【正文】 件、大面積的原始森林，各種生物和諧共存，創(chuàng)造了良好的生態(tài)循環(huán)。楓葉之國——加拿大是享譽世界的生態(tài)之國。早期作為中央商務(wù)區(qū)及高級住宅區(qū)，具有優(yōu)厚的歷史人文底蘊。靜安區(qū)擁有優(yōu)厚的區(qū)位優(yōu)勢，曾是上海各區(qū)唯一不與郊縣接壤的行政區(qū)，其完全位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，在上海也是獨一無二的。城市綠城（CITYOASIS）UPTOWN從哈同花園、馬勒公寓到上海商城從百樂門、中蘇友好大廈到梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場靜安不僅是上海的中心，靜安更象征著海派文明的人文神韻西康路、常德路…在寸土寸金的中心腹地，奢侈地圍合10萬平方米方正基地新加坡財團(tuán)的傾情演繹，用國際的眼光再造一座市中心的希望之城CITYOASIS跨世紀(jì)的上海市中心最缺什么？不缺悠久的文化底蘊、不缺國際化大都市的恢弘氣勢不缺與世界并駕齊驅(qū)的高樓大廈，不缺與流行同步的大型百貨世界美食應(yīng)有盡有，優(yōu)秀人才紛至沓來上海市中心最缺什么？缺綠、缺樹、缺生態(tài)環(huán)境，缺與花、鳥共生的地方邀請陽光、鮮花、蝴蝶、花鳥再回來！上海的明天會更好！案名：靜安楓景（MAPLEPARK）案名解釋：在上海，靜安是高尚地段的代名詞，也是公認(rèn)的上海中心。 步序一：地緣市場、總價市場、海外市場 步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價市場 （3）中期采用波段進(jìn)攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團(tuán)。 嚴(yán)格要求開盤條件，以使開盤即能去化相當(dāng)部分盤量，建議現(xiàn)景發(fā)售，尤其在開盤地下會所的現(xiàn)景展示。綠與靜安、綠與城的對話文明與目標(biāo)對象的對話發(fā)展商與國際接軌的對話歷史與未來的對話把握大盤開發(fā)的特點，將每個分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持續(xù)旺銷的人氣。靜安楓丹白露二、綜合優(yōu)勢、四個“對話”在本項目的營銷中，以“綜合優(yōu)勢”作為營銷的根本。靜安楓景186。總體戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一1．以整盤定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開發(fā)。 靜安文脈和綠脈二線交匯。市區(qū)中心地段投資客、喬遷客源。成長市場港、澳、臺同胞及海外人士隨著國際形勢的變化和中國WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國際大城市，我們可以預(yù)期即將到來的海外人士回歸潮。因此，區(qū)域內(nèi)的上班族的中高層人士是我們的一大客層。目標(biāo)市場關(guān)于市場的鎖定一、客源構(gòu)成：主力市場1．根在靜安的財富階層靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來是上海市民向往的居住地。靜安供需平衡的破壞，會造成消費者的持幣觀望和客源的分流。進(jìn)入時機(jī)對于我們至關(guān)重要，它可以讓我們規(guī)避競爭夾擊的風(fēng)險，也可以讓我們有力地切入新一輪客源。上海的經(jīng)濟(jì)繁榮，在目前國際和國內(nèi)形勢下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批新的購買客層……投資者和回歸者。這一舉措，將一改靜安房地產(chǎn)主流市場在前一輪開發(fā)中落后的局面，提升靜安區(qū)交易價格水平。三、機(jī)會靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。在中高檔、高檔市場的爭奪中，同在靜安區(qū)中各有特色，我們的地塊優(yōu)勢并不明顯。同時由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤同時發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。二、劣勢靜安的集中開發(fā)，造成將來供需比例失調(diào)。集中綠化空間 高尚的規(guī)劃。高檔地段的區(qū)域性開發(fā)。 四、小區(qū)出入口分析由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會影響審批；由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車行的標(biāo)識；常德路的出入口作為主要的車行出入口，設(shè)計略顯小氣；新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標(biāo)數(shù)量累加；在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計成整個小區(qū)的門樓； 五、公共綠化分析與現(xiàn)代風(fēng)格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風(fēng)格的綠化組團(tuán)，；大組團(tuán)的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點的號召力；與此綠化方式相適應(yīng)是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；在具體綠化規(guī)劃是應(yīng)注意綠地部分的3級分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過渡；A塊的變電站應(yīng)緊靠紅線、減少對小區(qū)尤其是減少對3號的影響；以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會成為本案的重要買點； 六、會所設(shè)施分析獨特的會所設(shè)計是本案的亮點，但是由于A地塊內(nèi)就有住戶1128戶，因此會所面積偏小，建議將整個小區(qū)的會所設(shè)施共享，以增加會所得人均占有率；具體會所設(shè)施如下（整個A、B、C地塊）：類別項目備注運動休閑設(shè)施網(wǎng)球場34塊，露天壁球館12塊，室內(nèi)乒乓球館810桌，室內(nèi)桌球分花式和SNOOKE各34桌韻律操室健身室籃球場兼羽毛球場室內(nèi)高爾夫練習(xí)場沖淋桑那飛鏢式保齡球場娛樂交誼中心家庭視聽電影中心棋牌室、才藝教室水吧及服務(wù)空間會議中心COFFEE SHOP圖書親子世界圖書閱覽室社區(qū)幼兒園、托兒所親子游戲場可以露天兒童電腦教室少兒課后輔導(dǎo)中心社區(qū)服務(wù)設(shè)施便利店美發(fā)中心郵政服務(wù)、自動取款機(jī)社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心管理中心、保姆機(jī)構(gòu)小型商務(wù)中心 七、交通分析本案周邊公共交通非常發(fā)達(dá)，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達(dá)的公交線路；，；規(guī)劃中的地鐵7號線也途徑本案的邊緣； 八、安保管理分析本案共有8個以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強保安和物業(yè)管理服務(wù)；紅外線周界警戒和警報監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；每戶均應(yīng)設(shè)置緊急按鈕、可視對講和在各樓入口設(shè)置密碼門銷；在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)保留72小時、以便發(fā)生意外事故的追查；建議門窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入； 九、建筑立面分析現(xiàn)代的外立面、簡潔的線條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點；外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感，但應(yīng)注意維護(hù)； 十、入口門廳分析寬敞、豪華的門廳是提升品牌的直接手段；增加門廳的透光性，更能表現(xiàn)門廳的寬大、豪華；由于門廳面積較大，應(yīng)該加強門廳內(nèi)的布置和功能劃分 十一、房型分析 目前的房型設(shè)計共同的缺點是：單套房型必須符合上海的購房習(xí)慣，；；，不得低于3米等；所有餐廳都是暗間，功能性較差、布置較難；小面寬、大徑深和缺少儲藏空間、衣帽間是所有樓棟的通?。?號樓的中套房型有遮光問題，建議如圖“倒八字”處理，這樣既可以解決中套的采光，又可以將樓層改為兩頭的一梯一戶大房型，中間的一梯兩戶較小房型；4號樓，廚房不應(yīng)向客廳開門、建議向餐廳開門，客衛(wèi)離起居室太遠(yuǎn)，建議增加餐廳面積，減小徑深；6號樓中的2房廚房遮光嚴(yán)重； 十二、面積、配比分析以目前規(guī)劃設(shè)計來看面積控制的較好；根據(jù)對產(chǎn)品的建議，房型配比建議如下：戶型建筑面積（平米）數(shù)量（套）比例（%）1房60908小2房85