【正文】 兩廳 三室兩廳 比例 35% 65% 產(chǎn)品定位 舒適型兩室 豪華型三室 物業(yè)類型 —— 多層 多層產(chǎn)品特點(diǎn)： 樓層通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 戶型建議 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品規(guī)劃 產(chǎn)品建議 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目景觀建議 物業(yè)類型建議 項(xiàng)目物業(yè)建議 其他建議 產(chǎn)品創(chuàng)新建議 第二部分：項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議篇 “偷面 積” 小手 筆 慣用 手法 高小于 的落地 凸窗 高小于 落地大 衣柜 陽光房 高小于 隱藏式 衣柜 高小于 的可拆 卸凸窗 “偷面 積” 大手 筆 慣用 手法 兩層高 錯(cuò)層露 臺(tái)及兩 層高內(nèi) 凹大露 臺(tái) 層高小于 下室和半地 下室以及住 宅建筑在正 負(fù)零以下的 地下室和半 地下室 只計(jì)一 層建筑 面積的 室內(nèi)超 高層 兩層高 入戶 花園 戶型“偷面積”的創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新 低臺(tái)凸窗和落地凸窗 創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用： 通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。門口以主題雕塑作為項(xiàng)目的靈魂，配合噴泉使社區(qū)更為靈動(dòng)。 ? 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。 新技術(shù)應(yīng)用 地暖 同層后排水 太陽能一體化 其他建議 第三部分：項(xiàng)目推廣篇 項(xiàng)目營銷價(jià)值點(diǎn)梳理 目標(biāo)客群分析 推廣定位及案名 營銷推廣策略 營銷價(jià)值點(diǎn)梳理 每一個(gè)樓盤都有自身的客觀上的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，我們要做的是梳理產(chǎn)品，提煉其中的價(jià)值，規(guī)避硬傷，找出目標(biāo)客戶群所需要的興奮點(diǎn)。 目標(biāo)客群分析 3）小結(jié)： 廣告訴求必須點(diǎn)出項(xiàng)目產(chǎn)品的意義和高度，并說明區(qū)別于其他同類產(chǎn)品最大的特色。 形象定位本項(xiàng)目對(duì)于武城的意義，并把本產(chǎn)品提升到一個(gè)城市的高度上來。 ”一品“作為古代官位的最高級(jí)別。 其他案名建議 浩科 浩科 消費(fèi)者認(rèn)知目標(biāo)： 這里將有一個(gè)高品質(zhì)的樓盤，其地理位置具有不可復(fù)制性、產(chǎn)品品質(zhì)具有其他項(xiàng)目不可比擬性，是目前武城縣城彌足珍貴的珍藏版生活空間。 B、“廣撒網(wǎng)，重突擊”打好媒體組合拳 DM單頁 和戶外 兩 大主流平臺(tái)構(gòu)建整合傳播框架， 電視、短信 等細(xì)分推廣平臺(tái)以及事件營銷、活動(dòng)促銷等渠道作為補(bǔ)充，在各銷售節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)進(jìn)行市場攻擊。既有項(xiàng)目周邊的地緣性客戶，也有城區(qū)內(nèi)其他片區(qū)看重本項(xiàng)目地段位置的客戶，另外，還有一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)來縣城的置業(yè)者。商街綁架 “ 城市東進(jìn)發(fā)展 ” 作為主訴，其他次之。 浩科 “城上城” ，一是喻意本案占據(jù)城市核心地段的絕版位置，央?yún)^(qū)地位不 言而喻；二則體現(xiàn)項(xiàng)目的高尚品質(zhì)以及高品位的名流生活。 案名建議 “冠” 首先作為名詞，有“魁首”“第一”之意，寓意行業(yè)內(nèi)的翹楚；其次作為形容詞，有”高品質(zhì)的、地位高的意思，寓意高尚人士的高尚生活。 