【正文】 身房。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采用比周圍道路高出600MM的標(biāo)高設(shè)計(jì)，采用氣勢(shì)非常的林帶和林帶下大面積的嵌草鋪裝，林帶樹種的選擇及組成交差使用落葉與常綠喬木，灌木和喬木的相間而植，都形成了特征性設(shè)計(jì)，富具均衡感和韻律感。西部采用小型休閑綠地景觀高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)?！?西側(cè)小高層、高層組團(tuán)（由13棟組成）風(fēng)格特點(diǎn)：風(fēng)情雅園該二棟組成的組團(tuán)之間除預(yù)留一條車行道路之外，由于間距較大，可用于種植園林植物的空間較大。園林景觀建議以草坪為主，種植球型造型的灌木群?！? 西側(cè)多層組團(tuán)（由3棟組成）風(fēng)格特點(diǎn)：綠色家園作為小區(qū)西南角多層組團(tuán)，在景觀設(shè)計(jì)主要通過室外地面的標(biāo)高的調(diào)整與其它組團(tuán)進(jìn)行區(qū)分，三棟的標(biāo)高均高出路面600MM。由于三棟為統(tǒng)一的組團(tuán)，可在第二棟布置局部的架空層增加三棟多層的聯(lián)系。周圍的商業(yè)用房不得將門開向組團(tuán)內(nèi)。在景觀設(shè)計(jì)和處理上強(qiáng)調(diào)道路節(jié)點(diǎn)的綠化植被處理，曲折蜿蜒的行車道在此地塊自然放慢了行車的速度。◆ 康橋?yàn)I河水岸風(fēng)格特點(diǎn)：親水、親綠、親情水有靈性，水可以讓都市人感到寧?kù)o、輕松。設(shè)計(jì)巧妙地將中原文化歷史元素及特征符號(hào)融入設(shè)計(jì)中。運(yùn)用一系列素雅、柔順、富有活力的流動(dòng)空間及一系列色彩豐富、典雅的藝術(shù)符號(hào)來營(yíng)造出一種各順其勢(shì)、互為因借、松緊從心、寬窄隨意、因形成景、因勢(shì)造型、順風(fēng)導(dǎo)勢(shì)、引人入勝的怡人濱水環(huán)境。由于商業(yè)也同上部結(jié)構(gòu)采用弧型布置，沿鄭汴路為頗有趣味的弧型廣場(chǎng)。鄭汴路與貨棧北街相交之處為三層圓形的藝術(shù)建筑精品，貝殼似的建筑造型形成鄭汴路商業(yè)步行廣場(chǎng)的一大景觀。在植被的周圍整齊地布置專為人們休憩的藝術(shù)座椅。環(huán)境景觀要求◆ 景觀水體深度小區(qū)景觀水面在滿足水體自潔系統(tǒng)的前提下深度不宜過深，最淺處采用300~400MM。◆ 修建鯉魚池建議在小區(qū)主水景小橋流水的東南側(cè)小型水景規(guī)劃鯉魚池，彩色跳躍的金鯉給小區(qū)增加了無限的活力和宜人的景觀?！?植被配置配置原則：因地制宜，多選用鄉(xiāng)土樹種。遵循各種植物不同的生態(tài)習(xí)性，合理利用，建造豐富多彩的立體綠化群體。例如：廣玉蘭、銀杏、茶楠、桂花等植物搭配：不僅考慮落葉與常綠樹的搭配，還考慮了多種開花植物的季相搭配。力求一年四季都有花開。四、 建筑立面效果立面效果建筑立面處理強(qiáng)調(diào)文化與個(gè)性，積極運(yùn)用光與影來塑造建筑形象。由于受地域氣候的限制，往往許多設(shè)計(jì)師忽略對(duì)北立面的設(shè)計(jì)或片面強(qiáng)調(diào)北立面因家政操作用房及開間小等原因而無法做得精彩，造成北立面其貌不揚(yáng)。立面效果要求◆ 立面效果應(yīng)與相臨建筑的南向立面形成風(fēng)格和色彩上的統(tǒng)一協(xié)調(diào)?！?多層建筑屋頂結(jié)合露臺(tái)設(shè)計(jì)以弧形線條為主，弧形屋面外掛彩色水泥磚并有組織排水，特別強(qiáng)調(diào)露臺(tái)應(yīng)按南北露臺(tái)并存，躍層的室內(nèi)樓梯應(yīng)與頂層的房間相連而且不得將露臺(tái)的空間分成兩塊。