房地產(chǎn)行業(yè)營銷策劃報告-文庫吧資料
2025-02-27 18:21本頁面
【正文】 該面積段上下也有一定比例的浮動需求面積需求一般客戶訪談l 依據(jù)客戶自身的購買力不同，選擇的面積也不同，從圖表上看個面積段的需求較為平均l 高端的客戶需求面積都在 200m2以上，有一套別墅的客戶需求面積都在 300m2以上面積需求高端客戶訪談l在客戶訪談過程中，多數(shù)常州普通消費者認為豪宅僅限于獨棟別墅和復式戶型l在調(diào)查人員引導下，有 28%的消費者認為面積應該達到 160~180平方米，還有 22%的客戶認為面積在140~160平方米就足夠了，認為在 180平方米以上的消費者達到 50%l專業(yè)的房產(chǎn)銷售人員對高端住宅面積需求比較樂觀，多數(shù)認為面積達到 200m2以上也有市場需求面積需求房展會客戶及業(yè)務員訪談l64%的普通消費者認為自己能夠承受 70~100萬的總價，認為高層豪宅的總價在 100~150萬之間占 18%，認為個人能夠承受 150萬以上的消費者占 18%l房產(chǎn)銷售人員對于常州消費者的承受力都比較樂觀，認為高端消費人群能承受 200萬以上的總價總價承受房展會客戶及業(yè)務員訪談項目客戶 房型 一次性付款總價（萬元） （萬元）嘉宏盛世 三房 ,105, 139,四房 , ,大平層 360 540銘筑高第 二房 三房 大平層 400414從目前 高端樓盤的私營業(yè)主客戶一般一次性支付房款 分析，以謹慎原則的 ， 主力總價承受在 160180萬、230250萬。酒店式公寓的主體客源則是私營業(yè)主（投資為主）、高級白領。普通住宅的主體客源為私營業(yè)主、部分的公務員。 購買力 通過對市場上項目一次性付款客源的比對，我們發(fā)現(xiàn) 常州購房客戶承受力受客戶層次影響較大，高端項目客戶由于主要為私營業(yè)主一次性付款比例均較高 ，而一般項目客戶由于經(jīng)濟承受能力一次性付款比例較低。住宅項目價格最高的為銘筑高第，均價 9700元 /平方米 ；常州市場已到價格破萬的臨界點項目分布及價格83009000雙子星座國際公寓82009300凱納商務廣場9700銘筑高第7700鶴苑新都8200嘉宏盛世8000鵬欣麗都高端公寓分布市場三房供應落于 140m 160m 170180m2三個面積段，四房供應較少，且面積較為局促，落于 132142m 160m2去化上看，大房型抗性不大。常州市準高端公寓項目主要分布在城中板塊和城中城西交界處，并且分布密集；216。其中，武進區(qū)上漲 %；中心城區(qū)上漲 %；新北區(qū)上漲 %。 目前常州有部分有一定積蓄的人會出于保值的因素投資，其多數(shù)考慮較為成熟的地段和較小戶型客源特點客源特點樓盤名稱 客源構成 推廣主體主要客源性質(zhì) 客源來源 客源年齡段東方國際 自住客 周邊區(qū)域 3050歲 年輕人群、投資人群投資客略多 周邊區(qū)域 較年輕嘉宏盛世（住宅） 自住客 全市 40歲左右 高端人群嘉宏盛世（酒店式公寓） 80%投資客 全市 范圍較廣荊溪人家 自住客 機關類較多 3045歲 品質(zhì)需求型中意寶第 自住客 城西、城北較 多 3050歲 追求品質(zhì)、性價比人群客源類型 客源構成 主要關注點自住型 成熟穩(wěn)定三口之家 面積適當?shù)娜坑袑W齡兒童的家庭 學區(qū)本地新婚夫妻 面積適當?shù)亩?、三房新常州?均價適當?shù)囊?、二房老年人自?