考慮。但因近年治安問題頻發(fā)，社會越來越復(fù)雜。完善、安全的物業(yè)是業(yè)主對居住樓盤最基本的要求。不了解過去的新移民、新客戶在置業(yè)時喜歡咨詢在本地工作時間比較長的朋友，本地人十有八九的同樣說法并非惡意中傷或否定，只是中肯地給朋友給意見而已，但卻是直接導(dǎo)致新客戶、新移民取消購買決定的最大理由。由于俊景花園前期的產(chǎn)品大部分以微利房的形式發(fā)售給政府公務(wù)員，工作人員，或作為招商附加條件為附近大企業(yè)職工提供宿舍。所以建造出來的產(chǎn)品無論從外在氣質(zhì)（包括外立面、用料、質(zhì)材、顏色、園林等）均讓人感覺低檔，或內(nèi)涵（包括土建用料、施工用料、施工管理等）方面均出現(xiàn)“平野無好好野”的現(xiàn)狀，給后期的物業(yè)管理維修帶來諸多麻煩。2004年，經(jīng)濟(jì)承受能力稍為寬裕的人都寧愿花多點錢或買少點面積購買湖景灣單純?yōu)槭袌?、為顧客而建設(shè)的同期產(chǎn)品?？【盎▓@無論開發(fā)商或投資商，均因歷史原因?qū)椖壳啡苯?jīng)營意識。與私營房地產(chǎn)開發(fā)公司“一切以客為尊，以市場需求為指導(dǎo)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)取勝，珍惜企業(yè)信譽(yù)和品牌”的企業(yè)文化有著非常明顯的差別。（就算2003年—2004年推出的朗晴居、鳳凰庭，大部分產(chǎn)品均是政府計劃經(jīng)濟(jì)下的劃撥產(chǎn)品，只有少量推向市場，根本不愁銷售，沒嘗試過如何圍繞市場、深度發(fā)掘市場建造最無風(fēng)險性產(chǎn)品，如何通過杜絕產(chǎn)品缺陷，創(chuàng)造優(yōu)勢將每一平方米可賣出的產(chǎn)品直接賣到顧客手中變成現(xiàn)金，如何通過優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)令每一個業(yè)主協(xié)助口碑傳播帶動銷售的戰(zhàn)略經(jīng)營和規(guī)范管理。從沒感受過產(chǎn)品積壓對企業(yè)意味著什么的痛苦。“買方主導(dǎo)市場的”經(jīng)營意識一直存在至今，直接體現(xiàn)經(jīng)營管理中，直接體現(xiàn)在基層辦事員的服務(wù)上。若看誰先達(dá)到終點？結(jié)果如何不用再說。雖然一年多來都能運作是正常，房子也并沒因此而滯銷。但換個角度來看，實質(zhì)上是一種損害俊景公司形象和項目發(fā)展的類似飲鳩止渴的慢性自殺行為。只是本著一個專業(yè)公司對企業(yè)、對項目前景的負(fù)責(zé)，將還沒出現(xiàn)的不良后果提前提出。但本著負(fù)責(zé)的專業(yè)精神，我們選擇把不該說的都說了，至于是否會對決策有參考性幫助，那是企業(yè)自身的問題。目前的經(jīng)營管理模式，將直接導(dǎo)致如下結(jié)果：1）各投資商各自為政，各自以不統(tǒng)一形象對外宣傳。關(guān)于售后的一切問題和糾紛誰將負(fù)責(zé)到底？早幾年佛山、桂城很多掛扣開發(fā)出現(xiàn)的問題：“如辦不了房產(chǎn)證