陽臺(tái)是建筑室內(nèi)空間與外部環(huán)境交流的過渡空間，建筑南向陽臺(tái)采用大面積全玻璃封閉盡量增大采光效果，陽臺(tái)的底部采用鐵藝風(fēng)格設(shè)計(jì)，陽光可通過陽臺(tái)直接進(jìn)入客廳或書房，真正起到陽光室的作用。五、 戶型戶型理解◆ 戶型設(shè)計(jì)倡導(dǎo)健康、自然的生活空間形態(tài)，明廚、明衛(wèi)、明廳、明室，充分利用自然的通風(fēng)、采光及日照。明廚明廳明衛(wèi)、戶戶明凈空間 角窗角廳觀景露臺(tái)、靈秀建筑手筆◆ 動(dòng)靜分區(qū)明確，減少相互之間的干擾，交通流線簡(jiǎn)潔、流暢，大大地提高了空間的使用效率。門廳內(nèi)窗明幾凈，并設(shè)休息座椅和物業(yè)管理通知欄。 ◆ 室內(nèi)空間滿足人的不同生理需求，兼顧私密空間、社交活動(dòng)空間、視覺延展空間等?！?多層、小高層均采用一梯二戶板式設(shè)計(jì)，每戶采光面積大?！?根據(jù)信息時(shí)代的需要，在房間組織融入商務(wù)工作，休閑娛樂的功能。有線電視系統(tǒng)采用高配置方案，在客廳、臥室、書房都裝設(shè)電視插座，分支器就近安裝。 戶型設(shè)計(jì)要求◆ 主臥室的面積不應(yīng)小于12平方米，；每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶型至少有兩間居室）要達(dá)到一天3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)；冬季溫度應(yīng)在18～20℃，夏季在26～28℃；◆ 注重躍層戶型露臺(tái)的設(shè)計(jì)，在條件允許的前提下盡量同時(shí)設(shè)計(jì)南、北露臺(tái)。同棟住宅相同面積戶型的露臺(tái)面積應(yīng)保持一致。六、 組團(tuán)命名組團(tuán)劃分原則康橋花園產(chǎn)品包括多層、小高層、高層等三種類型，項(xiàng)目在總體規(guī)劃階段依組團(tuán)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，因此高層和小高層組團(tuán)十分明顯，多層由于受產(chǎn)品和地塊的條件的限制無法形成有效的組團(tuán)設(shè)計(jì)。各組團(tuán)劃分康橋花園劃分為六個(gè)組團(tuán)，1—3號(hào)樓為多層組團(tuán)；5號(hào)樓與9號(hào)樓組成混合組團(tuán)、6號(hào)和7號(hào)樓組成多層組團(tuán)；9號(hào)樓和112號(hào)樓組成核心小高層組團(tuán)；13號(hào)樓組成（?。└邔踊旌辖M團(tuán)；14—17組成高層組團(tuán)。組團(tuán)命名1—3號(hào)樓多層組團(tuán)—康橋綠景5號(hào)樓混合組團(tuán)—康橋麗園7號(hào)樓多層組團(tuán)—康橋宜家核心小高層組團(tuán)——康橋翡翠13號(hào)樓組團(tuán)——康橋雅園14—17號(hào)樓組團(tuán)——康橋錦繡七、 公建配套公建配套公建配套從另一個(gè)側(cè)面反應(yīng)小區(qū)的定位和物業(yè)整體檔次，本案在公建配套上充分考慮目標(biāo)客戶人群的特征，注重便利性、舒適性、休閑性以及藝術(shù)性的設(shè)計(jì)原則。公建配套功能設(shè)置在公建配套功能設(shè)置上，應(yīng)本著合理搭配避免重復(fù)的原則，圍繞核心水景周邊的會(huì)所從功能上應(yīng)進(jìn)行細(xì)分，位于核心水景的水岸泛會(huì)所在功能設(shè)置上突出親水、健身、休閑的主題概念。少兒藝術(shù)生活館突出藝術(shù)情操陶冶和生活情趣培養(yǎng)，設(shè)置各類少兒生活設(shè)施和藝術(shù)培養(yǎng)課程。