【正文】 市場總體成交狀況不如往年“十一”黃金周， 同比減少 25％（ 也不如今年“五一”黃金周） 3. 市場消化－價格高企，抑制消費需求 → 提示：宏觀調控對后市發(fā)展帶來不明朗因素。 2. 市場價格－開發(fā)商預期較高，帶動房價走高 “ 十一 ” 期間不少樓盤的新貨價格有了一定升幅 ， 根據合富輝煌的統(tǒng)計 ， “ 五一 ” 期間的主流價格區(qū)間是 7000－ 7999元 /平米 ，而 “ 十一 ” 的主流價格區(qū)間則躍升到 8000－ 8999元 /平米 ， 升幅在10％ 左右 。 雖然總體在售貨量基本持平， 但是新增貨量卻有所減少 ， 存貨則較為充裕。 27 新政影響－ “十一”黃金周表現(xiàn) 1. 市場供應－新增供應減少，在售貨量基本持平 “十一”黃金月（ 9月 1日－ 10月 7日）期間，廣州市（原八區(qū)）商品住宅在售貨量相比“五一”黃金月來說基本持平。 ： 伴隨著成交量的下降 ， 近三個月的住宅成交均價也呈下降趨勢 。 與上半年相比 ， 第三季度的住宅成交大幅下降 。 而廣州對于國六條 、 國十五條等新政的過渡性細則也在 7月底出臺 。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。 個人購房不足 5年全額征收營業(yè)稅，有效打擊投機購房者，保證房產價格健康發(fā)展； 加強對閑臵土地管理，限制別墅用地供應，保證中小戶型供應量充足； 提高首付至三成，有效減少投機購房者； 增加經濟適用房及廉租房供應，解決中低收入者需要 注： 2023年 6月中央出臺的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中明確規(guī)定：“自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。成交面積達 ，是歷年“五一”黃金周中成交量最高的一個月。 樓價的持續(xù)快速上升，在買漲不買跌的心理刺激下，自住和投資客紛紛入市，住宅的成交量穩(wěn)步上升，而供應量受到土地供應等諸因素制約不升反降，供需缺口越發(fā)拉大，市場供不應求，以致成交均價與消化率交替上升。 c 、市場價格 —— 快速上升 自 2023年開始，廣州住宅市場成交均價一舉扭轉連年下降的趨勢，價格持續(xù)上升。隨著價格的回升，購房者信心亦同步上升，近年的成交量呈上升趨勢，維持在 9001000萬平方米 /年之間。 2023年上半年， 全市住宅新增供應仍維持下降趨勢，只有 299萬平方米，同比下降 ％，供求缺口進一步拉大。 22 新政影響 －新政前 新政前樓市（ 1－ 6月）狀況良好： a. 市場供應 — 繼續(xù)下降： 受到開發(fā)和銷售計劃的影響，廣州住宅歷年新增供應上下半年之間有較大的差異，普遍規(guī)律是下半年的新增供應一般比上半年多 30％。原因有三： 土地價格上漲； 長期積累的市場供需不平衡； 市民追漲心態(tài) 20 商品住宅市場分析 廣州商品住宅價格分析－區(qū)域市場（ 2023－ 2023） 數(shù)據來源：廣州市統(tǒng)計年鑒 、 廣州市國土資源和房屋管理局 區(qū)域 2023年 2023年 2023年 預售住宅均價 預售住宅均價 增長率 預售住宅均價 增長率 全市 3888 4618 % 5114 % 原八區(qū) 4864 5339 % 5821 % 番禺區(qū) 2490 3412 % 4122 % 花都區(qū) 1793 1882 % 2409 % 分析： ? 番禺區(qū) 20232023年的住宅價格增幅高達 %，番禺 03年均價起步低，兩年以來隨著本區(qū)配套、交通完善，及在 05年集中推售豪宅盤（別墅、豪裝洋房）的推貨策略，均價高位上揚 ? 花都區(qū)的價格增長較快，原因同前文的成交量分析－即起點較低（雖在 2023年達到了 28%的年增長，但 2409元 /㎡的價格仍不及全市均價的一半）、同時受機場市政建設和區(qū)域產業(yè)發(fā)展利好影響 21 商品住宅市場分析 廣州城區(qū)商品住宅成交價格－區(qū)域市場（ 20232023） 數(shù)據來源：廣州市國土資源和房屋管理局 廣州預售住宅 東山 越秀 荔灣 天河 海珠 白云 黃埔 芳村 番禺 花都 全市 成交均價 2023年 6045 5842 5240 5226 4727 4081 3118 3474 2490 1793 3888 2023年 6663 4625 5422 5740 5346 4277 3481 3462 3412 1882 4618 2023年 6969 6552 5685 6424 5865 4913 4277 3565 4122 2409 5114 分析： ? 