【正文】 契合 公館 ：源于 19世紀(jì)中期興起的租界文化，是用西方建筑形式和新的工程技 術(shù)、建筑材料開發(fā)出來的針對少數(shù)上層社會人士的住宅產(chǎn)品。 項目 SWOT分析 項目整體定位 項目形象定位 目標(biāo)客戶群定位 案名建議 項目附加值建議 項目價格定位 根據(jù)我們的定位思路，以下案名中均含有虹景二字， 意在與虹景花園產(chǎn)生印象上的連接，借 “虹景” 二字之名， 樹立本項目的高端形象。 他們重視地段帶來的便利性，他們會選擇區(qū)域內(nèi)生活交通配套比較完 善的地段置業(yè)。 他們注重細(xì)節(jié)，希望住宅建筑品質(zhì)內(nèi)外兼優(yōu)。 從目標(biāo)消費群的 社會特征 看我們的主張 —— 身處高端 從目標(biāo)消費群的 消費特征 看我們的主張 —— 格調(diào)生活 他們均為二次以上置業(yè)，對新居所帶來的舒適性、享受性相當(dāng)重視。 我們的出路 借勢！ 我們借勢的支持點 同屬別墅居住區(qū)！ 配套享受：項目可共享虹景花園的別墅配套及別墅綠化 地理位置：緊鄰虹景花園別墅區(qū) 我們的思路 依托虹景花園在消費者心目中的形象，借助別墅社區(qū)的高端形象，打造區(qū)域內(nèi)的高層神話！ 項目定位－ SWOT分析 項目 SWOT分析 項目整體定位 項目形象定位 目標(biāo)客戶群定位 案名建議 項目價格定位 定位思路 形象包裝－－走豪宅的高端形象 市場定位－－走中高檔住宅路線 我們給消費者的利益承諾點： 花中高檔房的價格，擁有別墅般的享受。 項目正前方的－－ 虹景豪庭 目前虹景豪庭的成交均價在4000元 /平方米。 占地規(guī)模 地產(chǎn)商綜合實力 園林綠化 產(chǎn)品 品牌個性 巴黎豪庭 劍橋春天 常春藤名苑 森林花園 我們?nèi)绾螐闹苓叺母偁幈P手中奪得江山？ 項目定位－ SWOT分析 看看周邊項目的個性 巴黎豪庭 －法式風(fēng)情，展現(xiàn)歐陸的浪漫與閑適 臥龍 .劍橋春天 －以英國名校命名，烘托自身的人文優(yōu)勢 地龍常春藤 －借美國常春藤盟校之名，突出教育環(huán)境、人文資源 思路－－如果能在宣傳中塑造 品牌個性 ，應(yīng)該可以彌補先天的不足 項目定位－ SWOT分析 ●我們的競爭項目全都打的人文、異域風(fēng)情牌 我們的突破口在哪里？ 看看我們項目的周邊 緊鄰項目的－－武漢最早的別墅 虹景花園 －－早在 1993年，虹景別墅的單價在 8000元／平方米以上，最高達(dá)到 1萬元／平方米，一套獨立別墅最少在 300萬元以上，目前，在武漢消費者的心目中，虹景花園仍舊是武漢的首席別墅社區(qū)。 威脅 (T): 區(qū)域內(nèi)居民對高層住宅存在一定抗性； 整個片區(qū)推盤量大，對項目目標(biāo)客戶群勢必產(chǎn)生分流。 機會 (O): 項目毗鄰的虹景花園及虹景豪庭已樹立區(qū)域內(nèi)高端形象；對項目形象有一定的提升作用。 劣勢 (W): 項目單體開發(fā)，規(guī)模小 , 居住氛圍不濃，缺乏社區(qū)景觀跟社區(qū)配套。 劍橋園（二期） 區(qū)域住宅市場項目分布狀況 光谷片區(qū)市場解析 區(qū)域重點個案點評 結(jié)論 光谷樓盤逐漸從低容積率、高密度向高容積率、低密度轉(zhuǎn)變； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，市場競爭十分激烈；區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場由價格競爭層面向品牌競爭、品質(zhì)競爭等層面發(fā)展； 主力戶型集中于 3*2*2（ 130㎡）面積，價格普遍低于城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價格，但總價相當(dāng)； 區(qū)域人群購買力旺盛。 劍橋園（二期） 項目地址 珞喻路葉麻店 建筑面積 25萬 ㎡ 容積率 產(chǎn)品類型 多層、小高層 開盤價格 未開盤 戶型面積 兩房： 70－ 80㎡ 三房： 120－ 130㎡ 四房： 150－ 165㎡ 市場研究－區(qū)域重點個案點評 產(chǎn)品詳情 ? 項目總建筑面積 25萬㎡，分兩期開發(fā)； ? 項目集商業(yè)、住宅、辦公為一體的大型綜合物業(yè)； ? 臥龍劍橋春天二期住宅開發(fā)以多層和小高層為主； ? 社區(qū)內(nèi)部景觀為蘇式園林風(fēng)格，以國際推崇的“街區(qū)形態(tài)”為規(guī)劃設(shè)計理念，同時結(jié)合社區(qū)內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，創(chuàng)造一種街區(qū)生生活模式 市場研究－區(qū)域重點個案點評 臥龍劍橋春天 強調(diào)環(huán)境的“均好性”，環(huán)境資源包括綠地花木、水景等自然景觀和人工景觀； ? 社區(qū)內(nèi)部采用最新科技天燃?xì)夤┡浞挚紤]居民的生活舒適性。他們注重社區(qū)的名氣和檔次；講究品味；注重生活品質(zhì)，注重環(huán)境，注重安全； 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 1營銷推廣方式 ? 