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靜安楓景房地產(chǎn)營銷策劃報(bào)告-展示頁

2024-08-17 22:32本頁面
  

【正文】 110102房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計(jì)1130100 十三、建材分析小房型建議采用裝修房出售,較之個(gè)人裝修即能夠變相的降低小房型的總價(jià),又可以減少日后物管維修的幾率;公共部分如門廳等應(yīng)提高建材設(shè)備的配置,這是高檔樓盤的重要標(biāo)志;營銷篇USP分析一、優(yōu)勢(shì)開發(fā)商的背景優(yōu)勢(shì)。大小房型由于面對(duì)的是不同的消費(fèi)群,如果大小房型共存會(huì)加大本案目標(biāo)消費(fèi)者的差異性,不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費(fèi)群因與其他消費(fèi)群混居而造成對(duì)本案的不滿,但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)。本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場,而這樣的價(jià)格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線,如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品,這將是比較符合目標(biāo)市場對(duì)產(chǎn)品的定位,但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)橘徺I小房型的消費(fèi)群是較難承受本案的高總價(jià),而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。另地鐵七號(hào)線中,將有一個(gè)地鐵站建造在本案附近,靠近常德路、康定路。當(dāng)然,本案也存在純市中心綠色缺乏的問題,因此,小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。地形:從整體看是缺右下角的正方形形狀,一期則呈L形,東西長。占地面積:95892平方米(其中一期占地33980平方米,二期占地33423平方米,三期28488平方米)。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費(fèi)較便宜等因素。通過與受訪者的交流,發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費(fèi)傾向人士的偏愛,他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好,壽命長。同時(shí),購房時(shí)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。這些大都以大家庭的形式進(jìn)入市場。前幾年在剛開始改善居住條件的時(shí)候,上海人大多購買二室一廳房。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等,其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨(dú)占鰲頭。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì),又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢(shì)。他們?cè)谫徺I三房時(shí)都以控制總價(jià)為基本出發(fā)點(diǎn)。他們購買兩房面積大約在90110平方米,而購買三房的比例要低一些。小家庭購房族大多鐘情于兩室兩廳房。 結(jié)論:三、消費(fèi)市場 (數(shù)據(jù)來源:天啟消費(fèi)者研究數(shù)據(jù)庫)據(jù)調(diào)查,目前上海的購房群體中“三口之家型”占總購房人群的54%、“年輕夫妻型”占購房人群的21%。本案面臨最大的競爭對(duì)手來自尚未浮出水面的盤量,根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在2002年和2003年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達(dá)100萬平方米左右。中高房源的穩(wěn)定已經(jīng)成為房產(chǎn)市場的中堅(jiān)力量,在供應(yīng)量不足的情況下價(jià)格有上升趨勢(shì);高價(jià)位房源的入市將大幅沖擊價(jià)格行情,未來市場格局基本確認(rèn)。今年上半年,靜安區(qū)交易價(jià)格水平低于去年同期的水平,主要原因是高品質(zhì)、高售價(jià)物業(yè)供應(yīng)量不足。 結(jié)論:(二)、靜安區(qū)整體樓市情況2001年上半年,(平均銷售單價(jià)為5575元/平方米),%%。 本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處,處于“現(xiàn)代居住區(qū)”的最前沿,南面正對(duì)高品質(zhì)的“商業(yè)商務(wù)區(qū)” ,有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。建設(shè)4個(gè)配套齊全的住宅小區(qū),即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新??道镆?、二期。新辟公共綠地4萬平方米、專用綠地1萬平方米,引進(jìn)大樹3500棵。 完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃,落實(shí)站點(diǎn),開通區(qū)內(nèi)公交環(huán)線。 完成昌平路延平路——江寧路道路拓寬工程,辟通和拓寬陜西北路、昌化路。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中,這些舊房和舊廠將逐步拆除,新建中高檔現(xiàn)代居住小區(qū)。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計(jì)劃,區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅;新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū);延安中路和新閘路之間,是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線,具體情況為: “一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū),處于上海城市東西發(fā)展的主軸上,是上海的中心商業(yè)區(qū)和國際金融、貿(mào)易中心區(qū)之一,是靜安區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線和黃金走廊,是靜安“高品味商業(yè)商務(wù)區(qū)”的主要載體 “南翼” 為延安路——威海路以南地區(qū),屬于上海十一個(gè)近代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一,以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū),是靜安“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn) “北翼” 為愚園路——北京路以北地區(qū),曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡屋集中區(qū),部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。靜安區(qū)寸土寸金,這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象,而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿?。二、人文特點(diǎn)上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久,人文薈萃,千年的靜安寺,百年的南京路,歷經(jīng)人世滄桑,巧織東西文明,繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線。結(jié)論:區(qū)域市場(一)、靜安區(qū)概況 (數(shù)據(jù)來源:上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站) 一、地理位置上——城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個(gè)典型的城市中心區(qū),人口38萬。本案所處宏觀形勢(shì)。在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下,上海房地產(chǎn)市場形勢(shì)一片大好,供需基本平衡。供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化,出現(xiàn)供小于求的良性格局。房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善,為市場的理性發(fā)展提供了保證,同時(shí)也增強(qiáng)了消費(fèi)者購房信心,個(gè)人購房比例不斷提高。分析:宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,同時(shí)“十五”計(jì)劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心,上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。今 年6月份的中房上海價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”,環(huán)比猛漲了11點(diǎn),同比漲幅則高達(dá)40點(diǎn),為1995年中房價(jià) 格指數(shù)建立以來的最高漲幅。房產(chǎn)銷售漲:2001年上半年商品房預(yù)售面積7730990平方米,而2000年同期為6120268平方米,%; 2001年上半年商品房銷售面積9996460平方米,而2000年同期為8017253平方米,%;存量銷售漲:2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米,而2000年同期為3130836平方米,%。靜安楓景營銷策劃報(bào)告宏觀市場:(數(shù)據(jù)來源:上海市房地產(chǎn)交易中心)2001年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:房產(chǎn)投資漲:2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬元,而2000年同期為1986468萬元,%。房產(chǎn)開發(fā)漲:2001年上半年完成土地開發(fā)面積690339平方米,而2000年同期為314891平方米,%; 2001年上半年商品房新開工面積9089660平方米,而2000年同期為7876680平方米,%; 2001年上半年商品房竣工面積4298042平方米,而2000年同期為3095774平方米,%。銷售價(jià)格漲:2001年上半年上海房價(jià)比去年底漲了230元,全市住宅預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每平方米4173元,%。個(gè)人購房漲:%,%。上海進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū),消費(fèi)能力有較大提高,市民購房熱情空前高漲,排隊(duì)購房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線。同時(shí),隨著供求關(guān)系的變化,物業(yè)品質(zhì)的提升,上海房地產(chǎn)市場價(jià)格一路上揚(yáng)。受市場慣性影響,下一階段上海房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。較好。 靜安區(qū)周圍與6個(gè)區(qū)相臨:東臨成都北路,與黃浦區(qū)為鄰;西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、武寧西路、江蘇路、長寧路,與長寧區(qū)交界;南沿延安中路、陜西南路、長樂路與盧灣區(qū)
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