八、 物業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)定位從康橋花園的目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品組合、景觀特征以及公建配套等綜合因素來看，本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)定位于管城片區(qū)的中高檔樓盤，康橋花園就是要在該片區(qū)打造一個(gè)城市有產(chǎn)者的居住天堂，將項(xiàng)目整體物業(yè)目標(biāo)定位成“都市住宅，城市有產(chǎn)者的家”。蘋果PINGOD物業(yè)管理倡導(dǎo)的是一種全新的生活方式，全新的物管服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)效果通過物業(yè)服務(wù)在實(shí)際中長(zhǎng)城生活會(huì)是體現(xiàn)特色物業(yè)服務(wù)理念的主戰(zhàn)場(chǎng)，在整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷過程康橋花園的物業(yè)一定要和生活會(huì)的活動(dòng)配合起來，將特色物業(yè)服務(wù)貫穿生活會(huì)活動(dòng)始終，讓會(huì)員提前感受到康橋花園的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和以客戶為核心的服務(wù)理念，并巧妙的利用項(xiàng)目銷售階段的節(jié)點(diǎn)完成從會(huì)員服務(wù)向業(yè)主服務(wù)的過渡。項(xiàng)目的核心人群定位于“六十年代生人”，通過對(duì)概念人群需求的深入挖掘?qū)Α傲甏恕钡摹凹t心”從幾方面進(jìn)行定向。這五只球分別是工作、家庭、健康、友誼和精神。不久你會(huì)發(fā)現(xiàn)：惟有工作是一個(gè)橡皮球，掉在地上還會(huì)彈起來；而其他四個(gè)球都是玻璃的，掉在地上便會(huì)留下疤痕、裂縫，或摔得粉碎，總之不可能恢復(fù)原樣。安全、幽雅、生態(tài)的居住環(huán)境隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市問題，諸如：惡劣的居住與衛(wèi)生條件、交通擁擠、環(huán)境惡化等，無不困擾著城市人。作為社會(huì)中堅(jiān)力量的“六十年代生人”，他們占有著社會(huì)中上層的經(jīng)濟(jì)、文化等資源，同時(shí)他們承受著更多來自事業(yè)、家庭和生活等方面的壓力，在現(xiàn)代城市中究竟要擁有一個(gè)什么樣的居住環(huán)境，使家庭得到可持續(xù)發(fā)展的空間，讓自己和家人能得到身心的寧?kù)o，讓生活少幾分忙碌而多幾分閑適？這些問題無時(shí)無刻不困惑著他們，在城市中擁有一個(gè)安全、幽雅、生態(tài)的居家生活環(huán)境，成為城市有產(chǎn)者“六十年代生人”最強(qiáng)烈的需求。二、產(chǎn)品營(yíng)銷文案模板先進(jìn)的國(guó)際規(guī)劃理念康橋花園秉承國(guó)際先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，劃分為組團(tuán)居住、沿街商業(yè)、娛樂休閑、特色水景四大部分，強(qiáng)調(diào)都市空間的滲透，注重都市景觀效應(yīng)，內(nèi)部環(huán)境應(yīng)具有均好性以及空間形態(tài)的多樣性?？臻g強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)和變化，通過林蔭道路的曲徑通幽，感受社區(qū)內(nèi)部的幽雅含蓄。漾日灣畔的悠然生活水應(yīng)是可以參與的水，水岸生活無疑應(yīng)該屬于河畔?？禈蜓諡吵浞纸栌眯芏优蠟I河綠化帶的景觀資源，加上自身豐富優(yōu)雅的水景和自然生態(tài)環(huán)境的充分營(yíng)造，使漾日灣真正成為城市有產(chǎn)者盡享悠然生活的水岸。