營銷中心設(shè)置上大多采取現(xiàn)場 +外展售樓部形式； ? 少數(shù)偏遠(yuǎn)樓盤有派單營銷，但效果一般； ? 開盤前大量廣告投入（平面媒體、車身、燈箱、主要路段戶外廣告）； ? 開盤前大多以 VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動； ? 打折送家電現(xiàn)象，一般折扣為 99折； ? 參加各種評選活動，增加樓盤知名度； ? VIP解籌會、網(wǎng)站開通會、贈電影票、舉辦懷舊露天電影、節(jié)日PARTY等； 區(qū)域內(nèi)在售項目的推廣主題，多以“光谷”這個地段為價值核心，突出樓盤自身特點 。追求高質(zhì)量的生活空間；注重生活品質(zhì)，注重環(huán)境，注重安全；對配套服務(wù)要求高；重視子女素質(zhì)教育；同樣是房地產(chǎn)消費的重要組成部分。是目前此區(qū)域僅低于教師的房地產(chǎn)消費人群。 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 職工 （ 技術(shù)人（ 員35%教師40%私營業(yè)主7%中高管理人員5%相關(guān)8%投資5% 光谷片區(qū)的購房客戶職業(yè)構(gòu)成主要有四大類： ? 教師 — 教師已成為該區(qū)域房地類消費的主流客群。 ? 對生活配套設(shè)施要求高，如交通、購物、娛樂等 ? 注重樓盤品質(zhì)、文化內(nèi)涵、教育環(huán)境及未來的升值潛力 ? 隨著關(guān)山區(qū)域房地產(chǎn)價格的上漲也出現(xiàn)了少量投資客。 ? 地域范圍廣泛，武漢市外購房者占有相當(dāng)比例。 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 成交客戶分析 客戶特征： ? 受教育水平，文化素質(zhì)等普遍高于其它區(qū)域。 面積 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 綠化率 72%28%3 0 % 4 0 %40% 以上從上圖表明，關(guān)山板塊樓盤綠化率平均達(dá) 38%以上，后期開發(fā)的樓盤項目綠化率達(dá)到了 40%，個別樓盤達(dá)到了 45%，呈逐年上升的勢態(tài)，且整體綠化率普通高于武漢平均綠化率水平。大戶型主要集中于復(fù)式和四房中，面積均超過 140平方米以上。 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 從上圖中看出，本區(qū)域內(nèi)住宅面積以 80130平方米為主力供應(yīng)量。 國際花園 52萬 已推出一期 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 0%20%40%60%80%100%關(guān)山路 民院路 珞瑜路 楚雄大道多層 小高層 高層在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場中，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，但從最近新開樓盤來看，小高層和高層逐步在占領(lǐng)關(guān)山房地產(chǎn)供應(yīng)市場，雖然小高層和高層現(xiàn)在仍舊是以配角的形式出現(xiàn)在各大型項目中，但從未來關(guān)山房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和發(fā)展態(tài)勢來看，小高層和高層將在總體規(guī)劃中逐步增加其所占比例。 劍橋春天 15萬方 分二期開發(fā)，已推出一期 森林公園 30萬方 分三期，已推出一期 10萬方 巴黎豪庭 34萬 分三期開發(fā)，尚未開盤 光谷 樓盤規(guī)模日趨擴大化，集中占地 200畝以上，建筑面積 2030萬平方米的 大型多功能社區(qū)，已經(jīng)成為未來幾年中關(guān)山區(qū)域房地產(chǎn)市場主體。但這并沒有影響開發(fā)商對關(guān)山房地產(chǎn)市場的信心。 10萬方（含 10萬方）以上住宅項目有 3個。 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 供需關(guān)系 02040608010012014005年19月 份關(guān)山房地產(chǎn)供需表系列1 128 81供應(yīng)量 需求量據(jù)統(tǒng)計， 05年份東湖高新開發(fā)區(qū) 05年關(guān)山區(qū)域在售項目 22個，銷售面積達(dá) 128萬平方米。 高層物業(yè)類型價格達(dá) 3200元 /㎡，該物業(yè)類型目前只是關(guān)山板塊房地產(chǎn)住宅市場的輔助產(chǎn)品，但從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，高層形態(tài)的物業(yè)將成為未來市場的主流產(chǎn)品。 萬科城市花園銷售平均價格 3900元 /㎡，為區(qū)域價格最高。 市場