【正文】 行為上更多的思考和善待自己和周邊的世界，要求生活社區(qū)是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)大空間；總之，悠然從容是“六十年代生人”向往的生活方式?！扮辍豹?dú)有的內(nèi)在結(jié)晶體正寓意著這一代人身上有一種濃郁的自主情結(jié)和特有的精神內(nèi)涵，它就像“六十年代生人”獨(dú)有的精神特質(zhì)深藏每個(gè) 人心中，正因?yàn)椤傲甏恕毙闹惺冀K留有一塊不容踐踏和褻瀆的圣地，沒(méi)有人能知道 ———它只屬于自己。 核心營(yíng)銷(xiāo)概念：構(gòu)建生活之美 倡導(dǎo)悠然錦繡生活方式 產(chǎn)品：健康住宅、人居空間 景觀(guān)：親水親自然 親子早教 藝術(shù)生活會(huì)館 生活會(huì)活動(dòng)“體驗(yàn)”支撐 系列主題“體驗(yàn)”活動(dòng) 形象推廣 戶(hù)型：人居空間 生態(tài)型社區(qū) 陽(yáng)光空氣流動(dòng)的建筑 漾日灣畔悠然生活 都市綠洲 “蘋(píng)果”理念特色服務(wù)物業(yè) 互動(dòng)支持 康橋形象：河畔生活新漾板 康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 6 第二章：產(chǎn)品主題挖掘及要求 一、 產(chǎn)品主題挖掘 健康住宅 —— 后“ SARS”時(shí)代的產(chǎn)品趨勢(shì) 當(dāng) SARS 疫情襲擾人類(lèi)的時(shí)候，我們從未像現(xiàn)在這樣渴望健康，關(guān)心與健康生活息息相關(guān)的衣食住行。 應(yīng)該說(shuō)，本項(xiàng)目健康住宅的產(chǎn)品主 題提出，不是通常開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱耸鄯慷鴴伋龅某醋鞲拍睿撬角傻慕Y(jié)果。在住宅建設(shè)造價(jià)中應(yīng)該含有健康要素的內(nèi)容。今天的住宅建設(shè)，完全有能力也有理由從更高臺(tái)階、更高層次來(lái)滿(mǎn)足居住者的健康需求。 住宅的功能已由原來(lái)的棲息地，轉(zhuǎn)變?yōu)槿藗冇靡哉{(diào)節(jié)情緒、緩解工作壓力，陶冶情操、保持身心健康的重要休息場(chǎng)所。因此，健康住宅剛剛浮出水面，便得到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注與認(rèn)同。 健康住宅的四大指標(biāo) 我國(guó)健康住宅的內(nèi)涵為：從居住者出發(fā)，在滿(mǎn)足住宅建設(shè)基本要素的基礎(chǔ)上，滿(mǎn)足居 住者生理、心理和社會(huì)人文等多層次的需求。 專(zhuān)家將健康住宅的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)分為 四部分 ：一是人居環(huán)境的健康性，包括室內(nèi)外影響健康的各種物理因素；二是自然環(huán)境的親和性，包括綠色系統(tǒng)、雨水利用、景觀(guān)用水等；三是住宅區(qū)的環(huán)境保護(hù)，包括排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、生活垃圾、環(huán)康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 7 境衛(wèi)生等；四是健康環(huán)境的保障，包括醫(yī)療保健體系、家政服務(wù)系統(tǒng)、公共健身設(shè)施、社區(qū)老人活動(dòng)設(shè)施、文化養(yǎng)育環(huán)境等 。室內(nèi)要求強(qiáng)調(diào)居住空間最低面積的控制標(biāo)準(zhǔn)，尊重個(gè)性，確保居住的私密性；實(shí)施公私分區(qū)的住宅套型設(shè)計(jì)，并對(duì)住宅的可改性，設(shè)備管道布局的走向提出了嚴(yán)格的要求。強(qiáng)調(diào)裝飾材料無(wú)害化，并就各類(lèi)建筑材料的放射性污染物氡，化學(xué)污染物甲醛、氨苯及各種具有揮發(fā)性有機(jī)物(TVOC)等指標(biāo)列表控制。