近年各區(qū)住宅成交價格持續(xù)快速上升，究其原因是多方面的，其中，最為主要的原因是：自住買家的剛性需求、市場投資需求的同步增長及市民追漲心理作祟 → 機會： 中心城區(qū)的樓價大幅上升，為郊區(qū)住宅的發(fā)展創(chuàng) 造良好的市場機遇。 18 商品住宅市場分析 廣州商品住宅市場供需結構狀況（ 2023年 ) 數(shù)據來源：廣州市國土資源和房屋管理局 戶型結構 40㎡ 4060㎡ 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120140㎡ 140㎡ 批準預售 套數(shù)比例 面積比例 預售成交 套數(shù)比例 面積比例 分析： ? 2023年商品住宅戶型結構中大面積化趨勢明顯 ， 80至 140㎡戶型的供應量占總量的 54%， 交易量占 %， 中小戶型顯供不應求趨勢； 140㎡以上大戶型供應占總量 %， 交易占 %， 大戶型供求基本持平；市場供應結構存在一定的錯位 。 17 商品住宅市場分析 廣州城區(qū)商品住宅－區(qū)域市場成交比例 (20232023年 ) 數(shù)據來源：廣州市國土資源和房屋管理局 預售住宅 東山 越秀 荔灣 天河 海珠 白云 黃埔 芳村 番禺 花都 需求 比例 2023 % % % % % % % % % % 2023 % % % % % % % % % % 2023 % % % % % % % % % % 分析： ? 一手住宅市場格局不斷變化：舊中心城區(qū)（東山、越秀、荔灣）市場比重下降，新中心城區(qū)（天河、海珠、白云）的市場份額持續(xù)上升，郊區(qū)則呈現(xiàn)番禺降而花都升的趨勢。 ? 番禺區(qū)片區(qū)供貨量大幅減少，市場供求在 2023年的高峰后連年下滑；但隨著交通、生活配套不斷完善及廣州大市的上漲趨勢影響，價格一直上揚。(2023年廣州市批準預售住宅面積為 681萬㎡ ) → 提示：宏觀調控對后市發(fā)展帶來不明朗因素?！皥蟾妗碧岢龅膽?zhàn)略目標是： 2023年三大城市群的財富聚集能力達到全國ＧＤＰ的 65％， —— 未來的發(fā)展仍有較大的提升空間 （ 經濟觀察報） 14 商品住宅市場分析 數(shù)據來源：廣州市 2023－ 2023統(tǒng)計年鑒 、 廣州市國土資源和房屋管理局 2023年 2023年 2023年 商品住宅施工面積 (萬㎡ ) 增長率（％） % % % 商品住宅竣工面積 (萬㎡ ) 增長率（％） % % % 批準預售住宅面積 (萬㎡ ) 762 754 681 增長率（％） % % % 預售住宅銷售面積 (萬㎡ ) 909 963 919 增長率（％） % % % 廣州商品住宅市場分析（ 2023－ 2023） 分析 ? 商品住宅的施工量在 2023年有較大幅度增長，而總體上基本穩(wěn)定在33003400萬㎡ /年，但竣工量則在2023年開始下滑，原因是 2023年開始政府嚴格執(zhí)行了施工許可證的審批制度 ——再加上 2023年的海珠城廣場坍塌事故更使整個廣州市的建設審批延遲，從而導致施工量持平而竣工量大減，加劇了原有的供需矛盾 ? 20232023三年間，一手住宅每年供需缺口均超 200萬㎡；一手住宅竣工量減少、批出預售量日漸下滑，顯示市場供應量在逐步萎縮 15 商品住宅市場分析 廣州商品住宅需求狀況－整體（ 20232023） 數(shù)據來源：廣州市國土資源和房屋管理局 銷售狀況 2023 2023 2023 全市狀況 銷售面積 909 963 919 增長率 15% 6% 5% 原八區(qū) 銷售面積 554 663 627 增長率 8% 20% 5% 分析： ? 商品住房需求基本穩(wěn)定，然而受宏觀調控政策的影響，整體市場微幅波動，市場發(fā)展基礎良好，趨勢穩(wěn)定。