【正文】 傳品比例如下表：區(qū)域 南充市中區(qū) 南充地區(qū) 其他區(qū)域百分比 85% 10% 5% ４、說明書： 以冊裝方式設計，感性塑造，理性訴求，表現(xiàn)建材特色及產(chǎn)品特性。 ６、SP活動： 每周業(yè)務總結(jié)會擬定項目，應視當時情況及需要增設或修正，發(fā)揮SP最佳效果。（二）、廣告發(fā)布實施要點安排： 報紙廣告 媒體選擇：南充人最愛閱讀的報紙 。12月中旬以后，廣告力度逐漸減弱，12月底停止。 ●一個大企業(yè)＋另一個知名策劃企業(yè)的強強聯(lián)手。 電視廣告媒體選擇：四川一套（二十一頻道），四川三套（經(jīng)濟頻道），南充電視臺，南充教育電視臺。綜藝節(jié)目：今晚有彩等。影片制作：拍2段15”或30”的電視CF。 ２、構(gòu)想： 第一階段：選定目標顧客，直接寄發(fā)有刊登開發(fā)商或本項目的文章，內(nèi)附項目簡介一份。八、房產(chǎn)銷售項目各期目標和操作措施： （一）、準備期： 日期：2001年　月　日至　月　日 目的：完成各項銷售工具的發(fā)包、施工，耳語傳播，醞釀 、確立企劃方案細節(jié)內(nèi) 容，完成銷售準備 。 ●每周六、周日NP稿。 針對南充花園項目的特點 ，建議采用以下模式 ，供參考 ： 總經(jīng)理 銷售經(jīng)理 配合組 銷售組 企劃組功能具體說明如下：銷售組：（6——8名營銷員，以二人為一組，共可分四組，便于人員輪休和業(yè)務考評。２、 對南充花園舉辦的各種SP活動提出建議，改進其權(quán)責。４、 召開定期或不定期現(xiàn)場銷售會議，并將結(jié)論回報有關(guān)部門，并隨時掌握狀況，采取應變措施。企劃組：（可和配合組共同作業(yè) ，2——3名人員 ，協(xié)同營銷人員的工作，為銷售服務。２、 業(yè)務進行之表揚，文件、人員組成等相關(guān)制度的建立。４、 南充花園階段銷售策略與媒體運作報告。２、 南充花園銷售過程中，各種表格的設計及分析。４、 各小組負責人原則上由公司各部門經(jīng)理擔任 ，各小組工作業(yè)績由總經(jīng)理進行考核 。南充花園的培訓由中成公司專門安排人員具體負責 。 南充市建設用土地消耗量 南充市需求的建設用地按使用性質(zhì)大概分為如下幾大類： ⑴、住宅建筑面積及用地： ⑵、單位辦公用地、生產(chǎn)建設用地、商業(yè)用地（含賓館等）及其它性質(zhì)總建設面積： 三、南充市房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 房地產(chǎn)公司的數(shù)量： 開發(fā)量： 開發(fā)特色： 四、南充市房地產(chǎn)的趨勢 ： 說明：以上資料所需數(shù)據(jù)請果洲公司提供 。 ２．組織和貫徹公司的各項規(guī)章制度，編制本項目的年、季、月度銷售計劃目標及營銷策劃實施方案。 ４．建立項目銷售臺帳，根據(jù)項目特點、定價原則編制項目銷售價格表。 ６．月銷售總結(jié)、計劃，包括：編制“項目銷售月報表”、“ 項目銷售月結(jié)算表”、“ 營銷員月銷售業(yè)績表”、“ 項目銷售月分析報表”、下月銷售計劃表。 ８．市場調(diào)查、信息收集（周邊樓盤、同類樓盤、新開樓盤調(diào)查分析表），本項目銷售策略調(diào)整建議報告書。 １０．及時預見和發(fā)現(xiàn)本項目中影響或可能影響銷售的問題、因素，并及時上報公司和提出結(jié)決辦法和建議。 １２．對營銷員進行“項目銷售大綱（２００問）”、銷售政策、合同及定（訂）單簽署程序、項目屬性特征、房地產(chǎn)法律、法規(guī)、營銷技巧、語言及行為規(guī)范、規(guī)章制度等培訓及考核。 １４．項目設施、設備管理，水、電、電話、辦公用品等使用費用管理及控制。 二、領導責任： １．對本項目銷售目標、工作計劃的完成負責。 ３．對本項目給公司造成的影響負責。 ５．對本項目給公司造成的影響負責。 ７．對本項目的廣告宣傳效果負責。 ９．對本項目所掌握的企業(yè)秘密負責。 三、 主要權(quán)力： １．有對本項目營銷員和各項銷售工作的指揮權(quán)。 ３．有對本項目營銷員的工作監(jiān)督檢查權(quán)。 ５．