【正文】 然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。周邊愿意購買的財富市場。靜安歷來都是國際人士推崇的高尚商業(yè)商務(wù)區(qū)和高尚居住地，是上海吸納海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、臺同胞、海外人士是我們的一大客層。二、購買用途：80%自用20%投資營銷課題問鼎靜安高尚第一城。 展開“回歸”和“開放”兩種行銷運動。統(tǒng)一品牌，多主題系列，對應(yīng)多個市場。靜安楓林綠洲 186。綜合優(yōu)勢：開放、生態(tài)、現(xiàn)代、規(guī)模創(chuàng)造四個“對話”。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢、引爆階段。（2）在產(chǎn)品營銷的基礎(chǔ)上，迅速進(jìn)入對象強銷階段。廣告總精神靜安尚地（UPTOWN）靜安，區(qū)名源自區(qū)內(nèi)知名建筑——靜安寺。靜安屬于最早開埠的的租界。區(qū)內(nèi)有大量名人的府邸，百樂門、靜安寺更曾是名媛紳士集聚的場所。是一致公認(rèn)最適合居住的地方。在上海最最市中心的地方，打造最符合居住要求的生態(tài)住宅正是本案的核心精神。城中之城——挖掘靜安人文內(nèi)涵，確立區(qū)位代表的的領(lǐng)袖地位[ 戰(zhàn)略意圖 ]搶占靜安代表樓盤的領(lǐng)袖地位，確立不容置疑的地段優(yōu)勢。與其它的高尚住宅形成明顯的品牌區(qū)隔，超越具體地段范疇，塑造一個具有強烈個性感染力概念品牌，創(chuàng)造具有全市影響力的品牌地位。以靜安是上海的中心、楓景是靜安的中心作為切入點，確立本案中心之城的的品牌形象，以具有懷舊的人文色彩的設(shè)計表現(xiàn)，確立始終領(lǐng)袖上海的品牌氣質(zhì)，贏得層峰客層的認(rèn)同。依靠“國際”的品牌號召力，引發(fā)上海市民的從眾購買效應(yīng)。世界一流的財團、一流的建筑規(guī)劃、一流的景觀規(guī)劃……屬于世界級標(biāo)準(zhǔn)營造的頂級產(chǎn)品，樹立本案頂級精品的品牌形象，[ 主題 ]——登陸MADE IN 世界CBD VS WTO當(dāng)東方遇上西方第三組團 北美楓情依托“生態(tài)”主概念為元素來發(fā)散創(chuàng)意，以北美開放的自然生態(tài)和生命體驗為基礎(chǔ)，將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然境融合起來，在國際都市生活工作的交叉點，構(gòu)建一個人與自然和諧共存理想國度。充分利用加拿大的一個特征要素、標(biāo)志景觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應(yīng)。[主題]——夢在多倫多，看到楓景的樣板再造靜安公園在2月的上海，發(fā)現(xiàn)一片恒溫森林海階段傳播本案在特別的地點、特別的時機，以特別的物業(yè)形態(tài)引爆樓市，必須輔以特別的手段和方式。中心豪宅”產(chǎn)品理念。不推發(fā)展商，先推業(yè)績。充分利用輿論導(dǎo)向，確保品牌建設(shè)。第二階段：激起懸念的概念導(dǎo)入——“根歸靜安”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1. 炒作“人文靜安”的地段概念，對抗“市中心”位置挑戰(zhàn)，確立靜安領(lǐng)導(dǎo)地位2. 利用發(fā)展商、建筑規(guī)劃商的專業(yè)實力，炒作品牌概念，堅定消費者“中心豪宅”信心3. 樹立入市形象，爭取“制高點”4. 初步產(chǎn)品概念導(dǎo)入，引起市場興趣運作思路：不炒地段，先炒靜安不做產(chǎn)品，先做品牌不賣房子，先賣人文主要利用靜安的輝煌的人文歷史進(jìn)行地段炒作。逐步將本案與靜安進(jìn)行品牌嫁接，形成獨特領(lǐng)導(dǎo)地位。建議采用黃金時段的電視廣告：報紙“樓書”；市中心連鎖店售樓處同期開盤，配號銷售等等手法轟動市場◆ 開盤后的一個月內(nèi)，進(jìn)行多輪銷售促進(jìn)活動，強打快攻一個月，勝利完成轟轟烈烈的開盤期四、立體整合傳播 媒體組合戰(zhàn)略針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略－－A、針對品牌推廣主線－－電視、報紙輔線－－大型路牌、軟性宣傳等B針對客層的促銷推廣主線——航空雜志、星級酒店派送、高級娛樂會員單位輔線－－車體，戶外導(dǎo)示，單片投遞等多種方式◆ 報紙媒體報紙具有信息量大、及時的特點，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)媒體，因此還作為主媒體。