其三：結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)客群身份，從發(fā)展的角度確定他們必將成為城市發(fā)展的領(lǐng)袖或中堅(jiān)。 目標(biāo)客群分析 2）目標(biāo)客群階層的消費(fèi)觀 有一定的文化，對(duì)生活有更高層次的追求，對(duì)自己的需要和價(jià)值取向有明確的認(rèn)識(shí)，消費(fèi)動(dòng)向有一定跟風(fēng)傾向 ,追求享受有品質(zhì)的生活?？梢赃m當(dāng)增加兒童書畫班，培養(yǎng)孩子的藝術(shù)修養(yǎng)。 ? 房屋公共設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理 ? 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。 組團(tuán)小品：部分樓座之間增添古典雕塑小品。 ? 花園洋房面積控制在 135— 145平米之間，豪華型三室兩廳兩衛(wèi)滿足高端客戶的需求，也有利于提升項(xiàng)目形象。 五層 六層：躍層復(fù)式設(shè)計(jì)， 動(dòng)靜分區(qū)，滿足開放 性與私密性的不同要 求。屋頂采用坡屋頂，整體分三段式或者兩段式間隔花紋裝飾。 地段的先天優(yōu)勢(shì)決定了項(xiàng)目的品質(zhì)。而武城目前在售的樓盤在其風(fēng)格和建筑主旨上并沒有很大的創(chuàng)新性，本項(xiàng)目抓住這個(gè)空白點(diǎn)應(yīng)勢(shì)而出，將會(huì)達(dá)到四兩撥千斤的效果。他們有些是本地人，有些來自外地。通過調(diào)查列舉出來，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地 46882平米，總建筑面積 117214平米。 繼承市場熱點(diǎn)，把握市場機(jī)會(huì) ?120㎡左右的三室二廳、 80— 90㎡左右的二室二廳是供應(yīng)市場上的主力戶型，這與開發(fā)商迎合當(dāng)?shù)厣唐贩肯M(fèi)者以居住改善型的需求為主有關(guān) ?多層仍是武城市場的主流產(chǎn)品；小高層、高層市場供給比例逐漸增加，市場接受程度開始提升，有約 50%的消費(fèi)者選擇兩者作為自己的首選。如能利用好這一市場空白點(diǎn)，將突出本項(xiàng)目的差異化；在售項(xiàng)目配套多附帶少量商業(yè)配套設(shè)施和健身廣場等休閑配套，但幼兒園和泳池等高檔配套尚處于市場空白點(diǎn)。投資所占比例很小，這說明投資市場較小。 客戶因素分析 家庭結(jié)構(gòu) :從右圖可以看出，現(xiàn)在社會(huì)上家庭結(jié)構(gòu)以三人為主。調(diào)研人群主要以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員，私營企業(yè)主、醫(yī)生、老師、企業(yè)管理人員為主，加大有效客群的訪問量。 銷售房源 5月 18號(hào)至今銷售10套左右 主力戶型面積 90— 120㎡，二室，三室 價(jià)格范圍 18682378元 /㎡ 主打廣告語 展現(xiàn)詩意的棲居夢(mèng)想 銷售率 73% 優(yōu)惠措施 一次性付款優(yōu)惠 30元 綜合分析：項(xiàng)目規(guī)模大，項(xiàng)目經(jīng)過轉(zhuǎn)手，在市場上口碑較差，戶型選擇余地小 ，建筑質(zhì)量差，由于祥云莊園的入市和新政的出臺(tái)，對(duì)這種城區(qū)邊緣及口碑差的項(xiàng)目影響最大。 主推戶型 A B C D E F G 3/2/2 3/3/2 3/3/2 2/2/1 2/2/1 2/2/1 2/2/1 130140 115125 107120 95 98 95100 98 8 16 8 2 4 7 1 外立面及建筑 灰色外立面配以紅色方塊裝飾，白色塑鋼門窗，表現(xiàn)效果一般 地塊方正，樓座均勻，中心為水景廣場，天際線不豐富。 ?傳播手段較為單一，電視、戶外、道旗廣告是項(xiàng)目宣傳的第一選擇。 