【正文】 較高、物業(yè)管理費較便宜等因素。他們購買兩房面積大約在90110平方米，而購買三房的比例要低一些。建設4個配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新?？道镆弧⒍?。二、人文特點上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風景線。房產(chǎn)銷售漲：2001年上半年商品房預售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平方米，%； 2001年上半年商品房銷售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，%；存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平方米，%。受市場慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。同時，完成3條道路的大修改造和10條道路的重點養(yǎng)護。到了2001年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進入購房主流。從本案目前的規(guī)劃來看較多的是2房到3房的過渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購買2房或小房型的消費者不能承受80萬左右的總價，而購買3房或更大房型的消費者又不滿于房型、居住功能結構的不足。本項目地塊與競爭對手比較各有特色。2．靜安寺商務圈和南京路沿線商業(yè)商務區(qū)的高級白領靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展?jié)摿?，是上海當然的高品位商業(yè)商務區(qū)。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢、引爆階段。城中之城——挖掘靜安人文內(nèi)涵，確立區(qū)位代表的的領袖地位[ 戰(zhàn)略意圖 ]搶占靜安代表樓盤的領袖地位，確立不容置疑的地段優(yōu)勢。中心豪宅”產(chǎn)品理念。 投放力度原則： 開盤期間－－集中兵力，急攻快打30天強銷期間－－保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進攻持續(xù)期間－－降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個的運做過程中，應保證頻率，以便始終保持與消費者的溝通。問題：位置較好可樓層不理想；樓層較好可是位置不理想；或者位置樓層有缺陷，但有價格優(yōu)勢的產(chǎn)品。 C、對難消化房型打廣告。成長期：6個月（） A、媒體持續(xù)出現(xiàn)，廣告結合房展會， B、針對前期的銷售情況進行檢討及改進修正廣告路線。付款方式為3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進度付款或參考貸款。在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用。充分利用加拿大的一個特征要素、標志景觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應。是一致公認最適合居住的地方。靜安楓林綠洲 186。戰(zhàn)略定位如何捕捉多個目標市場并進行有效的排列？？如何形成強勢的開盤推廣？產(chǎn)品定位靜安上城地 40萬平米世界級花園城池上海地下空間的利用 綜合優(yōu)勢的定位空間，是我們樓盤切入的主要優(yōu)勢。 交通條件市政大交通上：有地鐵二號線和地鐵七號線毗鄰本區(qū)在未來的兩年里，地鐵二號線會向西延伸至虹橋機場并向東和通往國際機場的磁懸浮交通相連2005年正式動工的地鐵七號線北至寶山祁連山路，南達徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號線進行換乘。住宅小區(qū)的景觀綠化、會所配套以及健身場等都成為消費者選擇物業(yè)時的重要指標。與平靜的一級市場相比，三級市場交易火爆，底部積壓房源進一步得到消化，未來供應量控制良好。 “南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn)，需要長期保留。投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風景線。分析：宏觀經(jīng)濟持續(xù)走好帶動了上海房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，同時“十五”計劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場進入新一輪發(fā)展周期。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為： “一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū)，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上海的中心商業(yè)區(qū)和國際金融、貿(mào)易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的主軸線和黃金走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務區(qū)”的主要載體 “南翼” 為延安路——威海路以南地區(qū)，屬于上海十一個近代建筑風貌保護區(qū)之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn) “北翼” 為愚園路——北京路以北地區(qū)，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡屋集中區(qū)，部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。 結論：（二）、靜安區(qū)整體樓市情況2001年上半年，（平均銷售單價為5575元/平方米），％％。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結構優(yōu)勢，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風優(yōu)勢。地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長。 進入時機對于我們至關重要，它可以讓我們規(guī)避競爭夾擊的風險，也可以讓我們有力地切入新一輪客源?？傮w戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一1．以整盤定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開發(fā)。早期作為中央商務區(qū)及高級住宅區(qū)，具有優(yōu)厚的歷史人文底蘊。生態(tài)之城——生態(tài)與人文對話的窗口，智慧與自然親近的平臺[ 戰(zhàn)略意圖 ]我們的目的是——“再造城市生活形態(tài)，再創(chuàng)城市生命輝煌”。第三階段：排山倒海般的公開面市——“未來、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術目標：集中兵力，大量密集的產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，促成集中成交，形成“火暴開盤”軟硬結合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個月左右的強銷，于競爭對手反擊前奠定勝果運做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大急攻快打，迅速占領市場◆ 經(jīng)過前面幾個月的蓄勢，必須有一個大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。小區(qū)的2受變電站的影響最大，系數(shù)相對其他產(chǎn)品而言應相對偏低。 銷售周期及去化順序引導期：1個月（）告知本案存在 告知預公開時間，地點 C、參加房展，擴大本案影響預約期：4個月（） A、引導路線完工 B、售樓處完工散布耳語，使客戶聚集，形成客戶網(wǎng)以助銷售。 預計來人量=總銷戶數(shù)銷售率殺傷力/（1－退戶率） =1128100%5/（1－40%） =9400組 預計來電量=來人量 =9400 =8460通 因此售樓處建議面積為1000平方米。本案四周均有較寬的馬路或公用設施（學校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場等）故緊靠四周的房源6F以下單價將較低。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個小區(qū)進行考量。不說規(guī)劃師，先說作品。[ 品牌形象 ] 塑造一個兼具上海過去與未來，代表上海輝煌成就的靜安形象。 步序一：地緣市場、總價市場、海外市場 步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價市場 （3）中期采用波段進攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團。成長市場港、澳、臺同胞及海外人士隨著國際形勢的變化和中國WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國際大城市，我們可以預期即將到來的海外人士回歸潮。三、機會靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。 四、小區(qū)出入口分析由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