都市綠洲“覓水而居，擇水而建”是當(dāng)今流行的居住趨勢(shì)，康橋花園抽象與具象相輔相成實(shí)現(xiàn)了每個(gè)人的夢(mèng)想。綿延起伏的坡地，灌木小徑，萬花掩映著風(fēng)格獨(dú)特的住宅，讓日處塵囂的都市人，為能擁有一方凈土和沐浴在自然風(fēng)情環(huán)境中而滿心愉悅。健康人居◆ 健康住宅陽光、清風(fēng)、浪漫與居家約會(huì)清晨，幾縷陽光悄悄從窗簾的縫隙中窺進(jìn)來，灑落在房間的角落里?？吭谑孢m的沙發(fā)上，細(xì)細(xì)品味著雋永的文學(xué)作品。寬大的凸窗是我和自然對(duì)話的時(shí)光隧道?！?人居空間金色年華—二房二廳布局緊湊，采光通風(fēng)良好，主臥方正實(shí)用，特設(shè)大凸窗，皆保證室內(nèi)寬敞明亮。書香門第三房?jī)蓮d一衛(wèi)空間適度，功能分區(qū)合理，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，生活陽臺(tái)、工作陽臺(tái)分離，工作娛樂兩相宜。都市新貴—三房?jī)蓮d兩衛(wèi)動(dòng)靜劃分極為合理，使主人空間更為隱密安靜。流金歲月四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型方正實(shí)用，房間均設(shè)大凸窗，皆保證室內(nèi)寬敞明亮。多元生活會(huì)所威尼斯咖啡屋、城市森林中的會(huì)所、夏威夷健身房....花園式的會(huì)所設(shè)計(jì)把會(huì)所的休閑理念融入到了花園的園林規(guī)劃中，使整個(gè)花園充滿動(dòng)感與靈氣,讓會(huì)所有蒙上了幽雅的園林氛圍。少兒藝術(shù)生活會(huì)所即是孩子的樂園又是孩子的課堂，會(huì)所引進(jìn)了前所未有的培養(yǎng)模式——親子藝術(shù)，生活會(huì)所由專門開設(shè)了一系列的少兒文化藝術(shù)培訓(xùn)服務(wù)，少兒藝術(shù)會(huì)所充當(dāng)了一個(gè)文化的傳播者，把整個(gè)社區(qū)塑造成一種有濃厚的藝術(shù)氣息的生活環(huán)境。說明：產(chǎn)品營(yíng)銷模板是將產(chǎn)品主題和賣點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷語言的再包裝，將產(chǎn)品“語言”轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)營(yíng)銷語言，通過文案的軟性訴求使目標(biāo)市場(chǎng)能夠了解產(chǎn)品主要賣點(diǎn)和產(chǎn)品主張?？禈蚧▓@項(xiàng)目標(biāo)志：應(yīng)充分體現(xiàn)出項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)和自然生態(tài)的特征，充分體現(xiàn)康橋生活的溫馨和美好；標(biāo)志要具有很強(qiáng)的親合性，以流水、寓意吉祥的動(dòng)物（鴛鴦）為設(shè)計(jì)元素，水是項(xiàng)目核心景觀賣點(diǎn)、鴛鴦象征著和諧美滿、幸福吉祥的家庭生活，將以上兩種設(shè)計(jì)元素進(jìn)行組合，能比較切合的表達(dá)康橋花園的客戶定位和生活品位。四、康橋花園營(yíng)銷訴求1戶型、建筑——健康人居支撐：u 聯(lián)合國(guó)人居中心《人居議程》“人人享有適當(dāng)住房”；u 家庭以可持續(xù)發(fā)展為本，其一注重家庭生活的質(zhì)量，其二強(qiáng)調(diào)社區(qū)既是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的資源，通過居住與自然的和諧，讓人們體驗(yàn)到生態(tài)型社區(qū)的可延續(xù)性；u 好建筑有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：與自然共生、人住其中能明顯感到四季的變化；有自然風(fēng)進(jìn)入，在私密性的前提下人和人可以很好的了解和交流；u 