四、綠化景觀與外立面 項(xiàng)目名稱 景觀特色 綠化率 外立面風(fēng)格 標(biāo)志性建筑 金馬商城 普通綠化 30% 現(xiàn)代 武城銀座 祥云莊園 普通綠化 30% 現(xiàn)代 無 東方花園 中央廣場 30% 現(xiàn)代 項(xiàng)目大門 國泰名都 中央水景廣場 30% 現(xiàn)代 項(xiàng)目大門 浩天家園 中央公園 30% 現(xiàn)代 中央公園 錦華錦繡園 普通綠化 30% 現(xiàn)代 無 美林花園 中央廣場 28% 現(xiàn)代 兩棟小高層 盛泰莊園 中央水景公園 30% 現(xiàn)代 無 濱湖麗都 中央公園 30% 現(xiàn)代 項(xiàng)目大門 暢和園 無 20% 現(xiàn)代 無 綠化景觀與外立面分析 ?綠化率普遍較低，景觀較為簡單，特色較少。 供應(yīng)量分析 項(xiàng)目名稱 位置 建筑面積（㎡ ） 總體銷售率 存量（㎡ ） 金馬商城 武城升平廣場南側(cè) 18萬，住宅 8萬 5% 祥云莊園 武城文化街中段偏東 80% 東方花園 振華街東首路北 12萬 81% 國泰名都 武城文化街東首 73% 5萬 浩天家園 武城縣北方街南，古貝路東 10萬 90% 1萬 錦華錦繡園 武城縣人民醫(yī)院北鄰 42% 美林花園 武城縣漳南街 12號(hào) 75% 盛泰莊園 文化路以北青龍河以西 85% 濱湖麗都 武城縣振華街西首 90% 暢和園 武城交警大隊(duì)對(duì)過中醫(yī)院南 3萬 90% 合計(jì) 22萬 ?目前，在售項(xiàng)目為 10個(gè)，總規(guī)模近 ，存量約為 22萬平方米，平均銷售率約為 71%。大量投資需求被抑制，剛性需求也會(huì)處在觀望狀態(tài)。 改變以往二套房判定方法 52 央行 央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 5月 6日，深圳出臺(tái)“新國十條”執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì) 保險(xiǎn) 繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 (四 )要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 一心三軸三片 一個(gè)中心 : 以中心城市（武城城區(qū)）為核心 三條軸線 —— 德武路發(fā)展軸（主發(fā)展軸）、 臨武路發(fā)展軸、鄭夏路發(fā)展軸 三個(gè)片區(qū) —— 武東片區(qū)、武北片區(qū)、武西片區(qū) 四鎮(zhèn)三鄉(xiāng)一個(gè)街辦 以城區(qū)為核心，重點(diǎn)城鎮(zhèn)為動(dòng)力，一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，公路為 發(fā)展軸線的結(jié)構(gòu)多元、間隔分布的網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系空間布局 以發(fā)展玻璃鋼、農(nóng)副產(chǎn)品深加工和商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為主的工貿(mào)城市。0339。東經(jīng) 115176。之間。 （ 3）合理布局對(duì)外交通設(shè)施，加強(qiáng)對(duì)外交通設(shè)施與市內(nèi)道路系統(tǒng)的銜接，提高交通的綜合效率。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度 415 國務(wù)院 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議（“新國四條”） （一）對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；（二）對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；（三）對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。, 不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸寬 . 強(qiáng)調(diào)第三套房的貸款發(fā)放 419 住建部 《關(guān)于進(jìn)一布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》 今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購 、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。