此外，室內(nèi)的聲、光、熱環(huán)境質(zhì)量和飲用水質(zhì)量均有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。提倡自 然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然、親和自然是健康住宅的重要任務(wù)。同樣，水、陽(yáng)光、空氣和自然風(fēng)是自然賜予人類(lèi)的最寶貴的禮物，應(yīng)充分組織利用好。在居住環(huán)境中，廣植花木不僅可以怡情養(yǎng)性，還可以促進(jìn)土壤生物活化，綠色植被可以吸收二氧化碳，改善小氣候，降低溫度。為了保證基地有好的滲透性和保水性能，應(yīng)做好環(huán)境透水設(shè)計(jì)，保留和收集雨水，為此，應(yīng)在規(guī)劃中增加土壤面積，增加透水鋪面和雨水截留設(shè)計(jì)。 住區(qū)的環(huán)境保護(hù)是指住區(qū)內(nèi)視覺(jué)環(huán)境的保護(hù)，污水和中水的處理，垃圾收集與垃圾處理和環(huán)境衛(wèi)生等方面。對(duì)于污水和雨水的處理，除了必須達(dá)標(biāo)以外，著重對(duì)污泥的綜合利用，減少出泥量，擴(kuò)大復(fù)用水資源以利節(jié)省。使住康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 8 戶(hù)居住放心、方便。 健康行動(dòng)是指公眾參與及對(duì)全體住戶(hù)的教育行動(dòng)，是健康住宅不可分離的部分。 健康住宅的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn) 健康住宅 的一個(gè)特點(diǎn)是用數(shù)字說(shuō)話(huà)：室內(nèi)的新風(fēng)量應(yīng)為 30 立方米／人而豐富多彩的活動(dòng)是精神健康的原動(dòng)力。今天，居住的含義早已不再是遮風(fēng)擋雨，精神的享受成為歡愉幸福的關(guān)鍵所在。一元環(huán)境下，人群?jiǎn)我?，?ài)好單一，知識(shí)層面單一，相對(duì)而言較簡(jiǎn)單，因此有其必然的局限性；多元環(huán)境下人群豐富，愛(ài)好豐富，知識(shí) 層面豐富，相對(duì)而言較復(fù)雜，但因其多元化的交流，因此具有健康的精神促進(jìn)作用，也更能體現(xiàn)健康居住的精神風(fēng)范。此乃健康居住的廣義延伸，沒(méi)有它的有力支持，還真無(wú)法健康起來(lái)，何談深層意義的健康居住。前者可以為小區(qū)的某個(gè)區(qū)域甚至是某棟房子帶來(lái)區(qū)內(nèi)至高無(wú)上的區(qū)內(nèi)景觀(guān)和絕佳的日照與通風(fēng)，后者則完全是從整個(gè)小區(qū)各個(gè)組團(tuán)的均好性考慮，按照產(chǎn)品不同類(lèi)型進(jìn)行的組團(tuán)劃分，各個(gè)組團(tuán)的景觀(guān)規(guī)劃和設(shè)計(jì)各有不同，人們?cè)诓煌慕M團(tuán)中所體現(xiàn)到的景觀(guān)感受和體驗(yàn)是完全異樣的。 康橋花園的片塊式組團(tuán)布局按照南低北高的原則分布。聚集六個(gè)組團(tuán)的是依靠穿過(guò)各組團(tuán)的綠帶和景觀(guān)形成的南北主軸線(xiàn)，軸線(xiàn)二側(cè)的住宅完全摒棄了行列式、對(duì)稱(chēng)式的布局，直線(xiàn)是抽象的，而曲線(xiàn)是自然的，曲能生情；對(duì)稱(chēng)是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、絕對(duì)的，而曲折多景點(diǎn)是流暢的，有韻律的；在對(duì)稱(chēng)中求變化，在不對(duì)稱(chēng)中求章法。整個(gè)社區(qū)以蜿蜒的林蔭道引入，與城市道路的空間形態(tài)形成強(qiáng)烈 的對(duì)比。突出人車(chē)分流的設(shè)計(jì)理念，避免車(chē)輛進(jìn)入社區(qū)各組團(tuán)核心內(nèi)部，注重營(yíng)造都市有產(chǎn)者舒適靜謐的生活空間。為豐富整個(gè)小區(qū)的景觀(guān)設(shè)計(jì)，可通過(guò)豎向設(shè)計(jì)按照南低北高的原則、通過(guò)曲形的小區(qū)道路、跨過(guò)小區(qū)景觀(guān)水面的小橋和進(jìn)入各組團(tuán)的室外踏步進(jìn)行場(chǎng)地不同高程的設(shè)計(jì)。 ◆ 南北主軸線(xiàn)加強(qiáng) 可通過(guò)位于南北軸線(xiàn)上的住宅修建過(guò)街樓門(mén)樓以增加南北的呼應(yīng)。 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā) ◆ 采用從低價(jià)入市、從低至高的原則 首期推出多層住宅和臨近貨棧北街的便利性商鋪與超市；由于同期周?chē)瞥龅亩酁樾「邔?，?層將以?xún)?yōu)良的平面布局吸引眾多買(mǎi)家；同時(shí)在多層推出的同時(shí)，小高層住宅也將進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段。 配合沿熊耳河的區(qū)內(nèi)水景觀(guān)的營(yíng)造進(jìn)行第十三號(hào)樓的建設(shè)。 ◆ 由于臨鄭汴路二棟高層的功能和底層商業(yè)業(yè)態(tài)的暫時(shí)不確定，四棟高層組團(tuán)（第十四、十五、十六、十七號(hào)樓）的開(kāi)發(fā)將按照二期來(lái)開(kāi)發(fā)。設(shè)計(jì)師重視并本著“以人為本，天人合一，和諧共存”的設(shè)計(jì)宗旨，注重城市發(fā)展文脈，強(qiáng)調(diào)文化含量，提倡都市綠洲生態(tài)型綠化和景觀(guān)。景觀(guān)設(shè)計(jì)注重將熊耳河濱河景觀(guān)帶和社區(qū)內(nèi)核心水景廣場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，形成富有活力和韻律的流動(dòng)空間。 ◆ 小區(qū)綠化系統(tǒng)講求在個(gè)性的基礎(chǔ)上體現(xiàn)均好、實(shí)用。小土丘碎石小徑，卵石健身步道，亭臺(tái)小品形成了豐富多彩的點(diǎn)、線(xiàn)、面構(gòu)成了回味無(wú)窮的動(dòng)人景色，充分體現(xiàn)了人 —建筑 — 環(huán)境和諧共存的設(shè)計(jì)理念。在空間布局上分為地面、空中和屋頂綠化三個(gè)層次； ◆ 以營(yíng)造特色園林為主的景觀(guān)設(shè)計(jì)理念，通過(guò)建造特色園林，寫(xiě)意一種詩(shī)情畫(huà)意的居住空間； 各景觀(guān)節(jié)點(diǎn)的風(fēng)格營(yíng)造 康橋花園的景觀(guān)營(yíng)造主要按照各個(gè)組團(tuán)所處的位置和特點(diǎn)，并結(jié)合南北軸線(xiàn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。離開(kāi)小高層組團(tuán)便進(jìn)入溫馨的多層組團(tuán)。組團(tuán)由入口處的音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)中心組成，二個(gè)各有特色的會(huì)所分別布置在 16 棟和 14 棟的裙房。為順應(yīng)季節(jié)的變化及方便管理。在冬季放水后形成下沉式廣場(chǎng)，讓更多的居民在中心綠地享受大自然的陽(yáng)光，這一靜一動(dòng)，一干一濕，強(qiáng)調(diào)季節(jié)、時(shí)空的切換與不同的觀(guān)景感受，大大增強(qiáng)了綠化環(huán)境的盎然生機(jī)及藝術(shù)感染力。 站在 3M 高的平臺(tái)上可以盡覽熊耳河和小區(qū)水景的美景。水岸栽種的 柳樹(shù)姿影婆娑，令人愛(ài)憐。 ◆ 小高層組團(tuán)景觀(guān)風(fēng)格特點(diǎn)：悠然翡翠 小區(qū)中部四棟小高層組成的組團(tuán)屬于完全不受任何交通工具干擾的組團(tuán)，可從小區(qū)的東、西、南、北四個(gè)方向進(jìn)入。組團(tuán)的 東部為專(zhuān)為老人活動(dòng)的老人活動(dòng)場(chǎng)所，結(jié)合門(mén)球場(chǎng)可形成相對(duì)圍合的空間。 所有這些足 以 讓人感到一副生動(dòng)、 祥和 的社區(qū)生活場(chǎng)景 躍入眼簾 。由于該組團(tuán)與小區(qū)水景廣場(chǎng)較近，建議結(jié)合首層的入戶(hù)門(mén)廳將第十三棟首層局部位置架空。