在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用?！?戶外媒體戶外媒體在信息的發(fā)布上具有時間長、受眾多、渲染氣氛的特點。 投放力度原則： 開盤期間－－集中兵力，急攻快打30天強銷期間－－保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進(jìn)攻持續(xù)期間－－降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個的運做過程中，應(yīng)保證頻率，以便始終保持與消費者的溝通。推廣預(yù)算 本案（一期）與傳播有關(guān)的基本數(shù)據(jù)：可售面積――銷售均價――7500元/平方米總 案 值――營銷傳播預(yù)算按照總案值的2％計算――21002200萬元 營銷傳播費用大致安排NP（報紙廣告）――40％左右，費用約880萬元TV（電視廣告）――25％，費用約550萬元戶外廣告――10％，費用約220萬元PR（公關(guān)活動）、SP（促銷活動）――10％，費用約220萬元銷售道具――10％，費用約220萬元不可預(yù)見費用――5％，費用約110萬元公開期強銷期剩余產(chǎn)品促銷期目的廣泛告知制造知名度塑造高品質(zhì)整體氣勢制造市場品牌利用買氣加強銷控促銷困難產(chǎn)品廣告重點強化地段發(fā)展商品牌產(chǎn)品形象塑造品牌確立現(xiàn)場買氣特色強化印刷媒體DM廣泛告知銷售海報作業(yè)輔助DM強打期銷售海報海報DM報紙廣播新聞稿上海各大報紙報紙廣告強打期、電視聯(lián)手炒作視狀況彈性運作戶外媒體1接待中心完成現(xiàn)場看板，戶外看板指示牌指標(biāo)設(shè)計—制作—完成視狀況補充修整視狀況補充運作促銷活動合理安排軟媒體攻勢計劃視狀況彈性運作銷售篇一．定價原則 定價原則的制定是建立在相關(guān)市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，又綜合考量以下幾個因素：小區(qū)主要賣點是地段、品質(zhì)及景觀。本區(qū)內(nèi)4是小區(qū)金牛產(chǎn)品，因此它的系數(shù)相應(yīng)偏高；而9為明星或問題產(chǎn)品，價格系數(shù)適度；2為草狗產(chǎn)品，價格系數(shù)是最低的。 M2，客戶選擇余地較大； M2分別為1衛(wèi)及2衛(wèi)，符合市場需求，因此房形系數(shù)較高；對于3房，特別是小3房由于本身在3房中比例不高，產(chǎn)品相對市場需求又較大，因此房型系數(shù)也應(yīng)較高；四房及躍層雖然總價較高，但占有率較低，符合部份高收入者需求，系數(shù)大于大3房。無論從座向，房型，景觀，通路均十分理想，因此價格是最高的。應(yīng)有一定的修正系數(shù)與其它房型區(qū)格開。付款方式為3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進(jìn)度付款或參考貸款。明星：主要是價格適中或有特色（底層、東西向的），由于這部份產(chǎn)品價格適中，樓層，位置也不錯。問題：位置較好可樓層不理想；樓層較好可是位置不理想；或者位置樓層有缺陷，但有價格優(yōu)勢的產(chǎn)品。二．定價因素： 本案的定價因素有以下幾個考量因素：環(huán)境、景觀、樓層、房型、噪音、降塵、朝向、采光、通風(fēng)、通路、 單價、總價等。本案在做小區(qū)規(guī)劃時有非常優(yōu)秀的小區(qū)中庭綠化景觀，除4外6都不能享受到。拉開2房和3房的單價，去擠壓部分3房房源，將會有意識的疏導(dǎo)產(chǎn)品的銷售向大房型靠攏。建議一期開盤根據(jù)工程進(jìn)度，實行分期、分批開售。 公開期：2個月（） A、預(yù)約客戶迅速轉(zhuǎn)簽工作的實行，適成現(xiàn)場銷售熱況 B、強力營造銷之現(xiàn)場氣氛及現(xiàn)場銷控操作 C、廣告配合 調(diào)整期：1個月（） A、現(xiàn)場進(jìn)行實價銷售，而對于前階段所剩房源給予優(yōu)惠。成長期：6個月（） A、媒體持續(xù)出現(xiàn)，廣告結(jié)合房展會， B、針對前期的銷售情況進(jìn)行檢討及改進(jìn)修正廣告路線。 持續(xù)期（掃尾）：2個月（） A、加強現(xiàn)場銷控，促銷穩(wěn)定房型。 C、對難消化房型打廣告。根據(jù)整個銷售周期的控制，預(yù)約期開放10，公開期先開6，調(diào)整期再開7，成長期再開8?？煽紤]采取鋼骨結(jié)構(gòu)，二層以上建筑，底層為展示及洽談大廳，二層為簽約及