有對本項目營銷員的獎懲建議權(quán)。 四 、營銷員崗位責任標準 工作責任 １．遵守和執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從上級領導的工作安排和調(diào)動。 ３．熟悉和掌握房地產(chǎn)銷售所涉及的法律、法規(guī)、銷售和設計規(guī)范及要求、購房合同條款、按揭政策及合同條款、營銷技巧、房地產(chǎn)基礎知識。 ５．協(xié)助和參與營銷經(jīng)理（主管）編制本項目“銷售問題大綱（２００問）”，并熟悉和掌握。 ７．維護售樓處良好的銷售環(huán)境，使其整潔、規(guī)范、舒適，體現(xiàn)企業(yè)形象。 ９．愛護和正確使用公物，合理節(jié)約銷售開支。 １１．正確填寫和使用“定（訂）單”、“商品房購銷合同”、“客戶登記表”、 “按揭合同”等。 １３．對本項目銷售工作方式、銷售環(huán)境提出改進建議。 １５．接受銷售經(jīng)理（主管）的業(yè)務培訓及考核。 區(qū)域消費性：地產(chǎn)是地域性的，房產(chǎn)輻射面有限。講究回報率而不是利潤率。 周期漫長、環(huán)節(jié)眾多。成本有征地費或拆遷費； 建設稅費：名目繁多，一般有土地出讓金、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅、綜合開發(fā)費、水電氣集資貼費等； 建筑安裝：設計、質(zhì)檢、監(jiān)理、土建、水電安裝、電視、電話、設施、設備等； 配套設施（如：總平道路、上下水管網(wǎng)、自行車棚、停車場等）； 產(chǎn)品稅費：營業(yè)稅、增值稅、所得稅、產(chǎn)權(quán)登記稅、產(chǎn)權(quán)契稅等； 管理費用：公司辦公費用（房租、辦公）、工資費用、勞保費用等； 其他費用：三通一平等前期費用、資金利息、廣告費用、銷售費用（如建造售房點、裝修樣板間等）。二、建筑物的分類 按建筑物的用途分類 ： 民用建筑：居住建筑（住宅、宿舍）、公共建筑（行政辦公、學校、醫(yī)院、商店、影劇院、車站…等） 工業(yè)建筑:各種冶金、機械、紡織、石化、輕工、電子…等工業(yè)生產(chǎn)的廠房、原材料庫房等。三、建筑物的等級 按建筑物的性質(zhì)及耐久年限分為四級。 建筑物防火設計的主要內(nèi)容：層數(shù)、長度、每層建筑面積、防火間距、安全疏散、消防給水等。 朝向 建筑物主要立面和主要房間面對的方向稱朝向。 間距 為滿足日照、自然采光和通風，消防、防震等而綜合考慮決定的建筑物之間的距離。七層住宅樓長邊之間的距離允許為18m。室內(nèi)凈高是樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。震源、震中、震源距離、震源深度、極震區(qū)。 烈度 一次地震在某一地區(qū)建筑物或地面遭受破壞的強弱程度，我國將其分為12度。6度:有損壞,少數(shù)破壞。 抗震設防 采取抗震設計或措施使建筑物達到抵抗地震破壞的目的。磚混結(jié)構(gòu)建筑抗震設防的主要構(gòu)造措施：設置鋼筋砼構(gòu)造柱和圈梁。地基分天然地基（天然土層和巖層）和人工地基（壓實和夯實地基、換土地基、復合地基、樁基和特殊地基）。常用的基礎形式有帶（條）形基礎、獨立基礎（階梯形或杯形）、筏式基礎、箱形基礎。 墻 墻的作用與要求 ：承重（在砌體結(jié)構(gòu)中承擔屋面、樓面?zhèn)鱽淼暮奢d）、圍護（隔絕外界風霜雨雪和日光輻射，隔熱，保溫，隔聲）、分隔(沿水平方向把房屋內(nèi)部空間分隔成若干房間）等作用。墻是建筑物重要組成部分，要求有一定的強度、穩(wěn)定性、防火、防寒、隔熱、隔聲、防水防潮。 樓板層 組成：由結(jié)構(gòu)層（承重）和面層（起裝飾作用的樓面和天棚）組成。樓蓋要有一定的強度、剛度、穩(wěn)定性、防火、保溫、隔熱、隔聲等。 陽臺 供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。采用材料多為鋼筋砼。 功能：組織垂直交通，滿足防火、安全疏散。 種類：按使用性質(zhì)有主梯、輔梯、防火梯、安全梯；按位置有室內(nèi)梯、室外梯；按形式有直跑、雙跑、三段并列、轉(zhuǎn)角、三跑、弧形等；按材料主要有鋼筋砼梯、鋼梯；按構(gòu)造有現(xiàn)澆鋼筋砼梯和預制鋼筋砼梯、板式樓梯、梁式樓梯等。 