一房、小二房投資型 區(qū)域投資客、投資散戶 小面積戶型、地段私營業(yè)主 地段自住型客源結構分布較廣投資型客源在市中心地區(qū)分布較多，占據(jù)小戶型客源的大多比例不同的推廣主體和營銷企劃也將形成客源區(qū)域上的差異 本案關聯(lián)市場研究本案關聯(lián)市場研究 P 關聯(lián)市場參考關聯(lián)市場參考P 全市市場簡析全市市場簡析 P 城中市場簡析城中市場簡析 P 高端市場簡析高端市場簡析 216。 投資的私營業(yè)主區(qū)域分布比較廣，在各種投資型產(chǎn)品中均占有大部分比例216。 在價格可以接受的情況下，靠近市中心置業(yè)是大多數(shù)中年家庭的選擇216。 自住型客源絕大多數(shù)為中年以上，收入穩(wěn)定并且有一定積蓄的購房者，這些人的購房需求多數(shù)為改善居住型，傾向于在本區(qū)域置業(yè)216。 06年 常州市是蘇南地區(qū)房價上漲幅度最小的城市供應結構趨于合理，中小套型成交活躍06年常州市 90㎡ 以下商品住宅的批準預銷售量約為 9000套，是 05年同期的 ，占 06年總新增套數(shù)的 18％左右 ， 漲幅比 05年同期上升了 ；而 144㎡ 以上戶型的批準預銷售量約為 5500套，基本和去年同期持平，漲幅很小 全市市場綜述全市市場供求價今年，常州新建商品住宅的預銷售平均成交價格在 4000元 /㎡ 上下波動；住宅的總價則在 45萬元間波動，漲幅十分平緩。 競爭 —— 基于項目、土地的價值解讀n 包裝 消費者 —— 基于客戶的項目定位剖析n 土地 “ 高端 ” —— 基于市場的項目定位判斷n 戶型 CITY ONE『『 城中城城中城 』』———— 常州正方京城營銷策劃報告常州正方京城營銷策劃報告n 全市 城中 總價 項目 營銷推廣 —— 基于定位的企劃推廣n 推案量體 —— 基于定位的一期業(yè)務執(zhí)行本報告核心架構本報告核心架構 項目關聯(lián)市場研究項目關聯(lián)市場研究 報告提綱 項目市場定位及價格研判項目市場定位及價格研判 項目客源剖析項目客源剖析 項目企劃營銷推廣項目企劃營銷推廣 項目業(yè)務操作項目業(yè)務操作 P 關聯(lián)市場參考關聯(lián)市場參考P 全市市場全市市場 簡析簡析 項目關聯(lián)市場研究項目關聯(lián)市場研究P 城中市場簡析城中市場簡析 P 高端市場簡析高端市場簡析 本案市場的分析面有哪些？哪些市場面是本案需要找出考慮的？宏觀市場考慮因素區(qū)位檔次關聯(lián)市場確定全市市場城中市場高端市場 本案關聯(lián)市場研究本案關聯(lián)市場研究 P 關聯(lián)市場參考關聯(lián)市場參考P 全市市場簡析全市市場簡析 P 城中市場簡析城中市場簡析 P 高端市場簡析高端市場簡析 供應大幅放量，去化速度加快常州市房地產(chǎn)正處于開發(fā)投資周期性高峰，商品房供應不僅面廣量大，而且高、中、低檔住宅產(chǎn)品齊備，加之走出觀望的剛性需求大量入市，使得商品房銷售節(jié)節(jié)攀升；供銷總量比 05年分別增長 ％、 ％，且銷售增幅遠大于供應增幅 價格溫和上漲 06年常州市新建商品房的預銷售整體成交均價為 /㎡ ，比 05年上漲 ％，其中，新建商品住宅的預銷售平均成交價格為 /㎡ ， 比05年下降 ％ 。進入到 10月份，價格有所爬升，單價在 44004600元 /㎡ ，總價上升到 60
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