此次政策出臺(tái)預(yù)計(jì)年中會(huì)有階段性的價(jià)格調(diào)整，趨勢(shì)上會(huì)使市場逐步冷卻，總體上會(huì)使房地產(chǎn)銷售放緩，投資反應(yīng)會(huì)略微滯后。 振華路整修必然升級(jí)振華路交通條件，強(qiáng)化振華路交通要道地位。 ?全部采用板式結(jié)構(gòu)，金馬商城、美林花園等產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)皆選擇板式，提高了產(chǎn)品品質(zhì)和檔次。 ?本地項(xiàng)目重視項(xiàng)目入口的設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目入口做為項(xiàng)目賣點(diǎn)。 地塊方正，住宅沿青龍河及升平廣場，拐角排開，住宅以西全部為商業(yè)，天際線較豐富。 戶型及銷售狀況 剩余房源 220套左右 銷售房源 剩余東側(cè)部分房源，其余房源封盤 主力戶型面積 95— 120㎡，二室，三室 價(jià)格范圍 21002400元 /㎡ 銷售率 83% 優(yōu)惠措施 無優(yōu)惠 綜合分析：項(xiàng)目臨振華路，交通方便，戶型面積適中，東側(cè)有化工廠，有一定影響，層高較矮，室內(nèi)較壓抑，內(nèi)部園林景觀一般，產(chǎn)品品質(zhì)沒有有效提升，區(qū)內(nèi)配套簡單，生活配套有待完善。 評(píng)價(jià)：項(xiàng)目規(guī)模適中，周邊配套較齊全，但工期拖得較長，口碑較差，二期更因?yàn)椴疬w問題遲遲不能開工。 自然因素分析 本項(xiàng)調(diào)查是針對(duì)一年內(nèi)有購買意向的人群進(jìn)行的。這部分被訪者可以代表武城整體狀況 不同年齡、婚姻家庭情況、學(xué)歷與住房面積需求的對(duì)應(yīng)關(guān)系分析，揭示出不同的家庭狀況是購房者選擇住宅面積的決定因素。 小高層高層產(chǎn)品的接受程度隨著供應(yīng)市場產(chǎn)品檔次的提高也受到普遍認(rèn)可 別墅和花園洋房由于受眾較小，所占比例較小。 市場研究結(jié)論 （四）被訪者 2050歲為主，加之傳統(tǒng)生活方式，夫婦三人和一家三代的家庭結(jié)構(gòu)較為常見。 ?營銷宣傳手段單一，銷售現(xiàn)場裝飾簡單，置業(yè)顧問素質(zhì)一般。 ? 毗鄰大學(xué)科技園區(qū)，發(fā)展前景和潛力較好； ? 規(guī)劃中的長清到市區(qū)的輕軌工程，將大大提升交通便利； ? 公司具有全國性房地產(chǎn)品牌和精品工程的知名度； ? 西部大學(xué)科技園區(qū)尚不成熟，有少量生活配套，但檔次較低； ? 可能會(huì)受到交通干道的噪音影響； ? 距離濟(jì)南市西部城區(qū)距離較長，約 26公里 ； ? 項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)四通八達(dá)，交通便利性較好； ? 地塊規(guī)模很大，大盤優(yōu)勢(shì)明顯； ? 臨近大學(xué)科技園區(qū)、沙河和琵琶山，自然人文環(huán)境優(yōu)越； 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 威脅 機(jī)會(huì) 項(xiàng)目容積率相對(duì)周邊項(xiàng)目較高，建筑密度相對(duì)較大； 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境一定程度上受化工廠影響。 項(xiàng)目周邊 大型休閑場所 豐富，已開工建設(shè)的狀元廣場、狀元湖 近在咫尺。他們將成為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)增長的新生力量。 兩者的有機(jī)結(jié)合，在提升社區(qū)品質(zhì)的基礎(chǔ)上，充分滿足了現(xiàn)代性和文化性。 總體規(guī)劃示意 花園洋房 多層 小高層 為實(shí)現(xiàn)建筑形式的多樣化，針對(duì)不同生活習(xí) 和購買能力的客群打造不同的產(chǎn)品。每層設(shè)計(jì)各不相同，最大限度的優(yōu)化各層產(chǎn)品特點(diǎn)，提升項(xiàng)目高端的市場形象。 相