作用和要求 ：屋頂是房屋最上層起覆蓋作用的外圍護構(gòu)件，借以抵抗雨雪，避免日曬等自然界的影響。 分類： 平屋面 ：坡度?。?5%）。防水屋有剛性防水層（水泥砂槳加防水劑、細石砼、配筋細石砼）、柔性防水層（油氈、氯丁膠乳瀝清涂料、橡膠防水卷材、改性瀝青卷材SBS、APP等）。結(jié)構(gòu)層有木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋砼結(jié)構(gòu)。 門窗 功能與要求 ：門窗是房屋圍護結(jié)構(gòu)中的兩個部件。門的主要功能是交通（出入開關(guān)），有的兼作通風、采光之用。門窗在建筑造型和室內(nèi)裝飾中都起著重要的作用。 類型： 門 ：按位置分內(nèi)門、外門；按使用性質(zhì)分普遍門、半玻門、全玻門、密閉門、隔聲門、防火門等；按開啟方式分平開、推拉、彈簧、折疊、卷簾、旋轉(zhuǎn)等；按材料及構(gòu)造分為木門（鑲板、夾板）、鋼門（空腹、實腹）、鋁合金門等。 六 、室內(nèi)外裝修。 內(nèi)墻面：涂料、乳膠漆、墻紙（布）、磁磚、大理石、花崗石、板材、金屬面等。 樓地面：水泥砂漿、細石砼、水泥豆石、瑪賽克、地面磚、大理石、花崗石、實木、復合木地板、塑料樓地面等。 七、設備安裝 給排水：包括冷、熱、消防給水和排水。給水管道種類有鍍鋅鋼管、鋁塑管、銅塑管、鑄鐵管；排水管主要有鑄鐵管、塑料管、鋼筋砼排水管等。 弱電：有線或光纖電視、電話等。 八、商品房銷售面積計算方法 銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋應分攤的共有建筑面積式中： 套內(nèi)建筑面積指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和； 應分攤的共有建筑面積為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積；共有建筑面積分攤系數(shù)為整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。 了解自己公司情況：公司實力；公司性質(zhì)；設計單位；建筑單位；公司對員工的要求；公司的特點。 自己對某一項目情況進行分類，有目的、有準備地面對客戶建議：位置分類、價格分類、套型分類、樓層分類、環(huán)境分類二、制定目標、計劃、總結(jié)經(jīng)驗教訓此可以進行思考形式或書面形式，最好書面形式，更具體化、印象更深刻。能確定自己的方向，從而能考察、感覺到可能的機會，方便進行把握。作用：可使自己不斷前進，且以后能更順利完成工作，不讓錯誤重復出現(xiàn)。三、調(diào)節(jié)自我心態(tài) 人的情緒都可能周期性變化； 保持旺盛的精力，熱情大方有耐心去對待客戶是業(yè)務成功的必要條件，營銷人員的心情會直接影響到客戶心情； 要始終保持積極心態(tài)面對每一位客戶；當然做為一名營銷人員，我們就必須喜歡此行業(yè)，只有對此感興趣，我們才有更好的心情去面對客戶；自信，自己相信自己，相信自己的產(chǎn)品，相信自己對客戶的建議，只有這樣，客戶才能相信你，如果營銷員不以取得客戶信任，那么此營銷結(jié)果肯定不好。作為一個營銷人員，推銷產(chǎn)品要有自己的方法，體現(xiàn)自己個性，只有獨特的東西是最受歡迎的，自己應有一套自己的說辭，體現(xiàn)自己的風格。學會控制自己的情緒，過去的讓他永遠過去，要面對今天，好好把握今天，今天才是最重要的。1養(yǎng)成笑的習慣，一種藝術(shù)的笑，笑得很自然，笑將帶給你許多意想不到的收獲。1充分相信每一位客戶，相信他們都將成為你的最忠實的客戶。1同時，以客戶為上帝的心態(tài)面對客戶，為客戶服務，你的思想，你的行為，你的言語，一切都為了客戶的滿意而服務。每每不同的客戶，要有目的、有計劃地介紹自己的產(chǎn)品，從而進行合理性建議。尋找確定潛在客戶，把時間、精力用于潛在客戶身上，不需要此產(chǎn)品的人，永遠也不可能買，要選準客戶。堅持到底，不能始終想下一個客戶，這樣你永遠不可能成功，客戶會認為你無責任心。抓住客戶購