道路一側(cè)可適當(dāng)布置停車(chē)位，停車(chē)位采用植草磚鋪砌。通過(guò)室外踏步、宅間小道和進(jìn)入每個(gè)單元樓梯口相連的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)弧型的座椅，其他位置除了首層的私家花園布置灌木和花木。 ◆ 貨棧北街多層組團(tuán)（第 7 棟）風(fēng)格特點(diǎn)：恬靜宜家 二棟多層住宅分南、北入口，二棟之間為二棟樓之間的交流空間，人們可以在其中悠然自得的散步、盡情享受大自然賦予的美態(tài)。 ◆ 小區(qū)正南側(cè)小高層與多層組團(tuán)（由 9 棟組成）風(fēng)格特點(diǎn) 小 區(qū)最南側(cè)的四、五棟屬于本小區(qū)景觀(guān)因素最為薄弱的地方，因此在景觀(guān)處理上通過(guò)宅間行車(chē)道與二棟相鄰的小高層形成統(tǒng)一的組團(tuán)。在組團(tuán)組成上本組團(tuán)并非獨(dú)立的組團(tuán)，而是從南部進(jìn)入小高層組團(tuán)的前奏組團(tuán)。親水是人類(lèi)的天性使然。運(yùn)用中國(guó)造園技藝，同時(shí)結(jié)合國(guó)外設(shè)計(jì)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)流動(dòng)空間的連續(xù)性，以視覺(jué)景觀(guān) 設(shè)計(jì)手法來(lái)展現(xiàn)其陰柔、高雅、世故的中原文化特色，將概括提煉的中原石雕、石刻、古鼎等歷史文化元素自然地組合到濱河綠化中。 ◆ 鄭汴路商業(yè)步行廣場(chǎng)風(fēng)格特點(diǎn)：城市綠化森林 沿鄭汴路規(guī)劃了將近 10000M2 的精品商業(yè)廣場(chǎng)，二層高的商業(yè)布置了康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 14 大小各一的精品商業(yè)店。商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)全為步行 系統(tǒng)，任何車(chē)輛均不得進(jìn)入。廣場(chǎng)上采用規(guī)則鋪地和規(guī)則植被，所有小型喬木整齊栽種在規(guī)則鋪地分隔線(xiàn)的交叉點(diǎn)上，形成城市植被森林。整齊的廣場(chǎng)布置與弧型自由的建筑形成對(duì)比，更加強(qiáng)了弧形建筑給人們帶來(lái)的流動(dòng)和愉悅感。最深處采用 1000MM。 ◆ 增設(shè)其它水景觀(guān) 目前在景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)上，應(yīng)增設(shè)其它小型的水體景觀(guān)包括小型噴泉、水景雕塑、跌水以增加小區(qū)水景觀(guān)的均好。不同地段，不同景區(qū)環(huán)境，采用多種配置方式，選擇各種樹(shù)種，滿(mǎn)足分隔空間、遮陰、觀(guān)賞、游憩、美化等需求。 植物的種類(lèi)選擇： 精心比較了各種植物的園林特性，選擇了本土且姿態(tài)優(yōu)美的樹(shù)種。例如：紅梅冬季開(kāi)花，桃花春季開(kāi)花，紫薇夏季開(kāi)花，石榴夏秋季開(kāi)花。在植物的色彩與姿態(tài)的搭配方面也都作了精細(xì)的考慮。建筑立面的色彩雖然屬于從屬地位，但它能強(qiáng)化和豐富立面形象，本案強(qiáng)調(diào)建筑北立面的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。本案北立面運(yùn)用虛實(shí)手法，同時(shí)考慮對(duì)三度空間外部形象的塑造將建筑北立面處理的比較精彩動(dòng)人。 ◆ 立面整體色彩效果要求與“琥珀”色為基礎(chǔ)，根據(jù)建筑形體的不同相應(yīng)進(jìn)行的變化； 由于多層體量相比小高層和高層都大，要求在整體立面色彩協(xié)調(diào)上，多層立面色彩最深、小高層在多層立面色彩基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)?、高層在小高層立面色彩上繼續(xù)淡化。 ◆ 窗戶(hù)是建筑的眼睛 建筑南向外窗均采用凸窗設(shè)計(jì)使置身于室內(nèi)的人們通過(guò)突窗的三面玻璃享受景觀(guān)零遮擋的觀(guān)景效應(yīng)，高層及小高層由于框架結(jié)構(gòu)可利用轉(zhuǎn)角凸窗將觀(guān)景效應(yīng)發(fā)揮到極致；北向外窗根據(jù)室外景觀(guān)或立面設(shè)計(jì)采用凸窗或平窗設(shè)計(jì)，凸窗距離樓地面為 40 公分，平窗距離樓地面為 90 公分。北向生活陽(yáng)臺(tái)均為敞開(kāi)式設(shè)計(jì)。 每個(gè)戶(hù)型均有良好的通風(fēng)采光，完全消除黑房間，戶(hù)戶(hù)見(jiàn)景 。 ◆ 住宅采用酒店式門(mén)廳大堂，無(wú)論是高層住宅還是小高層、多層住宅均在首層設(shè)立酒店式門(mén)廳，門(mén)廳大堂的高度超過(guò)正常層高。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào) 以人為本的思想，創(chuàng)造優(yōu)雅舒適的居住空間，使居住者盡享都市豐富精彩，高雅舒適的生活。突 出 客廳、主臥、露臺(tái)的特色。通風(fēng)效果好。電話(huà)系統(tǒng)充分考慮上網(wǎng)和多種使用的可能性，采用每戶(hù)兩對(duì)電話(huà)線(xiàn)。考慮引進(jìn)電纜數(shù)據(jù)終端技術(shù)，實(shí)現(xiàn) 三網(wǎng)合一 （電話(huà)網(wǎng)、電視網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)），提高小區(qū)的智能化水平。應(yīng)保證露臺(tái)空間的完整，避免露臺(tái)被其他房間分為幾個(gè)部分。露臺(tái)在立面設(shè)計(jì)上應(yīng)與整棟房的立面相呼應(yīng)。但是為了便于項(xiàng)目銷(xiāo)售以及后期項(xiàng)目物業(yè)管理，應(yīng)對(duì)康橋花園按產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行組團(tuán)。 組團(tuán)命名原則 在組團(tuán)命 名上，根據(jù)不同產(chǎn)品所營(yíng)造的生活氛圍不同并結(jié)合各組團(tuán)在康橋社區(qū)的位置和景觀(guān)特點(diǎn)等綜合因素進(jìn)行命名。公建設(shè)施的總體分布趨于合理，便利性商業(yè)集中在項(xiàng)目臨 貨棧北街的區(qū)位，休閑精品商業(yè)布置在項(xiàng)目臨鄭汴路的位置，會(huì)所圍繞在核心水景周邊，少兒藝術(shù)生活館在項(xiàng)目西北角臨熊耳河畔，各種運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施及場(chǎng)地散落分布在社區(qū)各個(gè)組團(tuán)之間。而位于 14 號(hào)樓底部的配套會(huì)所在功能設(shè)置上突出室內(nèi)文體娛樂(lè)、綜合配套的主題概念。 各組團(tuán)內(nèi)的公建也應(yīng)根據(jù)組團(tuán)的特點(diǎn)進(jìn)行主題化設(shè)置，多層組團(tuán)在宅間綠地以各類(lèi)健身小品設(shè)施為主；小高層組團(tuán)以景觀(guān)休閑高爾夫綠地和老年娛樂(lè)廣場(chǎng)為主；高層組團(tuán)建議以休閑性公建設(shè)施為主。 物業(yè)服務(wù)目標(biāo) 本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)應(yīng)本著實(shí)現(xiàn)“蘋(píng)果”物業(yè)服務(wù)理念的目標(biāo)，來(lái)樹(shù)立康橋花園未 來(lái)的物業(yè)形象。從以前的單一運(yùn)作模式，轉(zhuǎn)換成多元素、多元化、多角度、多方位、柔性化、細(xì)化、深化的管理模式。 康橋花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 尺度 20 第三章：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 一、 目標(biāo)市場(chǎng)“紅心”定向 如果說(shuō)項(xiàng)目產(chǎn)品是發(fā)展商攻擊目標(biāo)市場(chǎng)