健康住宅的四大指標(biāo)，在產(chǎn)品上的實(shí)現(xiàn)；u 康橋戶型功能分區(qū)合理，注重營(yíng)造居家生活氛圍；u 康橋戶型注重觀景效應(yīng)，使居家生活和生態(tài)型社區(qū)有機(jī)溶為一體；2環(huán)境——都市綠洲支撐：u 康橋花園3000平米的景觀生態(tài)水系統(tǒng)；u 康橋花園擁有高達(dá)42%的綠化率；u 康橋花園重視喬木、灌木、綠地、花壇、小品、水等元素組合變化；3水景——漾日灣畔的悠然生活支撐：◆ 大型水景廣場(chǎng)連接周圍景觀配套設(shè)施營(yíng)造親水悠然的生活氛圍u 威尼斯咖啡屋u 夏威夷海灘健身房u 親水景觀高爾夫u 大型觀景花壇及休閑區(qū)域4 少兒會(huì)所——親子早教支撐：◆ 功能設(shè)計(jì)豐富的生活館◆ 特色親子早教模式◆ 特色藝術(shù)培訓(xùn)5生活方式——悠然，錦繡生活內(nèi)涵：所謂“生活方式”可以概括地把它說成是一種流行的精神態(tài)度或生活理論?！笨禈蚧▓@所提供一種悠然錦繡的生活方式。表現(xiàn)：“六十年代生人”生活態(tài)度——悠然、閑適、從容、親子；康橋花園生活主張——通過營(yíng)造自然幽雅的生活環(huán)境，倡導(dǎo)其樂融融的和諧社區(qū)鄰里關(guān)系，放飛身心，回歸質(zhì)樸，盡享悠然從容；支撐：u 長(zhǎng)城生活會(huì)“體驗(yàn)” 的活動(dòng)形象推廣；u 康橋花園少兒生活會(huì)所功能和形象的推廣；u 康橋花園豐富的園區(qū)康體設(shè)施；u 漾日灣畔的悠然生活氛圍營(yíng)造；五、營(yíng)銷節(jié)奏及戰(zhàn)術(shù)項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊與營(yíng)銷布局表一： Date/2003 7月—8月8日前→8月8日—→ 8月18日—→10月18日—→12月25日 階段時(shí)期 項(xiàng)目導(dǎo)入期——→升溫期—→ 開盤引爆—→旺銷鞏固——→ 保溫期 11月18日 多層持籌選號(hào) 正式簽約 一期入伙 二期蓄勢(shì) 銷售進(jìn)度 30%—40% 50%—70% 70%—80% 90% （一期） 訴求結(jié)點(diǎn) →展示項(xiàng)目整體形象→訴求核心水景→訴求環(huán)境和生活品質(zhì)—→訴求戶型 樹立產(chǎn)品品牌 悠然生活方式 與生活實(shí)景 推廣攻擊點(diǎn) 長(zhǎng)城生活會(huì) 樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝 樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝 一期入伙慶典戶外廣告 營(yíng)銷中心 營(yíng)銷中心 二期產(chǎn)品推薦會(huì)鄭州房交會(huì) 推廣媒介組合 情景樣板房 推廣媒介組合報(bào)紙軟文 生活會(huì)促銷活動(dòng) 推廣媒介組合 報(bào)紙軟文 報(bào)紙軟文 生活會(huì)促銷活動(dòng)表二見下頁表二： Date/2004 3月28日前→3月28日→5月18 —→ 8月18日——→12月28日 階段時(shí)期 保溫期 —→ 二次引爆—→強(qiáng)銷鞏固—→二次保溫——→ 掃尾期 10月8日 高層持籌選號(hào)→正式簽約 ——————→ 二期入伙—→尾盤銷售 銷售進(jìn)度 30%—40% 50%—70% 70%—80% 90% （二期） 訴求結(jié)點(diǎn) 展現(xiàn)生活實(shí)景—→訴求產(chǎn)品觀景優(yōu)勢(shì)→訴求物業(yè)和成熟社區(qū)→訴求戶型 訴求戶型與生活 強(qiáng)調(diào)美好生活環(huán)境 詮釋康橋生活方式 解構(gòu)生活之美 推廣攻擊點(diǎn) 一期入伙慶典