重點龍頭是汽車制造業(yè)（廣州本田）、石油化工業(yè)（廣州石化）和高新科技業(yè) 新塘： 產業(yè)發(fā)展又以承接廣州、東莞的中小規(guī)模的內資企業(yè)為主 ， 共有 4000多家 大小企業(yè)， 與南沙、花都產業(yè)區(qū)相比，東部產業(yè)區(qū)的原有基礎雄厚，結構互補 強勁的經濟實力匯聚大量的高知人群 ，其中部分開發(fā)區(qū)員工是跨國企業(yè)職員，形成一定的國際氛圍濃郁，為區(qū)域帶來多元、旺盛的居住和消費需求。 → 提示：“吃在廣州”，是全國導游和到過廣州游客的口頭禪 調研教育類消費 ——增城區(qū)域教育類消費徘徊不前 → 機會：新的消費升級（教育）正在醞釀 —— 目前東部品牌地產發(fā)展商對教育配套的重視即是明證（鳳凰城、萬科城） 飲早茶，嘆世界 —— 不僅僅是物質消費，更是一種精神享受，所謂的“嘆返一杯” ，成了廣州人歇口氣、提提神、會會友的好機會。 其中東部新城以蘿崗區(qū)為依托，沿黃埔－增城－東莞方向拓展的發(fā)展帶形成 10 人口素質和生活指標 廣州 — 增城度居民生活指標 (20232023) 居民生活指標 地區(qū) 2023 2023 2023 1 戶籍人口增長 率 廣州 % % % 增城 % % —— 2 恩格爾系數(shù) 廣州 % % % 增城 —— —— —— 數(shù)據來源：廣州市 2023－ 3006統(tǒng)計年鑒、《廣州市 2023年全國 1％人口抽樣調查主要數(shù)據公報》 廣州市人口增長平穩(wěn)，素質不斷提高：戶籍人口平穩(wěn)增長，常住人口不斷下降（較 5年前減少了45萬） → 提示： 它說明伴隨廣州產業(yè)結構的調整，高新技術產業(yè)、制造業(yè)、物流業(yè)比重不斷上升，對低學歷的外來打工者需求減少，而高素質人群需求不斷提升，這一現(xiàn)象在開發(fā)區(qū)、城市周邊亦得到印證。 根據《新一輪廣州城市總體規(guī)劃前期研究報告》， 2023年，“一主三副”的網絡城市格局基本形成，空間拓展目標基本實現(xiàn)。 → 提示 1： 2023年前是廣州進行城市建設和改造的關鍵期，軌道交通、快速路建設使城市功能不斷完善、城市面貌發(fā)生巨大變化 → 提示 2：廣州市 固定資產投資 /GDP（ 1445/5115）的比重接近 30％，這意味著提高資本 /勞動比率已經具備了良好的大環(huán)境背景，它將進一步反作用于區(qū)域的城市化建設和工業(yè)化建設 9 市政基礎建設－東廣州 向東 …… ? 政策：本屆政府工作重點－東部亞運工程 ? 交通：結合亞運工程，大力改善東部交通狀況－軌道交通、快速路 ? 環(huán)境：青山綠水工程、燃氣出租車 ? 與東部市場直接相關的市政建設工程 軌道交通： 到達蘿崗區(qū)有 4號線、 7號線地鐵，到新塘有市郊列車線，直達荔城途經新塘有 9號線地鐵。 社會消費品零售總額穩(wěn)居全國第三位，以私用汽車、住房為代表的消費熱點持續(xù)上升 → 機會：強勁的消費力為房地產投資、消費提供有力支撐 → 機會：私家車的逐步普及，旅游休閑文化的興旺，廣州居民的消費觀念升級，是郊區(qū)大盤投資開發(fā)的有利因素之一。旅游、文化休閑等消費亦大幅增長。比如第五園、十七英里 ——試圖以個性化的產品尋找市場中的差異以求能夠搏出位，即希望向消費者提供“另外一種可能”，或者說 傾向于創(chuàng)新。 6 廣州人－消費觀 以房地產開發(fā)為例，廣州地產開發(fā)是 “柚木地板加大理石頭” ，意思是說廣東發(fā)展商普遍在交樓時的貨真價實與價廉物美方面更加著力與用心，因為廣州消費者在判斷比較時會更傾向于 注重物品的價格平與用料實這方面的因素，即貨真價實，強調性價比。 特征： 強烈的平民色彩，是一種世俗文化、市民文化、商品文化，其特征是重商性、開放性、兼容性、多元性、直觀性、平民性、靈活性， 可概括為“新、實、活、變”。 現(xiàn)代 ： 20世紀后期全方位的改革開放，尤其是港、澳的相繼回歸，整個華南珠江三角洲連成一片整體，在中國大陸 率先完成了由封閉的傳統(tǒng)內陸文化（農業(yè)文化）向開放的現(xiàn)代工業(yè)文化（海洋文化）的轉型， 集中表現(xiàn)在體制和觀念的轉變和創(chuàng)新。 近代 ：清代的廣州十三行聞名遐邇，可謂上接唐宗市舶，下通五口開放。金地 ? 荔湖城營銷策劃報告 20231010 1 目